Решение по делу № 2-45/2016 (2-8452/2015;) от 10.09.2015

Дело №2-45/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 марта 2016 года г. Ростов-на-Дону

Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Сухомлиновой Е.В.

с участием старшего помощника прокурора Кировского района г. Ростова-на-Дону – Луценко Е.Б.

при секретаре Барлетовой М.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению по исковому заявлению Администрации г. Ростова-на-Дону, к Эфрос В.Е., третье лицо МКУ «Управление ЖКХ Кировского района» г. Ростова-на-Дону, Администрация Кировского района г. Ростова-на-Дону, УФМС России по РО, Прокурор Кировского района г. Ростова-на-Дону, Департамент координации и перспективного развития об изъятии жилого помещения путем выкупа, признании права муниципальной собственности, снятии с регистрационного учета и выселении из занимаемого жилого помещения

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г. Ростова-на-Дону обратилась в суд с иском к Эфрос В.Е. с требованием об изъятии путем выкупа у Эфрос В.Е. в муниципальную собственность объекта муниципального имущества – квартиры №, общей площадью 43 кв.м. в <адрес> по цене выкупа равной 2531110 руб., прекратить право собственности Эфрос В.Е. на указанный объект недвижимого имущества, признать право муниципальной собственности на объект недвижимого имущества, снять Эфрос В.Е. с регистрационного учета по месту жительства, а так же выселить ответчицу из указанного жилого помещения после перечисления выкупной стоимости.

В обоснование требований истец указывает, что Эфрос В.Е. принадлежит на праве собственности квартира площадью 43 кв.м., в том числе жилой 25 кв.м., расположенная в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 22.08.2008 года № многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Ответчице 22.12.2008 году было вручено уведомление о признании дома аварийным, подлежащим сносу, и необходимости принять меры по сносу аварийного строения в срок до 01.02.2009 года.

Администрацией г. Ростова-на-Дону было принято Постановление от 15.10.2014 года №1206 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка по ул. <адрес>, занятого многоквартирным домом, признанным аварийным и подлежащим сносу.

На основании указанного постановления были проведены мероприятия, направленные на заключение с собственниками соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемых объектов.

Указанным постановлением изъятию путем выкупа подлежит так же квартира ответчицы.

Согласно отчета ООО «Аналитик Центр» от 18.08.2014 года общая стоимость квартиры ответчицы составила 2531110 руб., из которых стоимость недвижимого имущества – 2437000 руб., стоимость убытков причиненных собственнику путем изъятия – 94110 руб.

Указанные результаты оценки были согласованы протоколом заседания городской комиссии от 13.10.2014 года №.

Однако до настоящего времени, соглашения о выкупе недвижимого имущества с Эфрос В.Е. не достигнуто.

Истец указывает на то, что ответчица каких-либо мер направленных на снос аварийного строения в установленный срок не предприняла, более того ответчица препятствует МКУ «УЖКХ» Кировского района провести мероприятия по выкупу принадлежащей ей квартиры.

Истец просил суд изъять путем выкупа у Эфрос В.Е. в муниципальную собственность объект муниципального имущества – квартиру №, общей площадью 43 кв.м., в доме <адрес> по цене выкупа, равной 2531110 руб.;

Прекратить право собственности Эфрос В.Е. на объект недвижимого имущества – квартиру №, общей площадью 43 кв.м., в <адрес>;

Признать право муниципальной собственности на квартиру №, общей площадью 43 кв.м., в <адрес>;

Снять Эфрос В.Е. с регистрационного учета по месту жительства: <адрес>;

Выселить Эфрос В.Е. из квартиры № общей площадью 43 кв.м., в доме <адрес> после перечисления выкупной стоимости.

Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону по доверенности Дородницына Т.А. в судебное заседание явилось, исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчица Эфрос В.Е. в судебное заседание явилась, требования не признала, указав на то, что за указанную выкупную цену подходящее жилье оно себе не приобретет.

Представитель третьего лица МКУ «Управление ЖКХ Кировского района» г. Ростова-на-Дону по доверенности Мальцева Е.Ю. в судебное заседание явилась, доводы и основания заявленных требований поддержала в полном объеме, просила исковые требования удовлетворить.

Старший помощник Прокурора Кировского района г. Ростова-на-Дону Луценко Е.Б. в судебное заседание явилась, полагала, что исковые требования подлежат удовлетворению, просила суд вынести решение с учетом интересов Эфрос В.Е., а также с учетом результатов судебной экспертизы.

Третьи лица УФМС России по РО, Департамент координации и перспективного развития представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав, явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237 ГК РФ); отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238 ГК РФ); отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239 ГК РФ); выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241 ГК РФ); реквизиция (статья 242 ГК РФ); конфискация (статья 243ГК РФ); отчуждение имущества в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 ГК РФ.

Согласно ст. 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279 - 282 и 284 - 286 ГК РФ. Из ст. 279 ГК РФ и ст. 32 ЖК РФ следует, что недвижимое имущество, в том числе жилое помещение, может быть изъято у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

Собственник должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп изымаемого имущества до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника (п. 3 ст. 279 ГК РФ, ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

Из свидетельства о государственной регистрации права №<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, а так же выписки из ЕРГП от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Эфрос В.Е. на праве собственности принадлежит квартира площадью 43 кв.м., в т.ч. жилой 25 кв.м., расположенная по адресу: <адрес> (л.д.11-12).

Согласно п. 1 ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

Согласно Постановлению Мэра г. Ростова-на-Дону №835 от 22.08.2008 года указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу (л.д.15).

На основании вышеуказанного постановления ответчица включена в список граждан, подлежащих отселению из аварийных жилых помещений муниципального жилищного фонда (л.д.16).

Эфрос В.Е. было направлено уведомление от 14.11.2008 года о том, что дом в котором она проживает признан аварийными и подлежащим сносу, а так же о необходимости принять решение по сносу строения в срок до 01.02.2009 года (л.д.20).

В соответствии с Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 15.10.2014 года № земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 889 кв.м., подлежит изъятию для муниципальных нужд, квартира ответчицы подлежит изъятию путем выкупа (л.д.17-18).

Уведомлением от 11.02.2015 года Эфрос В.Е. так же была поставлена в известность о том, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером № площадью 889 кв.м. и расположенные на нем объекты недвижимости, принадлежащие ответчице на праве собственности, а именно: <адрес>, площадью 43 кв.м., <адрес>, подлежат изъятию для муниципальных нужд (л.д.21-22).

Порядок определения выкупной цены недвижимого имущества определен в ст. 281 ГК РФ, согласно которой плата за недвижимое имущество, изымаемое для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с его собственником.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Исходя из п. 3 ст. 57 ЗК РФ возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых ограничиваются права на земельные участки, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель.

В силу норм ст. 11 ЗК РФ (в редакции действовавшей на момент принятия постановления) к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель; органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции действовавшей на момент принятия оспариваемого постановления) до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется; распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ изданные до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и регулирующие земельные отношения нормативные правовые акты Президента Российской Федерации и нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации применяются в части, не противоречащей Земельному кодексу Российской Федерации.

В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как указано в выписке из протокола № от 13.10.2014 года размер рыночной стоимости жилого помещения расположенного по адресу: <адрес>, составляет 2437000 руб., стоимость убытков причиненных собственникам изъятием жилого помещения для муниципальных нужд – 91110 руб. (л.д.43).

В отчете ООО «Аналитик Центр» № от 18.08.2014 года указано, что рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки 11.08.2014 года с учетом допущений, ограничений и округления составляет – 2437000 руб., стоимость убытков причиненных собственникам изъятием жилого помещения для муниципальных нужд – 94110 руб., итого рыночная стоимость жилого помещения и убытков, причвиненных собственникам изъятием жилых помещений для муниципальных нужд (округленно) – 2531110 руб. (л.д. 44-179).

По ходатайству ответной стороны по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено специалистам ООО «ЮФОСЭО», перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

Определить стоимость компенсации за квартиру № в <адрес>.

Определить величину убытков, вызванных изъятием у ответчика квартиры № по адресу: <адрес>.

Согласно выводам, изложенным в экспертном заключении №-Э от 03.02.2016 года, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> по состоянию на 03.02.2016 года, составляет 2596125 руб., величина всех убытков, причиненных собственникам, в результате изъятия для муниципальных нужд жилого помещения, по состоянию на 03.02.2016 года, составляет 130345 руб.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Лузанов Р.А. суду пояснил, при производстве экспертизы применялся сравнительный метод, когда все объекты берутся в соответствии с аналогами.

Так, при подборе аналогов исследуемого объекта недвижимости, учитывалось аварийное состояние объекта и что помещение относится к вторичному рынку жилья.

Аналоги, которые были подобраны экспертом при проведении экспертизы по состоянию конструкции, по году постройки, идентичны, с исследуемым объектом, имеется различие только по внутреннему содержанию.

При производстве расчетов, учитывалось, что площадь объекта составляет 43 кв. м, за основу расчета бралась площадь одного квадратного метра.

Движимое имущество, которое предлагалось вместе с объектом недвижимости, а именно мебель и встроенная техника, так же была взята для сравнения по аналогии с учетом понижающего коэффициента.

Одной из составляющих стоимости убытков была включена стоимость расходов на оказание юр.услуг в размере 5000 руб., куда были включены расходы по переезду, а так же расходы по оформлению сделки по минимальным расценкам.

В заключении так же учтены расходы на не произведенный капитальный ремонт такие объекты аналоги принципиально с теми же характеристиками и учтенными затратами на капитальный ремонт.

Оценивая результаты проведенной судебной экспертизы и предыдущих экспертных (оценочных) исследований, в соответствии со ст. 86 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что результаты оценочных исследований, представленных сторонами, не могут быть приняты судом, поскольку оценщики при проведении исследований не были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, результаты этих исследований противоречат результатам последующей судебной строительно-технической экспертизы, а также имеющимся в деле доказательствам.

При этом, предоставленное экспертами ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО» экспертное заключение, полученное с соблюдением процедуры, обеспечивающей ответственность экспертов за результаты исследования, вызвали у суда большее доверие, нежели другие данные, добытые сторонами в своих интересах без соблюдения предписанной процедуры. Оценивая заключения экспертов ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО», суд не усмотрел в нем недостатков, вызванных необъективностью или неполнотой исследования в связи с чем, суд считает необходимым использовать результаты экспертизы в выводах решения. С учетом этого, суд принимает экспертизу, проведенную ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО», в порядке ст. 67 ГПК РФ, в качестве средства обоснования выводов суда.

При этом определяя выкупную цену изымаемого имущества, суд полагает необходимым установить стоимость квартиры определенную заключением экспертов ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО» № от 03.02.2016 года в размере 2596,125 руб., однако суд полагает, что из стоимости убытков определенных экспертом в размере 130345 руб. следует исключить стоимость расходов на оказание юр.услуг в размере 5000 руб., определив величину убытков в размере - 125345 руб.

Суд приходит к выводу о том, что требования Администрации г. Ростова-на-Дону об изъятии путем выкупа у Эфрос В.Е. в муниципальную собственность объект муниципального имущества – квартиру №№, общей площадью 43 кв.м., в доме <адрес>, по цене выкупа, равной 2596 125 руб. а также убытков в размере 125 345 руб. подлежат удовлетворению.

Так же суд полагает подлежащим удовлетворению требование Администрации г. Ростова-на-Дону в части прекращения права собственности Эфрос В.Е. на объект недвижимого имущества – квартиру №, общей площадью 43 кв.м., в доме <адрес>, а так же признании право муниципальной собственности на указанный объект недвижимости.

Суд так же находит законным и обоснованным требования истца в части снятия с регистрационного учета, а так же выселению Эфрос В.Е. по месту жительства: <адрес>, после перечисления выкупной стоимости.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации г. Ростова-на-Дону к Эфрос В.Е. об изъятии жилого помещения путем выкупа, признании права муниципальной собственности, снятии с регистрационного учета и выселении из занимаемого жилого помещения – удовлетворить.

Изъять путем выкупа у Эфрос В.Е. в муниципальную собственность объект муниципального имущества – квартиру №, общей площадью 43 кв.м., в доме <адрес>, по цене выкупа, равной 2596 125 руб. а также убытков в размере 125 345 руб.

Прекратить право собственности Эфрос В.Е. на объект недвижимого имущества – квартиру №, общей площадью 43 кв.м., в доме <адрес>.

Признать право муниципальной собственности на квартиру №, общей площадью 43 кв.м., в доме <адрес>;

Снять Эфрос В.Е. с регистрационного учета по месту жительства: <адрес>.

Выселить Эфрос В.Е. из квартиры №, общей площадью 43 кв.м., в доме <адрес> после перечисления выкупной стоимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 04 марта 2016 года.

Судья: