Решение по делу № 2-219/2015 (2-3003/2014;) от 19.11.2014

Дело № 2-219/15     <.....>

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 марта 2015 года г. Пермь

Орджоникидзевский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Кордон Н.Ю.,

при секретаре судебного заседания Шариповой О.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента земельных отношений администрации г. Перми к Товариществу собственников «Золотник» гаражного кондоминиума № 110, Шепелеву А.А. о возложении обязанностей, взыскании арендной платы, пени, признании отсутствующим обременения,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент земельных отношений администрации г. Перми обратился с иском к Товариществу собственников «Золотник» гаражного кондоминиума № 110, Шепелеву А.А. о возложении обязанности возвратить земельный участок, расположенный по адресу: ... площадью 3306 кв.м. с кадастровым номером ... по акту приема-передачи в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу; признании отсутствующим обременение земельного участка, расположенного по адресу: ... площадью 3306 кв.м. с кадастровым номером ... в виде регистрационной записи ... от ... г.; взыскании задолженности по арендной плате в сумме <.....> рубля и пени в размере <.....> рубля.

Требования мотивировал тем, что 16.08.2007 г. между Департаментом земельных отношений администрации г. Перми и Товариществом собственников «Золотник» гаражного кондоминиума ... Шепелевым А.А. был заключен договор аренды земельного участка № 139-07О. В соответствии с п. 1.1. договора в аренду предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: ... площадью 3306 кв.м. с кадастровым номером ... под строительство надземных автостоянок закрытого типа и открытой автостоянки. Договор был заключен сроком с 28.07.2007г. по 27.07.2009г. Земельный участок передан по акту приема-передачи 28.07.2007г. Договор аренды от 16.08.2007 № 139-07О прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, о чем свидетельствует регистрационная запись от 08.11.2007 г. № 59-59-25/095/2007-361. В соответствии с ч. 2 ст. 610 ГК РФ 27.02.2014г. департаментом в адрес ответчика было направлено письмо о том, что по истечении трехмесячного срока договор аренды будет считаться прекращенным, после чего предлагалось привести земельный участок в первоначальное состояние и сдать его арендодателю по акту приема-передачи. Договор аренды считается прекращенным с 27.05.2014 г. Поскольку данный договор является прекращенным, оснований для сохранения регистрационной записи от 08.11.2007 г. ... не имеется. До настоящего времени ответчик не освободил земельный участок и не передал его по акту приема-передачи. Также, в нарушение норм ГК РФ, ст. 42 ЗК РФ и условий договора аренды ответчики ненадлежащим образом исполнили обязанность по внесению арендной платы за период с 01.01.2013г. по 31.12.2014г., вследствие чего у него образовалась задолженность по арендной плате в размере <.....> рубля. Сумма начисленных в отношении ответчиков процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.05.2014г. по 17.11.2014г. (в том числе задолженность за несвоевременное исполнение обязательств по договору (пени) в период с 16.09.2013г. по 27.05.2014г.) составляет <.....> рубля.

Представитель истца в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в котором указала, что исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика Товарищества собственников «Золотник» гаражного кондоминиума ..., ответчик - Шепелев А.А. в судебное заседание не явились, извещен ынадлежащим образом. Возражений, доказательств по заявленным требованиям не представил.

Третьи лица в судебное заседание не явились.

Суд, исследовав материалы дела, материалы гражданского дела № 2-100/12, пришел к следующему выводу.

Согласно п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельным участком регулируются гражданским законодательством, если иное не установлено земельным законодательством, специальными федеральными законами.

В соответствии с ч. 2 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1, 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В силу п. 4 ст. 22 Земельного Кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно ч. 3 ст. 65 Земельного Кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст. 310 ГК РФ).

На основании ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Как установлено в судебном заседании, на основании приказа начальника Управления земельных отношений от 27.07.2007 г. (л.д. 10) 16.08.2007 г. между Управлением земельных отношений администрации г. Перми и Товариществом собственников «Золотник» гаражного кондоминиума № 110, ИП Шепелевым А.А. был заключен договор аренды № 139-07О земельного участка, расположенного по адресу: ... площадью 3306 кв.м. с кадастровым номером ... под строительство надземных автостоянок закрытого типа и открытой автостоянки. Договор был заключен сроком с 28.07.2007 г. по 27.07.2009 г. (л.д. 5 - 8).

Земельный участок передан по акту приема-передачи 28.07.2007г. (л.д. 9).

Земельный участок площадью 3306 кв.м. по адресу: ... 17.02.2005 г. поставлен на кадастровый учет (л.д. 11-12).

15.11.2013 г. в адрес ТС «Золотник» гаражного кондоминиума ..., ИП Шепелева А.А. направлено претензионное письмо с требованием погасить задолженность по арендной плате (л.д. 13).

27.02.2014 г. в адрес ТС «Золотник» гаражного кондоминиума ..., ИП Шепелева А.А. направлено уведомление об отказе от договора аренды от 16.08.2007 № 139-07О (л.д. 14).

02.02.2014 г. Шепелев А.А. прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (л.д. 16 - 19).

Заочным решением Орджоникидзевского районного суда г. Перми от 17.01.2012 г. исковые требования Худякова С.А. к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Перми, Потребительскому кооперативу Товарищество собственников «Золотник» гаражного кондоминиума ... удовлетворены. За Товариществом собственников «Золотник» гаражного кондоминиума ... признано право собственности на неоконченный строительством объект гаражный комплекс на 30 машино-мест, площадью 1163 кв.м., расположенный по адресу: ... на земельном участке с кадастровым номером .... Решение является основанием для регистрации права собственности за Товариществом собственников «Золотник» гаражного кондоминиума ... в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю. С Товарищества собственников «Золотник» гаражного кондоминиума ... в пользу Худякова С.А. взыскана уплаченная госпошлина в размере <.....> рублей. С Товарищества собственников «Золотник» гаражного кондоминиума ... в доход местного бюджета взыскана госпошлина в размере <.....> рублей (л.д. 23 - 26).

Земельный участок с кадастровым номером ... площадью 3306 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство надземных автостоянок, предоставлен в аренду Товариществу собственников «Золотник» гаражного кондоминиума ... и Шепелеву А.А.. Запись об аренде ... внесена 08.11.2007 на основании договора аренды земельного участка № 139-07О от 16.08.2007г. (л.д. 32, 47).

Согласно выписке из ЕГРПН от 28.01.2015 г. на земельном участке по адресу: ... с кадастровым номером ... расположен объект незавершенного строительства, площадь застройки 1163,8 кв.м. Правообладатель - Товарищество собственников «Золотник» гаражного кондоминиума ..., право собственности зарегистрировано 21.08.2012 (л.д. 74).

Товарищество собственников «Золотник» гаражного кондоминиума ... является действующим юридическим лицом (л.д. 45 - 46), председателем является Шепелев А.А.

Срок действия договора аренды земельного участка истек 27.07.2009 г. В связи с тем, что арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ч. 2 ст. 621).

В соответствие с нормами Гражданского кодекса РФ (ст. 610), арендодатель вправе отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.

Указанную обязанность арендодатель исполнил, подтверждается представленным уведомлением от 27.02.2014 года, в котором арендодатель выразил свою волю на прекращение арендных отношений с ответчиком, который уведомление проигнорировал. Следовательно, договор аренды считается прекращенным и у ответчика отсутствуют правовые основания для занятия спорного земельного участка.

Установленный п. 2 ст. 610 ГК РФ трехмесячный срок для предупреждения контрагента об отказе от договора аренды к моменту разрешения спора (вынесения судом решения) истек.

Суд приходит к выводу о том, что к моменту разрешения судом спора обязательства из договора аренды у сторон прекратились и в соответствии со ст. 622 ГК РФ у арендатора возникла обязанность возвратить арендодателю являющийся объектом аренды земельный участок.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ арендатору принадлежит право пользования земельным участком, занятым строением, на которое у него есть право собственности, а также частью земли, необходимой для использования здания. Поэтому, отказавшись от договора аренды, арендодатель фактически лишит арендатора возможности использовать принадлежащее последнему имущество по прямому назначению.

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором (ст. 271 ГК РФ).

В соответствие с положениями ст. 272 ГК РФ, при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо

установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок. Правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (статья 239.1), при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 283), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования (статья 286).

В силу положений ст. 35 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей на момент рассмотрения дела), при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, могут быть переданы безвозмездно в муниципальную собственность в целях их предоставления отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в соответствии с подпунктами 6 и 7 статьи 39.5 настоящего Кодекса (ст. 19 ЗК РФ).

Одним из основных принципов земельного законодательства, является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 1 ЗК РФ).

Суд считает, что положения статьи 272 ГК РФ следует применять в совокупности с нормами статей 1, 19, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, которой собственникам объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, предоставлено право на приобретение прав на такие земельные участки. Поскольку один из ответчиков - Товарищество собственников «Золотник» гаражного кондоминиума ... является собственником нежилого здания, а истец не предоставил доказательств, указывающих, что общество отказывается от приобретения прав на спорный земельный участок, то в удовлетворении требования о прекращении договора аренды, прекращения записи об этом в государственном реестре прав, возврате этого участка следует отказать.

Поскольку судом установлено, что ответчиком ненадлежащим образом исполняются обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком, в добровольном порядке задолженность не погашена, суд взыскивает задолженность исходя из расчета, представленного истцом (л.д. 15). Данный расчет судом проверен и является верным.

Также подлежат удовлетворению требования о взыскании пени за период с 16.09.2013 г. по 27.05.2014 г. в сумме <.....> рубля и проценты за период с 28.05.2014 г. по 17.11.2014 г. в сумме <.....> рубля.

Согласно ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Поскольку судом удовлетворены требования материального характера на сумму <.....> рубля, а также требования неимущественного характера, с ответчиков в равных долях в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере <.....> рубля.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента земельных отношений администрации г. Перми удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ответчиков Товарищества собственников «Золотник» гаражного кондоминиума ..., Шепелева А.А. в пользу Департамента земельных отношений администрации г. Перми задолженность по арендной плате за период с 01.01.2013 г. по 31.12.2014 г. в сумме <.....> рубля, пени за период с 16.09.2013 г. по 27.05.2014 г. в сумме <.....> рубля и проценты за период с 28.05.2014 г. по 17.11.2014 г. в сумме <.....> рубля, всего подлежит взысканию <.....> рубля.

Взыскать с Товарищества собственников «Золотник» гаражного кондоминиума ..., Шепелева А.А. в доход Пермского городского округа госпошлину в равных долях в сумме <.....> рубля, то есть по <.....> рубля с каждого.

В удовлетворении остальной части требований Департаменту земельных отношений администрации г. Перми отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Орджоникидзевский районный суд г. Перми в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

<.....>

Судья Н.Ю. Кордон

Мотивированное решение изготовлено 13.03.2015 г.

Судья Н.Ю. Кордон