Решение по делу № 3а-80/2019 от 29.12.2018

Дело № 3а-80/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 апреля 2019 года                 г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Харитонова В.П. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в Каменском районе. Определение размера налоговой базы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (19 060 505,76 рублей), которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (7 406 000 рублей). В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 01.01.2014 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

Харитонов В.П. и его представитель Волков О.Е. в суд явились, просили установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 в размере рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта Союза «ТПП РО» (заключение от 25 февраля 2019 года), не настаивали на рыночной стоимости, указанной в отчете оценщика, возражали против выводов заключения повторной экспертизы.

Представители Правительства Ростовской области, администрации Глубокинского городского поселения, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие. Представитель Правительства Ростовской области в письменном заявлении не возражал против заключения повторной судебной экспертизы о рыночной стоимости объекта.

Выслушав объяснения административного истца и его представителя, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка площадью 20 002 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для размещения придорожного комплекса, кадастровая стоимость участка по состоянию на 01.01.2014 – 19 060 505,76 рублей.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах муниципальных районов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано на «Официальном интернет-портале правовой информации».

Рассматриваемый земельный участок в его исследуемых характеристиках, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 7 406 000 рублей, против отчета представлены возражения административным ответчиком со ссылкой на допущенные нарушения федеральных стандартов оценки (ФСО №3, ФСО №7), Распоряжения Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Суд, учитывая наличие ходатайства и возражений Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчета, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.

Экспертиза проведена экспертом Союза «ТПП РО» (заключение от 25 февраля 2019 года).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 4 267 000 рублей. Расчет рыночной стоимости выполнен на базе использования 4 объектов-аналогов (из земельных участков различного назначения). В качестве объектов-аналогов использованы объявления, приведенные в таблице №11 (тексты объявлений – л.д. 173-175 том 1). Из объявлений нельзя сделать вывод о том, что исследованный сегмент рынка идентичен разрешенному виду использования рассматриваемого земельного участка с точки зрения ФСО №№3,7, что обусловило существенное снижение размера рыночной стоимости в сравнении с отчетом оценщика (4 267 000 рублей против 7 406 000 рублей).

Правительство Ростовской области представило письменные возражения относительно заключения эксперта, указав на ненадлежащий анализ рынка, неправильное определение сегмента рынка, ошибочный выбор аналогов (л.д.198 том 1).

Суд, обсудив ходатайство о назначении повторной экспертизы, назначил такую экспертизу в соответствии со статьёй 83 КАС РФ.

Повторная экспертиза проведена экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение от 4 апреля 2019 года №654-Э/2018).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 11 481 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка (участки торгово-офисного назначения).

В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в Ростовской области, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.

Расчет рыночной стоимости приведен в таблице №16. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

При анализе подходов к определению рыночной стоимости, процедуре анализа рынка и выбора применимых объектов-аналогов, приведенных в отчете оценщика, первичном и повторном заключениях эксперта, суд находит, что именно повторное заключение эксперта отвечает всем требованиям федеральных стандартов оценки применительно к отмеченным направлениям исследования, выбор аналогов является корректным, сегмент рынка земельных участков проанализирован убедительно и полно.

Суждения административного истца и его представителя в отношении правильности первоначального заключения эксперта подлежат отклонению, поскольку нарушений федеральных стандартов оценки в повторном экспертном заключении суд не установил. Конкретных доводов, основанных на анализе использованных аналогов и в целом рынка земельных участков в Ростовской области, административный истец не привел. Заключение эксперта Союза «ТПП РО» суд полагает недостоверным доказательством, поскольку рынок земель проанализирован вне связи с разрешенным использованием рассматриваемого земельного участка, объекты-аналоги не относятся, исходя из содержания объявлений, к сегменту рынка участков торгово-офисного назначения. При таком положении суд не может положить в основу решения данное заключение, равно как и отчет оценщика, в котором отмечены аналогичные недостатки и нарушения ФСО.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении повторной экспертизы, убедительных возражений против которого не представлено.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом, разница между двумя видами стоимости укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий, поэтому судебные расходы по оплате повторной экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании, которое суд признает разумным) в силу статей 109-111 КАС РФ.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 20 002 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для размещения придорожного комплекса в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 11 481 000 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – 29 декабря 2018 года.

Возложить судебные расходы на административного истца.

Взыскать с Харитонова В.П. 45 000 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведенную повторную судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов