Решение от 22.10.2021 по делу № 2-3177/2021 от 16.04.2021

УИД 39RS0001-01-2020-003136-25

Дело № 2-3177/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 октября 2021 г.                       г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Паршуковой Н.В.,

при секретаре Стрыгиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кузахмедовой Г.Н. к Ходову В.В., третье лицо Ходова И.В. о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры,

У С Т А Н О В И Л:

Кузахмедова Г.Н. обратилась в суд с указанным выше иском, в обоснование которого указала, что 16 сентября 2020 г. между ней и Ходовым В.В. было заключено Соглашение о задатке, по которому она в обеспечение обязательств по заключению до 15 октября 2020 г. договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, передала ответчику в качестве задатка 100 000 рублей. Ответчик Ходов В.В. принял указанные денежные средства в качестве задатка, обязался заключить договор купли-продажи указанной квартиры до указанной в договоре даты, не заключать договоров купли-продажи указанной квартиры с иными лицами, обеспечить подготовку необходимых документов и участие всех собственников указанной квартиры в заключении договора её купли-продажи. В случае уклонения Ходова В.В. от исполнения принятых соглашением обязательств по продаже квартиры, он обязался возвратить сумму задатка в двойном размере. Ответчик пояснял, что квартира приобреталась с использованием средств материанского капитала и находится в общей долевой собственности его семьи в соотношении ? доли, две доли из которых принадлежат несовершеннолетним и требуется время для оформления их прав. 12 сентября 2020 г. ответчику были направлены для ознакомления документы – предварительный договор купли-продажи и расписка. Заключить такой договор не удалось из-за отсутствия разрешения органов опеки и попечительства и вопроса о выделенных долях несовершеннолетних. Принятое решение о подписании Соглашения о задатке с одновременной передачей денежных средств содержит элементы предварительного договора и включает все существенные условия договора купли-продажи, согласно которому покупатель выдал продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере 100 000 рублей в счет причитающихся платежей по настоящему договору. После получения задатка ответчик, по надуманным причинам, стал уклоняться от заключения договора купли-продажи указанной квартиры. А с 1 октября 2020г. на интернет-страницах информационных ресурсов «Авито» и «Циан» были размещены объявления о продаже недвижимости в г. Зеленоградске с описанием и видами спорной квартиры и с указанием мобильного телефона ответчика, по которому она ранее с ним связывалась. Поняв, что ответчик ее обманывает, она 12 октября 2020 г. потребовала с ответчика возврата им двойной суммы задатка. 14 октября 2020 г. ответчик перечислил на предоставленные ею реквизиты 100 000 рублей. Полагает, что ответчик не планировал исполнять Соглашение, а полученные 16 сентября 2020 г. денежные средства (задаток в размере 100 000 рублей) использовал как беспроцентный кредит, так как ни одного аргумента, препятствующего заключению основного договора, им заявлено не было. Из-за роста цен на недвижимость она уже не смогла приобрести то, что планировала. В связи с этим просит обязать ответчика заключить договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером № общей площадью 40 кв.м, расположенную на шестом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, на уловиях, согласованных в Соглашении о задатке от 16 сентября 2020 г.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, была привлечена Ходова И.В.

В судебном заседании Кузахмедова Г.Н. и ее представитель Кузахмедов И.И. по устному ходатайству исковые требования поддержали по изложенным в иске основаниям, настаивая на их удовлетворении.

Ответчик Ходов В.В. и третье лицо Ходова И.В. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представили письменные возражения на исковое заявление, в которых просят исковые требования Кузахмедовой Г.Н. оставить без удовлетворения.

Представитель третьего лица Ходовой И.В. – Карновская Е.В., действующая на основании ордера, в судебном заседании исковые требования Кузахмедовой Г.Н. не признала, дав пояснения, аналогичные указанным в письменных возражениях на исковое заявление. Дополнительно пояснила, что решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 19 июля 2021 г. с Ходова В.В. была взыскана двойная сумма задатка. Просила отказать Кузахмедовой Г.Н. в удовлетворении исковых требований отменить, принятые меры по обеспечению иска в виде наложения запрета на совершение регистрационных действий с недвижимым имуществом, расположенным по адресу: <адрес>, площадью 40 кв.м, кадастровый номер №.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), суд приходит к следующему.

Так, согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, (далее ГК РФ) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу положений п. п. 1 - 5 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом и подтверждается письменными материалами дела, спорная квартира по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности по ? доли Ходову В.В., Ходовой И.В. и несовершеннолетним ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ рождения, и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ рождения.

В подтверждение заключения предварительного договора купли-продажи спорной квартиры с ответчиком истец ссылается на Соглашение о задатке от 16 сентября 2020 г.

Так, 16 сентября 2020 г. Кузахмедова Г.Н. и Ходов В.В. действительно заключили Соглашение о задатке, по условиям которого стороны обязались в течение срока действия Соглашения о задатке заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, за цену – 4 000 000 рублей.

Срок действия Соглашения определен сторонами в пункте 9 - до 15 октября 2020 г.

Пунктом 2 указанного Соглашения стороны установили, что в счет обязательств покупателя Кузахмедовой Г.Н. по приобретению указанной квартиры за оговоренную сумму, последняя, при подписании соглашения выплачивает Ходову В.В. в качестве задатка 100 000 рублей, которые входят в стоимость квартиры при заключении основного договора купли-продажи.

В соглашении Ходов В.В. подтвердил получение указанной суммы в качестве задатка, что подтверждается его собственноручной подписью.

В пункте 3 Соглашения отражено, что квартира принадлежит на праве равнодолевой собственности Ходову В.В. и членам его семьи – жене Ходовой И.В. и несовершеннолетним детям ФИО4 и ФИО3

Пунктом 5.6 Соглашения предусмотрено, что Ходов В.В. обязался явиться лично и обеспечить явку всех собственников с документами необходимыми для заключения сделки в согласованное с покупателем время и место для подписания договора и подачи документов на регистрацию перехода права к покупателю.

Пунктом 6 Соглашения предусмотрено, что в случае уклонения либо отказа Ходова В.В. от исполнения принятых Соглашением обязательств или невозможности заключения сделки по обстоятельствам, связанным с Продавцом, его супругой, а также в случае предоставления продавцом недостоверной информации о квартире, сумма задатка подлежит возврату в соответствии с ч. 2 ст. 381 ГК РФ, то есть в двойном размере.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами в судебном заседании, заключить предварительный договор купли-продажи не удалось из-за отсутствия разрешения органов опеки и попечительства и вопроса о выделенных долях несовершеннолетних.

В установленный в Соглашении о задатке срок, то есть до 15 октября 2020 г., договор купли-продажи спорного объекта недвижимости заключен не был.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 19 июля 2021 г. по гражданскому делу по иску Кузахмедова И.И., Кузахмедовой Г.Н. к Ходову В.В. о взыскании суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствам, компенсации морального вреда и судебных расходов, третье лицо Ходова И.В. исковые требования Кузахмедовой Г.Н. удовлетворены частично.

С Ходова В.В. в пользу Кузахмедовой Г.Н. взысканы денежные средства в размере 100 000 рублей в качестве двойной суммы задатка, 3 237 рублей в качестве процентовов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 19 июля 2021 г. и 4 657 рублей возмещение судебных расходов, из которых 3 222 рубля по уплате государственной пошлины и 1 435 рублей почтовые расходы, а всего взыскано 107 894 рубля.

Остальные исковые требования Кузахмедовой Г.Н. оставлены без удовлетворения.

В удовлетворении исковых требований Кузахмедову И.И. отказано.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе и иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается письменными материалами дела, предварительный договор купли-продажи, в котором стороны намеревались бы в будущем заключить договор купли-продажи, сторонами не заключался, существенные условия договора не определялись.

Соответственно, представленное в материалы дела Соглашение о задатке, по своей природе не является предварительным договором купли-продажи недвижимости, поскольку самой сделки, в обеспечение которой и состоялось Соглашение о задатке, заключено не было.

Кроме того, в Соглашении о задатке отсутствуют условия и порядок оплаты по договору купли-продажи, описание объекта недвижимости и иные положения, которые отражаются в договоре купли-продажи объекта недвижимости.

В представленном Соглашении отсутствуют также доказательства, подтверждающие, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, либо основного договора купли-продажи недвижимости.

Как установлено в судебном заседании до указанного срока договор купли-продажи квартиры сторонами не был заключен, в силу чего, сделку нельзя признать исполненной.

Ответчик Ходов В.В. имеет двоих несовершеннолетних детей – ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ рождения, и ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ рождения.

Причинами незаключения предварительного договора явилось отсутствие разрешения органов опеки и вопроса о выделенных долях несовершеннолетних, так как спорное жилое помещение принадлежало супруги Ходова В.В. – Ходовой И.В. и так же их несовершеннолетним детям.

Следовательно, исковые требования Кузахмедовой Г.Н. к Ходову В.В. о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры не могут быть удовлетворены, поскольку это нарушит права на жилое помещение Ходовой И.В. и ее несовершеннолетних детей ФИО3 и ФИО4

При таких обстоятельствах суд считает, что исковые требования Кузахмедовой Г.Н. необоснованны и не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, учитывая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований Кузахмедовой Г.Н. о понуждении заключить договор купли продажи-квартиры.

Согласно ч. 3 ст. 144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

Установлено, что 23 апреля 2021 г. определением суда в целях обеспечения иска приняты меры по обеспечению иска в виде наложения запрета на совершение регистрационных действий с недвижимым имуществом, расположенным по адресу: <адрес>, площадью 40 кв.м, кадастровый номер №.

В связи с оставлением искового заявления Кузахмедовой Г.Н. о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры без удовлетворения, суд полагает возможным отменить названные выше обеспечительные меры.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░ ░.░., ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░ – ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░ 40 ░░.░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ №, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░ ░░ 23 ░░░░░░ 2021 ░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ - ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 29 ░░░░░░░ 2021 ░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░