Решение по делу № 33-1995/2022 от 26.01.2022

Судья: Семенихина О.Г. № 2-3500/2021

Докладчик: Сляднева И.В. № 33-1995/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Слядневой И.В.

судей Жегалова Е.А., Кузовковой И.С.

при секретаре Павловой А.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 24 февраля 2022 года гражданское дело по иску ТГП к администрации Новосибирского района Новосибирской области о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, поступившее с апелляционной жалобой представителя ТГП – КДЛ на решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 09 ноября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Слядневой И.В., объяснения представителя ТГП КДЛ, представителя администрации Новосибирского района Новосибирской области ПАВ, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ТГП обратился в суд с иском к администрации Новосибирского района Новосибирской области о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.

В обоснование требований указал, что 12.10.2004 между администрацией Новосибирского района Новосибирской области и ТГП был заключен договор аренды № земельного участка, расположенного по адресу: <данные изъяты>

15.10.2020 между ТГП и КАГ заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, предметом которого является уступка права аренды указанного земельного участка. В соответствии с п.1.2 данного договора, КАГ были переданы все права и обязанности по договору аренды данного земельного участка.

15.10.2020 в администрацию Новосибирского района Новосибирской области истцом было подано заявление о даче согласия на переуступку прав по договору аренды от 12.10.2004 № на указанный земельный участок.

Письмом администрации Новосибирского района Новосибирской области от 26.11.2020 № требования истца оставлены без удовлетворения. При этом в ответе от 26.11.2020 указано на окончание действия договора аренды с учетом срока, установленного в дополнительном соглашении от 31.12.2010, где срок действия договора был продлен до 18.04.2017.

Истец просил обязать администрацию Новосибирского района Новосибирской области заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> сроком на 3 года для окончания строительства индивидуального жилого дома и оформления права собственности на жилой дом.

Решением Новосибирского районного суда Новосибирской области от 09 ноября 2021 года в удовлетворении исковых требований ТГП отказано.

С указанным решением не согласился представитель ТГП КДЛ

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы указано, что судом были неправильно определены обстоятельства, имеющие существенное значение для дела.

Так, судом не учтено, что фактически между сторонами продолжались отношения по аренде участка, так как после завершения срока договора аренды, а именно с 18.04.2017 и по дату подачи иска ТГП продолжал пользоваться участком, оплачивал арендные платежи. Замечаний, претензий, уведомлений о расторжении договора со стороны администрации за это время не направлялось. Требований о возврате земельного участка не заявлено. Поэтому, по мнению автора жалобы, истец имел право на возобновление договора аренды земельного участка в связи с фактическим пользованием земельным участком после указанной даты.

Судом также неправомерно отказано в применении ч. 2 ст. 621 ГК РФ, поскольку, по мнению апеллянта, договор аренды земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ, считается продленным на неопределенный срок. Соответственно, действие статьи 239.1 ГК РФ не может распространяться на возникшие до вступления в действие статьи 239.1. ГК РФ арендные правоотношения.

Положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Истец, обратившись в период действия указанного договора к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды участков на новый срок, как надлежащий арендатор, использующий по целевому назначению арендованные им земельные участки на протяжении длительного времени, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устранённых нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе требовать предоставления ему в аренду спорного земельного участка на новый срок по правилам подпункта 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Апеллянт также считает, что в решении не все выводы суда имеют обоснование, при этом судом в должной степени не были изучены доказательства, подтверждающие факт использования земельного участка после истечения договора аренды.

Голословными, по мнению автора жалобы, можно считать выводы суда о том, что истец не приступил к использованию земельного участка по целевому назначению. Истцу 26.08.2011 года было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома на спорном земельном участке со сроком действия до 31.12.2013, представленное в материалы дела. Однако из-за материальных трудностей истец в период действия договора аренды построил только беседку, гараж, забор, и благоустроил территорию земельного участка, что подтверждается заключением ООО «Новая заря» № от ДД.ММ.ГГГГ. Истец также ведет личное подсобное хозяйство. Само по себе отсутствие регистрации объектов и прав на них (беседки и гаража) не является основанием для отказа в заключении нового договора аренды.

При этом, вопреки выводам суда, гараж и беседка являются объектами капитального строительства – первичными и вспомогательными для последующего строительства индивидуального жилого дома в соответствии с назначением передаваемого по договору аренды земельного участка.

В случае возникновения у суда вопросов по предоставленным истцом доказательствам относительно построенных объектов, а именно имеют ли они отношение к объектам капитального строительства, суд в порядке ст. 57, 79, 80 ГПК РФ вправе был поставить вопрос о назначении строительно-технической экспертизы.

В силу ч.1 ст.36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Апеллянт также обращает внимание, что все построенные строения и сооружения (гараж, беседка, забор) и все благоустройство территории в случае не заключения договора аренды с ответчиком безвозмездно выбывает из собственности истца, что является нарушением его прав и законных интересов, а также противоречит основополагающим принципам и задачам гражданского судопроизводства.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явились представители сторон, дали соответствующие пояснения. В суд также явилась КАГ, которой он уступил права по договору аренды спорного земельного участка, и которая сообщила, что представляет интересы истца. Однако в связи с отсутствием у нее высшего юридического образования в качестве представителя истца допущена не была.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

В соответствии со ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды.

Как видно из материалов дела и верно установлено судом 1 инстанции, 05.12.2000 постановлением администрации муниципального образования <данные изъяты> ТГП был отведен в краткосрочную аренду сроком на 2 года земельный участок №-А по генеральному плану застройки <данные изъяты> для строительства жилого дома. В постановлении указано на обязанность ТГП оформить разрешение на строительство, а по окончании строительства сдать объект государственной комиссии. (л.д. 82)

05.12.2000 с ТГП <данные изъяты> был заключен договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты>. для строительства жилого дома сроком на 2 года (л.д. 66-68)

Местоположение земельного участка отражено на кадастровом плане от 01.06.2000. (л.д. 69)

Постановлением главы муниципального образования <данные изъяты> ТГП был повторно предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, <данные изъяты>. сроком на 3 года, до 12.10.2007 для строительства жилого дома в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка. (л.д.24)

12.10.2004 между Муниципальным образованием <данные изъяты> области и ТГП заключен договор аренды земельного участка с целью его использования по целевому назначению – для индивидуального жилищного строительства. Срок договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.10-14)

Согласно п.6.2 договора аренды, истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия настоящего договора не будет достигнуто соглашение о продлении.

26.08.2011 в соответствии с постановлением главы администрации <данные изъяты> № ТГП выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома на спорном земельном участке со сроком действия до 31 декабря 2013 года.

Дополнительным соглашением от 18.04.2014 срок действия договора аренды № от 12.10.2004 продлен на 3 года - с 18.04.2014 по 18.04.2017 (л.д.103).

Из дела также видно, что ТГП изначально было предоставлено два участка и свои объекты недвижимости он разметил на участке, смежном со спорным. Спорный же участок он на протяжении всех этих 20 лет не осваивал, разрешение на строительство дома не продлевал, новое после 2013 года не оформлял, к строительству не приступал. Кроме того, он не исполнял обязательства по внесению арендных платежей, в связи с чем по состоянию на 2020 год у него возникла задолженность в размере более 77 тыс. руб.

В 2020, как следует из иска и подтверждается иными представленными доказательствами, он фактически произвел отчуждение участка КАГ Именно в этот год на участке были возведены гараж и беседка, как видно из представленного заключения (л.д. 130-158), платежи за участок в сумме более <данные изъяты> тыс. руб. за все предыдущие годы за ТГП также произвела КАГ(л.д.35,36-37), она же оформила от имени ТГП доверенность, по которой действует в настоящем деле.

С тем, чтобы КАГ бесплатно получила муниципальный земельный участок в пользование в обход установленной законом процедуры, между истцом и КАГ был оформлен договор уступки прав арендатора в отношении спорного участка от 15.10.2020. Факт заключения такого договора истцом подтвержден в иске и следует из его обращения к ответчику с заявлением от 15.10.2020 о даче согласия на уступку прав арендатора участка Кочергиной (л.д.23).

Ответчиком отказано в согласовании уступки прав арендатора в отношении спорного участка по мотиву, что данный договор прекращен в связи с истечением срока его действия 18.04.2017 (л.д. 22,160).

С заявлением о продлении срока действия договора аренды на новый срок после 18.04.2017 и до дня подачи иска истец, как видно из дела, не обращался, отказа со стороны администрации в заключении договора на новый срок на 29.06.2021 (дата подачи иска) не имелось. Проект договора для его заключения на новый срок ответчику истцом не предоставлялся, нет его и в материалах дела.

Однако со ссылкой на положения Земельного кодекса РФ о праве арендатора муниципального земельного участка, на котором расположен незавершенный строительством объект индивидуального жилищного строительства, на продление договора аренды на новый срок для завершения его строительства, и на положения ГК РФ о действии ранее заключенного договора в течение неопределенного срока, истец обратился в суд с настоящим иском о понуждении ответчика к заключению договора аренды спорного участка на новый срок без проведения торгов. При этом также не указал, на каких условиях (арендная плата и т.п.) такой договор должен быть заключен в судебном порядке.

Уже после подачи иска, а именно 02.07.2021, то есть почти через 4 года после истечения срока действия договора аренды, ТГП обратился в администрацию Новосибирского района Новосибирской области с заявлением о пролонгации договора аренды № от 12.10.2004. Уведомлением от 30.07.2021 ТГП в продлении договора аренды было отказано по тем же мотивам.

Постанавливая решение об отказе в удовлетворении иска, суд 1 инстанции, оценив указанные выше обстоятельства и представленные доказательства, указал, что подпунктом 1 п.8 ст.39.8 ЗК РФ предусмотрена возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений.

По общему правилу, согласно п.1 ст.39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи (не относятся к спорным правоотношениям).

В соответствии с п.15 ст.39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии совокупности условий, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов. В связи с этим земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Пунктом 5 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, из п.5 ст.39.6 ЗК РФ следует, что действующим законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок ранее до 01.03.2015 не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Расширенному толкованию с учетом специфики правого регулирования земельных отношений положения п.5 ст.39.6 ЗК РФ не подлежат.

Как установлено судом из представленных доказательств, и в частности, фотографий участка и строений на нем, а также акта полевого обследования от 26.07.2021, выполненного кадастровым инженером ЦДН, на территории земельного участка расположены: объект (материал стен – сибит, количество этажей – 1), беседка, вольер для собак. Строительство на территории земельного участка не осуществляется.

Факт того, что на земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства - индивидуальный жилой дом, для возведения которого и предоставлялся земельный участок в аренду, начиная с 2000 года, стороной истца не оспаривался. Расположенные на земельном участке беседка и гараж не являются объектами строительства, для возведения которых был предоставлен земельный участок. Более того, как уже было указано выше, согласно технического заключения ООО «Новая Заря» от 22.10.2021 эти постройки возведены не ранее 2020 года, то есть в период, когда истец фактически произвел отчуждение участка своему представителю КАГ При этом на указанные постройки право собственности ТГП не зарегистрировано.

Поэтому суд верно отклонил доводы истца о том, что нахождение на земельном участке беседки и гаража свидетельствует о наличии у истца ТГП права на заключение договора аренды по ст.39.20 ЗК РФ.

Суд также учел, что из текста искового заявления следует, что сам истец не намерен использовать земельный участок в соответствии с целью его предоставления, это право уступил КАГ, именно поэтому до окончания срока действия договора № от 12.10.2004 не обращался в 2017 году к арендодателю о продлении срока его действия. Участок находился в его владении с 2000 года, однако он к его использованию по целевому назначению так и не приступил, жилой дом не начал возводить. Поэтому правоотношения по договору аренды земельного участка прекратились в связи с окончанием срока действия договора.

Суд считает необходимым также отметить, что действующим законодательством по вопросу предоставления государственных (муниципальных земель) в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый     срок либо соглашение о продлении срока действия договора. Намерение арендатора продлить договор аренды не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Такое условие не вытекает и из договора аренды.

Не состоятельна ссылка представителя истца и на часть 2 статьи 621 ГК РФ, в соответствии с которой, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно правилам ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно ч. 3 этой же нормы законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на установленный в ч. 8 ст.39.8 ЗК РФ срок.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных частью 3 статьи 39.6 ЗК РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в части 4 указанной статьи.

Участок истцу однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства как его собственнику без проведения торгов в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ, также не может быть предоставлен, поскольку как установлено судом и подтверждается материалами дела, объекта незавершенного строительства, собственником которого являлся бы истец, на участке нет.

По мнению судебной коллегии, возведение на участке в 2020 году двух построек (гаража и беседки), не может свидетельствовать о наличии такого основания, поскольку они явно не относятся к объектам жилищного строительства и были возведены с целью придания видимости использования истцом участка в этот период, при том, что фактически он его не использовал, арендную плату несколько лет не вносил. Платежи были осуществлены фактическим пользователем участка КАГ безналичным путем в августе 2020-феврале 2021 года с указанием назначения платежа - арендная плата по договору аренды № от 12.10.2004, и суд расценивает это как попытку получения доказательств продления действия договора аренды на неопределенный срок, на чем в обоснование доводов жалобы и настаивает теперь ее податель.

Поэтому доводы жалобы о неверном применении судом 1 инстанции положений материального и процессуального закона являются несостоятельными, представленным в дело доказательствам в их совокупности судом дана надлежащая оценка, правоотношения сторон определены верно и с учетом этого применен закон, подлежащий применению. О назначении по делу судебной экспертизы истец не заявлял, поэтому доводы жалобы в этой части несостоятельны.

Оснований для отмены или изменения решения суда по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 09 ноября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ТГП КДЛ – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи