Решение по делу № 2-408/2019 от 18.03.2019

Гр. дело № 2-408/2019 Мотивированное решение изготовлено: 24 мая 2019 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 мая 2019 года город Апатиты

Апатитский городской суд Мурманской области в составе

председательствующего судьи Тычинской Т.Ю.

при секретаре Протасевич А. Е.

с участием представителей истца Тюрикова А. В. и Шаронова В. Ю., действующего на основании ордера № 8 от 11 апреля 2019 года,

представителей ответчика Смирновой Н. Н. – Смирнова А. Д., действующего на основании доверенности от 15 мая 2019 года, и адвоката Трифанова Р. В., действующего на основании ордера № 127 от 11 апреля 2019 года,

представителя третьего лица Управления Росреестра по Мурманской области Пузановской А. В., действующей на основании доверенности № 083/18 от 05 декабря 2018 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Северные окна» к Смирновой Наталье Николаевне о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Северные окна» (далее – ООО «Северные окна», общество, ООО) обратилось в суд с иском к Смирновой Н.Н. и Чернию Р.Н. о признании недействительным договора дарения, применении последствий недействительности сделки и возложении обязанности зарегистрировать право долевой собственности на земельный участок.

В обоснование иска указано, что между ООО «Северные окна» и Смирновой Н.Н. 26 февраля 2009 года был заключен договор купли-продажи 13/100 долей в праве общей долевой собственности на здание цеха столярно-плотничного, расположенного по адресу: Мурманская область, г. Апатиты, промплощадка, на земельном участке по адресу: Мурманская область, г. Апатиты, ул. Промышленная, д. 14, имеет кадастровый номер 51:14:0010404:27, и доля Смирновой Н. Н. в праве общей долевой собственности в нем составляет 75/1000 долей. Стоимость объекта недвижимого имущества была установлена в 2130000 рублей. 06 марта 2009 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРН) внесена запись о переходе права собственности на часть здания покупателю. В то же время, земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества, продавец передавать покупателю не стал. 24 декабря 2009 года Смирнова Н. Н. выдала покупателю расписку, в соответствии с которой обязалась передать права на земельный участок после полного расчета по договору. Оплата по договору ООО «Северные окна» была произведена. После неоднократных обращений к продавцу о передаче прав на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости и который необходим для его надлежащей эксплуатации, от Смирновой Н. Н. обществом было получено уведомление от 24 мая 2010 года, в котором она предлагала приобрести земельный участок за 1300000 рублей. ООО было указано на противоправное поведение продавца, поскольку такое поведение нарушает положения гражданского и земельного законодательства, а также договоренности, закрепленные в договоре купли-продажи и последующей расписке. Как только ООО сообщило Смирновой Н. Н. о своем намерении обратиться в суд, Смирнова Н. Н. произвела отчуждение спорного земельного участка Чернию Р. Н. на основании договора дарения, о чем 13 декабря 2018 года в ЕГРН была сделана регистрационная запись. ООО полагает, что сделка дарения между Смирновой Н. Н. и Чернием Р. Н. является притворной, скрывающей в действительности сделку купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок, поскольку последняя не могла быть совершена без предварительного уведомления и соблюдения прав других участников общей долевой собственности. Кроме того, Смирнова Н. Н. не вправе была производить отчуждение земельного участка третьим лицам, поскольку обязана была передать его ООО «Северные окна». Просит признать сделку дарения 75/1000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 51:14:0010404:27, заключенный между Смирновой Н. Н. и Чернием Р. Н. недействительной, применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности Черния Р. Н. на полученное по договору имущество, обязать территориальный орган Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности на 75/1000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 51:14:0010404:27 за ООО «Северные окна».

Определением от 21 мая 2019 года производство по делу в части исковых требований к Смирновой Н. Н. и Чернию Р. Н. о признании сделки дарения 75/1000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 51:14:0010404:27, заключенной между Смирновой Н. Н. и Чернием Р. Н. недействительной, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности Черния Р. Н. на полученное по договору имущество прекращено.

С учетом заявления об уточнении исковых требований от 07 мая 2019 года к ответчику Смирновой Н. Н. истец просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на 75/1000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 51:14:0010404:27, расположенный по адресу: Мурманская область, город Апатиты, улица Промышленная, д. 14.

Определением суда от 11 апреля 2019 года к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, относительно предмета спора, на стороне ответчика – общество с ограниченной ответственностью «Блиц»; Григорьева Т. Н., Ульянкин М. Н., Чепелинская Т. Е., Петров В. Г., ФГБУ «ФКП Росреестра» по Мурманской области (т. 1, л. д. 104-105).

В судебном заседании представители истца, а Тюриков А. В., действующий также, как представитель третьего лица ООО «Блиц», на удовлетворении иска настаивают, указывая, что указанная в договоре от 26 февраля 2009 года цена за объект недвижимости была согласована сторонами договора с учетом стоимости расположенного под ним земельного участка.

Ответчик Смирнова Н. Н. о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, доверила представление своих интересов представителям.

Представители ответчика Смирнова Н. Н. - Смирнов А. Д. и Трифанов Р. В. с иском не согласны. Не оспаривая, что проданная ООО доля в праве общей собственности на объект недвижимости и расположенная под ним доля в праве общей собственности на земельный участок являются взаимосвязанными объектами, использование которых отдельно друг от друга невозможно, не отрицая факт оплаты ООО по договору от 26 февраля 2019 года в полном объеме, указывают на имеющуюся задолженность по оплате пени за несвоевременную оплату по договору и устную договоренность об отдельном заключении договора на продажу доли в праве общей собственности на земельный участок. Написание 24 декабря 2009 года расписки Смирновой Н. Н. объясняют желанием получить последнюю часть оплаты по договору от 26 февраля 2009 года. При этом Смирнова Н. Н. указала в расписке о намерении оформить долю на землю в последующем после получения денежных средств, начисленных ею в качестве штрафной санкции за несвоевременную оплату по договору. Фактически исчисленная Смирновой Н. Н. пеня в размере 72 757 рублей была выплачена ей ООО «Северные окна» в декабре 2018 года.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Мурманской области при установленных в судебном заседании обстоятельствах полагает иск подлежащим удовлетворению. В случае удовлетворения исковых требований решение суда будет являться основанием для государственной регистрации права за истцом.

Третье лицо Григорьева Т. Н. о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом извещена, не явилась, в судебном заседании 29 апреля 2019 года принятие решение оставила на усмотрение суда, пояснив, что ее доля в праве общей собственности на земельный участок составляет 24/1000, перемена собственника на часть земельного участка ее прав не нарушает, просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

Третье лицо Ульянкин М. Н. о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом извещен, не явился, в судебном заседании 29 апреля 2019 года пояснил, что его доля в праве общей собственности на здание составляет 6/100, на земельный участок - 35/1000 долей. С 2009 года частью здания и расположенным под ним земельным участком владеет ООО «Северные окна». Принятие решение по существу иска оставляет на усмотрение суда, поскольку перемена собственника на часть земельного участка его прав не нарушает. Просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

Третьи лица Чепелинская Т. Е. и Петров В. Г., о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений об уважительности причин неявки не сообщили, ходатайства об отложении дела не заявили, возражений по иску не представили.

Суд, руководствуясь частями 3 и 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика и представителей третьих лиц.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства по делу, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Статья 35 Конституции Российской Федерации устанавливает, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В силу положений части 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом принадлежит его собственнику.

Часть 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Частью 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (часть 1).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (часть 2).

В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На основании части 6 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

В судебном заседании установлено, что Смирнова Н. Н. являлась собственником 13/100 долей в праве общей долевой собственности нежилого помещения – цеха столярно-плотничного, расположенного по адресу: Мурманская область, г. Апатиты, ул. Промышленная, д. 14, с кадастровым номером 51:14:0030401:1159, общей площадью 4839,9 кв.м., на основании договора купли-продажи от 06 апреля 2007 года, а также на день рассмотрения дела в суде является собственником 75/1000 долей в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 51:14:0010404:27, общей площадью 23452 кв.м., расположенного по адресу: Мурманская область, г. Апатиты, ул. Промышленная, на котором расположено здание № 14, на основании постановления администрации г. Апатиты Мурманской области № 742 от 20 декабря 2007 года «О предоставлении в собственность земельных участков» с изменениями, внесенными постановлением № 39 от 25 января 2008 года и договора купли-продажи земельного участка № 44 от 28 декабря 2007 года, дата государственной регистрации права 08 февраля 2008 года, что подтверждается выписками из ЕГРН (л. д. 65-68, 70-72, 95, 134, обр. стор).

Сособственниками нежилого помещения – цеха столярно-плотничного, расположенного по адресу: Мурманская область, г. Апатиты, ул. Промышленная, д. 14, с кадастровым номером 51:14:0030401:1159, также являются: Ульянкин М. Н. – в размере 6/100 долей, Чепелинская Т. Е. – в размере 6/100 долей, Петров В. Г. – в размере 62/100 долей, ООО - Северные окна» - в размере 13/100 долей (л. д. 65-68, 74-76).

Помимо Смирновой Н. Н. сособственниками земельного участка с кадастровым номером 51:14:0010404:27, расположенного по адресу: Мурманская область, г. Апатиты, ул. Промышленная, на котором расположено здание № 14, также являются: Ульянкин М. Н. – в размере 35/1000 долей, Чепелинская Т. Е. – в размере 35/1000 долей, Петров В. Г. – в размере 487/1000 долей, ООО - Северные окна» - в размере 57/1000 долей, Григорьева Т. Н. – в размере 24/1000 долей, ООО «Блиц» - в размере 269/1000 долей.

На основании договора купли-продажи от 26 февраля 2009 года Смирнова Н. Н. произвела отчуждение ООО «Северные окна» принадлежащих ей 13/100 долей в праве общей долевой собственности нежилого помещения – цеха столярно-плотничного, расположенного по адресу: Мурманская область, г. Апатиты, промплощадка, с кадастровым номером 51:14:0030401:1159, общей площадью здания 4839,9 кв.м., которое расположено на земельном участке с кадастровым номером 51:14:0010404:0027, расположенном по адресу: Мурманская область, г. Апатиты, ул. Промышленная, д. № 14 (л. д. 25-28).

Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи стоимость объекта недвижимого имущества составляет 2130000 рублей, которые покупатель передает продавцу частями: 1000000 рублей – в срок до 27 февраля 2009 года; 500000 рублей - в срок до 27 марта 2009 года; 500000 рублей - в срок до 27 апреля 2009 года и 130000 рублей - в срок до 28 декабря 2009 года.

Заключенный договор отвечает требованиям статьи 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации и на день рассмотрения дела в суде не признан недействительным.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществлены передаточному акту от 26 февраля 2009 года (л. д. 103).

Оплата по договору произведена истцом в полном объеме, что не оспаривается представителями ответчика и подтверждается расходными кассовыми ордерами (л. д. 53-62).

Право собственности покупателя зарегистрировано в установленном законом порядке 03 марта 2009 года за № 51-51-06/001/2009-394 (л.д. 75).

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Такое обязательство об оформлении и передаче земельного участка под зданием после получения окончательного расчета по договору купли-продажи недвижимости от 26 февраля 2009 года было дано Смирновой Н. Н. в виде расписки 24 декабря 2009 года (л. д. 29).

По своему содержанию расписка отвечает требованиям статей 160, пункту 1 части 1 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации о простой письменной форме договора и свидетельствует о волеизъявлении Смирновой Н. Н. на совместную продажу долей в праве общей собственности на объект недвижимого имущества и земельный участок.

В нарушение положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств о наличии иного соглашения в подтверждение своего довода о том, что продажа доли в праве общей собственности на земельный участок предполагалась по иному варианту представителями ответчика в судебном заседании не представлено.

В соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

При этом действия ответчика, предложившего выкупить земельный участок за 1300000 рублей, что следует из направленного в адрес ООО уведомления 24 мая 2010 года, суд считает не основанными на законе, поскольку в соответствии с частью 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Таким образом, поскольку иное не предусмотрено договором купли-продажи недвижимости от 26 февраля 2009 года, установленная в нем стоимость объекта недвижимости указана уже с учетом стоимости расположенного под ним земельного участка.

Из вышеизложенного следует, что в силу закона у истца возникло право общей долевой собственности на земельный участок, принадлежащий, в том числе и Смирновой Н. Н. в размере 75/1000 долей, на котором расположено здание, в состав которого входят нежилые помещения, принадлежащие истцу на праве собственности. Данный земельный участок имеет определенное функциональное назначение и предназначен для эксплуатации и обслуживания столярно-плотничного цеха, принадлежащего ООО. Следовательно, доля в праве собственности на указанный земельный участок не обладает самостоятельной юридической судьбой, а следует судьбе нежилого помещения, указанного в договоре купли-продажи от 26 февраля 2009 года.

При этом доля в праве общей собственности не обладает признаками, указанными в пункте 1 части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу части 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, данных в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В судебном заседании установлено, что, не смотря на отсутствие акта о передаче 75/1000 долей земельного участка, фактически земельный участок был передан ООО «Северные окна», которое с 2009 года осуществляет владение и пользование им, осуществляет его уборку и расчистку от снега в зимний период.

Уплата Смирновой Н. Н. земельного налога не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку производилась ею в рамках исполнения своей обязанности как налогоплательщика в отношении зарегистрированного за ней права на земельный участок, в связи с чем доводы представителей ответчика в данной части подлежат отклонению, как несостоятельные.

Наличие в ЕГРН на дату рассмотрения дела судом сведений о регистрации 75/1000 долей в праве общей собственности на спорный земельный участок за Смирновой Н. Н. при отчуждении ею 13/100 долей в нежилом помещении в 2009 году, расположенном на этом земельном участке, свидетельствует о ее длительном уклонении от регистрации перехода права собственности, в связи с чем заявленные истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Пунктом 1 ч. 1 ст. 16 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. При этом, в случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявления о государственной регистрации права подают все стороны сделки.

Системное толкование норм материального права, содержащихся в ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 6, п. 3 ст. 551, п. 2 ст. 314 Гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод о том, что действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, должны быть осуществлены сторонами в разумный срок.

Согласно п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно ч. 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Северные окна» к Смирновой Наталье Николаевне о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на 75/1000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 51:14:0010404:27, общей площадью 23452 кв.м., расположенный по адресу: Мурманская область, город Апатиты, улица Промышленная, д. 14, на основании договора купли-продажи от 26 февраля 2009, заключенного между Смирновой Натальей Николаевной и ООО «Северные окна».

Решение суда является основанием для регистрации за ООО «Северные окна» права собственности на 75/1000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 51:14:0010404:27, общей площадью 23452 кв.м., расположенный по адресу: Мурманская область, город Апатиты, улица Промышленная, д. 14, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Апатитский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Т. Ю. Тычинская