Решение от 15.01.2019 по делу № 3а-37/2019 от 19.12.2018

Дело № 3а-37\19                Принято в окончательной форме 18.01.19г.

                 Р Е Ш Е Н И Е

             ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ        

гор. Ярославль                                 15 января 2019г.

    Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при секретаре Котовой И.С.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Камкина Сергея Викторовича к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Федеральному государственному учреждению «Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,

                    Установил:

В административном исковом заявлении Камкин С.В. просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения объектов технического обслуживания автотранспортных, в размере рыночной стоимости 3 459 000 руб. по состоянию на 24 июня 2016г.; внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости в части сведений о размере кадастровой стоимости земельного участка, равного рыночной стоимости.

Административные исковые требования мотивированы теми, что земельный участок принадлежит административному истцу на праве аренды. Исчисление арендной платы производится с учетом кадастровой стоимости, которая выше рыночной стоимости земельного участка, чем затрагиваются его права.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Сухоросов Д.Е. административные исковые требования поддержал.

Представитель заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Колобова Е.В. возражала против удовлетворения административных исковых требований, ссылаясь на недостоверность отчета оценки рыночной стоимости земельного участка, представленного административным истцом.

Административные ответчики Правительство Ярославской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ «Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», заинтересованные лица администрация городского поселения Тутаев и администрация Тутаевского муниципального района Ярославской области, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

    От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ «Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» поступили письменные объяснения по иску, в которых возражений относительно заявленных требований не указано.

    В письменном объяснении заинтересованного лица администрации Тутаевского муниципального района указывается на несогласие с административными исковыми требованиями, так как арендатором не представлено согласие собственника на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, выраженное в договоре либо в иной форме. При расчете арендной платы используется удельный показатель кадастровой стоимости. Установление в отношении земельного участка кадастровой стоимости равной рыночной повлечет убытки для органа местного самоуправления.

    Оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 ЗК РФ).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

Согласно части 1 ст. 245, статьи 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, что подтверждается договором аренды от 18.07.2016г., соглашением от 08.08.2018г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Согласно представленному расчету арендная плата за земельный участок определяется с учетом удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.     Поэтому суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого он является.

Земельный участок не находится в собственности физическим или юридических лиц, в связи с чем положения абзаца 7 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28 в данном случае неприменимы.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что доводы администрации Тутаевского муниципального района, указанные в письменном объяснении, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении административного иска.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 24.06.2016г. филиалом ФГБУ «Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

Административным истцом представлен отчет ООО «Ярэксперт» от 08.10.2018г. №12214\02\18 оценки рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 24.06.2016г. в размере 3 459 000 руб.

Согласно статье 59, части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств являются отчет независимого оценщика, который подлежат оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.

Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.

Заинтересованным лицом департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области в возражениях на административный иск указано, что оценщик необоснованно отказался от корректировки на коммуникации, указывая, что они занимают незначительную часть. Однако согласно данным отчета на долю коммуникаций приходится 16% от общей стоимости объекта.

Данные замечания не могут служить основанием для критической оценки выводов, изложенных в отчете.

Как указано в отчете, оценщик исходил из того, что основными ценообразующими факторами для земельных участков для обслуживания автотранспорта являются местоположение, интенсивность транспортного потока, передаваемые имущественные права и площадь. Коммуникации занимают незначительную часть.

Данные выводы основаны на научных данных, анализе рынке, в связи с чем не имеется оснований для признания их необоснованными.

Кроме того, оценщик не высчитывал долю коммуникаций от общей стоимости объекта. Согласно справочным данным, приведенным в отчете, значимость коммуникаций в системе факторов ценообразования является незначительным.

Также указывается, что при описании корректировки на площадь оценщик использовал минимальное количество аналогов для построения линейной зависимости, что свидетельствует об отсутствии достаточного количества объектов для ее построения и, соответственно, некорректного расчета вводимой корректировки.

Содержание отчета позволяет сделать вывод о том, что оценщиком подобрано и оценено достаточное количество аналогов с известными ценами предложений. В качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из факторов является единообразным. Оценщиком описаны объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Тем самым, указанные возражения департамента не могут расцениваться как обоснованные.

В связи с этим, суд полагает, что замечания департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области не могут служить основанием для критической оценки представленного отчета.

Из содержания отчета следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком требования федеральных стандартов соблюдены, в том числе в указанной департаментом части.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Ценообразующие факторы определены оценщиком в полном соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что оценщиком были определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор объектов-аналогов.

В целом анализ отчета позволяет сделать вывод о том, что требования законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки оценщиком выполнены, в связи с чем оснований для утверждения о несоответствии отчета оценки требованиям федеральных стандартов оценки, не имеется.

С учетом изложенного суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка заявителя.

Таким образом, размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден административным истцом достаточными и допустимыми доказательствами.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка по настоящему делу является – 17 декабря 2018г.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░.░, ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 3 459 000 ░░░. ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 24 ░░░░ 2016░.

░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░ ░░░░░░░ 3 459 000 ░░░.

░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ – 17 ░░░░░░░ 2018░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░:                                    ░.░. ░░░░░░░.