Решение по делу № 2-3572/2022 от 01.07.2022

78RS0016-01-2022-003807-41

Дело № 2-3572/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург                                                                  13 сентября 2022 года

Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Немченко А.С.,

при секретаре Васёнкиной В.В.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску третьего лица ФИО1, заявляющей самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, к Обществу с ограниченной ответственностью «БТК-Девелопмент» об обязании заключить договор купли-продажи,

    УСТАНОВИЛ:

Первоначально в <адрес> об обязании заключить договор купли-продажи помещения, расположенного по адресу: <адрес> к Обществу с ограниченной ответственностью «БТК-Девелопмент» (далее – ООО «БТК-Девелопмент») обратилось Товарищество собственников жилья «Оллила» (далее – ТСЖ «Оллила»).

Определением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ дело по иску ТСЖ «Оллила» к ООО «БТК-Девелопмент» об обязании заключить договор купли-продажи передано для рассмотрения в Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга.

В ходе рассмотрения дела <адрес> к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, была привлечена ФИО1

В обоснование заявленных требований третье лицо ФИО1 ссылалась на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «БТК-Девелопмент» был заключен Договор № купли-продажи нежилого помещения, согласно которому она приобрела помещение №, общей площадью <данные изъяты> расположенное по адресу: <адрес> кадастровый №. Согласно п. 1.1 указанного договора в Помещении № отсутствует самостоятельное газовое оборудование (котел) и силовое оборудование (электрический щит), а также счетчики по ресурсам: газ, водоснабжение и электроэнергия. Отопление, горячее водоснабжение, электроснабжение Помещения № осуществляется с помощью газового оборудования (котел) и силового оборудования (электрический щит), счетчики потребляемых ресурсов по помещению № расположены в помещении № с кадастровым номером № (единые счетчики на два помещения: № и №). Исходя из этого ФИО1, как собственник помещения № вынуждена произвести реконструкцию инженерных сетей и узлов учета в целях технического обособления помещения № и разделения учета, либо за свой счет решать имущественно-правовые вопросы с собственником помещения № на предмет использования и эксплуатации оборудования, сетей, счетчиков, а также оплаты за потребляемые в помещении № ресурсы. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было подготовлено письмо с целью заключения договора купли-продажи нежилого помещения №-Н, общей площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №, на условиях ООО «БТК-девелопмент» и за цену в размере 5 180 000 рублей. К электронному письму от ДД.ММ.ГГГГ, направленному генеральным директором ООО «БТК-Девелопмент» ФИО2, был приложен договор купли-продажи помещения №, содержащий все существенные условия. В свою очередь, в своем письме от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подтвердила свою заинтересованность в приобретении помещения № за цену в размере 5 180 000 рублей и на условиях, указанных в договоре. Однако, вместо подписания вышеуказанного договора, ООО «БТК-девелопмент» было направлено письмо от ДД.ММ.ГГГГ, адресованное лицам, заинтересованным в покупке Помещения № которым было предложено принять участие в планируемых ООО «БТК-девелопмент» торгах на торговой площадке АО «Российский аукционный дом». В данном письме были указаны все условия приобретения помещения № на торгах. Таким образом, ООО «БТК-девелопмент» уклонилось от заключения с ФИО1 договора купли-продажи помещения № Вместо этого ООО «БТК-девелопмент» было предложено купить указанное помещение № неопределенной группе лиц, что является нарушением прав ФИО1 и ранее достигнутых договоренностей.

Определением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу по иску ТСЖ «Оллила» к ООО «БТК-Девелопмент» о понуждении к заключению договора купли-продажи прекращено на основании статьи 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с отказом истца от иска.

ФИО1, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, направила в суд своего представителя, действующего на основании доверенности, который в судебном заседании требования своего доверителя поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «БТК-Девелопмент», действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения требований ФИО1, ссылаясь на то, что это право ответчика заключать договор, а не его обязанность. Кроме того, в настоящее время договор купли-продажи помещения заключен с ТСЖ «Оллила».

Руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства по делу и оценив их в совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

В силу пункта 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что помещение №, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежало на праве собственности ООО «БТК-Девелопмент», что подтверждается выпиской из ЕГРН.

ООО «БТК-Девелопмент», действуя из свободы ведения переговоров, ДД.ММ.ГГГГ направило в адрес ТСЖ «Оллила» письмо о готовности рассмотреть возможность продажи помещения №, указав цену продажи и сроки заключения договора и полного расчета по договору купли-продажи помещения.

Согласно п. 1 ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора

Для того, чтобы считать предложение о готовности продажи помещения офертой, требуется соблюдение нескольких условий. Предложение должно быть достаточно определено и содержать все существенные условия предлагаемого к заключению договора.

Вместе с тем, письма, направленные в ТСЖ «Оллила» и ФИО1, не содержали ряда существенных для сторон условий договора купли-продажи помещения.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора являются также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Для заключения договора купли-продажи для ООО «БТК-Девелопмент» существенными условиями договора являлись: срок заключения договора; качественное описание предмета договора, поскольку помещение имеет эксплуатационные особенности; порядок расчетов по договору; размер и порядок наступления ответственности сторон за нарушение обязательств по договору; гарантии и заверения в части соблюдения процедур одобрения сделки и др.

14.12.2022    ООО «БТК-Девелопмент» отозвало свое письмо о готовности рассмотреть возможность заключения договора купли-продажи с ТСЖ «Оллила», поскольку по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ так и не получило полного и безоговорочного согласия о готовности ТСЖ «Оллила» обсуждать условия и заключать договор купли-продажи помещения.

Из материалов дела следует, что ООО «БТК-Девеломпент» для ознакомления был направлен проект договора ФИО1, которая ранее выражала заинтересованность в покупке спорного помещения. О том, что направление проекта договора не порождает договорных обязательств и не может повлечь каких-либо юридических последствий указано прямо в подписи отправителя.

По мнению ФИО1, из п. 2 ст. 432, п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что предложение заключить договор (оферта) должно содержать подписанный оферентом проект договора: иначе договор не может быть заключенным в момент получения оферентом акцепта.

Однако из буквального содержания указанных норм не вытекает, что наличие в тексте направляемого проекта договора подписи оферента обязательно.

Поскольку общие правила определения момента заключения договора не указывают на необходимость соблюдения письменной формы договора и его подписания сторонами, у заявителя не было оснований полагать, что с момента получения оферентом акцепта договор не считается заключенным.

Предложение признается офертой без подписи оферента, если обстоятельства, в которых она сделана, позволяют достоверно установить лицо, которое его направило (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №).

При заключении договора путем обмена документами для целей признания предложения офертой не требуется наличия подписи оферента, если обстоятельства, в которых сделана оферта, позволяют достоверно установить направившее ее лицо (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Чтобы акцептовать оферту, нужно полностью и безоговорочно согласиться с указанными в ней условиями. Это можно сделать, направив контрагенту подписанный проект договора или письмо об акцепте.

Направление проекта договора, не подписанного стороной, не содержащего все существенные условия договора (проект не содержит полного описания предмета), не может считаться направлением оферты, неподписанный договор не может являться документом, удостоверяющим волеизъявление лица.

Кроме того, направление проекта договора не свидетельствует о волеизъявлении собственника помещения также в силу того, что сделки по отчуждению недвижимого имущества ООО «БТК-Девелопмент» подлежат корпоративному одобрению наблюдательным советом АО «БТК-Девелопмент» и единственным участников ООО «БТК-девелопмент», согласно Уставам.

Из материалов дела следует, что наблюдательным советом АО «БТК-Девелопмент» был рассмотрен вопрос о продаже спорного помещения и вынесено решение о рекомендации АО «БТК девелопмент», которое является управляющей компанией Общества с ограниченной ответственностью «БТК-девелопмент», заключить договор купли-продажи помещения с лицом, предложившим наивысшую цену. Все лица, заинтересованные в покупке помещения, были уведомлены о решении Наблюдательного совета АО «БТК девелопмент» письмом исх. № от ДД.ММ.ГГГГ, тем самым ответчик не уклонялся от заключения договора купли-продажи спорного помещения и действовал из принципа свободы заключения договора и в целях обеспечения равного доступа всех лиц и прозрачности процедуры продажи помещения, что само по себе исключает применение п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Письмо, направленное в адрес ФИО1, никак не порождает намерений ответчика считать себя связанным таким предложением и готовность считать договор заключенным, исключительно с ФИО1, поскольку является лишь приглашением для вступления в переговоры относительно заключения договора в отношении спорного помещения.

Кроме того, согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (п. 2 ст. 3, п. 1 ст. 421, абз. 1 п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «БТК-девелопмент», руководствуясь принципом свободы заключения договора, заключило договор купли-продажи помещения № с ТСЖ «Оллила». Указанный договор не оспорен и недействительным не признан.

В этой связи, оснований для обязания ответчика заключить договор купли-продажи с ФИО1 в отношении нежилого помещения, которое продано другому лицу, не имеется.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований третьего лица ФИО1, заявляющей самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, к Обществу с ограниченной ответственностью «БТК-Девелопмент» об обязании заключить договор купли-продажи – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: