Решение от 17.07.2018 по делу № 2-3767/2018 от 12.02.2018

Дело № 2-3767/2018 17 июля 2018 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(Для публикации на интернет сайте суда)

Калининский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Пересункиной Е.В.,

при секретаре Смыкове А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Эльфадали Е.Н. к Рошковской Л.В. о взыскании денежных средств, расходов по оплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

Истец Эльфадали Е.Н. обратилась в Калининский районный суд Санкт–Петербурга с исковым заявлением к Рошковской Л.В.о взыскании денежных средств затраченных на:

1.           строительные материалы в размере 123697 рублей 16 копеек;

2.           аванс за выполнение работ по реконструкции ГРЦ в размере 25000 рублей 00 копеек;

3.           работы по подключению счетчика, кабеля туалета, подключение кабеля, подключение вентиляции, подключение двигателя к счетчику в размере 22801 рубля 00 копеек,

4.           канализационные работы в размере 27000 рублей 00 копеек;

5.           ремонт стен в размере 184200 рубле и 4761 рубля 84 коп. на побелку;

6.           выполнение работ: плитку, поребрик, кафель на стене в размере 55515 рублей 00 копеек;

7.           выполнение работ: потолки навесные, подключение люстр, откосов окон, дверей, ручки, щеколды, замки в размере 56000 рублей 00 копеек;

8.           оплату государственной пошлины в размере 8200 рублей 00 копеек.

В обоснование заявленных требований указано, что 26.09.2014 года между Эльфадали Е.Н. (добрачная фамилия – П.) и Рошковской Л.В. заключен договор аренды нежилого помещения. Согласно договора аренды от 26.09.2014 года арендодатель Рошковская Л.В. предоставила арендатору Эльфадали Е.Н. в аренду нежилое помещение, общей площадью 48,9 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <...>, под организацию объекта общественного питания – кафе, без ремонта, без света, воды, канализации, стен, полов. Рошковская Л.В. обещала через 11 месяцев заключить договор с установлением арендной платы в размере 50000 рублей, однако обманула истца и представила на подписание договор с арендной платой в размере 100000 рублей, стороны подписали данный договор 12.10.2015 года. 27.10.2015 года Рошковская Л.В. расторгла договор и выгнала истца из помещения. Строительные материалы были приобретены на сумму 123697 рублей 16 копеек, за выполнение работ по реконструкции ГРЦ истцом был заплачен аванс в размере 25000 рублей 00 копеек, расходы по подключению счетчика, кабеля туалета, подключение кабеля, подключение вентиляции, подключение двигателя к счетчику составили 22801 рубль 00 копеек, стоимость канализационных работ составила 27000 рублей 00 копеек, ремонт стен обошелся в 184200 рублей 00 копеек, побелка – в 4761 рубль 84 копейки, выполнены работы по укладке плитки, поребрика, кафеля на стене на сумму 55515 рублей 00 копеек, на выполнение работ по установке навесных потолков, подключение люстр, откосов окон, дверей, ручек, щеколд, замком затрачено 56000 рублей 00 копеек (л.д. 4-5).

В ходе рассмотрения дела истцом дополнительно представлена письменная правовая позиция по иску, из которой следует, что в период действия первого договора аренды нежилого помещения, заключенного с ответчиком 26.09.2014 года истцом стали производиться ремонтные работы нежилого помещения (предмета договора аренды) по адресу: г. Санкт-Петербург, <...>. После завершения действия указанного договора аренды истец завершил ремонтные работы, но в момент завершения указанных ремонтных работ между истцом и ответчиком был заключен новый договор аренды (второй) от 12.09.2015 года, однако сразу после завершения ремонта, по истечению одного месяца аренды указанного помещения, ответчик в одностороннем порядке расторгла с истцом договор, выгнав из арендуемого помещения Действия ответчика были умышленными и направленными не на соблюдение всех условий договора аренды, а на извлечение прибыли путем пользования ремонтом помещения, который был произведен истцом за собственные денежные средства. Указание ответчика в своих возражениях на решение суда о взыскании с истца арендной платы не имеет в данном случае правового значения к рассматриваемому спору, поскольку ответчик добровольно заключила второй договор аренды, однако, заключив данный договор, не исполнила добросовестно его условия. Правило возмещения арендодателем стоимости неотделимых улучшений (п. 2 ст. 623 ГК РФ) гласит: когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для него, арендатор вправе после прекращения договора получить возмещение стоимости этих улучшений. Ремонт проводится в срок, установленный договором, а если срок в договоре не определен либо ремонт вызван неотложной необходимостью — в разумный срок. Улучшение имущества действительно было необходимо (а не продиктовано профессиональными потребностями арендатора). Как видно из акта-приема передачи помещения, в первоначальном виде помещение представляло собой голые бетонные стены, что, безусловно, требовало от арендатора произведения необходимого ремонта. Согласно ч. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Но в данном случае как сказано выше и как следует из акта приема-передачи помещения, поддерживать в исправном состоянии было нечего, поскольку помещение состояло из голых бетонных стен, и именно поэтому истец был вынужден произвести ремонт в данном помещении. Право на возмещение стоимости неотделимых улучшений возникает у арендатора после прекращения договора аренды в части улучшений, произведенных в период действия договора, что и указано и обосновано в исковом заявлении. Неотделимые улучшения объекта аренды, которые невозможно отделить от самого объекта аренды, в любом случае признаются собственностью арендодателя и переходят к нему по окончании срока аренды. Если эти улучшения были произведены арендатором с согласия арендодателя, то арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных им улучшений. Стоимость произведенных улучшений может быть установлена как по предоставленным арендатором первичным документам – чекам, имеющимся в материалах дела, подтверждающим осуществление расходов на реконструкцию арендуемого имущества, так и любым другим способом. Действующее законодательство не обязывает стороны договора аренды использовать независимую оценку в качестве способа определения стоимости неотделимых улучшений, подлежащей возмещению арендодателем арендатору. Представленные чеки, иные документы по произведенному ремонту в полной мере обосновывают понесенные истцом расходы (л.д. 121-123).

Истец Эльфадали Е.Н., представитель истца – адвокат Никитин А.С., действующий на основании ордера № А 1728048 от 17.07.2018 гола, в судебное заседание явились, исковые требования поддерживают в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и правовой позиции по иску.

Представитель ответчика Рошковской Л.В. – Ракова Е.Г., действующая на основании доверенности 78 АБ 4685326 от 29.05.2018 года, выданной в порядке передоверия доверенности 78 АБ 0576821 от 08.04.2016 года, в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных возражения на исковое заявление, которые приобщены к материалам дела (л.д. 110-113).

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие в Российской Федерации по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, при этом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

В силу пункта 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

По смыслу пункта 2 той же статьи правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения применяются независимо от того, явилось ли оно результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу пунктов 1, 3 и 4 ст. 103 ГК РФ, поскольку иное не установлено этим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению, в частности, также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке; 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; 4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

Положение пункта 2 ст. 623 ГК РФ о праве арендатора при прекращении договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды, по существу представляет собой специальное правило, регулирующее отношения вследствие неосновательного обогащения, которые могут возникать при прекращении договора аренды.

В силу установленного правового регулирования граждане свободны в приобретении и осуществлении гражданских прав и обязанностей, руководствуясь своей волей и действуя в своем интересе, в том числе посредством вступления в договорные правоотношения. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами (ст. ст. 1, 421, 434 ГК РФ).

Судом установлено, что Рошковской Л.В. на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 48,8 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 32), выпиской из ЕГРН (л.д.).

26.09.2014 года между Рошковской Л.В. (арендодатель) и ИП Эльфадали (прежняя П. (л.д.39) Е.Н. (арендатор) заключен договор аренды, согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставил арендатору вышеуказанное нежилое помещение под организацию объекта общественного питания – кафе, а арендодатель обязался своевременно уплачивать арендную плату за указанное помещение, а также исполнять иные условия договора аренды (л.д. 10-16).

Помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 12.10.2014 года (л.д. 17-18).

В соответствии с п. 3.1 договора размер арендной платы за пользование нежилым помещением в месяц составил: в течение 3 первых месяцев с даты подписания акта приема-передачи помещения – 60000 рублей; в течение последующих 8 месяцев – 100000 рублей, арендодатель исчисляет и удерживает налог на доходы физических лиц по ставке 13 % и перечисляет его в бюджет.

По окончании срока действия договора от 26.09.2014 года, сторонами 12.09.2015 года заключен новый договор аренды нежилого помещения сроком на 11 месяцев с 12.09.2015 года по 11.08.2016 года (л.д. 20-28).

По условиям договора от 12.09.2015 года стоимость аренды нежилого помещения в месяц составила 100000 рублей (пункт 3.1 договора).

Помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 12.09.2015 года (л.д. 29-30).

23.10.2015 года стороны подписали уведомление о расторжении договора аренды от 12.09.2015 года, в связи с нарушением арендатором условий договора, а именно: несвоевременной выплатой арендной платы за пользование нежилым помещением.

Решением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 04.07.2016 года с Эльфадали Е.Н. в пользу Рошковской Л.В. взысканы суммы неперечисленных налогов на доходы физических лиц по договору аренды от 12.09.2015 года в размере 39000 рублей, задолженность по коммунальным платежам в размере 122718 рублей 19 копеек, задолженность по арендной плате по договору аренды от 26.09.2014 года в размере 104000 рублей, задолженность по договору аренды от 12.09.2015 года в размере 261000 рублей, штраф в размере 307110 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 6039 рублей 83 копеек, расходы на уплату государственной пошлины в размере 11598 рублей 68 копеек, а всего 851466 рублей 70 копеек (л.д. 80-82).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 01.12.2016 года решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 04.07.2016 года оставлено без изменения (л.д. 83-86).

Пунктом 1.3 договора аренды от 26.09.2014 года предусмотрено, что состояние нежилого помещения на момент заключения договора удовлетворительное, помещение новое, без ремонта и оборудования (л.д. 10).

В силу п. 5.2 договора аренды от 26.09.2014 года, арендатор передает по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении арендодателю безвозмездно все произведенные в помещении неотделимые улучшения (в том числе в результате произведенных ремонтных работ), составляющие принадлежность помещений и неотделимые от конструкций помещений. Стоимость неотделимых улучшений возмещению арендатору не подлежит. Состояние помещения должно на момент возврата арендодателю соответствовать произведенным улучшениям с учетом его естественной амортизации в результате эксплуатации (л.д. 13).

Согласно пункту 5.3 договора аренды от 26.09.2014 года, арендатор имеет право, в том числе, с письменного разрешения арендодателя и за свой счет увеличивать количество киловатт электроэнергии в помещении, необходимых для осуществления деятельности по договору, в соответствии с требуемыми организационно-правовыми аспектами. По истечении срока аренды данное увеличение мощности электропотребления является неотделимым улучшением помещения, не полежит возмещению арендатору, принадлежит арендодателю (л.д. 13).

В соответствии с п.п. 9.1, 9.2 договора аренды от 26.09.2014 года, ремонтные работы и иные улучшения (в том числе увеличение мощности электроэнергии), необходимые для деятельности арендатора по целевому назначению производятся арендатором за собственный счет (в связи с чем стороны установили уменьшенный размер арендной платы за первые три месяца аренды). Произведенные арендатором неотделимые улучшения после окончания срока действия договора принадлежат арендодателю и возмещению не подлежат (л.д. 15).

Стороны реализовали свое свободное волеизъявление на определение условий договора.

По смыслу вышеперечисленных условий договора, арендатор правом на компенсацию стоимости неотделимых улучшений при прекращении договора не обладает.

Принимая во внимание, что стороны, руководствуясь принципом свободы договора (статья 421 Кодекса), согласовали, что стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества, включая увеличение мощности электроэнергии, возмещению арендатору не подлежит, право на все улучшения арендованного нежилого помещения переходит к собственнику, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований Эльфадали Е.Н. не имеется.

Кроме того, истцом не представлено достаточных доказательств, что все заявленные им расходы были понесены на ремонт спорного нежилого помещения.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ – ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░-░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░-░░░░░░░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 23.07.2018 ░░░░.