Решение по делу № 2-759/2013 (2-5405/2012;) от 18.10.2012

Дело № 2-759/13 07 февраля 2013 года принято в окончательной форме 08.02.2013 г. Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Московский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Барковского В.М.

при секретаре Абухбая А.З.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Романова Р.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Дом-Строй» о признании требования о доплате незаконным,

У С Т А Н О В И Л:

Романов Р.В. обратился в суд с иском, указав, что 14.10.2009 года заключил с ответчиком предварительный договор №57е-ЛБф/10-09Г о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры в жилом доме по строительному адресу: Санкт<данные изъяты> Согласно условиям данного договора предметом будущего договора купли-продажи должна была явиться квартира, расположенная в осях <данные изъяты> При этом, исходя из условий договора, в квартире предполагалось наличие балкона, а не лоджии. Исходя из указанной площади квартиры, истцом в качестве «обеспечения исполнения обязательства» по заключению основного договора внесена сумма в размере 2253700 рублей. Актом сверки от 14.10.2009 года стороны подтвердили, что обязательство по оплате исполнено покупателем полностью.

В ходе переписки с ответчиком в мае 2012 года истец уведомлен о том, что общая приведенная площадь квартиры увеличилась на 1,85 кв.м., поскольку при технической инвентаризации помещений предполагаемый при заключении балкон в данной квартире учтен как лоджия, к площади которой применяется коэффициент 0,5 (вместо 0,3 как для балкона). В ответе на заявление истца ответчик разъяснил необходимость доплаты по договору в сумме 114700 рублей.

Истец, расценив это как требование о доплате, предъявил иск о признании его незаконным, полагая, что тем самым ответчик в одностороннем порядке изменил условие договора о площади помещения и его цене. Кроме того, в качестве лоджии помещение в квартире истца учтено ошибочно, поскольку ответчик самостоятельно произвольно внес изменения в проектную документацию и представил её в орган инвентаризационного учета, на основании чего и были составлены ведомости помещений. Кроме того, согласно п.12 Договора сумма доплаты не должна превышать 5% от стоимости квартиры, то есть не более 112685 рублей.

Истец в лице представителя Стегура К.Ю. в судебном заседании исковые требования поддержал по вышеуказанным основаниям.

Ответчик в лице представителя Николаевой Е.В в судебном заседании против удовлетворения иска возражал. В обоснование позиции ответчик указал, что заключенным с истцом договором предусмотрено условие о перерасчете стоимости квартиры в случае увеличения или уменьшения её площади. Довод истца об изменении проектной документации, в результате которого оговоренный балкон был учтен как лоджия, ответчик полагал необоснованным, указав, что технические характеристики были подписаны государственным органом технического учета, на решение которого ответчик повлиять не может.

Третье лицо – ООО «Лидер Групп» в судебное заседание не явился, извещен.

Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив представленные по делу доводы и доказательства, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из заключенного сторонами предварительного договора (л.д.10) общая полезная площадь квартиры, на которую с истцом должен быть заключен договор купли-продажи согласно пункту 2 составляла 36,35 кв.м., из них общая площадь – 34,27 кв.м. (графа 6), а площадь балкона/лоджии – 2,08 кв.м.(графа 9) с применением понижающего коэффициента 0,3 для балкона и 0,5 для лоджии. Как видно из приложенной к договору схемы (л.д.16), в границах квартиры обозначен участок площадью 6,93 кв.м., из которой неясно является ли это балконом или лоджией. При умножении этого показателя площади на понижающий коэффициент, следует (6,93х0,3=2,079) что эта площадь при заключении договора принималась в качестве балкона, поскольку в графе 9 округленно указано значение 2,08.

По окончании строительства указанному строительному адресу присвоен адрес: Санкт-Петербург, <данные изъяты>

В соответствии с представленной в дело ведомостью помещений по указанному адресу, выполненной Санкт-Петербургским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» квартира <данные изъяты> имеет следующие технические характеристики: общая площадь квартиры – 34,7 кв.м., площадь лоджии - 3,5 кв.м. с понижающим коэффициентом, а без понижающего коэффициента – 7 кв.м. (3,5:0,5=7). Таким образом, общая приведенная площадь квартиры (в терминологии, употребляемой в Договоре) составила (34,7+3,5=) 38,2 кв.м. При этом увеличение общей площади квартиры составило (34,7-34,27=) 0,43 кв.м. увеличение площади балкона/лоджии составило (7-6,93=) 0,07 кв.м.

Как видно из Договора, для характеристики площади квартиры используются два понятия: общая площадь квартиры (без учета площади балкона/лоджии) и общая приведенная площадь (с учетом площади балкона/лоджии с понижающим коэффициентом).

Анализируя совокупное содержание условий Договора, суд приходит к выводу, что стоимость квартиры определена сторонами исходя из стоимости квадратного метра общей приведенной площади, а не общей площади квартиры. Это следует из расчета путем деления показателя стоимости квартиры (п.9 Договора) на показатель стоимости квадратного метра, указанного в п.12 Договора. В результате деления 2253700: 62000=36,35 получается показатель, внесенный в графу 9 пункта 2 Договора под наименованием «общая приведенная площадь».

Таким образом, критерием определения площади квартиры является показатель общей приведенной площади, то есть с учетом площади балкона/лоджии с соответствующим коэффициентом, что представляется целесообразным, так как площадь балкона/лоджии также имеет значение для потребительской характеристики квартиры. Следовательно, имеется увеличение общей приведенной площади на 1,85 кв.м. (38,2-36,5).

Согласно п.12 Договора стоимость квартиры, установленная п.9 (2253700 рублей) не подлежит изменению за исключением случая, когда на основании данных контрольного обмера проектно-инвентаризационного бюро имеет место увеличение/уменьшение общей площади квартиры и/или площади балкона/лоджии на 2 и более процента, относительно характеристик квартиры, указанных в 2 Договора.

Таким образом, стороны при заключении договора оговорили возможность изменения цены в зависимости от окончательной площади квартиры по окончании строительства объекта. Абзацем 4 пункта 12 договора прямо предусмотрено, что окончательная цена квартиры определяется на основании данных технической инвентаризации объекта к моменту его ввода в эксплуатацию. В том же пункте Договора оговорен порядок доплаты Покупателем в случае увеличения площади или возврата денежных средств Продавцом в случае уменьшения площади квартиры.

Исходя из данных условий договора, заключенного с соблюдением принципа свободы договора, предусмотренного ст.421 ГК РФ следует признать необоснованным довод истца, что предложением о внесении дополнительной оплаты ответчик изменил условие договора в одностороннем порядке.

Указанное выше увеличение площади квартиры (1,85 кв.м.) превышает установленное в подпункте А п.12 ограничение в 2% от оговоренной первоначально площади (36,35:100х2=0,7).

Исходя из указанной в договоре стоимости квадратного метра (62000 рублей) ответчиком правильно рассчитан необходимый размер доплаты в сумме 114700 рублей (1,85х62000).

Довод истца о том, что в соответствии с подпунктом Б пункта 12 Договора не может быть изменена стоимость квартиры более чем на 5% не может быть принят судом, поскольку в данном подпункте речь идет о случаях расхождения фактических характеристик построенной квартиры по сравнению с характеристиками, изложенными в п.2 и 3 Договора. В рассматриваемом деле характеристики квартиры по смыслу п. 2 и п.3 Договора не изменились, изменилась лишь её площадь, а на данный случай договором предусмотрено специальное условие, содержащееся в подпункте А того же пункта 12, то есть ограничение в 2% увеличения/уменьшения.

По существу позиция истца сводится к несогласию с тем, что оговоренный в Договоре балкон был учтен как лоджия. В связи с этим для расчета площади был применен коэффициент для лоджий – 0,5. При учете этого объекта как балкон общая приведенная площадь составила бы не 1,85 кв.м., как рассчитал ответчик, а 0,43 кв.м., что не превышало бы 2% ограничения при изменении площади и вопрос о доплате не мог быть поставлен.

Суд полагает обоснованной позицию ответчика о том, что окончательный обмер и технический инвентаризационный учет был произведен уполномоченным на то органом, в данном случае - Санкт-Петербургским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», которым и принято решение, что запроектированный в квартире истца балкон является согласно требованиям технического учета лоджией.

Довод истца о том, что ответчик произвольно внес изменения в проектную документацию, а Санкт-Петербургским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» была составлена ведомость помещений лишь по данным, предоставленным ответчиком, суд считает несостоятельным, поскольку он противоречит требованиям законодательства, регламентирующего государственный технический учет помещений.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро. Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

Таким образом, независимо от выбора процедуры первичного государственного технического учета, регулируемой Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства" (вместе с "Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства"), то есть с проведением первичной технической инвентаризации или без таковой, органом, ответственным за результаты государственного технического учета являются специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации.

Ответчик объективно не может повлиять на результат технической инвентаризации. В то же время, истец не лишен возможности оспорить принятое специализированным органом решение в установленном порядке и в случае принятия решения о том, что по техническим данным в квартире истца действительно имеется балкон, а не лоджия, предъявить требования о соответствующем перерасчете покупной цены. До принятия соответствующего решения об изменении технической документации, позицию ответчика о необходимости производства доплаты согласно условиям договора суд считает обоснованной.

В соответствии со ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, нарушений условий договора со стороны ответчика в этой части не имеется, в связи с чем договор, заключенный сторонами соблюдением требований ст.421 ГК РФ, подлежит исполнению на согласованных сторонами условиях.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необоснованности требований иска, в связи с чем в его удовлетворении должно быть отказано.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Романова Р.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Дом-Строй» о признании требования о доплате незаконным – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Московский районный суд города Санкт-Петербурга.

Судья