Решение по делу № 33-7524/2024 от 01.08.2024

Судья – Ханзина Л.Е.                                                      Стр.194 г, г/п 150 руб.

Докладчик – Романова Н.В.           №33-7524/2024           24 сентября 2024 г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего Романовой Н.В.,

    судей Жироховой А.А., Фериной Л.Г.,

    при секретаре Бородиной Е.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Архангельске гражданское дело № по иску Штепа Н.Н. к администрации Пинежского муниципального округа о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи нежилого помещения по апелляционной жалобе Штепа Н.Н. на решение Пинежского районного суда Архангельской области от 29 мая 2024 г.

Заслушав доклад судьи Романовой Н.В., судебная коллегия

установила:

Штепа Н.Н. обратилась в суд с иском к администрации МО «Шилегское» о переводе на себя права обязанностей покупателя по договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование иска указала, что 1 июня 2016 г. между ней и МО «Шилегское» Архангельской области в лице главы МО ФИО заключен договор найма нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 11,64 кв.м сроком с 1 июля 2016 г. по 31 декабря 2016 г. По условиям договора наймодатель обязан не позднее, чем за 1 день до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях или предупредить об отказе от продления договора (п. 2.5 договора). Если ни одна из сторон до истечения срока договора не заявит о его расторжении, то он считается пролонгированным на тот же срок на тех же условиях (п. 3.2 договора). Уведомлений о расторжении договора найма она не получала, в том числе на день обращения суд. 10 апреля 2023 г. ответчиком издано Постановление № «О приватизации муниципального имущества», в перечень которого вошло спорное нежилое помещение. На основании Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ определен способ приватизации путем организации аукциона в электронной форме. Проведение аукциона было назначено на 10 мая 2023 г. в 11 час. на электронной площадке Сбербанка ACT (utp.sberbank-ast.ru), по результатам проведения торгов 10 мая 2023 г. победителем (единственный участником) стал Кобылин Е.В. (лот №). Ссылаясь на ст. 606, 617, 606 ГК РФ считает, что указанный договор найма и договор аренды в данном случае имеет один и тот же правовой статус, и договор продолжает действовать по настоящее время, полагает, что поскольку она является нанимателем (арендатором) спорного нежилого помещения на протяжении более двух лет, то имеет преимущественное право на заключение договора купли-продажи на это помещение, поэтому ответчик перед организацией открытого аукциона по продаже спорного нежилого помещения на общих основаниях должен был известить ее о намерении его продажи и предложить воспользоваться преимущественным правом покупки. Несмотря на то, что Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ, Гражданским кодексом РФ не предусмотрено преимущественное право арендатора - физического лица на покупку муниципальной собственности, полагает, что в соответствии со ст.ст. 2, 6, 124 ГК РФ для разрешения настоящего спора по аналогии закона и по аналогии права могут быть применены положения ст. ст. 3, 6 Федерального закона «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ, не смотря на то, что в названном законе речь идет о субъектах малого и среднего предпринимательства, полагает, что и на неё, как на физическое лицо эти положения закона также распространяются. Со ссылками на п. 4 Федерального закон от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», ст. 11 Налогового кодекса РФ, ст.24 ГК РФ считает, что физическое лицо и индивидуальный предприниматель имеют как равные обязанности, так и равные права. В данном спорном случае она усматривает дискриминацию, нарушение её (истца) прав, свобод и законных интересов в зависимости от социального и должностного положения, принадлежности или непринадлежности к общественным объединениям или каким-либо социальным, что не допустимо. Полагает, что при заключении ответчиком по результатам торгов договора купли-продажи спорного нежилого помещения с Кобылиным Е.В. имеются нарушения действующего законодательства, что влечет за собой ничтожность данной сделки, в связи с чем считает, что она вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Определением суда от 19 марта 2024 г. в качестве соответчика к участию в деле судом привлечена администрация Пинежского муниципального округа Архангельской области, которая в соответствии решением собрания депутатов Пинежского муниципального округа от 2 ноября 2023 г. №2 «О правопреемстве органов местного самоуправления Пинежского муниципального округа Архангельской области», является правопреемником МО «Шилегское» со 2 ноября 2023 г.

Определением суда от 28 марта 2024 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен собственник спорного нежилого помещения Кобылин Е.В.

Истец в судебные заседания не являлась, надлежащим образом была извещена о деле, просила рассмотреть исковое заявление без участия, направляла дополнительные пояснения, просила рассмотреть дело 5 апреля 2024 г. и 2 мая 2024 г. без её участия, о судебном заседании 29 мая 2024 г. извещена надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не просила, о причинах неявки не сообщила.

В дополнительных пояснениях к судебному заседанию 5 апреля       2024 г. сообщила, что представить договор аренды на спорное нежилое помещение не может, поскольку считает, что договор аренды и договор найма в данном случае имеет один и тот же правовой статус, иного договора с ней заключалось, акт приема-передачи ответчиком не оформлялся. Считает, что она относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, так как предоставила часть спорного нежилого помещения с 1 января 2021 г. за вознаграждение ФИО1 во временное пользование, он хранит там свои вещи, договор субаренды оформлен в простой письменной форме.

В дополнительных пояснениях к судебному заседанию 2 мая 2024 г. пояснила, что согласна с задолженностью за наем спорного жилого помещения, так ка счета ответчик выставлял раз в год, то есть за 2016 г. платежный документ ею получен в 2017 г., от нового собственника она счет не получала за 2023 г. Утверждает, что она является субъектом малого и среднего предпринимательства, так как предоставила часть жилого помещения с 1 января 2021 г. за вознаграждение Тельнову во временное пользование. То, что она должным образом не зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, не означает, что она не может заниматься предпринимательской деятельностью, и если договор заключался с физическим лицом Штепа Н.Н., то из этого не следует, что истец не имеет право извлекать прибыль от использования спорного помещения, п.2.4 договора это допускает. Указывает, что она не приглашалась истцом для подписания соглашения о расторжении договора, ответчик её об этом не уведомлял по телефону или каким-нибудь другим способом, считает, что за неё в соглашении о расторжении договора найма спорного помещения поставил подпись иной человек, не она.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, Кобылин Е.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела, об отложении рассмотрения дела не просил, отношение к иску не выразил, направил договор купли-продажи спорного нежилого помещения от 26 октября 2023 г. Умалхатовой С.И.

Протокольным определением от 2 мая 2023 г. к участию в деле привлечена в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, новый собственник спорного нежилого помещения Умалхатова С.И., которая уведомлена о дате, месте и времени рассмотрения дела по известному адресу, а также по электронной почте.

Ответчик администрация Пинежского муниципального округа Архангельской области, являясь также правопреемником администрации МО «Шилегское», находящейся в стадии ликвидации, в письменном отзыве указала, что постановлением администрации МО «Шилегское» № 3а от 18 января 2016 г. «О закреплении помещений» за Штепа Н.Н. было закреплено помещение № 8 в доме <адрес>, заключен договор найма нежилого помещения от 1 июня 2016 г. для целей складского помещения (кладовки), так как истец проживает в том же доме в жилом помещении №. Ни одна из сторон не заявляла о расторжении указанного договора, а смена собственника имущества не является основанием для расторжения договора найма нежилого помещения № 8 (ст. 617 ГК РФ). В соответствии с Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» администрацией МО «Шилегское» была запланирована на 2023 г. приватизация муниципального имущества, в том числе спорного нежилого помещения. Решением Совета депутатов сельского поселения «Шилегское» № 39 от 24 ноября 2022 г. (в редакции от 30 марта 2023 г.) утвержден прогнозный план на 2023 г. Право собственности на помещения, указанные в прогнозном плане, подтверждается реестром муниципального имущества МО «Шилегское» и выпиской из ЕГРП от 13 декабря 2019 г. На основании утвержденного прогнозного плана администрацией МО «Шилегское» принято постановление от 10 апреля 2023 г. №12 «О приватизации муниципального имущества», им утвержден способ и другие условия приватизации. Данное постановление официально опубликовано в информационном бюллетене №17 от 10 апреля 2023 г. Информационное сообщение об аукционе в электронной форме было опубликовано в информационном бюллетене №18 от 11 апреля 2023 г. Рыночная стоимость имущества, подлежащего приватизации определена отчетом №рс в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-Ф «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Результаты аукциона были опубликованы в информационном бюллетене от 15 мая 2023 г. № 24, протокол об итогах аукциона электронной форме размещен на электронной площадке Сбербанк - АСТ. По результатам электронного аукциона заключен договор купли-продажи от 11 мая 2023 г. спорного нежилого помещения с Кобылиным Е.В., как с единственным подавшим заявку, денежные средства от продажи поступили в местный бюджет. 29 мая         2023 г. приватизированные помещения были исключены из реестра муниципального имущества, право собственности нового собственника были зарегистрированы 8 июня 2023 г. Спорное жилое помещение не включалось в перечень муниципального имущества в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, которое могло быть отчуждено на возмездной основе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменения отдельные законодательные акты Российской Федерации». Считают, что Федеральным законом «О приватизации муниципального имущества» не предусмотрено преимущественное право арендатора - физического лица на покупку арендуемого имуществ, находящегося в муниципального собственности. Права покупателя по договору купли-продажи муниципального имущества приобретаются физическими лицами на общих основаниях, т.е. путем участия в электронном аукционе и подачи заявки. Порядок приватизации администрацией МО «Шилегское» не нарушен, результаты аукциона не обжаловались. Истец не использовала свое право для участия в электронном аукционе на общих основаниях, она ошибочно относит себя к индивидуальным предпринимателям. Правом на преимущественное приобретение муниципального имущества, согласно Федеральному закону от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ обладают субъекты малого предпринимательства, арендующие включенное в специальный перечень муниципальное имущество в целях осуществления предпринимательской деятельности. Просят отказать в удовлетворении иска и считают, что именно Кобылин Е.В. является надлежащим ответчиком по данному делу, а администрация является заинтересованным лицом. Также указали, что администрация Пинежского муниципального округа является правопреемником администрации МО «Шилегское» в части осуществления полномочий, нормативных правовых актов и муниципального имущества (Закон Архангельской области № 719-внеоч.-ОЗ от 9 июня 2023 г.).

Дополнительно администрация сообщила, что соглашение о расторжении договора найма от 1 июня 2016 г. истцу заказным письмом не направлялось, Штепа Н.Н. была приглашена по телефону в администрацию МО «Шилегское», как и другие наниматели помещений, предполагаемых к приватизации, но прочитав соглашение, истец отказалась от подписания.

Решением суда в удовлетворении иска Штепа Н.Н. отказано.

Штепа Н.Н. с решением суда не согласилась, подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, вынести новое решение, которым иск удовлетворить. В обоснование доводов жалобы ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права. Отказ мотивирован тем, что у истца не имеется статуса индивидуального предпринимателя и не соответствует требованиям, установленным Федеральным законом от 22 июля 2008 г. №159-ФЗ. Ссылается на ст. 11 НК РФ, ст. 24 ГК РФ, из которых, по ее мнению, следует, что физическое лицо и индивидуальный предприниматель имеют равные права и обязанности. В данном случае усматривается дискриминация, то есть нарушение прав, свобод и законных интересов истца в зависимости от социального и должностного положения, принадлежности или непринадлежности к общественным объединениям или каким-либо социальным группам, что недопустимо. Администрация МО «Шилегское» по результатам торгов заключила с Кобылиным Е.В. договора купли-продажи спорного жилого помещения с нарушением действующего законодательства и не учла преимущественного права на заключение договора купли-продажи истца, что влечет за собой ничтожность сделки. При этом истец вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Судебная коллегия по гражданским делам, руководствуясь положениями ч.ч.3 и 4 ст.167, ч.1 ст.327 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив решение суда, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что постановлением администрации МО «Шилегское» от 18 января 2016 г. №3а «О закреплении помещений» с целью сохранности нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> за гражданами закреплены нежилые помещения согласно приложения № 1, в том числе (п.18 приложения № 1), за истцом - <адрес> – принадлежность квартиры - муниципальная, закреплено нежилое помещение № 8, площадью 11,64 кв.м.

1 июля 2016 г. МО «Шилегское», в лице главы администрации муниципального образования (наймодатель) и Штепа Н.Н. (наниматель), проживающей по адресу <адрес> заключен договор найма нежилого помещения, согласно которого наймодатель предоставляет нежилое помещение № 8, расположенное по адресу: <адрес>, находящегося в муниципальной собственности, для использования как кладовое помещение общей площадью 11,64 кв.м, наниматель производит ежемесячную оплату за наем помещения в размере 7 руб. 43 коп. за квадратный метр нежилого помещения, коммунальные услуги при наличии отопления, водопровода и освещения согласно тарифа, установленного на территории МО «Шилегское» (п.п.1.1,1.2), наниматель обязан пользоваться нежилым помещением исключительно в целях складского помещения (п.2.1.), наниматель имеет право допускать пользованием нежилым помещением любых лиц, по своему выбору без передачи в поднаем с согласия Наймодателя. Ответственность за действия временных нанимателей перед наймодателем несет наниматель (п.2.4.); договор заключен на период с              1 июля 2016 г. по 31 декабря 2016 г., если ни одна из сторон по истечении действия настоящего договора не заявит о намерениях его расторгнуть, то договор пролонгируется на тот же срок на тех же условиях.

Как следует из ответа от 23 июня 2023 г. главы администрации МО «Шилегское» на обращение истца от 29 мая 2023 г. №, направленного на электронную почту истца, нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности МО «Шилегское» по адресу <адрес>, расположены в малосемейных домах, дважды на основании решений Совета депутатов МО «Шилегское» от 25 ноября 2020 г. № 127 и от 31 января 2023 г. проходили процедуру передачи в собственность муниципального образования Пинежский муниципальный район, но депутатами районного собрания не были приняты в собственность района, так как являются нерентабельными. За указанные помещения администрация вносит ежемесячные платежи за капитальный ремонт, производит по мере необходимости установку замков на дверях. Временным снятием расходов с администрации МО стало заключение договоров найма с жильцами дома <адрес>. При этом жильцы изъявляют желание пользоваться указанными нежилыми помещениями без несения расходов по арендной плате. Ежегодно Советом депутатов МО «Шилегское» утверждается план приватизации муниципального имущества на год, в 2019 г. большая часть нежилых помещений в доме <адрес> была продана на аукционе, часть приобрели арендаторы указанных помещений, частично иные граждане. С 2020 г. продажа муниципального имущества осуществляется путем проведения торгов на электронной площадке. Летом 2022 г. была проведена оценка нежилых помещений по адресу: <адрес>. Нежилые помещения включены в план приватизации 2023 г., вся необходимая информация размещена в общем доступе в информационных бюллетенях МО «Шилегское» и на сайте АМО «Пинежский муниципальный район». Дополнительно информационное сообщении было размещено на дверях и на здании дома <адрес> (для ознакомления проживающих в доме) за месяц до продажи. В администрацию обращались жильцы данного дома с желанием купить нежилые помещения, им было разъяснено о проведении аукциона в электронном виде на электронной площадке, необходимости наличия электронной подписи, гражданами была осуществлена сверка с номерами лотов, которые они намеревались приобрести. Между тем данные граждане не участвовали в аукционе, сославшись на занятость по работе. По итогам аукциона победил гражданин, подавший единственную заявку на 12 лотов, с которым на сайте были подписаны 12 договоров. По итогам аукциона от 10 мая 2023 г. администрацией размещен информационный бюллетень в здании по адресу дом <адрес> о необходимости оплатить задолженности за арендуемые помещения, расторгнуть пролонгируемые договоры аренды и освободить помещения до 15 июня 2023 г. в связи со сменой собственника. Обращений от истца о продаже ей нежилого помещения в администрацию МО не поступало. Договоры найма нежилого помещения с гражданами не расторгались до аукциона, так как имелись случаи, когда помещение ни кем не приобреталось. Право приобрести нежилые помещения было предоставлено всем гражданам, администрация МО не вправе отстранять кого-либо из подавших на сайт заявки. Помещение №8 по адресу: <адрес> было продано на электронном аукционе. Электронный аукцион в отношении помещения №28 по тому же адресу был назначен на 27 июня 2023 г., признан несостоявшимся, будет объявлен новый аукцион, для возможности приобрести данное нежилое помещение.

Ответчиком предоставлена копия соглашения б/н от 11 марта 2023 г., подписанного со стороны наймодателя главой администрации МО «Шилегского» ФИО, о расторжении договора найма нежилого помещения от 1 июля 2016 г. в связи с переходом прав на арендуемое нежилое помещение.

Согласно справке ответчика по состоянию на 5 июня 2023 г. размер задолженности истца Штепа Н.Н. по арендной плате за наем (аренду) спорного нежилого помещения составляет <данные изъяты>.

Отказывая в иске Штепа Н.Н., суд первой инстанции указал, что она не имеет преимущественного права приобретения спорного нежилого помещения.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда в силу следующего.

Статьей 217 ГК РФ предусмотрено, что приобретение в собственность государственного и муниципального имущества производится в порядке, предусмотренном законами о приватизации.

Общий порядок приобретения в собственность такого имущества установлен Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ). В ст. 13 названного Закона приведен перечень способов приватизации, который в силу прямого указания п.5 данной статьи является закрытым. В этом перечне выкуп арендованного имущества путем включения соответствующего условия в договор аренды на основании ст. 624 ГК РФ не упомянут.

По общему правилу особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного (муниципального) недвижимого имущества устанавливаются федеральным законом (п.5 ст. 3 Закона № 178-ФЗ). Им является Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с положениями ч.1 ст. 1 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Истец вопреки доводам апелляционной жалобы субъектом малого и среднего предпринимательства не является, стороной договора аренды спорного нежилого помещения выступал как физическое лицо, статуса индивидуального предпринимателя не имел и не имеет. Сдача истцом в субаренду нежилого помещения другому физическому лицу не наделяет истца таким статусом.

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, направлены на иную оценку доказательств, представленных сторонами, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене решения суда.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Пинежского районного суда Архангельской области от 29 мая 2024 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Штепа Н.Н. - без удовлетворения.

          Мотивированное апелляционное определение изготовлено                       26 сентября 2024 г.

Председательствующий                                                Н.В. Романова

Судьи                                                                              А.А. Жирохова

                                                                                        Л.Г. Ферина