Решение по делу № 2-1410/2023 от 25.05.2023

Дело № 2-1410/2023

УИД 13RS0025-01-2023-001377-56

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Саранск                                                                            19 декабря 2023 г.

Октябрьский районный суд г.Саранска Республики Мордовия в составе председательствующего судьи Курышевой И.Н., при секретаре судебного заседания Безуновой А.М.,

с участием в деле: помощника прокурора Октябрьского района г.Саранска Лапшиной О.Г.,

представителя истца администрации городского округа Саранск Пешехонова Н.Н., действующего на основании доверенности №57-Д от 06 июня 2023 г.,

ответчика Неясовой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа Саранск к Неясовой Валентине Александровне об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости,

установил:

администрация городского округа Саранск обратилась в суд с названным иском к Неясовой В.А., в обоснование требований указав, что Неясова В.А. является собственником жилого помещения с кадастровым номером <..> площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Заключением межведомственной комиссии по оценке и обследованию жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда №2 от 21 февраля 2018 г. постановление администрации городского округа Саранск №753 от 28 марта 2018 г. многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Работы по сносу аварийного дома ответчиком и иными собственниками помещений аварийного дома не проводились. Решением Октябрьского районного суда г.Саранска от 12 января 2018 г. исковые требования Прокурора Октябрьского района г.Саранска удовлетворены, признано незаконным бездействие администрации городского округа Саранск в части непринятия решения об изъятии земельного участка и многоквартирного жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>. Во исполнение решения суда 2 сентября 2022 г. принято постановление администрации городского округа Саранск №1249 «Об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по адресу: <адрес>. 9 ноября 2022 г. был подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости изымаемой недвижимости, расположенной по адресу: <адрес> с учетом стоимости долей в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом, размера убытков, причиняемых изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, а также компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома №114/11/2022-Н/15. Согласно отчету размер возмещения за изъятие составляет 708 000 рублей, в том числе: рыночная стоимость изымаемой недвижимости с учетом стоимости долей в общем имуществе многоквартирного дома, включая земельный участок, занятый многоквартирным домом – 544 000 рубля, размер убытков, причиненных изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости – 26 400 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 137 600 рублей. В адрес ответчика истцом направлен проект соглашения об изъятии с приложением выписок из отчета об оценки рыночной стоимости изымаемой недвижимости. 20 декабря 2022 г. ответчиком лично получен данный проект. Вместе с тем, по состоянию на сегодняшний день подписанное ответчиком соглашение об изъятии спорного недвижимого имущества администрация городского округа Саранск не получила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 32, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), просит прекратить право собственности Неясовой В.А. на жилое помещение с кадастровым номером <..> площадью <...> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, а также право общей долевой собственности Неясовой В.А. на земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым номером <..> общей площадью 4308, 46 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, посредством изъятия в пользу муниципального образования городского округа Саранск после уплаты размера возмещения в сумме 708 000 рублей (л.д.1-2, т.1).

Определением судьи от 18 сентября 2023 г. к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне ответчика, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство жилищно-коммунального хозяйства, энергетики и гражданской защиты населения Республики Мордовия, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (л.д.100-101, т.2).

В судебном заседании представитель истца администрации городского округа Саранск Пешехонов Н.Н. заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, указывая, что с размером компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не согласен, поскольку экспертом неправильно определен период расчета, ввиду отсутствия данных о включении спорного многоквартирного дома в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда, кроме этого, не подлежат включению в размер убытков затраты на аренду жилого помещения и переезд в связи с тем, что ответчики имеют право сохранить за собой право пользования жилым помещением.

Ответчик Неясова В.В. в судебном заседании указала, что возражает против стоимости изымаемого жилого помещения, определенного истцом.

Третьи лица на стороне ответчика, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства жилищно-коммунального хозяйства, энергетики и гражданской защиты населения Республики Мордовия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия в судебное заседание не явились по неизвестной суду причине, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом. От исполняющего обязанности Министра жилищно-коммунального хозяйства, энергетики и гражданской защиты населения Республики Мордовия Петурова И.А. поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д.104, т.2).

Учитывая, что согласно статье 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) реализация участниками гражданского судопроизводства своих прав не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других участников процесса на справедливое судебное разбирательство в разумный срок, суд на основании статьи 167 ГПК РФ приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, поскольку их неявка не является препятствием к разбирательству дела по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав лиц, участвующих в деле, прокурора, полагавшего, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению, исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства и рассмотрев дело в пределах заявленных исковых требований, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 12, 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Руководствуясь указанными нормами, имея в виду, что судом созданы все условия для обеспечения принципов состязательности и равноправия сторон, судья разрешает дело на основании представленных и исследованных в судебном заседании доказательств, в пределах заявленных истцом требований и по указанным им основаниям.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 35, пункту 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Частью 4 статьи 15 ЖК РФ предусмотрено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ.

В соответствии с частями 1, 2, 6, 7, 9 - 10 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Аналогичные положения содержит глава VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), регулирующая порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Согласно пункту 9 статьи 56.8 ЗК РФ размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.

Судом установлено, что Неясова В.А. является собственником жилого помещения с кадастровым номером <..>, площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 5-7, 89-91, т.1).

В жилом помещении по адресу: <адрес> зарегистрирована Неясова В.А. временно до 1 мая 2023 г. (л.д.135, т.1).

Земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <..>, имеет площадь 4 308, 46 кв.м, относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации жилого дома (л.д.158, т.1).

Заключением межведомственной комиссии от 21 февраля 2018 г. № 2 многоквартирный дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 231-233, т.1).

Постановлением администрации городского округа Саранск от 28 марта 2018 г. №753, с учетом внесенных постановлением администрации городского округа Саранск от 11 января 2019 г. №9 изменений, многоквартирный дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу; постановлено отселить граждан, проживающих в многоквартирном доме, в другие благоустроенные жилые помещения в период с 2018 по 2021 годы (л.д.52, т.3).

В связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу администрация городского округа Саранск направила ответчику Неясовой В.А. уведомление от 17 января 2019 г. №379-ОГ, с требованием провести совместно с иными собственниками мероприятия по сносу вышеуказанного дома в течение двух месяцев со дня получения указанного требования, предлагая одновременно в течение 5 дней после получения направить письменное согласие на заключение соглашения о выплате выкупной стоимости объекта недвижимости, которое возвращено отправителю по иным обстоятельствам 21 февраля 2019 г. (л.д.7-8, 9, т.1).

Решением Октябрьского районного суда г.Саранска Республики Мордовия от 16 марта 2022 г., вступившим в законную силу 14 июля 2022 г., частично удовлетворен административный иск исполняющего обязанности прокурора Октябрьского района г.Саранска Республики Мордовия, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к администрации городского округа Саранск о признании незаконным бездействия органа местного самоуправления, возложении обязанности, признано бездействие администрации городского округа Саранск, выразившееся в непринятии мер по представлению прокуратуры Октябрьского района г.Саранска от 7 июля 2021г. №7-1-2021 об устранении нарушений жилищного законодательства незаконным, не соответствующим абзацу 2 части 1 статьи 24 Федерального закона от 17 января 1992 г. № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», части 10 статьи 32 ЖК РФ, на администрацию городского округа Саранск возложена обязанность устранить допущенные нарушения путем принятия соответствующих решений, необходимых для соблюдения процедур, перечисленных в части 10 статьи 32 ЖК РФ (л.д.139-149, т.1).

Работы по сносу аварийного дома ответчиком и иными собственниками помещений аварийного дома не проводились.

В связи с непринятием собственниками жилых помещений решения о сносе дома постановлением администрации городского округа Саранск от 2 сентября 2022 г. №1249 «Об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по адресу: <адрес>» принято решение: изъять земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <..>, площадью 4 308,46 кв.м для муниципальных нужд городского округа Саранск; изъять жилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, согласно приложению к настоящему постановлению для муниципальных нужд городского округа Саранск; изъять нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, нежилое помещение <..>, с кадастровым номером <..>, площадью <...> кв.м для муниципальных нужд городского округа Саранск (л.д. 48, т.3).

В перечень объектов недвижимости, подлежащих изъятию, включено жилое помещение – комната <..>, площадью <...> кв.м, с кадастровым номером <..> (л.д.49-50, т.3).

Письмом администрации городского округа Саранск от 15 сентября 2022 г. №5268-ОГ, копия вышеназванного постановления администрации городского округа Саранск от 2 сентября 2022 г. №1249 направлена в адрес ответчика Неясовой В.А., которое вручено адресату 27 сентября 2022 г. (л.д. 10, 11, т.1).

19 декабря 2022 г. Неясовой В.А. направлено уведомление об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, а также проект соглашения с предложением взамен изымаемых объектов недвижимости возмещение в размере 708 000 рублей, которое получено 20 декабря 2022 г. (л.д. 12, 13, 14, 15, т.1).

Поскольку ответчик не подписала соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, администрация городского округа Саранск обратилась с настоящим иском в суд.

Исходя из разъяснений, содержащихся в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, в зависимости от чего истец вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.

Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Согласно сообщению администрации городского округа Саранск от 16 ноября 2023 г. №7176-исх в настоящее время в рамках реализации подпрограммы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Республике Мордовия» государственной программы Республики Мордовия «Развитие жилищного строительства и сферы жилищно-коммунального хозяйства», утвержденной постановлением Правительства Республики Мордовия от 6 февраля 2019 г. №53, подлежат расселению многоквартирные дома, признанные до 1 января 2017 г. в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу. В связи с тем, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу после 1 января 2017 г., в региональной программе по переселению граждан из аварийного жилищного фонда не значится (л.д.4, т.3).

Согласно сообщению администрации городского округа Саранск от 23 июня 2023 г. Неясова В.А. на учете граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма в администрации городского округа Саранск не состоит, малоимущей в целях постановки на учет и предоставления жилого помещения муниципального жилищного фонда по договору социального найма не признавалась (л.д.103, т.1).

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о правомерности обращения истца с требованиями об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу путем выкупа изымаемого жилого помещения.

В обоснование своих требований о размере возмещения, истцом представлен отчет общества с ограниченной ответственностью «НОКС-Оценка» №114/11/2022-Н/115 от 9 ноября 2022 г., согласно которому размер возмещения составляет 708 000 рублей, исходя из рыночной стоимости изымаемой недвижимости с учетом стоимости долей в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом в размере 544 000 рублей, размера убытков – 26 400 рублей, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома – 137 600 рублей (л.д.16-67, т.1).

Не оспаривая право администрации городского округа Саранск на изъятие жилого помещения, находящегося в собственности Неясовой В.А., сторона ответчика выразила несогласие с выкупной стоимостью, предложенной истцом за изымаемые объекты недвижимости.

По смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 1 статьи 56.8, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ, части 7 статьи 32 ЖК РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью земельного участка и расположенного на нем жилого помещения, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость изымаемой недвижимости исходя из ее рыночной стоимости на момент рассмотрения дела.

С целью определения величины выкупной стоимости спорного объекта недвижимости, судом была назначена судебная экспертиза по оценке имущества и размера убытков в связи с изъятием объектов недвижимости для муниципальных нужд.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Оценочные системы» от 21 августа 2023 г. №23/07/601-н, выкупная цена изымаемого жилого помещения, жилой площадью <...> кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, включающая в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме, а так же все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, составляет 814 420 рубля, в том числе: рыночная стоимость жилого помещения: 667 405 рублей; рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме: 43 893 рубля; рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме: 72 702 рубля; убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду: 30 420 рублей.

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес>, приходящейся на долю собственника Неясовой В.А. в указанном многоквартирном доме, составляет: 281 802 рубля.

Разница между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в г.Саранске площадью не менее 33 кв.м, исходя из средней рыночной стоимости 1 кв.м, установленной приказом Минстроя России от 22 декабря 2022 г. №1111/пр по Республике Мордовия, и выкупной ценой, определенной на дату производства экспертизы, составляет 1 097 750 рублей (л.д.1-99, т.2).

Положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Учитывая установленные по делу обстоятельства того, что жилое помещение, принадлежащее ответчику, находится в здании бывшего общежития (секционного типа), и в нем отсутствуют помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении, суд считает, что общая площадь принадлежащего ответчику жилого помещения, подлежит определению с учетом приходящейся на его комнату площади коридоров, туалетов, душевых, умывальников, кухни, постирочной, ванной и т.п., которые не охватываются понятием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме применительно к статье 36 ЖК РФ.

Данные обстоятельства истцом не оспорены, доказательств обратного не представлено.

Поскольку расчет компенсации за изымаемое жилое помещение, расположенное в аварийном многоквартирном доме коридорного типа следует производить не только из жилой площади занимаемого помещения, а также и с учетом площади вспомогательных помещений, приходящихся на данную комнату, определением суда от 13 октября 2023 г. назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Оценочные системы» (л.д.162-163, 164-168, т.2).

Как следует из заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы №23/10/949-н от 27 ноября 2023 г., проведенной ООО «Оценочные системы», выкупная цена изымаемого жилого помещения, площадью <...> кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, включающая в себя рыночную стоимость комнаты, с учетом площади вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доли площади вспомогательных помещений всего многоквартирного дома в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты, рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным использованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, составляет 1 202 084 рубля, в том числе: рыночная стоимость комнаты площадью <...> кв.м, расположенной по адресу: <адрес> с учетом площади вспомогательных помещений 6,8 кв.м (кухни, туалета, ванной и т.д.), приходящихся на ее долю, составляет 694 673 рубля; при изучении материалов дела, а также в ходе проведения экспертного осмотра установлено отсутствие площадей вспомогательных помещений, которые могли находится при комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты.

Рыночная стоимость доли собственника Неясовой В.А. в общем имуществе многоквартирного дома, по адресу: <адрес>, с учетом общей площади жилого помещений и площади доли во вспомогательных помещениях (кухни, туалета, ванной и т.д.), необходимой для использования указанного жилого помещения составляет 44 345 рублей.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <..> площадью 4308,46 кв.м, на котором расположен многоквартирный дом с учетом доли в праве общей площади жилого помещения <..>, принадлежащего Неясовой В.А. и площади доли во вспомогательных помещениях (кухни, туалета, ванной и т.д.), необходимой для использования указанного жилого помещения составляет 69 982 рубля.

Размер убытков причиненных Неясовой В.А. изъятием жилого помещения, включая убытки, которые они понесут в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду составляет 31 367 рублей.

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес>, приходящейся на долю собственника Неясовой В.А. в указанном многоквартирном доме составляет 361 717 рублей (л.д.171-256, т.2).

Кроме этого, по запросу суда директором ООО «Оценочные системы» к заключению эксперта №23/10/948-н 15 декабря 2023 г. представлено дополнение, согласно которому экспертом произведен расчет рыночной стоимости жилого помещения, включая земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом сравнительным подходом с использованием аналогов по коммунальным квартирам (комнат в коммунальной квартире), согласно которому рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <...> кв.м, включающая в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, с учетом применения сравнительного подхода с использованием аналогов по коммунальным квартирам (комнат в коммунальной квартире): 846 585 рублей, в том числе: рыночная стоимость комнаты, площадью <...> кв.м, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, с учетом площади вспомогательных помещений 46,8 кв.м (кухни, туалета, ванной и т.д.), приходящихся на долю комнаты– 700 673 рубля; рыночная стоимость доли собственника Неясовой В.А. в общем имуществе многоквартирного дома по адресу: <адрес> учетом общей площади жилого помещения и площади доли во вспомогательных помещениях (кухни, туалета, ванной и т.д.), необходимой для использования указанного жилого помещения составляет 44 345 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <..> площадью 4308,46 кв.м, на котором расположен многоквартирный дом с учетом доли в праве общей площади жилого помещения <..>, принадлежащего Неясовой В.А. и площади доли во вспомогательных помещениях (кухни, туалета, ванной и т.д.), необходимой для использования указанного жилого помещения составляет 69982 рубля; размер убытков, причиненных Неясовой В.А. изъятием жилого помещения, включая убытки, которые они понесут в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения для приобретения права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду составляет 31 585 рублей (л.д.12-46, т.3).

Нарушений при производстве экспертизы и даче заключения требований Федерального закона от 31 мая 2002 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьей 79, 83 - 86 ГПК РФ, которые бы свидетельствовали о неполноте, недостоверности и недопустимости заключения экспертизы не установлено.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 67 ГПК РФ, в совокупности со всеми другими доказательствами по делу, суд, считает, что данное заключение, является допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку оно составлено с применением необходимой нормативно-документальной базы, исследования проведены методом визуального осмотра комнаты, а также с изучением материалов гражданского дела. Перед началом экспертизы эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта у суда не имеется.

При таких обстоятельствах, суд считает, что при расчете величины выкупной стоимости объекта недвижимости подлежит применению расчет эксперта от 15 декабря 2023 г. №23/10/949-н, произведенный в дополнение к заключению эксперта (л.д.12-46, т.3), при расчете размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома – расчет, произведенный в заключении эксперта от 27 ноября 2023 г. №23/10-949-н (л.д.172-256, т.2), указанные заключения являются допустимыми и достоверными доказательствами по делу, поскольку при производстве расчета выкупной стоимости жилого помещения экспертом использован сравнительный подход с использованием аналогов по коммунальным квартирам, что не противоречит нормам действующего законодательства. Указанная в заключении стоимость объекта недвижимости является наиболее актуальной, наиболее соответствует ее реальной рыночной стоимости, наиболее приближенной к дате рассмотрения дела.

При этом суд не принимает во внимание выкупную цену изымаемого спорного жилого помещения, указанную в заключении экспертизы от 21 августа 2023 г. №23/10/949-н-н, поскольку при проведении экспертизы и даче заключения эксперт исходил только из площади комнаты <...> кв.м, без включения в размер рыночной стоимости спорного жилого помещения, доли ответчика в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, площади вспомогательных помещений, приходящихся на долю спорной комнаты, в связи с чем выводы указанного заключения экспертизы являются неполными.

Согласно абзацу 2 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Поскольку с даты составления отчета ООО «НОКС-Оценка» №114/11/2022-Н/1115 от 9 ноября 2022 г. об оценке спорного имущества к моменту принятия обжалуемого решения прошло более 6 месяцев, указанный отчет не может быть принят при определении рыночной стоимости изъятого имущества.

Кроме того, в указанном отчете отсутствуют сведения об учете при определении выкупной стоимости жилого помещения площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, что противоречит требованиям части 5 статьи 15 ЖК РФ.

При этом суд считает необходимым отметить следующее.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 г., невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании пункта 2 статьи 32 ЖК РФ.

Фактические обстоятельства свидетельствуют о том, что обязанность производить капитальный ремонт дома сохранялась за бывшим наймодателем указанного жилого помещения вплоть до приватизации, в связи с тем, что на момент приватизации дом требовал капитального ремонта.

Кроме этого, стороной истца не представлено доказательств того, что на момент первой приватизации дом не нуждался в проведении капитального ремонта либо он был произведен, напротив, судом установлено, что на момент признания дома аварийным в 2018 году было установлено, что часть здания общежития в осях 5-6/А-В находятся в аварийном состоянии, конструкции общежития в осях 1-5/А-В находятся в ограниченно – работоспособном состоянии, физический износ общежития составляет 67%, несущие конструкции здания – фундаменты и стены в осях 5-6/А-В находятся в аварийном состоянии, плиты перекрытия в осях 5-6/А-В находятся в аварийном состоянии. В результате многократного увлажнения произошло разрушение бетона сваи, а также узла сопряжения ростверка с оголовком сваи, имеется опасность обрушения части здания, что следует из технического отчета по результатам инженерно-технического обследования общества с ограниченной ответственностью «Научно-строительная компания» (л.д.178-223, т.1).

При этом с момента ввода дома в эксплуатацию в 1971 году до момента признания дома аварийным на истце лежала обязанность по проведению капитального ремонта спорного дома, однако, кроме ремонта крыши в 2015 году (по истечении срока капитального ремонта указанного конструктивного элемента жилого дома), капитальный ремонт спорного дома никогда не проводился, что привело к признанию его непригодным для проживания.

Доказательств обратного истцом в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ не представлено, как и не представлено доказательств того, что на момент приватизации первой квартиры (квартиры <..> - 21 октября 2002 г. (л.д.5, т.3)) дом не нуждался в проведении капитального ремонта, учитывая, что сроки нормальной эксплуатации дома на момент первой приватизации жилого помещения в этом доме истекли.

Неисполнение истцом, как бывшим наймодателем, установленной статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» обязанности по производству капитального ремонта спорного жилого дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, нуждающегося в его производстве, как то следует из заключения судебной экспертизы, отражающих процент его физического износа, равным 67%, а также не содержащей сведений о проведении когда-либо капитального ремонта дома, за исключением кровли в 2015 г., что было подтверждено письмом НО «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов» (л.д.107, 108-121, 122-123, 124, 125-128, 129, 130-137, т.2), привело к снижению уровня надежности здания, в связи с чем служит законным основанием для исчисления компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома с года постройки многоквартирного дома.

Работы по проведению капитального ремонта должны были быть произведены не в конкретную дату, а в определенный промежуток времени, который может частично выходить за пределы срока, прошедшего с момента признания дома аварийным.

При этом своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

Ссылка представителя истца на то, что за истцом как за бывшим собственником жилого помещения не сохранилась обязанность по проведению капитального ремонта в связи с тем, что спорный жилой дом не был включен в перспективные, годовые и другие планы капитального ремонта, поскольку на момента такой приватизации спорный жилой дом не нуждался в капитальном ремонте, отклоняется судом.

Так, из ответа архивной службы администрации городского округа Саранск №3416 следует, что представить заверенные копии документов, которыми были утверждены перспективные, годовые и другие планы капитального ремонта по адресу: <адрес>, в период с 1992 г. по 2002 г. не имеют возможности, в протоколах сессий Саранского городского Совета депутатов с 1995 г. по 2002 г. запрашиваемые документы не обнаружены, в реестрах постановлений и распоряжений администрации г.Саранска (го Саранск) за 1993 – 2002 годы информация по капитальному ремонту здания по адресу: <адрес>, не обнаружена (л.д.53, т.3).

Аналогичный ответ дан ГКАУ «Центральный государственный архив Республики Мордовия» (л.д.54, т.3).

Между тем, судом установлено, что вопрос о включении спорного объекта недвижимости в перспективный и годовой план, в установленном в законном порядке, с целью проведения капитального ремонта, истцом не разрешался, каких-либо доказательств того, что истцом были произведены соответствующие осмотры, экспертизы, с учетом того, что необходимость проведения капитального ремонта на момент первой приватизации возникла в связи с истечением срока эксплуатации некоторых конструктивных элементов спорного объекта недвижимости, суду не представлено.

    Отсутствие у органов местного самоуправления перспективного и (или) годового плана капитального ремонта жилищного фонда не может служить основанием для освобождения от обязанности проводить капитальный ремонт жилых домов, в случае необходимости его проведения.

Механизм расчета компенсации за не произведенный капитальный ремонт приведен в заключении эксперта и выполнен в соответствии с требованиями части 1 статьи 166 ЖК РФ. Выбор методики расчета компенсации за не произведенный капитальный ремонт принадлежит эксперту в силу статьи 14 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Поскольку приватизация первого жилого помещения в спорном доме состоялась в 2002 г., администрацией городского округа Саранск не представлено доказательств, что в тот момент дом не нуждался в проведении капитального ремонта, в связи с чем не был включен в план капитального ремонта жилищного фонда, ссылка истца на нормы статьи 190.1 ЖК РФ, введенной в действие Федеральным законом от 20 декабря 2017 г. №399-ФЗ, по мнению суда, является несостоятельной и не подлежит применению к спорным правоотношениям

Отклоняя доводы представителя истца о том, что из выкупной стоимости спорного жилого помещения подлежат исключению расходы, связанные с переездом и арендой жилого помещения, суд исходит из того, что данные убытки непосредственно предусмотрены положениями статьи 32 ЖК РФ, оснований для их исключения судом не установлено.

При этом суд учитывает, что сохранение за прежним собственником право пользования изъятым жилым помещением, в соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ, носит заявительный характер и является лишь правом, а не обязанностью ответчика и не исключает его право на получение компенсации по этим убыткам.

Кроме того, дальнейшее проживание в спорном жилом доме является не безопасным для жизни и здоровья граждан, с учетом признания жилого дома непригодным для проживания.

Таким образом, разрешая спор по существу, суд, установив, что порядок изъятия земельного участка и находящейся на нем недвижимости не нарушен, распоряжение об изъятии недвижимого имущества принято уполномоченным органом и не противоречит законодательству, учитывая, что стороны не договорились о стоимости изымаемого имущества, приходит к выводу о наличии оснований для принудительного изъятия спорного объекта недвижимости для муниципальных нужд и определения размера возмещения за изымаемый объект недвижимости и иных расходов собственнику жилого помещения <адрес> Неясовой В.А. в соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ в размере 1 208 302 рубля, из которых: выкупная цена изымаемого жилого помещения 846 585 рублей (700673 рубля + 44 345 рублей +69982 рубля +31 585 рублей), стоимость непроизведенного капитального ремонта 361 717 рублей.

Принимая решение о взыскании денежных средств в счет возмещения стоимости изымаемого недвижимого имущества с администрации городского округа Саранск за счет средств казны муниципального образования, суд исходит из того, что именно истец является исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления, на который жилищным законодательством возложена обязанность по изъятию для нужд муниципального образования земельного участка, на котором расположен аварийным дом, жилых и нежилых помещений, находящихся в данном доме, и выплате возмещения.

В соответствии со статьей 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования администрации городского округа Саранск (ОГРН 1021300978885, ИНН 1325126174) к Неясовой Валентине Александровне (паспорт серии <..>) об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости удовлетворить частично.

Прекратить право собственности Неясовой Валентины Александровны на жилое помещение с кадастровым номером <..>, общей площадью <...> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <..>, общей площадью 4308,46 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, посредством изъятия для муниципальных нужд в пользу городского округа Саранск после уплаты за счет средств казны муниципального образования городского округа Саранск в пользу Неясовой Валентины Александровны возмещения в размере 1 208 302 (один миллион двести восемь тысяч триста два) рубля, из которых: выкупная цена изымаемого жилого помещения 846 585 (восемьсот сорок шесть тысяч пятьсот восемьдесят пять) рублей, стоимость непроизведенного капитального ремонта 361 717 (триста шестьдесят одна тысяча семьсот семнадцать) рублей.

В остальной части исковые требования администрации городского округа Саранск оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано, опротестовано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Мордовия через Октябрьский районный суд г.Саранска Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья                                                                                        И.Н. Курышева

Мотивированное решение изготовлено 26 декабря 2023 г.

Судья                                                                                        И.Н. Курышева