Решение по делу № 2-8134/2017 от 28.08.2017

Дело № 2-8134/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«17» ноября 2017 года

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи               Васиной Д.К.

при секретаре                                                        Кулевой О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Алексеева Юрия Валерьевича к Сенаторову Игорю Владимировичу об изменении договора, взыскании, признании пункта договора ничтожным,

УСТАНОВИЛ:

Алексеев Юрий Валерьевич (далее – Алексеев Ю.В., истец) обратился в Одинцовский городской суд с исковым заявлением к Сенаторову Игорю Владимировичу (далее – Сенаторов И.В., ответчик), в котором просил:

1. Изменить условия пункта 2 оспариваемого договора купли-продажи имущества от 13 января 2015, между истцом и ответчиком, о стоимости помещения в размере 523 042 доллара США в рублях по курсу ЦБ + 1% на день подписания договора, на стоимость, определенную заключениями специалистов, в размере 11 500 000 руб.

2. Взыскать (истребовать) с ответчика в пользу истца, излишне выплаченную по договору от 13.01.15г. стоимость недвижимого имущества, в размере 5 627 009 руб.

3. признать ничтожным пункт 4 договора купли-продажи от 13 января 2015г., между истцом и ответчиком, в части: «В случае, если эта стоимость (по выводам оценочной экспертизы), за вычетом двадцати пяти процентов, будет ниже остатка долга по данному договору, Покупатель (Истец) возвращает Продавцу (Ответчику) указанное имущество, при этом, все выплаченные по данному договору суммы, возврату Покупателю (Истцу) не подлежат. Если, указанное имущество, по результатам независимой экспертизы, будет стоить дороже (за вычетом двадцати пяти процентов от оценочной стоимости), то Покупатель (Истец) обязан реализовать данное имущество и выплатить Продавцу (Ответчику) остаток долга, выплачивая, при этом, каждый месяц проценты на остаток долга из расчета 12 (двенадцать) процентов годовых. Остаток средств, после полного расчета с (Ответчиком) Продавцом (с учетом процентов), остается у Покупателя (Истца)».

4. Взыскать с ответчика судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, в размере 146 700 руб.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал, представил для приобщения к материалам дела письменный отзыв; заявил о пропуске Алексеевым Ю.В. срока исковой давности.

Кроме того, ответчиком было заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы с целью установления отсутствия или наличия недостатков в передаваемом на основании договора недвижимом имуществе.

Суд, рассмотрев заявленное ходатайство с учетом мнения истца, не нашел оснований для его удовлетворения.

Рассмотрев представленные в материалы дела документальные доказательства, заслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

13.01.2015 между Алексеевым Ю.В. (покупатель) и Сенаторовым И.В. (продавцом) был заключен договор купли-продажи земельного участка, кадастровый (или условный) №, площадью 586 квадратных метров, предоставленный под жилищное строительство, категория земель: земли населенных пунктов, находящегося по адресу: АДРЕС, и жилого помещения, кадастровый (или условный) №, общей площадью 236,9 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС (далее договор купли-продажи).

В соответствии с пунктом 2 договора купли-продажи стороны оценили передаваемые покупателю в собственность объекты недвижимости на момент подписания договора в 623042 доллара США в рублях по курсу ЦБ + 1% на день подписания договора. Земельный участок согласно условиям заключенного договора оценен на сумму 100 000 долларов США в рублях по курсу ЦБ + 1% на день подписания договора; стоимость помещения определена в сумме 523 042 доллара США в рублях по курсу ЦБ + 1% на день подписания договора.

Вместе с тем пункт 4 договора купли-продажи содержит указание на то, что в случае невыполнения покупателем условии? договора, указанных в пункте 3, покупатель производит независимую оценочную экспертизу для определения реальной стоимости указанной недвижимости. В случае, если эта стоимость, за вычетом двадцати пяти процентов, будет ниже остатка долга по данному договору, покупатель возвращает продавцу указанное имущество, при этом все выплаченные по данному договору суммы возврату покупателю не подлежат. Если указанное имущество по результатам независимой экспертизы будет стоить дороже (за вычетом двадцати пяти процентов от оценочной стоимости), то покупатель обязан реализовать данное имущество и выплатить продавцу остаток долга, выплачивая при этом каждый месяц проценты на остаток долга из расчета 12 (двенадцать) процентов годовых. Остаток средств после полного расчета с продавцом (с учетом процентов) остается у покупателя.

В целях определения реальной стоимости приобретенной Алексеевым Ю.В. недвижимости и последующих между сторонами взаиморасчетов истцом от специализированных организаций были получены: техническое заключение ООО «ЭКСПЕРТЪ» и оценочный Акт экспертного исследования Федерального бюджетного учреждения «Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации». В соответствии с выводами указанных заключении, стоимость приобретенной покупателем у Сенаторова И.В. недвижимости составляет 11 500 000 рублей.

Кроме того, из названных заключений следует, что недостатки проданного помещения имели место до оформления между сторонами договора купли-продажи недвижимости, в связи с чем, по мнению Алексеева Ю.В., ответственность за них возлагается на ответчика.

Таким образом, ссылаясь на недействительность части пункта 4 договора, наличие недостатков в передаваемом по договору купли-продажи имуществе, а также имеющуюся в связи с этим переплату, истец обратился в Одинцовский городской суд Московской области с настоящими требованиями об изменении договора, взыскании, признании пункта договора ничтожным.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в пояснениях, в объяснениях представителей сторон, суд приходит к выводу о том, что заявленные истцом требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 67 ГПК РФ).

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

По смыслу указанной правовой нормы, способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения, а нарушено или оспорено может быть только существующее право.

Как усматривается из материалов дела, истцом оспариваются отдельные положения заключенного 13.01.2015 с Сенаторовым И.В. договора купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований Алексеев Ю.В. пояснил, что при исполнении своих обязательств по договору, между сторонами возникли спорные отношения, в отношении качества и стоимости приобретенного истцом имущества.

Так, Алексеев Ю.В. сослался на статью 4 ФЗ «О защите прав потребителей», которой предусмотрено, что продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условии? о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

В соответствии с положениями названной статьи потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

Аналогичные правила содержатся в пункте 1 статьи 475 ГК РФ, согласно которому, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса.

Как следует из пункта 3 статьи 24 ФЗ «О защите прав потребителей», в случае предъявления потребителем требования о соразмерном уменьшении покупной цены товара, в расчет принимается цена товара на момент предъявления потребителем требования об уценке.

На основании пункта 3 статьи 504 ГК РФ, в случае предъявления требования о соразмерном уменьшении покупной цены товара, в расчет принимается цена на момент предъявления требования об уценке.

Согласно представленным истцом в материалы дела заключениям специализированных организаций стоимость приобретенной покупателем у ответчика недвижимости составляет 11 500 000 рублей.

Указанное обстоятельство, по мнению Алексеева Ю.В., свидетельствует о завышении Сенаторовым И.В. цены строения в договоре на сумму 21 313 719 рублей.

Таким образом, принимая во внимание выплаченные истцом продавцу денежные средства ответчику надлежит возвратить Алексееву Ю.В. денежные средства в размере 5 627 009 рублей, а также признать недействительным пункт 2 договора о цене.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Сенаторов И.В. указал на то, что требование об уменьшении цены приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества удовлетворению не подлежит в связи с пропуском истцом установленного пунктом 2 статьи 477 ГК РФ специального срока, в течение которого покупателем могут быть предъявлены требования, связанные с недостатками товара.

В соответствии со статьей 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Пунктами 1, 2 статьи 477 ГК РФ предусмотрено что, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

При этом, ни законом, ни заключенным между истцом и ответчиком договором купли-продажи недвижимого имущества от 13.01.2015 не оговорены сроки, в течении которых покупатель может предъявить требования по качеству приобретенного недвижимого имущества.

Следовательно, в данном случае необходимо руководствоваться пунктом 2 статьи 477 ГК РФ, в соответствии с которой данный срок составляет два года с момента передачи товара покупателю.

Приобретенное недвижимое имущество передано продавцом Алексееву Ю.В. по акту приема- передачи 13.01.2015, в котором указано об отсутствии у покупателя претензий к качеству жилого помещения и земельного участка.

Таким образом, срок на обнаружение недостатков истек 13.01.2017.

В силу части 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На основании части 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 № 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам.

Из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что недостатки в переданном товаре были обнаружены истцом 26.06.2017 после составления экспертного заключения.

Таким образом, суд считает обоснованным заявленное ответчиком ходатайство о пропуске двухгодичного пресекательного срока для обнаружения недостатков приобретенного товара, установленного пунктом 2 статьи 477 ГК РФ.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для взыскания с Сенаторова И.В. стоимости недвижимого имущества в сумме 5 627 009 рублей.

Кроме того, следует отметить, что договор купли-продажи от 13.01.2015, заключен между сторонами – физическими лицами, в связи с чем к спорным правоотношениям не применимы положения ФЗ «О защите прав потребителей», который регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав. Так, истцом в материалы дела не представлены относимые и допустимые доказательства того, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 13.01.2015 был заключен ответчиком в рамках осуществляемой им предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Из текста договора купли-продажи от 13.01.2015 следует, что в пункте 4 стороны определи, что в случае невыполнения покупателем условий договора, указанных в пункте 3, покупатель производит независимую оценочную экспертизу для определения реальной стоимости указанной недвижимости. В случае, если эта стоимость, за вычетом двадцати пяти процентов, будет ниже остатка долга по данному договору, покупатель возвращает продавцу указанное имущество, при этом все выплаченные по данному договору суммы возврату покупателю не подлежат. Если указанное имущество по результатам независимой экспертизы будет стоить дороже (за вычетом двадцати пяти процентов от оценочной стоимости), то покупатель обязан реализовать данное имущество и выплатить продавцу остаток долга, выплачивая при этом каждый месяц проценты на остаток долга из расчета 12 (двенадцать) процентов годовых. Остаток средств после полного расчета с продавцом (с учетом процентов) остается у покупателя.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, в том случае, когда хотя бы для одной из сторон обязательство не связано с предпринимательской деятельностью, одностороннее изменение обязательства возможно лишь в силу указания закона.

На основании пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно статье 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

При этом, исходя из норм гражданского законодательства РФ, условие о цене договора является существенным для сделки купли-продажи недвижимого имущества.

Обстоятельства настоящего спора позволяют сделать вывод о том, что истец по своей воле заключил договор купли-продажи, согласился с оценкой недвижимого имущества (пункт 2 договора), а также частично исполнил обязательства по оплате, то есть выразил свою волю на сохранение и исполнение договора. При этом, основания, по которым Алексеев Ю.В. в настоящее время оспаривает условие договора купли-продажи было ему известно как в момент подписания договора, так и в период его исполнения.

Таким образом, принимая во внимание, что условиями договора (пункт 2) стороны согласовали стоимость передаваемых покупателю в собственность объектов недвижимости, которые на момент совершения сделки были оценены в 623 042 доллара США в рублях по курсу ЦБ + 1% на день подписания договора, то оспариваемый истцом в части пункт 4 договора, противоречащий положениям ГК РФ, является недействительным.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным признать указанный пункт 4 недействительным в части, противоречащей нормам законодательства РФ и условиям самого договора, а именно: «В случае, если эта стоимость (по выводам оценочной экспертизы), за вычетом двадцати пяти процентов, будет ниже остатка долга по данному договору, Покупатель (Истец) возвращает Продавцу (Ответчику) указанное имущество, при этом, все выплаченные по данному договору суммы, возврату Покупателю (Истцу) не подлежат. Если, указанное имущество, по результатам независимой экспертизы, будет стоить дороже (за вычетом двадцати пяти процентов от оценочной стоимости), то Покупатель (Истец) обязан реализовать данное имущество и выплатить Продавцу (Ответчику) остаток долга, выплачивая, при этом, каждый месяц проценты на остаток долга из расчета 12 (двенадцать) процентов годовых. Остаток средств, после полного расчета с (Ответчиком) Продавцом (с учетом процентов), остается у Покупателя (Истца)».

При этом, судом отклоняются доводы ответчика о пропуске Алексеевым Ю.В. в названной части срока исковой давности, поскольку оспариваемый пункт договора является ничтожным, как не соответствующий закону, в связи с чем на момент обращения истца с настоящими требованиями в суд трехгодичный срок, предусмотренный пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, не истек.

Также, принимая во внимание, что истец не привел доказательств того, что условие пункта 2 договора противоречит каким-либо императивным положениям ГК РФ, нарушает его права и законные интересы, у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований об его изменении. Так, доводы об ущемлении прав Алексеева Ю.В. оспариваемым условием договора о согласовании цены недвижимого имущества в размере 623 042 доллара США в рублях по курсу ЦБ + 1% на день подписания договора, по мнению суда, основаны на нежелании покупателя исполнять добровольно принятые на себя обязательства по оплате, а также на стремлении избежать установленных договором последствий за нарушение обязательств по оплате. Как указал истец в своем заявлении, из установленных договором 623 042 долларов США за приобретенное у ответчика недвижимое имущество Алексеев Ю.В. заплатил 273 000 долларов США.

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ и правовой позицией, изложенной в пункте 72 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки.

Согласно положениям статей 55, 56, 67 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

По смыслу статей ГПК РФ, суд не собирает доказательства, а лишь исследует и оценивает доказательства, представленные сторонами, либо истребует доказательства по ходатайству сторон.

Между тем истцом не представлено доказательств обоснованности заявленных требований об изменении пункта 2 договора купли-продажи, устанавливающего цену передаваемых в собственность объектов недвижимого имущества, и содержащего существенное условие сделки.

Фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства объективно свидетельствуют о наличии установленных законом условий, которые лишают истца права оспаривать положение договора купли-продажи, определяющего цену недвижимого имущества, по приведенным им основаниям.

Частью 1 статьи 98 ГК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таком образом, в соответствии со статьей 98 ГПК РФ с ответчика в пользу Алексеева Ю.В. подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошли пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Алексеева Юрия Валерьевича к Сенаторову Игорю Владимировичу об изменении договора, взыскании, признании пункта договора ничтожным, - удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 4 договора купли-продажи от 13 января 2015г., в части: «В случае, если эта стоимость (по выводам оценочной экспертизы), за вычетом двадцати пяти процентов, будет ниже остатка долга по данному договору, Покупатель (Истец) возвращает Продавцу (Ответчику) указанное имущество, при этом, все выплаченные по данному договору суммы, возврату Покупателю (Истцу) не подлежат. Если, указанное имущество, по результатам независимой экспертизы, будет стоить дороже (за вычетом двадцати пяти процентов от оценочной стоимости), то Покупатель (Истец) обязан реализовать данное имущество и выплатить Продавцу (Ответчику) остаток долга, выплачивая, при этом, каждый месяц проценты на остаток долга из расчета 12 (двенадцать) процентов годовых. Остаток средств, после полного расчета с (Ответчиком) Продавцом (с учетом процентов), остается у Покупателя (Истца)».

В удовлетворении остальной части исковых требований Алексеева Юрия Валерьевича к Сенаторову Игорю Владимировичу об изменении п. 2 договора купли-продажи от 13 января 2015г. в части цены договора, взыскании стоимости недвижимого имущества в размере 5 627 009 руб. 00 коп., - отказать.

Взыскать с Сенаторова Игоря Владимировича в пользу Алексеева Юрия Валерьевича государственную пошлину в размере 300 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня постановления решения в окончательной форме.

Судья                                                                                      Д.К. Васина

Мотивированное решение изготовлено 22.11.2017г.