Решение по делу № 2-231/2022 от 17.01.2022

Гражданское дело № 2-231/2022

УИД 67RS0008-01-2022-000075-05

      Р Е Ш Е Н И Е

                                   Именем Российской Федерации

город Ярцево                                                                                                   7 февраля 2022 года

Ярцевский городской суд Смоленской области в составе:

Председательствующего (судьи) Помельникова О.В.,

при секретаре Клюевой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Михайлова Станислава Александровича к Азатяну Аргаму Седраковичу и Администрации муниципального образования «Ярцевский район» Смоленской области о признании права собственности на реконструированное нежилое помещение,

    УСТАНОВИЛ:

Михайлов С.А. обратился в суд с иском к Азатяну А.С. о признании права собственности на реконструированное нежилое помещение – торговый центр общей площадью 563,2 кв.м., расположенный по адресу: Смоленская область, Ярцевский район, <адрес>А, с кадастровым номером №002.

В обоснование заявленных требований указано, что на основании договора купли-продажи, заключенного 5 июня 2021 года с Азатяном А.С., истец является собственником вышеуказанного нежилого помещения, в котором была проведена реконструкция, не затрагивающая конструктивных характеристик надежности и безопасной эксплуатации объекта, не превышающая предельных параметров, установленных градостроительным регламентом. В результате выполненных строительно-монтажных работ общая площадь нежилого помещения увеличилась на 68,1 кв.м., что в конечном итоге составляет            563,2 кв.м. Согласно техническому заключению ООО «Параллель», самовольная реконструкция нежилого помещения не представляет опасности для жизни и здоровью граждан, не нарушает права и законные интересы третьих лиц. При обращении истца в администрацию МО «Ярцевский район» Смоленской области в устной форме с просьбой предоставить разрешение на ввод в эксплуатацию указанного объекта недвижимости, ему было отказано ввиду непредставления документов, перечень которых указан в ст.55 Градостроительного кодекса РФ. В настоящее время у истца отсутствует возможность оформить право собственности на указанный объект недвижимости в ином порядке, кроме как посредством обращения в суд.

Определением Ярцевского городского суда Смоленской области от 18 января         2022 года к участию в деле в качестве ответчика привлечена Администрация муниципального образования «Ярцевский район» Смоленской области.

Истец Михайлов С.А. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик Азатян А.С. о месте и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования признал в полном объеме.

Представитель ответчика Администрации муниципального образования «Ярцевский район» Смоленской области в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, оставил вопрос о разрешении заявленных требований на усмотрение суда.

В соответствии с ч. 3 ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся сторон.

Суд, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из представленных доказательств, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч.3 ст.17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота (не только собственников, но и иных лиц).

В силу п.1 ст.615 Гражданского кодекса РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40, пунктом 1 статьи 41 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка, иные лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно ст.51 Градостроительного Кодекса РФ, а также ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

В соответствии с п.1 ст.222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Материалами дела установлено, что нежилое помещение – торговый центр площадью 495,1 кв.м., с кадастровым номером №002, расположенный по адресу: Смоленская область, Ярцевский район, <адрес>А, принадлежит Михайлову С.А. на основании договора купли-продажи от 5 июня 2021 года (л.д.47-50).

Здание торгового центра расположено на земельном участке с разрешенным видом использования: под объекты торговли (торговый центр) общей площадью 1561 кв.м., и находящимся в аренде продавца Азатяна А.С. согласно договору аренды земельного участка №405 от 29 марта 2021 года, заключенного с Администрацией МО «Ярцевский район» Смоленской области (л.д.33-39). На основании соглашения о передаче права аренды и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному 1 июля 2021 года между Азатяном А.С. и Михайловым С.А., последний принял на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка от 29 марта 2021 года в отношении земельного участка площадью 1561 кв.м. с кадастровым номером №002 с функциональным использованием – под объект торговли (торговый центр), расположенный по адресу: Смоленская область, г.Ярцево, <адрес>А (л.д.40-41).

Из представленной в материалы дела технической документации усматривается, что в нежилом помещении «торговый центр» осуществлена реконструкция в виде перепланировки существующих помещений: демонтажа части некапитальных перегородок, а также дополнительных пристроек, в результате чего общая площадь нежилого помещения увеличилась с 495,1 кв.м. до 563,2 кв.м.

В соответствии со справкой ООО «МФЦ «Бином», объект капитального строительства (торговый центр), расположенный по адресу: Смоленская область, г.Ярцево, <адрес>А, согласно данным инвентаризации на 17 декабря 2021 года имеет площадь 553,9 кв.м., строительный объем – 2291 м3, площадь застройки – 619,2 кв.м., год постройки - 2020 (л.д.10).

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела, истец за разрешением на проведение работ по реконструкции не обращался, строительно-монтажные работы по реконструкции нежилого помещения – торгового центра Михайловым С.А. осуществлены без получения необходимой разрешительной документации.

При этом, порядок выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, регламентирован положением ст.55 Градостроительного Кодекса РФ.

Так, в соответствии с п.3 ч.3 ст.55 Градостроительного Кодекса РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо, в частности, разрешение на строительство (реконструкцию), которое истцом своевременно не получено.

Выдача разрешений на строительство (реконструкцию), в отношении объектов строительство и реконструкция которых уже завершена, Градостроительным законодательством РФ не предусмотрена, в связи, с чем Михайлов С.А. лишен возможности получить правоустанавливающие документы на указанный выше объект в установленном законом порядке.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что разрешение вопроса о легализации указанного объекта недвижимости возможно только в судебном порядке, с соблюдением условий предусмотренных п.3 ст.222 Гражданского кодекса РФ, поскольку Градостроительный кодекс РФ, не предполагает возможность выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в условиях отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию).

Истцом Михайловым С.А. в подтверждение своих доводов представлено техническое заключение с ООО «Параллель» №15 от 24 декабря 2021 года, согласно которому измененное объемно-планировочное решение объекта недвижимости (кадастровый номер №002) - нежилое здание: торговый центр (этаж: 1), по адресу: Смоленская область, Ярцевский район, г.п.Ярцевское, г.Ярцево, <адрес>А, находящегося в стадии завершенной реконструкции, площадью здания 563,2 кв.м., соответствует объемно-планировочным, градостроительным, противопожарным, экологическим и санитарно- эпидемиологическим требованиям, установленных для объектов капитального строительства, объектов недвижимого имущества, строительные нормы и правила (СНиП) не нарушены, санитарные нормы и правила (СанПиН) соблюдены.

Поскольку, детальным инструментальным техническим обследованием конструкций реконструированного объекта недвижимости - торгового центра (этаж: 1), расположенного по адресу: Смоленская область, Ярцевский район, г.п.Ярцевское, г.Ярцево, <адрес>А, не установлено деформаций, трещин и прочих дефектов, все конструкции объекта в стадии завершенного строительства (реконструкции) находятся в работоспособном состоянии, следует, что объект пригоден для эксплуатации, угрозы жизни и здоровью граждан не представляет. Реконструкция объекта проведена в границах земельного участка с кадастровым номером 67:25:0010704:732 площадью 1561 при соблюдении конструктивных и других характеристик надежности и безопасности, не превышая предельных параметров разрешенного строительства (реконструкции), установленных градостроительным регламентом (коэффициент застройки после реконструкции с пристройкой равен 46% (720кв.м.: 156IX 100%), что не превышает установленный норматив 60% приложения «Б» Свода Правил СП 42.13330.2016 «СНиП2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских Поселений». Объект соответствует требованиям технических регламентов надежности и безопасной эксплуатации объекта, установленных Федеральным законом от 30.12.2009 №384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Реконструкция объекта недвижимости - торгового центра (этаж: 1), расположенного по адресу: Смоленская область, Ярцевский район, г.п.Ярцевское, г.Ярцево, <адрес>А, выполнена в пределах границ земельного участка, при соблюдении нормируемых отступов от границ земельного участка, не нарушая противопожарных, санитарно-эпидемиологических требований относительно зданий на смежных земельных участках.

Увеличение площади здания с 495.1 кв.м. на 563.2 кв.м. произошло за счет выполнения дополнительной пристройки, выполнении отделочных работ помещений, что не повлекло за собой нарушения объемно-планировочных требований, а так же требований технических регламентов надежности и безопасной эксплуатации объекта нежилого здания: торгового центра, не превысила предельные параметры, установленные градостроительным регламентом (л.д.15-26).

Представленное техническое заключение является полным, научно обоснованным, в достаточной степени аргументированным, подготовленным по результатам визуально-инструментального технического обследования спорного объекта недвижимости, квалификация специалистов, его подготовившего, подтверждена документально, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, оснований не доверять заключению у суда не имеется.

Каких-либо бесспорных доказательств проведения технического заключения с нарушением соответствующих методик и норм процессуального права, способных поставить под сомнение достоверность его результатов, суду не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не поступало.

В связи с изложенным, суд считает возможным положить указанное техническое заключение ООО «Параллель» в основу судебного акта.

Таким образом, принимая во внимание, что спорное недвижимое имущество создано на земельном участке, находящимся у истца в аренде, допустимых доказательств несоответствия спорного строения строительным, противопожарным нормам и правилам суду не представлено, учитывая, что спорное строение не представляет угрозу для жизни и здоровью людей, суд приходит к выводу применительно к требованиям пункта 1 статьи 222 ГК РФ, о том, что единственным признаком самовольной постройки в данном случае является отсутствие разрешения на проведение работ по реконструкции. Вместе с тем, исходя из требований действующего законодательства, отсутствие разрешения на реконструкцию принадлежащего Михайлову С.А. на праве собственности нежилого помещения не влечет за собой невозможность признания за ним права собственности на недвижимое имущество, созданное в результате указанной реконструкции.

Исследовав представленные доказательства о техническом состоянии спорного нежилого помещения, установив отсутствие нарушений градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм, а так то, что сохранение самовольно возведенного объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, руководствуясь вышеуказанными нормами материального права и разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума от 29 апреля 2010 года N 10/22, суд приходит к выводу о наличии законных оснований для удовлетворения исковых требований Михайлова С.А. о признании за ним права собственности на нежилое помещение в реконструированном состоянии.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за Михайловым Станиславом Александровичем право собственности на реконструированное нежилое помещение – торгового центра общей площадью 563,2 кв.м., с кадастровым номером 67:25:0010704:1298, расположенное по адресу: Смоленская область, Ярцевский район, <адрес>А.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ярцевский городской суд Смоленской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда.

Судья                                                                                                                    О.В. Помельников