Решение по делу № 33-18640/2024 от 04.09.2024

    УИД 03RS0№...-37

№...

    судья ФИО4

    2.219

    ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

    АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    № 33-18640/2024

дата адрес

    Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

    председательствующего             Загртдиновой Г.М.,

    судей:                         Галлямова М.З.,

                                Кривцовой О.Ю.,

    при секретаре                     Ахмадиевой Р.Р.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Огневой Е.В. к Дьяченко С.Н. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества по апелляционной жалобе представителя Огневой Е.В. ФИО8 на решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от дата,

    заслушав доклад судьи Загртдиновой Г.М.,

    установила:

Огнева Е.В. обратилась в суд с иском к Дьяченко С.Н., в котором просила признать недействительным договор №... купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от дата, применить последствия недействительности сделки.

Требования мотивированны тем, что между Дьяченко С.Н. и Огневой Е.В. заключен договор №... купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от дата Согласно п. 1. договора продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру, общей площадью 58,9 кв. м., расположенную по адресу: адрес. адрес Киешки, адрес, кадастровый №.... В соответствии с п. 2 договора стоимость отчуждаемой Квартиры составляет 3 475 100 руб. и уплачиваются покупателем продавцу в следующем порядке: платеж в размере 250 000 рублей покупатель оплачивает путем перечисления указанных денежных средств на лицевой счет продавца в момент подписания договора, оплата остальной части стоимости квартиры в размере 3 225 100 руб. производится покупателем в рассрочку платежа на 144 месяца, согласно Графику ежемесячных платежей, который является неотъемлемой частью договора (Приложение №...), где оплата производится под 8 % процентов годовых на 144 месяца путем перечисления указанных денежных средств на лицевой счет Продавца. Согласно п. 4 договора продавец обязуется передать покупателю квартиру по акту приема-передачи в течение 7 дней после оплаты платежа, предусмотренного п. 2.1. договора. дата между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи квартиры к договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа №... от дата Истцы оплатили по договору ответчику денежные средства в размере 390 000 руб.

По мнению истца, договор купли-продажи квартиры является недействительным, поскольку в соответствии с п. 6 Договора переход права собственности на квартиру и его государственная регистрация производятся при оплате 80 процентов от полной стоимости квартиры. Покупатель уведомлен продавцом об ограничении своих прав по распоряжению квартирой в связи с залогом квартиры в пользу продавца с момента подписания договора до полной выплаты стоимости квартиры (ипотека в силу закона в связи с оплатой квартиры в рассрочку). Однако договор залога указанной квартиры в Росреестре зарегистрирован не был, равно как и договор №... от дата

Также по результатам прокурорской проверки установлено нарушение градостроительного законодательства при выдаче ответчику разрешений на строительство многоквартирного дома и ввод его в эксплуатацию, а также иными нарушениями. Администрация муниципального района адрес не имела права выдавать ответчику разрешение на строительство многоквартирного дома и распоряжение на ввод в эксплуатацию данного многоквартирного дома, так как дом был построен с многочисленными нарушениями противопожарных, а также строительных норм и правил (так в частности распределительные коробки установлены на деревянные конструкции без противопожарных негорючих вкладышей, отсутствовал доступ на чердачное пространство, отсутствуют брандмауэрные стены, что позволило пожару распространяться между секциями через чердачное пространство, при этом отсутствовал доступ на чердачное пространство, эффективный утеплитель в наружных стенах отсутствует и т.д.).

Ответчик нарушил требования ст.475 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как вышеуказанные недостатки товара не были оговорены ответчиком, соответственно они вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Договор не исполним со стороны ответчика ввиду гибели имущества.

В п. 6 договора указано, что покупатели уведомлены продавцом об ограничении своих прав по распоряжению квартирой в связи с залогом (ипотека в силу закона в связи с оплатой квартиры в рассрочку), при этом в п.2.2 Договора указана ставка 4 % годовых. Ответчик не имел право устанавливать проценты по договору (п.2.2 договора), поскольку он не является кредитной организацией или индивидуальным предпринимателем. Оспариваемый договор является договором купли-продажи, а не договором займа или залога. Ответчик по своей организационно-правовой форме не соответствует указанному перечню и, следовательно, требования уплаты денежных средств, исходя из ставки 4 % годовых, незаконны.

По вине ответчика произошло уничтожение имущества, являющегося предметом договора, следовательно, им существенно нарушены условия договора, так как нанесенный ущерб в значительной степени лишил истцов того, на что они рассчитывали при заключении договора (п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Решением Уфимского районного суда Республики Башкортостан от дата в удовлетворении исковых требований Огневой Е.В. отказано.

В апелляционной жалобе представитель истцов ФИО8 ставит вопрос об отмене решения как незаконного, принятого с нарушением норм материального и процессуального права, вынесении нового решения об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме. Указывает, что в настоящем случае имеет место осуществление предпринимательской деятельности ответчиком, который строит многоквартирные дома и реализует квартиры в них физическим лицам в ипотеку. В подтверждение были представлены идентичные договоры с другими физическими лицами в том же многоквартирном адрес в д. ФИО2 адрес Республики Башкортостан. Отношения между сторонами по договору регулируются Федеральным законом от дата № 102-ФЗ «Об ипотеке», согласно ст.10 которого указанный Договор подлежал обязательной регистрации в органе государственной регистрации сделок с недвижимостью, так как ответчик осуществляет предпринимательскую деятельность по продаже квартир в ипотеку. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность, такой договор является ничтожным в силу ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Суд первой инстанции необоснованно сослался на п.29 Постановления Пленума Верховного суда РФ от дата №... «О применении судами правил о залоге вещей», который применяется к спорным правоотношениям между физическими лицами, не связанным с осуществлением предпринимательской деятельности, в то время как обстоятельства дела и имеющиеся письменные доказательства в деле свидетельствуют об обратном.

Информация о времени и месте судебного заседания размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 7 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО8 апелляционную жалобу поддержал.

Истец Огнева Е.В., ответчик Дьяченко С.Н., надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились, о причинах неявок судебной коллегии в письменном виде не сообщили, об отложении заседания ходатайств не заявили.

На основании положений ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила провести разбирательство в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя истца, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что дата Огнева Е.В., с одной стороны, и Дьяченко С.Н., с другой стороны, заключили Договор, по условиям которого истец приобрел в собственность адрес в адрес Республики Башкортостан общей площадью 58,9 кв.м. стоимостью 3 475 100 руб.

    В соответствии с п.п. 2.1, 2.2 Договора расчет между сторонами произведен в следующем порядке: 200 000 руб. покупатель оплачивает путем перечисления денежных средств на лицевой счет продавца в момент подписания договора. Оплата остальной части стоимости квартиры в размере 3 225 100 руб. производится истцом в рассрочку платежа на 144 месяца.

    По акту приема-передачи от дата ответчиком квартира передана истцу.

    Из материалов дела следует, что истцом по договору оплачено 390 000 руб.

    Согласно п. 6 договора переход права собственности на квартиру и его государственная регистрация производятся при оплате 80 процентов от полной стоимости квартиры. Истец уведомлен ответчиком об ограничении своих прав по распоряжению квартирой в связи с залогом квартиры в пользу ответчика с момента подписания договора до полной выплаты стоимости квартиры (ипотека в силу закона в связи с оплатой квартиры в рассрочку).

дата в результате пожара многоквартирный адрес в д. ФИО2 уничтожен.

    Разрешая спор и отказывая полностью в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, установив фактические обстоятельства, оценив представленные сторонами доказательства, руководствуясь положениями статей 1, 218, 420, 421, 432, 153, 167, 168, 551, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отсутствии оснований, приведенных истцами, для признания заключенного договора купли-продажи недействительным.

    Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, поскольку они соответствуют правильно установленным фактическим обстоятельствам дела, при этом нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, применены верно.

    Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

    В силу положений п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

    На основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец, ссылаясь на положения ст. 131, 43, 8.1, 211 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке», п. 1 ст. 6 Федерального закона от дата №353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» указал, что договоры купли-продажи и залога в Росреестре не были зарегистрированы, истцу был продан товар ненадлежащего качества и его недостатки не были оговорены продавцом, произошла гибель приобретенного по договору имущества, нанесенный ущерб в значительной степени лишил истца того, на что он рассчитывал при заключении договора, ответчик не имел права устанавливать проценты по договору.

Вместе с тем, предусмотренных в ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для признания оспариваемого договора недействительной сделкой не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Таким образом, вопреки позиции истца, государственной регистрации в Росреестре подлежит не договор купли-продажи недвижимости, а переход права собственности на данный объект.

В п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №..., Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №... от дата «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между сторонами.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

    Согласно ст. 421 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ст. 431 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно сведениям ЕГРН право собственности на адрес в д. ФИО2 адрес Республики Башкортостан зарегистрировано за Дьяченко С.Н. дата

По условиям п. 6 договора переход права собственности на Квартиру и его государственная регистрация производятся при оплате 80 процентов от полной стоимости квартиры.

Вместе с тем, доказательств оплаты истцом 80% от полной стоимости квартиры в деле не имеется.

    Доводы о заключении ответчиком договоров купли-продажи квартир с другими физическими лицами в указанном доме, ведение ответчиком предпринимательской деятельности не свидетельствует о недействительности оспариваемого договора.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п. 1). При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2).

Согласно п. 1 и п. 4 ст. 503 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель, которому продан товар ненадлежащего качества, если его недостатки не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать: замены недоброкачественного товара товаром надлежащего качества; соразмерного уменьшения покупной цены; незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара; возмещения расходов на устранение недостатков товара (п. 1). Вместо предъявления указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи требований покупатель вправе отказаться от исполнения договора розничной купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы (п. 4).

В обоснование наличия существенных недостатков истец в иске ссылался на заключение ООО Конструкторского бюро «Проспект», согласно которому при строительстве многоквартирного жилого дома нарушены противопожарные, строительные-технические и санитарно-эпидемиологические нормы и требования, что привело к быстрому распространению пожара по всему дому.

Вместе с тем, указанные обстоятельства основанием для признания договора недействительным с учетом вышеприведенных норм не являются; данных об обращении истца к ответчику с требованием о расторжении договора купли-продажи в связи с наличием существенных недостатков в приобретенном объекте не имеется.

Согласно части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям.

В абз. 2 п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата №... «О судебном решении» установлено, что заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Указанные истцом основания для признания договора недействительным таковыми не являются.

Иные основания, предусмотренные статьями 169 - 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом при обращении в суд не приводились, из пояснений представителя истца судебной коллегией не установлены.

Разрешая спор, суд правильно применил нормы материального и процессуального права, установил имеющие значение для дела обстоятельства на основании представленных сторонами доказательств, которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Предусмотренных ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены, изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения в силу ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущено.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к неверному толкованию норм материального права и выражению несогласия с оценкой установленных обстоятельств дела, оснований для их переоценки судебной коллегии не установлено.

    Руководствуясь статьями 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

    определила:

    решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО8 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (адрес) через суд первой инстанции.

    Председательствующий

    Судьи

    Мотивированное апелляционное определение изготовлено датаг.