Решение от 23.11.2023 по делу № 2-2321/2023 от 11.08.2023

№2-2321/2023

УИД №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 ноября 2023 года

Батайский городской суд Ростовской области в составе

председательствующего судьи Акименко Н.Н.,

при секретаре Пузенко Т.А.,

с участием Кирьян Н.Г., Скрынник Р.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям Соловей <данные изъяты> к Кирьян <данные изъяты> о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

В суд обратилась Соловей Л.И. с иском к Кирьян Н.Г. о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании права собственности. В обоснование исковых требований указала, что в ее собственности находилась квартира № общей площадью 38,1 кв.м. с кадастровым номером № по <адрес>". ДД.ММ.ГГГГ между нею и ответчиком Кирьян Н.Г. был подписан договор купли-продажи указанной квартиры стоимостью 1 720 000 рублей. В п.2.2 договора купли-продажи стороны согласовали, что денежные средства в счет стоимости квартиры выплачиваются покупателем при подписании договора. Истец указывает, что денежных средств в размере 1 720 000 рублей от ответчика она не получила, порядок оплаты, предусмотренный договором, соблюден не был, в связи с тем, по мнению истца, договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный между истцом и ответчиком подлежит расторжению, поэтому, просила расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры № по <адрес> прекратить право собственности на квартиру, зарегистрированное за Кирьян Н.Г., признать за ней право собственности на спорную квартиру, собственником которой она являлась до заключения договора купли-продажи.

В судебное заседание истец Соловей Л.И. не явилась, будучи уведомлена о дне и времени рассмотрения дела. Представитель истца по доверенности Скрынник Р.И. заявленные исковые требования поддержала.

Ответчик Кирьян Н.Г. в судебное заседание явился, исковые требования не признал.

Третье лицо Кирьян Т.А., представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явились, уведомлены о дне и времени рассмотрения дела.

Заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу абзаца первого ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса.

Как указано в п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Из правовой позиции, отраженной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 4-КГ18-27 следует, что в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за истцом Соловей Л.И. было зарегистрировано право собственности на квартиру № по <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ Соловей Л.И. и Кирьян Н.Г. подписали договор купли-продажи указанной квартиры.

Из анализа условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры № по <адрес> следует, что он соответствует всем требованиям закона, содержит существенные условия, подписан сторонами, и прошел регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

При заключении данного договора сторонами согласована цена продаваемого имущества - 1 720 000 рублей.

Стороны договорились о порядке расчетов между ними: денежные средства в размере 1 720 000 рублей передаются покупателем продавцу в день подписания договора.

На момент рассмотрения дела право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ответчиком Кирьян Н.Г..

Обращаясь в суд с иском о расторжении названного договора купли-продажи, Соловей Л.И. ссылается на неоплату ответчиком проданной квартиры.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из приведенной правовой нормы следует, что толкование судом договора исходя из действительной воли сторон и его цели с учетом, в том числе, установившейся практики взаимоотношений сторон, допускается лишь в случае, если установить буквальное значение его условий не представляется возможным.

В тексте договора (п.2.2) имеется указание на то, что сумма в размере 1 720 000 рублей выплачиваются покупателем продавцу при подписании сторонами настоящего договора.

По общему правилу, установленному в ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Доказательств, подтверждающих безденежность оспариваемого договора, истцом не представлено. Отсутствие письменных доказательств передачи денежных средств, не может свидетельствовать о том, что деньги по договору не передавались, поскольку сами стороны сделки определили, что расчет произведен полностью при подписании договора. Взаимных претензий по поводу исполнения условий договора купли-продажи стороны друг к другу не предъявляли на протяжении длительного времени.

Условия о необходимости оформления сторонами отдельного документа, подтверждающего получение продавцом денежных средств в размере 1 720 000 рублей от покупателя, договор купли-продажи, заключенный сторонами ДД.ММ.ГГГГ, не содержит. Напротив, в п.3.1 договора стороны указали, что квартира передается продавцом покупателю по договору купли-продажи без составления каких-либо других документов.

Более того, по условиям договора стороны не пришли к соглашению о том, что согласно п. 5 статьи 488 ГК РФ отчуждаемое имущество будет находиться в залоге у продавца, государственная регистрация залога спорной квартиры также не проводилась.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что подписание сторонами договора, содержащего пункт о выполнении ими обязательств по оплате спорной квартиры, свидетельствует о надлежащем исполнении сторонами принятых на себя договорных обязательств и, с учетом факта регистрации перехода к покупателю права собственности на предмет договора без каких-либо ограничений, оценивается судом, как достоверное и достаточное доказательство исполнения сторонами условий договора. Подписанием продавцом и покупателем договора, содержащего условия о проведенной оплате, а также регистрацией данного договора в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, стороны подтвердили факт оплаты стоимости отчуждаемого имущества и отсутствие каких-либо взаимных претензий по его исполнению.

Из анализа всех исследованных доказательств также усматривается и то, что в суд с иском о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Соловей Л.И. впервые обратилась только спустя фактически два года после заключения названого договора.

Наряду с этим, следует обратить внимание на пояснения ответчика, согласно которым Соловей Л.И. приходится его супруге Кирьян Т.А. родной тетей по линии матери. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Соловей Л.И. приобрела в собственность квартиру № по <адрес> стоимостью 2 400 000 рублей. Для целей приобретения квартиры истец Соловей Л.И. и ответчик Кирьян Н.Г. как созаемщики заключили с ПАО "Сбербанк" кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 040 000 рублей в счет оплаты по договору.

В судебном заседании заслушанный в качестве свидетеля Щеголев О.Н. (правопредшественник истца Соловей Л.И.) подтвердил, что переговоры о продаже квартиры № по <адрес> он проводил с ответчиком Кирьян Н.Г., от него же получил денежные средства в качества аванса, основная сумма стоимости квартиры была перечислена ПАО Сбербанк. По запросу суда поступила банковская выписка о движении денежных средств по счету, привязанному к кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, из которой следует, что кредит был погашен ДД.ММ.ГГГГ. Доводы ответчика о том, что им производились периодические платежи в счет погашения кредитных обязательств, стороной истца никакими доказательствами не опровергнуто, как не оспаривалось, что с момента оформления на имя истца Соловей Л.И. права собственности на квартиру семья Кирьян продолжает в ней проживать. Материалами дела, также, подтверждается, что частично в счет погашения кредита денежные средства вносили родители Кирьян А.А.. Опрошенный свидетель Демиденко С.И. данные обстоятельства подтвердила.

Между тем, Соловей Л.И. с момента приобретения квартиры в нее не вселилась. Далее, ДД.ММ.ГГГГ Соловей Л.И. заключила с супругой ответчика Кирьян Т.А. договор купли-продажи квартиры № по адресу: <адрес> стоимостью 2 500 000 рублей. Сделка была заключена с использованием кредитных средств, полученных Кирьян А.А. у Банка ВТБ по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 250 000 рублей, получена Соловей Л.И.. Кирьян А.А. погасила Банку ВТБ задолженность в рамках действовавшей государственной программы денежной выплаты на приобретение жилого помещения. Как далее указал ответчик, за счет полученных у Банка ВТБ по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств на имя Соловей Л.И. ДД.ММ.ГГГГ была приобретена спорная квартира № по <адрес> С момента оформления на имя Соловей Л.И. права собственности на квартиру истец в квартиру не вселилась; первоначально квартиру Кирьян Н.Г. сдавал в коммерческий наем, в настоящее время проживает сам.

Таким образом, с учетом показаний ответчика Кирьян Н.Г., не опровергнутых стороной истца, следует, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры № по <адрес> в отношении Соловей Л.И. был направлен лишь на искусственное создание у истца статуса собственника, без реального поступления квартиры в ее фактическое владение и пользование, с реальной передачей денежных средств за квартиру от семьи Кирьян в пользу продавца Буракова П.В. по указанному договору купли-продажи. Более того, истцом кроме формальных действий по подписанию указанных договоров и их государственной регистрации, не было совершено ни одного юридически значимого действия в отношении спорной квартиры, после заключения указанных сделок она не осуществляла правомочия собственника жилого помещения по пользованию и владению жилым помещением.

Приведенные обстоятельства объективно подтверждают доводы стороны ответчика о том, что им полностью соблюден предусмотренный договором купли-продажи порядок расчета между сторонами, так как спорная квартира была приобретена на денежные средства супругов Кирьян, полученных у Банка ВТБ по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

При всей совокупности указанного не представляется возможным согласиться с доводами стороны истца о неполучении от Кирьян Н.Г. денежных средств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и поставить под сомнение доводы ответчика о том, что спорная квартира им оплачена.

Поэтому с учетом вышеприведенных норм следует, что правовых оснований для удовлетворения требования Соловей Л.И. о расторжении заключенного между нею и Кирьян Н.Г. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры № по <адрес> по тем основаниям, что ответчиком денежные средства по названному договору не переданы, не имеется. Следовательно, отсутствуют правовые основания и для удовлетворения требований истца о прекращении права собственности Кирьян Н.Г. и восстановлении за истцом права собственности на указанный объект недвижимого имущества.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░ ░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 4 ░░░░░░░ 2023 ░░░░