Решение по делу № 2-436/2024 (2-3641/2023;) от 12.10.2023

Дело №2-436/2024                                                                подлинник

16RS0045-01-2023-004534-23

Решение

Именем Российской Федерации

        19 сентября 2024г.                                                              город Казань

решение в окончательной форме

принято 03 октября 2024г.

        Авиастроительный районный суд гор. Казани в составе

председательствующего судьи Сафиной Л.Б.,

при секретаре Захаровой А.Р.,

        рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО в интересах несовершеннолетнего ФИО, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, к ФИО о признании договора купли-продажи земельного участка и объекта индивидуального строительства от 10.02.2022г. недействительным,

Установил:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику о признании договора купли-продажи земельного участка и объекта индивидуального строительства недействительными.

В обоснование иска указано, что истец, является матерью несовершеннолетнего ФИО, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, отцом которого является ФИО. Отцовство ФИО установлено в установленном законом порядке.

ДД.ММ.ГГГГ отец ребенка ФИО умер, после смерти которого открылось наследство в виде домовладения, состоящего из жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Указанное домовладение являлось единственным и постоянным местом жительства ФИО, в котором он проживал до момента своей смерти и умер в данном доме. При этом несовершеннолетний ребенок является единственным наследником первой очереди, так как отсутствуют иные ближайшие родственники.

После смерти ФИО, с целью оформления наследства в интересах ребенка истец обратилась к нотариусу. Однако, нотариус, сделав запрос в Управление Росреестра по РТ, установила, что право собственности на указанное домовладение было переоформлено ДД.ММ.ГГГГ на ответчика ФИО, который вместе со своей супругой ФИО вселились в дом сразу же после смерти ФИО.

Истцу известно, что ФИО и ФИО являются дальними родственниками ФИО, и по предположениям истца, они могли воспользоваться неадекватным состоянием ФИО, употребляющего алкогольные и наркосодержащие средства, к которым он испытывал зависимость, либо склонить его к совершению сделки иным противозаконным способом, переоформив указанную недвижимость на ответчика.

Таким образом, истец считает незаконным основание перехода права собственности в целях защиты прав и законных интересов ее несовершеннолетнего ребенка ФИО, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, вынуждена обратиться в суд.

Полагает, что заключенный от имени ФИО договор купли-продажи является незаконным, поскольку ФИО находясь в здравом уме и ясной памяти ни в коем случае не переоформил бы на постороннего человека единственное жилье.

Истец просила признать договор купли продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: РТ, <адрес>, заключённый между ФИО и лицом, действующим от имени ФИО недействительной (ничтожной) сделкой и применить последствия ничтожности в виде приведения сторон в первоначальное положение, аннулировав запись в ЕГРН №.

Истец неоднократно уточняла требования, в окончательной форме требования изложила в следующей редакции.

Истец просила признать недействительным договор купли-продажи по основаниям, предусмотренным:

пунктом 1 статьи 170    Гражданского кодекса Российской

Федерации мнимости сделки – она совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, это подтверждается тем, что условия договора купли продажи выполнены не были (п.п. 5,7,9,10 договора), факт расчета не подтвержден (нет расписки о получения всей суммы, обстоятельства составления расписки сомнительны, разрыв во время написания расписки и заключения договора, наличие долговых обязательств и исполнительных производств у ответчика, как доказательство отсутствия средств), у продавца сохранилось право на проживание в проданном доме, наличие у продавца заболеваний, которые могли препятствовать осознать суть договора, отсутствие передаточного акта;

пунктом 3 статьи 179    Гражданского кодекса Российской

Федерации кабальность сделки - сделка заключена на крайне невыгодных условиях, которую лицо (ФИО) был вынужден совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств (отсутствие средств для проживания, зависимость и нахождение на содержании у ответчика, наличие множества тяжелых заболеваний, алкогольная и наркотическая зависимость), чем другая сторона (ФИО) воспользовалась. Крайне невыгодная, существенно заниженная стоимость продажи дома в 2,5 раза, земли в 9,9 раз.

Также истец просила признать недействительными пункты 5, 7, 9 и 10 договора купли-продажи земельного участка и объекта индивидуального жилого строительства от 10.02.2022г., расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между продавцом ФИО и покупателем ФИО

В ходе рассмотрения дела в качестве третьих лиц привлечены ФИО, нот. ФИО, Управление Росреестра по РТ.

Истец и ее представитель в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме

Ответчик и его представитель с иском не согласились по доводам, указанным в возражениях. Просили в иске отказать, пояснив суду, что для признании договора мнимой и кабальной сделкой оснований не имеется.

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились.

Выслушав истца, ее представителя, ответчика, его представителя, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В силу пункта 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом, во-первых, на крайне невыгодных для него условиях, во-вторых, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства. Только при наличии в совокупности указанных признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности; самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной по указанному мотиву.

Как следует из материалов дела, 10.02.2022г. между ФИО и ФИО заключен договор купли-продажи земельного участка и объекта индивидуального жилищного строительства.

Согласно п. 1 вышеуказанного договора, продавец продал, а покупатель купил земельный участок (категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальный жилой дом, общ. пл. 443 кв.м. с кадастровым номером 16:50:220433:48, находящийся по адресу: РФ, <адрес> объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом) (назначение: жилое, 1-этажный), площадью 62 кв.м., с кадастровым (или условным) номером:№, находящийся по адресу: РФ, <адрес> (Татарстан), <адрес>.

Из пункта 2 договора следует, что указанный объект индивидуального жилищного строительства принадлежит Продавцу на праве собственности на основании: Свидетельство о праве на наследство по закону, выдан ДД.ММ.ГГГГ, документ нотариально удостоверен ДД.ММ.ГГГГ ФИО, нотариусом Казанского нотариального округа №, о чем в ЕГРП 26.01.2022г. сделана запись регистрации №.

Указанный земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании: Свидетельство о праве на наследство по закону, выдан ДД.ММ.ГГГГ, документ нотариально удостоверен ДД.ММ.ГГГГ ФИО, нотариус Казанского нотариального округа №, о чем в ЕГРП 27.01.2022г. сделана запись регистрации № (п.3 договора).

Цена приобретаемых по настоящему договору указанного земельного участка и объекта индивидуального жилищного строительства составляет 990 000 рублей. Из них цена земельного участка составляет 290 000 рублей, цена объекта индивидуального жилищного строительства составляет 700 000 рублей (п.4 договора).

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего Договора (п.5 договора).

Согласно условия договора покупатель приобретает право собственности, на земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (п. 6 договора).

В соответствии со статьёй 558 Гражданского кодекса Российской Федерации лиц, сохраняющих право проживания в указанном объекте индивидуального жилищного строительства не имеется (п. 7 договора).

Продавцы гарантируют, что до подписания настоящего Договора указанный земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства никому другому не проданы, не подарены, не заложены, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоят (п. 8 договора).

Стороны Договора подтверждают, что не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать данный Договор на крайне невыгодных для себя условиях (п.9 договора).

В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ, при передаче земельного участка и объекта индивидуального жилищного строительства стороны составляют передаточный акт (п. 10 договора).

Договор подписан лично ФИО Иное судом не установлено.

Также 10.02.2022г. между сторонами подписан передаточный акт, из которого следует, что Продавец передал, а Покупатель принял земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальный жилой дом), общей площадью 443 кв.м., с кадастровым (или условным) номером: №, находящийся по адресу: РФ, <адрес> (Татарстан), <адрес> объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом) (назначение: жилое, 1-этажный), площадью 62 кв.м., с кадастровым (или условным) номером: №, находящийся по адресу: РФ, <адрес> (Татарстан), <адрес>.

Право собственности на объекты недвижимости в установленном законом порядке зарегистрировано за ФИО

При этом за перерегистрацией права собственности от имени ФИО по доверенности обратилась ФИО

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО на имя ФИО была выдана генеральная доверенность на распоряжение любым его имуществом (в том числе на ведение наследственных дел).

Доверенность удостоверена нотариально, личность ФИО была установлена, дееспособность проверена, подписана собственноручно ФИО Доверенность ФИО не отозвана.

Как следует из наследственного дела к имуществу ФИО №, с заявлением к нотариусу о принятии наследства после смерти 29.07.2015г. ФИО ФИО обратился лично 12.11.2021г.

22.01.2022г. ФИО от имени ФИО по доверенности обратилась к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство на жилой дом и земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ после оформления наследства, между ответчиком и ФИО был заключен договор купли-продажи, договор был подписан продавцом собственноручно. В этом же день составлен передаточный акт. Подпись ФИО в договоре купли-продажи и в передаточном акте никем не оспорена.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО умер.

Согласно свидетельству о рождении ФИО, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, является сыном ФИО Отцовство в отношении ФИО установлено на основании заочного решения от 25.10.2021г., вынесенного Авиастроительным районным судом гор Казани.

После смерти ФИО, с целью оформления наследства в интересах ребенка ФИО, истец по настоящему делу, обратилась к нотариусу. Однако, нотариус, сделав запрос в Управление Росреестра по РТ, установила, что право собственности на указанное домовладение было переоформлено ДД.ММ.ГГГГ на ответчика ФИО.

Обращаясь с иском о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, ФИО и ее представитель утверждают, что данный договор является недействительной (мнимой) сделкой, поскольку на мнимость сделки указывает тот факт, что условия договора купли-продажи выполнены не были (факт расчета не подтвержден, за ФИО сохранилось право на проживание, имели место невыгодные условия, передаточный акт отсутствует).

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Для признания сделки мнимой необходимо наличие следующих условий: стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения; при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.

В пункте 86 Постановления Пленум Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Доводы представителя истца о том, что денежные средства по договору купли-продажи истцом не были получены, опровергается имеющейся в материалах дела распиской о получении денежных средств ФИО от 03.05.2021г. в размере 900 000 рублей, из которой следует, что последний получил от ФИО 900 000 рублей. Также в расписке указано, что данные денежные средства получены в качестве оплаты за проданный дом и земельный участок. ФИО обязался составить договор купли-продажи после вступления в наследство. Указано, что расчет произведен в полном объеме.

Остальные денежные средства согласно пояснениям ответчика были переданы наличными без составления расписки.

Свидетельские показания ФИО, ФИО, ФИО суд не может принять во внимание, поскольку относительно заключения договора купли-продажи объектов недвижимости и передачи денежных средств продавцу ничего пояснить данные свидетели не смогли.

Свидетель ФИО в судебном заседании подтвердила, что у ФИО было намерение продать земельный участок и жилой дом, поскольку у него были долги, данные показания согласуются с пояснениями ответчика.

Кроме того, в случае нарушения ответчиком своих обязательств по оплате, ФИО в соответствии со статьёй 450 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе был требовать расторжения договора, чего при жизни он не делал, таких требований им не было заявлено. Кроме того, в течение длительного времени после заключения договора купли-продажи указанная сделка сохранялась, ФИО каких-либо возражений относительно ее сохранения не высказывал.

Доказательств, свидетельствующих о том, что при заключении оспариваемого договора подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении договора купли-продажи, истцом не представлено. Отсутствие направленности сделки на установление, изменение или прекращении гражданских прав и обязанностей не подтверждено.

Согласно условиям договора купли-продажи земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства от 10.02.2022г. по взаимной договоренности проданы за 990 000 рублей, указанную сумму продавец получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего Договора (п.5 договора).

Также между сторонами подписан акт приема-передачи объектов недвижимости.

Из вышеизложенного следует, что договор купли-продажи от 10.02.2022г. по своей форме и содержанию соответствует требованиям, установленным действующим гражданским законодательством. Между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Переход права собственности на объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке с внесением соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Обстоятельств, свидетельствующих о том, что государственная регистрация права на квартиру была произведена с нарушением требований, установленных Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не установлено.

Тот факт, что ФИО после сделки остался проживать в доме, не является основанием для признания ее мнимой поскольку ФИО, будучи родственником ФИО оставил его проживать в доме, на что имел право в силу закона, как собственник имущества ФИО мог распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации:

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2.Стороны могут заключить договор, как предусмотренный

законом, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, сторон.

Относительно доводов истцовой стороны о том, что цена проданного ФИО имущества была существенна занижена, поскольку по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого <адрес> - этажного, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 62,00 кв.м., и земельного участка, общей площадью 443,00 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, составляет: 4 671 780 рублей, в том числе стоимость жилого дома: 1 783 840 рублей, стоимость земельного участка: 2 887 940 рублей, что подтверждается отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным ООО «Центр оценки «Эдвайс». По мнению истца ФИО приобрел дом и земельный участок дешевле рыночной, так стоимость дома занижена в 2,5 раза, земли – в 9,9 раз.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Установление цены объектов недвижимости в договоре в размере 990 000 рублей само по себе не свидетельствует о кабальности сделки, поскольку стороны договора купли-продажи вправе самостоятельно определять условия договора, в том числе, устанавливать его цену, исходя из согласованных индивидуальных условий. В случае неприемлемости условий договора стороны были вправе не принимать на себя обязательства, отказавшись от его заключения.

Предложение покупателем более низкой цены не свидетельствует о склонении ФИО к понуждению последнего заключить договор купли-продажи на крайне невыгодных для него условиях. Обязательность соответствия цены сделки рыночной стоимости для отчуждения недвижимого имущества законом не предусмотрена.

Доводы истца о том, что сделка заключена под влиянием обмана, поскольку сумма в договоре была указана ниже 1 000 000 рублей, что является попыткой избежать налоговых отчислений с продажи недвижимого имущества, собственником которого ФИО стал только в 25.01.2022г., поскольку денег чтобы заплатить налог не было ни у кого, ни у ФИО, ни у ФИО, ничем не подтверждаются.

Истцовая сторона также указывает на факт давления ответчика на ФИО, который по их мнению, был вынужден пойти на оформление дома и земли с последующей куплей-продажей ввиду реальной опасности того, что его добродетели ФИО и ФИО перестанут его кормить и содержать. Однако доказательства того, что ФИО ввиду наличия у него задолженностей, отсутствия источника заработка был вынужден пойти на сделку на крайне невыгодных для него условиях истцовой стороной суду не представлены.

Из материалов дела и сведений ГАУЗ «РКНД МЗ РТ» следует, что ФИО состоял на диспансерном наблюдении у врача психиатра-нарколога по <адрес> с 2011г. с диагнозом «Психические и поведенческие расстройства, вызванные употреблением нескольких ПАВ. Синдром зависимости» (код по МБК-10- F 19/2).

Однако доказательства того, что ввиду наличия у продавца алкогольной и наркотической зависимости, ФИО не мог понимать значение своих действий при заключении договора купли-продажи, суду не представлены, по данным основаниям сделка не оспаривалась. Ходатайство о назначении экспертизы ни истцом, ни ответчиком не заявлялось.

Учитывая вышеизложенное, оснований для признания сделки мнимой и кабальной суд не усматривает, как и не усматривает оснований для признания пунктов 5, 7, 9 и 10 договора купли-продажи земельного участка и объекта индивидуального жилого строительства от 10.02.2022г., расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между продавцом ФИО и покупателем ФИО недействительными.

Таким образом, исковые требования ФИО подлежат отклонению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

Исковые требования ФИО в интересах несовершеннолетнего ФИО, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, к ФИО о признании договора купли-продажи земельного участка и объекта индивидуального строительства от 10.02.2022г. недействительным -оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Су Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий                                        Сафина Л.Б.