Решение от 05.04.2023 по делу № 2-232/2023 (2-4989/2022;) от 24.08.2022

                Дело № 2-232/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 апреля 2023 года                                                                                г. Солнечногорск

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Байчорова Р.А.,

при секретаре Севостьяновой П.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ЮР-Инвест» к Кураксиной Ольге Викторовне о взыскании задолженности и обращении взыскания на имущество, по встречному иску Кураксиной Ольги Викторовны к ООО «ЮР-Инвест» о признании пункта договора недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ЮР-Инвест», уточнив требования, обратилось в суд с иском к Кураксиной О.В. о взыскании задолженности и обращении взыскания на имущество, ссылаясь на то, что 25.02.2020 года между сторонами заключен договор № 13-18 купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, с обеспечением в виде ипотеки в пользу ООО «ЮР-Инвест». Квартира передана от продавца к покупателю 25.02.2020 года. Согласно п. 2.1 договора цена квартиры составляет 5279133,12 руб. На момент подписания договора покупатель оплатил 4000000 руб. В соответствии с п. 2.4 договора сумму в размере 1279133,12 руб. покупатель должен оплатить в соответствии с графиком установленным договором. Кураксина О.В. нарушила данный график платежей, по настоящее время денежные средства в полном объеме не поступили. 15.12.2020 года в адрес ответчика направлена претензия, которая оставлена без удовлетворения, в связи с чем истец вынужден обратится в суд с иском, в котором просит: взыскать с Кураксиной О.В. задолженность по договору купли-продажи квартиры в размере 684133,12 руб., штрафную неустойку в размере 1279133,12 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 20991 руб., расходы на проведение экспертизы в размере 27000 руб., обратить взыскание на спорную квартиру, установив начальную продажную стоимость в размере 7805634 руб.

Кураксина О.В. обратилась в суд с встречным иском к ООО «ЮР-Инвест» о признании пункта договора недействительным, ссылаясь на то, что начисление штрафа ответчиком по встречному иску произведено незаконно, поскольку существенным образом ущемляет права покупателя, который в данных правоотношениях выступает в качестве потребителя. ООО «ЮР-Инвест» является профессиональным участником рынка недвижимости, имеет практически неограниченные возможности формулирования договорных условий, этим объясняется включение в договор условий, нарушающих права покупателя.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Кураксина О.В. просит суд признать п. 6.4. договора купли-продажи квартиры от 25.02.2020 года недействительным (ничтожным).

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) - Федорова Н.А. поддержала требования первоначального иска, возражала против удовлетворения встречных исковых требований.

Ответчик (истец по встречному иску) - Кураксина О.В. сумму основного долга по договору купли-продажи признала, против удовлетворения остальной части иска возражала, встречный иск поддержала.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Изучив материалы дела, выслушав доводы участников процесса, исследовав представленные по делу доказательств, суд приходит к следующему.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 337 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (ст. 334 ГК РФ).

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Как следует из материалов дела, 25.02.2020 года между Кураксиной О.В. и ООО «ЮР-Инвест» заключен договор № 13-18 купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, обеспеченный ипотекой в пользу ООО «ЮР-Инвест».

Квартира передана от продавца покупателю 25.02.2020 года, что подтверждается подписанным передаточным актом.

Согласно п. 2.1 договора цена квартиры составляет 5279133,12 руб. На момент подписания договора покупатель оплатил 4000000 руб.

В соответствии с п. 2.4 договора сумму в размере 1279133,12 руб. покупатель должен оплатить в соответствии с графиком установленным договором.

Кураксина О.В. нарушила данный график платежей, в связи с чем истцом 15.12.2020 года в адрес ответчика направлена претензия, которая оставлена без удовлетворения.

На момент предъявления искового заявления задолженность ответчика по договору составляла 1279133,12 руб. Кураксина О.В. частично погасила задолженность в размере 595000 руб., в связи с чем размер задолженности составляет 684133,12 руб.

Поскольку обязательства по договору купли-продажи квартиры ответчиком не исполнены в полном объеме, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по договору купли-продажи квартиры от 25.05.2020 года в размере 684133,12 руб.

В соответствии с п. 6.4. договора в случае просрочки покупателем оплаты стоимости квартиры или ее части, более чем на 30 календарных дней покупатель уплачивает продавцу штрафную неустойку в размере стоимости квартиры.

Ссылаясь на п. 6.4 договора, ООО «ЮР-Инвест» просит суд взыскать с Кураксиной О.В. штрафную неустойку в размере 1279133,12 руб.

Статья 330 ГК РФ признает неустойкой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Согласно ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения от 21 декабря 2000 года N 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Суд полагает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ и, с учетом фактических обстоятельств дела, исходя из принципа разумности и справедливости, снизить размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца до 130000 руб.

На основании ч. 1 ст. 50 Федерального закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

На основании ст. 54 Федерального закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

В силу ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

На основании п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу п. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

Определением суда от 14.11.2022 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено АНО «Центр научных исследований и экспертизы».

Согласно заключению эксперта, рыночная стоимость спорной квартиры на момент проведения оценки составляет 7805634 руб.

Оценивая заключение эксперта по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ, суд учитывает содержание в нем подробного описания проведенного исследования, которое является достаточно мотивированным и обоснованным ссылками на нормы действующего законодательства. Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется. Суд принимает данное экспертное заключение в качестве достоверного и допустимого доказательства при принятии решения по заявленным требованиям.

В связи с существенным нарушением Кураксиной О.В. своих обязательств по договору купли-продажи, суд считает возможным обратить взыскание на квартиру путем осуществления реализации предмета залога с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 7805634 руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с Кураксиной О.В. в пользу ООО «ЮР-Инвест» подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 20991 руб.

Расходы по оплате судебной экспертизы, составившие 27000 руб., подлежат распределению между сторонами в равных долях, поскольку судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорной квартиры назначена в интересах обеих сторон, заинтересованных в разрешении спора. Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате судебной экспертизы в размере 13500 руб.

Разрешая требования встречного искового заявления Кураксиной О.В. о признании пункта 6.4 договора купли-продажи квартиры недействительным, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, Кураксиной О.В. договор купли-продажи был направление на согласование. Протокол разногласий она не присылала и подписала договор в действующей редакции. Подписанный сторонами договор не является договором присоединения.

В соответствии с п.п. 1, 2, 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что стороны добровольно подписали договор купли-продажи квартиры, согласовав его существенные условия, при этом оспариваемый пункт договора требованиям действующего законодательства не противоречит, оснований для удовлетворения требований встречного иска не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

        Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ «░░-░░░░░░» – ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ (<░░░░░░ ░░░░░░>) ░ ░░░░░░ ░░░ «░░-░░░░░░» (<░░░░░░ ░░░░░░>) ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ 25 ░░░░░░░ 2020 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 684133,12 ░░░., ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 130000 ░░░., ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 20991 ░░░., ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 13500 ░░░., ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 848624 (░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░) ░░░░░ 12 ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 7805634 (░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░) ░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ «░░-░░░░░░» ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ – ░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░-░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 10 ░░░░░░ 2023 ░░░░.

    ░░░░░                                                           ░░░░░░░░ ░.░.