Решение по делу № 8Г-17278/2021 [88-17694/2021] от 12.10.2021

59RS0005-01-2020-005543-30

№ 88-17694/2021

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Челябинск                                                      23.11.2021

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Марченко А.А.,

судей Коренева А.С., Храмцовой О.Н. -

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело                        № 2-34/2021 по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации г. Трехгорный к Сивкову Валерию Петровичу о взыскании задолженности по арендной плате за землю, пени,

по кассационной жалобе Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации г. Трехгорный на решение Трехгорного городского суда Челябинской области от 13.01.2021 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 24.08.2021.

Заслушав доклад судьи Коренева А.С., выслушав объяснения представителя Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации г. Трехгорный – Юсуповой Н.Н., поддержавшей доводы жалобы, объяснения Сивкова В.П., возражавшего против удовлетворения жалобы,

        судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

                                                 у с т а н о в и л а:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации г. Трехгорный (далее – Комитет) обратился в суд с иском к Сивкову В.П., требуя взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за пользование земельным участком по договору аренды № 84 от 03.06.2010 за период с 12.01.2015 по 24.07.2019 в размере 595 149,07 руб., пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 26.01.2015 по 28.07.2020 в размере 639 199 руб. 19 коп.

В обоснование иска указано, что на земельном участке по адресу: <данные изъяты> площадью 16 616 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты> (далее – участок <данные изъяты>) расположено нежилое здание площадью 895,1 кв.м, собственником которого в период с 12.01.2015 по 25.07.2019 являлся Сивков В.П. и который не вносил плату за пользование земельным участком по договору аренды № 84 от 03.06.2010, обязанности арендатора по которому перешли к Сивкову В.П. при приобретении здания.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Зайнуллин А.А., Колотилов О.Н., Семыкин А.Н.

Решением Трехгорного городского суда Челябинской области от 13.01.2021 исковые требования удовлетворены частично и постановлено:

взыскать с Сивкова В.П. в пользу Комитета задолженность по арендной плате в размере 347 722,26 руб., пени в сумме 87 435,68 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 24.08.2021 решение суда первой инстанции изменено и постановлено:

взыскать с Сивкова В.П. в пользу Комитета задолженность по арендной плате за период с 31.07.2017 по 24.07.2019 в размере 55 068,80 руб., пени за период с 31.07.2017 по 28.07.2020 в сумме 37 163,69 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Сивкова В.П. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1 073,88 руб.

Взыскать с Сивкова В.П. в пользу <данные изъяты>» расходы за производство судебной экспертизы в размере 3 436,20 руб.

Взыскать с Комитета в пользу <данные изъяты>» расходы за производство судебной экспертизы в размере 42 563,80 руб.

В кассационной жалобе Комитет просит отменить судебные постановления апелляционное определение, ссылаясь на их незаконность, оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителя истца и объяснения ответчика, данные в судебном заседании 16.11.2021, до объявления перерыва в судебном заседании до 23.11.2021, проверив материалы дела и обсудив обоснованность доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции полагает, что имеются предусмотренные ч. 1 ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены апелляционного определения в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, что на земельный участок <данные изъяты>, площадью 16 616 кв.м находится в составе земель, государственная собственность на которые не разграничена.

На земельном участке находится четыре нежилых здания, в том числе:

здание площадью 895,1 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты> (далее – здание <данные изъяты>);

здание площадью 616,3 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты> (далее – здание <данные изъяты>);

здание площадью 614,1 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты> (далее – здание <данные изъяты>);

здание площадью 576,2 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты> (далее – здание <данные изъяты>).

17.04.2006 в отношении земельного участка <данные изъяты> площадью 16 616 кв.м был заключен договор аренды земельного участка № <данные изъяты>, по которому Администрация г. Трехгорный передала участок в аренду ООО НПО «Форум» для эксплуатации расположенных на нём зданий.

03.06.2010 Комитет заключил договор аренды земельного участка <данные изъяты> площадью 16 616 кв.м с ООО «Поиск» (правопредшественник ООО ПСО «Форум») для эксплуатации здания <данные изъяты>.

14.06.2014 Сивков В.П. приобрел здание <данные изъяты> и право аренды земельного участка с <данные изъяты>, общей площадью 16 616 кв.м на открытых торгах. Данное имущество приобретено у ООО ПСО «Форум», предыдущим собственником данного здания являлось ООО НПО «Форум». Право собственности Сивкова В.П. было зарегистрировано в ЕГРН с 12.01.2015 по 25.07.2019.

Собственниками других зданий являются лица, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в том числе:

здания <данные изъяты> – Колтилов О.Н. с 28.06.2011;

здания <данные изъяты> – Зайнуллин А.А. с 27.05.2008;

здания <данные изъяты> – Колотилов О.Н., Семыкин А.Н. с 23.05.2018.

Суд первой инстанции, ссылаясь на положения ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации о платности земельного участка, ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации об обязанности обязанности арендатора вносить плату за пользование имуществом, а также на ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации о надлежащем исполнении обязательств, взыскал плату за пользование земельным участком <данные изъяты>, на котором находится здание <данные изъяты>, исходя из площади всего земельного участка в размере 16 616 кв.м, поскольку предыдущий правообладатель нежилого здания заключил договор аренды от 03.06.2010 в отношении всего участка площадью 16 616 кв.м для использования земельного участка для размещения данного здания, при этом ответчик не доказал, что не использовал весь земельный участок.

    При этом суд применил срок исковой давности (ст. 196, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации), о котором заявил ответчик и взыскал плату за период с 26.08.2017 по 24.07.2019 в размере 347 722,26 руб., а также процент с учётом положений о снижении данных процентов ввиду несоразмерности (ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) в размере 87 435,68 руб.

    Суд апелляционной инстанции, проверяя правильность решения суда первой инстанции по апелляционным жалобам Комитета и Сивкова В.П., согласился с выводами суда первой инстанции о необходимости учитывать ставку арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости, предусмотренной п. 7 ч. 2 ст. 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов», которая была положена истцом в основу расчётов.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что отсутствовали основания для взыскания с ответчика как собственника здания <данные изъяты>, площадью 895,1 кв.м, платы за пользование всего земельного участка <данные изъяты> площадью 16 616 кв.м, поскольку на земельном участке находятся (а также находились в спорный период) другие нежилые здания, принадлежащие другим лицам, к которым также как и к Сивкову В.П. в силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации перешло право пользования земельным участком, необходимым для использования данных зданий. При этом данные лица вправе в силу п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей до 01.03.2015) оформить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Также суд апелляционной инстанции, ссылаясь на положения п. 2, 10 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пришёл к выводу, что в связи с тем, что земельный участок <данные изъяты> является неделимым и для эксплуатации здания <данные изъяты> необходим земельный участок площадью 2 630,07 кв.м, соответственно, размер задолженности за пользование земельным участком подлежит определению пропорционально площади застройки данного здания по отношению к другим.

К выводу о неделимости участка <данные изъяты> и размера, земельного участка площадью 2 630,07 кв.м, необходимого для эксплуатации здания <данные изъяты>, суд пришёл на основании судебной землеустроительной экспертизы, назначенной судом апелляционной инстанции в соответствии со ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку по делу подлежит применению срок исковой давности, то за период с 31.07.2017 по 24.07.2019 задолженность была определена в размере 55 068,80 руб., а проценты за нарушение обязательств по своевременному внесению платы в размере 37 163,69 руб.

Также суд апелляционной инстанции разрешил вопрос о несении расходов по оплате судебной землеустроительной экспертизы, и взыскал с ответчика в пользу экспертной организации пропорционально удовлетворенным требованиям 3 436,20 руб., а с истца – 42 563,80 руб., исходя из размера требований в удовлетворении которых было отказано.

В кассационной жалобе Комитет ссылается на то, что при разрешении спора нарушены нормы права как судом первой, так и апелляционной инстанции, поскольку Сивков В.П. стал собственником здания <данные изъяты> и права аренды всего земельного участка в результате оставления за собой этого имущества как кредитором в ходе банкротства ООО «ПСО Форум». При этом суд первой инстанции необоснованно снизил размер неустойки, несмотря на систематическое нарушение сроков платежей. Суд апелляционной инстанции не учёл, что договор аренды, по которому Сивков В.П. стал арендатором, заключен в отношении всего земельного участка площадью 16 616 кв.м, определение размера платы, исходя из размера земельного участка, необходимого для эксплуатации здания <данные изъяты>, является неправомерным. При этом эксперт ответил на поставленный вопрос и пришёл к выводу, что участок <данные изъяты> является неделимым.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что суд апелляционной инстанции при установленных обстоятельствах правильно указал на невозможности взыскания с ответчика Сивкова В.П. платы за пользование всем земельным участком площадью 16 616 руб., исходя из того, что на земельном участке, кроме принадлежащего Сивкову В.П. здания, находятся также другие нежилые здания, для эксплуатации которых также необходим земельный участок.

Суд апелляционной инстанции обоснованно назначил судебную экспертизу для разрешения вопроса о том, является ли участок <данные изъяты> делимым с учётом требований к образуемым или измененным земельным участкам. Кроме того, был поставлен второй вопрос: если является делимым, то определить, какая площадь земельного участка необходима для эксплуатации здания <данные изъяты>.

Эксперт, отвечая на первый вопрос, пришёл к выводу о том, что участок является неделимым. Поскольку других вопросов суд не ставил, соответственно, выводы эксперта о том, что, исходя из процентного соотношения площади застройки земельного участка <данные изъяты>, площадь необходимая для эксплуатации здания <данные изъяты> составляет 2 630,07 кв.м является ответом на непоставленный вопрос. Заключение эксперта не содержит выводов о том, что данные обстоятельства имели значения для дела, поэтому он включил выводы о них в экспертное заключение согласно ч. 2 ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку данные обстоятельства не имеют значение для дела, соответственно, суд апелляционной инстанции не мог руководствоваться данным выводом эксперта при принятии решения.

Так, в случае, если на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, то эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Размер обязательства по договору аренды неделимого земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда (п. 10 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Площадь застройки земельного участка для определения размера обязательств за пользование неделимым земельным участком не имеет значения, поскольку по смыслу указанных норм в их взаимосвязи размер обязательств лиц, использующих неделимый земельный участок, зависит от размера (площади) принадлежащих им объектов недвижимости, находящихся на неделимом земельном участке.

Соответствующее разъяснение содержится в абз. 4 п. 20 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно которому при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Таким образом, при определении размера обязательства по оплате за использование неделимого земельного участка каждого из собственников, в том числе, если требования предъявлены только к одному из них, необходимо определять долю данного обязательства, исходя из размера принадлежащего каждому из собственников объектов недвижимости. Данные обстоятельства судом апелляционной инстанции не были установлены, что привело к неправильному разрешению спора.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (ст. 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), отменяя апелляционное определение, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор исходя из установленных обстоятельств в соответствии с нормами материального права, регулирующими возникшие по данному делу правоотношения.

Руководствуясь ст. 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

о п р е д е л и л а:

    апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 24.08.2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи