Решение по делу № 33-2348/2019 от 20.02.2019

дело № 33-2348/2019

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Оренбург 27 марта 2019 года

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Булгаковой М.В.,

судей областного суда Каменцовой Н.В., Ярыгиной Е.Н.

при секретаре Рассейно Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Семеркова Д.В. к Рафикову Д.Г. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды и по встречному иску Рафикова Д.Г. к Семеркову Д.В. о взыскании излишне выплаченных сумм по договору аренды

по апелляционным жалобам Семеркова Д.В., Рафикова Д.Г.

на решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 28 августа 2018 года с учетом описки, исправленной определением Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 25 октября 2018 года, которым исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с Рафикова Д.Г. в пользу Семеркова Д.В. задолженность по договору аренды от 17.12.2014 за период с 1.07.2015 по 31.12.2015 в размере 35 799,31 рублей, неустойку за период с 1.01.2016 по 6.01.2016 в размере 1 000 рублей. В удовлетворении остальной части требований Семеркова Д.В. отказано. Этим же решением отказано в удовлетворении встречного иска Рафикова Д.Г. к Семеркову Д.В. о взыскании излишне выплаченных сумм по договору аренды.

Заслушав доклад судьи Булгаковой М.В., объяснения ответчика по первоначальному иску Рафикова Д.Г. и его представителя по устному ходатайству Алексеева Д.Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы Рафикова Д.Г., судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Семерков Д.В. обратился в суд с иском к Рафикову Д.Г. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды, указав, что 17 апреля 2014 года между ним и Рафиковым Д.Г. заключен договор аренды, по которому Рафиков Д.Г. принял за предусмотренную договором плату в пользование часть нежилого помещения № ***, расположенного по адресу: (адрес), площадью *** кв.м., для организации розничной торговли смешанной группой товаров. Согласно условиям договора аренды арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной. Первоначально размер арендной платы составлял *** рублей. С учетом дополнительных соглашений размер арендной платы изменен и составил с 1.05.2015 по 30.06.2015 *** рублей в месяц, а с 1.07.2015 - *** рублей. Поскольку обязательства по оплате арендной платы и коммунальных услуг не были исполнены Рафиковым Д.Г. в полном объеме, истцом в адрес ответчика была направлена претензия, которая оставлена без ответа. Договор аренды расторгнут 1 января 2016 года. Ответчик в настоящее время прекратил свою деятельность в качестве предпринимателя. С учетом уточнения исковых требований просил взыскать с Рафикова Д.Г. задолженность по арендной плате в размере 80 799,31 рублей, неустойку в размере 1 000 рублей за ненадлежащее исполнение денежного обязательства по договору аренды.

Рафиков Д.Г. обратился в суд с встречным иском к Семеркову Д.В. о взыскании излишне выплаченных сумм по договору аренды, указав, что по договору аренды № *** от 17 декабря 2014 года, дополнительному соглашению к договору аренды от 1 января 2015 года, акту приема-передачи от 10 января 2015 года ему в аренду передано помещение площадью *** кв.м., являющееся частью нежилого встроенного помещения № *** в кирпичном *** жилом доме с подвалом, расположенном на *** этаже здания по адресу: (адрес). Согласно пункту 4.4 договора на него возложена обязанность оплачивать переменную арендную плату — коммунальные платежи за пользование взятым в аренду имуществом. Полагает, что у него возникла обязанность компенсировать арендодателю затраты по коммунальным платежам лишь за помещение площадью *** кв.м., все остальные расходы Семеркова Д.В. по содержанию принадлежащего ему имущества должны покрываться арендодателем самостоятельно. Семерков Д.В. свободно распоряжался принадлежащим ему на праве собственности имуществом, часть помещения в этот период он сдавал в аренду юридической фирме, часть помещения другому предпринимателю. Арендодатель не выставлял ранее арендатору счета на оплату коммунальных платежей. Из представленных в материалы дела счетов энергосбытовых компаний следует, что они выставлены Семеркову Д.В. за помещение № *** общей площадью *** кв.м., расположенное по адресу: (адрес). В период с 1.07.2015 по 31.12.2015 постоянная величина арендной платы за помещение составляет *** рублей (***=***), переменная арендная плата в возмещение затрат по коммунальным платежам за арендуемые *** кв.м. должна быть рассчитана пропорционально занимаемой площади (*** рублей), таким образом, общая сумма арендной платы за спорный период составляет *** рублей. Поскольку из представленных расчетов следует, что он оплатил за этот период *** рублей, сумма переплаты составила *** рублей. Просил взыскать с Семеркова Д.В. сумму переплаты по договору аренды в размере 19 411,11 рублей, а также оплаченную государственную пошлину в сумме 776,44 рублей.

Определением от 10 августа 2018 встречный иск принят судом для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

В ходе производства по делу Рафиковым Д.Г. было заявлено о применении срока исковой давности к требованиям истца о взыскании арендной платы за первое полугодие 2015 года.

Судом постановлено вышеуказанное решение, которое обжаловано Семерковым Д.В. и Рафиковым Д.Г.

В апелляционной жалобе истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску – Семерков Д.В. просит обжалуемое решение отменить в части размера взысканной в его пользу задолженности в сумме 35 799,31 рублей, принять в этой части новое решение, которым взыскать с Рафикова Д.Г. в свою пользу задолженность в размере 55 999,31 рублей.

В апелляционной жалобе ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску - Рафиков Д.Г. просит отменить обжалуемое решение, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск – удовлетворить.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску – Семерков Д.В. не явился, о причинах неявки суду не сообщил, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, вместе с тем, полагает необходимым его изменить в части взысканных сумм.

Из материалов дела следует, что Семеркову Д.В. принадлежит на праве собственности нежилое встроенное помещение № *** в *** кирпичном жилом доме с подвалом, расположенное на *** этаже и в подвале, общей площадью *** кв.м., площадью подвала *** кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 марта 2008 года. (л.д. 18, а также оборотная сторона)

17 декабря 2014 года между Семерковым Д.В. (арендодатель) и Рафиковым Д.Г. (арендатор) заключен договор № *** аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель передал в аренду, а арендатор принял часть нежилого встроенного помещения № *** в кирпичном *** жилом доме с подвалом, расположенного на *** этаже здания, для организации розничной торговли смешанной группой товаров, схема помещения приведена в приложении № *** к договору. Площадь предоставляемого в аренду помещения составила *** кв.м., адрес объекта: (адрес), сроком действия с 12.01.2015 до 1.12.2015. (л.д. 10-11)

Пунктами 4.1. - 4.2. договора предусмотрено, что арендная плата по договору состоит из двух частей - постоянной и переменной. Постоянная арендная плата устанавливается по соглашению сторон и составляет *** рублей ежемесячно.

Согласно пункту 4.4. договора переменная арендная плата - это возмещение затрат за коммунальные платежи (электроэнергия, водоснабжение, водоотведение и тепловая энергия), за охрану помещения, оплачивается арендатором по выставленным арендодателем счетам в соответствии с показаниями приборов учета и по действующим тарифам соответствующих государственных и муниципальных органов. В случае отсутствия приборов учета в помещении, переменная плата оплачивается на основании счетов арендодателя по тарифам, установленным соответствующими уполномоченными государственными и муниципальными органами.

Оплата согласно пункту 4.5. договора производится в течение пяти банковских дней с момента получения от арендодателя соответствующего счета с приложением копий документов, выставляемых арендодателю сбытовой компанией, и в суммах, равных стоимости потребленных в помещении коммунальных услуг в соответствии с п. 4.4. договора.

Арендная плата выплачивается ежемесячно в срок до 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому, путем перечисления арендной платы на расчетный счет арендодателя либо путем оплаты в кассу арендодателя (пункт 4.7. договора)

В случае нарушения арендатором срока внесения арендных платежей, предусмотренного пунктом 4.7. договора, арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,5 % от стоимости арендной платы за каждый день просрочки (пункт 4.8. договора)

Из дополнительного соглашения к договору аренды от 1 января 2015 стороны следует, что площадь сдаваемого в аренду помещения составляет 28 кв.м. Арендатор обязался выплачивать арендодателю арендную плату в размере, порядке и на условиях, предусмотренных договором аренды. (л.д. 13)

По акту приема-передачи от 10 января 2015 года часть помещения площадью 28 кв.м. передана в аренду Рафикову Д.Г.. В указанном акте отражены текущие на тот момент показания приборов учета электроэнергии, горячей и холодной воды. (л.д. 14)

Дополнительными соглашениями к договору от 1 мая 2015 года и от 1 июля 2015 предусмотрено, что размер постоянной величины арендной платы уменьшился сначала до *** рублей, с 1 июля 2015 года — до *** рублей. (л.д. 15-16)

Судом первой инстанции установлено, что действие договора прекращено 31 декабря 2015 года.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт использования ответчиком согласно договору аренды нежилого помещения в период с 1.07.2015 по 31.12.2015, а также отсутствие доказательств, подтверждающих возмещение истцу стоимости потребленных ответчиком Рафиковым Д.Г. коммунальных услуг, предоставленных в арендуемых им помещениях, в полном объеме, пришел к выводу о наличии у Рафикова Д.Г. обязанности по возмещению истцу затрат по оплате арендной платы, включающей в себя стоимость предоставленных коммунальных услуг, а также неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы.

Отказывая в удовлетворении встречного иска Рафикова Д.Г., суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений, пришел к выводу о возложении на Рафикова Д.Г. обязанности по оплате коммунальных услуг по выставленным арендодателем счетам по показаниям приборов учета (первоначальные показания которых отражены в акте приема-передачи помещения от 10.01.2015), а за отопление при отсутствии приборов учета - по выставленным счетам арендодателя за все нежилое помещение *** этажа, площадью *** кв.м., указав, что наличие иных арендаторов в указанном помещении не является юридически значимым обстоятельством, поскольку стороны свободны при заключении договора и, подписав его на таких условиях, обязаны его исполнять.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречного иска.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В акте приема-передачи помещения от 10 января 2015 года стороны зафиксировали показания приборов учета.

С учетом согласованного сторонами в п.п. 4.4.,4.5. договора аренды порядка определения переменной арендной платы, акта приема- передачи от 10.01.2015, а также последующих действий Рафикова Д.Г. по оплате коммунальных платежей в размерах, превышающих их оплату пропорционально площади арендуемого помещения, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об обязанности арендатора производить оплату переменной арендной платы путем возмещения платежей арендодателя за коммунальные услуги на основании показаний приборов учета и выставленных поставщиками коммунальных услуг счетов, в связи с чем, в удовлетворении встречного иска о взыскании излишне уплаченных сумм арендной платы, исходя из оплаты коммунальных платежей пропорционально площади арендованного помещения, отказано правомерно.

Между тем, при определении размера задолженности по арендной плате суд первой инстанции, ссылаясь на положения пункта 3 статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, исходил из того, что денежные средства в сумме *** рублей, внесенные арендатором по квитанциям № *** от 3 августа 2015 года, № *** от 25 августа 2015 года, № *** от 3 ноября 2015 года, не содержащим указаний на периоды, за которые внесены соответствующие платежи, зачел оплату по вышеуказанным квитанциям в счет оплаты арендной платы за первое полугодие 2015 года.

Вместе с тем, судом не учтено, что ответчик просил применить срок исковой давности к первоначально заявленным исковым требованиям о взыскании задолженности по арендной плате за период с 1.06.2015 по 31.12.2015.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Как разъяснено в пункте 24 постановления указанного Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 43, по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что договором предусмотрен срок внесения арендной платы до 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому, иск предъявлен в суд 29.05.2018, срок исковой давности по требованию об уплате арендной платы за июнь 2015 года истцом пропущен.

В соответствии с пунктом 3 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонние действия, направленные на осуществление права (зачет, безакцептное списание денежных средств, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и т.п.), срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются.

С учетом изложенного, исключение судом первой инстанции из внесенных ответчиком во втором полугодии 2015 года платежей за коммунальные услуги по квитанциям № 280 от 3.08.2015, 3 281 от 25.08.2015№ 282 от 3.11.2015 года из задолженности в связи с неуказанием в них периода, за который они внесены и зачетом арендодателем в счет задолженности по арендной плате за первое полугодие 2015 является неправомерным, поскольку срок исковой давности по арендным платежам за период с 01.01.2015 по 30.06.2015 истек.

Таким образом, указанные платежи необходимо учитывать в погашение задолженности за период с 1.07.2015 по 31.12.2015.

Из представленных в материалы дела счетов на оплату следует, что размер затрат на коммунальные платежи на 31 июля 2015 года составил *** рублей, на 31 августа 2015 года – *** рублей, на 30 сентября 2015 года – *** рублей, на 31 октября 2015 года – *** рублей, на 30 ноября 2015 года – *** рублей, на 31 декабря 2015 года – *** рублей.

Таким образом, за период с 01.07.2015 по 31.12.2015 размер подлежащих оплате затрат за коммунальные платежи (переменная арендная плата) составил *** рублей.

Из приходно-кассовых ордеров следует, что от ИП Рафикова Д.Г. в счет возмещения затрат на коммунальные услуги получено: 3 августа 2015 года - *** рублей, 25 августа 2015 года – *** рублей, 3 ноября 2015 года – *** рублей, 12 ноября 2015 года – *** рублей, а всего *** рублей.

Таким образом, задолженность Рафикова Д.Г. по оплате переменной арендной платы (затрат по коммунальным платежам) составляет *** рублей из расчета: *** рублей - *** рублей.

Из представленных в материалы дела приходно-кассовых ордеров, подтверждается, что за июль, август, сентябрь 2015 года Рафиковым Д.Г. внесена арендная плата в полном объеме - по *** рублей, за октябрь им внесено *** рублей, за ноябрь – *** рублей, доказательств, подтверждающих внесение арендной платы за декабрь 2015 года не представлено.

В связи с этим, задолженность Рафикова Д.Г. по оплате постоянной арендной платы за период с 1.07.2015 по 31.12.2015 составляет *** рублей.

На основании изложенного, с Рафикова Д.Г. в пользу Семеркова Д.В. подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере *** (*** рублей + *** рублей).

Таким образом, решение суда в указанной части подлежит изменению.

Доводы апелляционной жалобы Рафикова Д.Г. о том, что счета по коммунальным платежам ему не предъявлялись, отмену или изменение решения повлечь не могут, поскольку указанные обстоятельства не освобождают арендатора от обязанности по уплате переменной части арендной платы.

Иные доводы апелляционной жалобы Рафикова Д.Г. вышеизложенных выводов не опровергают, в связи с чем, на законность решения не влияют.

Учитывая, что решение суда подлежит изменению, однако, в резолютивной части отсутствуют выводы суда о возмещении истцу Семеркову Д.В. расходов по уплате государственной пошлины, судебная коллегия с учетом положений частей 1, 3 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает необходимым дополнить резолютивную часть решения указанием на взыскание с Рафикова Д.Г. в пользу Семеркова Д.В. расходов по уплате государственной пошлины в размере *** рубль, исходя из удовлетворенной суммы исковых требований.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 28 августа 2018 года с учетом описки, исправленной определением Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 25 октября 2018 года, в части взыскания с Рафикова Д.Г. в пользу Семеркова Д.В. задолженности по договору аренды изменить.

Взыскать Рафикова Д.Г. в пользу Семеркова Д.В. задолженность по договору аренды от 17.12.2014 за период с 1.07.2015 по 31.12.2015 в размере 55 658,93 рублей.

Дополнить второй абзац резолютивной части решения словами «а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1 741 рубль».

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий подпись

Судьи подписи