Решение по делу № 2-559/2023 от 27.03.2023

Дело № 2-559/2023

УИД 39RS0020-01-2022-003801-21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 ноября 2023 года город Светлогорск

Светлогорский городской суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Бубновой М.Е., при секретаре судебного заседания Ситишкиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «КТСХ-Сервис» к Гильбранту Ф.А. о понуждении произвести демонтаж установленного блока кондиционера и приведении фасада многоквартирного жилого дома в первоначальное состояние,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «КТСХ-Сервис» обратился в суд с иском к ответчику Гильбрант Ф.А. о понуждении произвести демонтаж установленного блока кондиционера и привести фасад многоквартирного жилого дома в первоначальное состояние, указав, что он является управляющей организацией, осуществляющей деятельность по управлению зданием рекреационно-бытового комплекса «Баден-Баден» (апарт-отель), расположенным по адресу: <Адрес>. Ответчик является собственником помещений-апартаментов №<№>, расположенных в указанном апарт-отеле. В ходе осуществления деятельности по управлению указанным рекреационно-бытовым комплексом, истцом было установлено, что ответчиком на фасаде здания установлены внешние блоки кондиционеров (по одному блоку к каждому помещению). При этом в управляющую компанию обращений по данному вопросу не поступало. Акт обследования от <Дата>, в котором зафиксирован несанкционированный монтаж элементов систем кондиционирования на фасаде здания, ответчик подписать отказался. Предписание о демонтаже установленных элементов систем кондиционирования с фасада здания и устранений повреждений фасада ответчиком не исполнено, на дату подачи искового заявления элементы систем кондиционирования не демонтированы.

Истец полагает, что размещение на фасаде здания собственниками по своему усмотрению внешних блоков кондиционеров в хаотичном порядке при том, что паспортом фасада здания размещение кондиционеров не предусмотрено, влечет за собой изменение внешнего вида фасада, ухудшение состояние фасада, что непосредственно влияет на архитектурный облик здания.

Указанные действия ответчика противоречат требованиям Правил содержания общего имущества МКД, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, нарушают Правила благоустройства территории муниципального образования «Светлогорский городской округ».

Кроме того, для осуществления одним из собственников права пользования частью общего имущества здания необходимо получение согласия всех собственников, поскольку каждый из участников общей долевой собственности имеет равное право пользования данным имуществом.

Вопреки требованиям норм Гражданского кодекса Российской Федерации, жилищного законодательства Российской Федерации, согласие остальных собственников помещений спорного здания ответчиком не получено, чем нарушены их права и законные интересы.

С учетом вышеизложенного истец просит обязать ответчика произвести за свой счет работы по демонтажу элементов внешнего блока кондиционера, закрепленных на уровне апартаментов <№> и <№> на фасаде рекреационно-бытового комплекса, расположенного по адресу: <Адрес> привести фасад здания в состояние, существовавшее до их установки, возместить судебные расходы, а также определить, что в случае неисполнения ответчиком решения суда в течение установленного срок, истец вправе совершить действия по демонтажу кондиционера и восстановлению фасада за свой счет, со взысканием с ответчика понесенных расходов путем включения суммы расходов в платежные документы (квитанции).

В судебном заседании представитель истца по доверенности – Долгова С.Л. заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик Гильбрант Ф.А. и его представитель по доверенности – Богдашкин Д.В. в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены, об отложении слушания дела не ходатайствовали. Согласно представленному отзыву на исковое заявление (л.д. 156-157), ответчик иск не признает, указывая, что он является собственником помещений апартаментов <№> и <№> и установил кондиционеры для своих личных нужд. Каких-либо претензий в свой адрес ни от истца, ни от других собственников, относительно установки кондиционеров он не получал. Считает, что он не нарушил ничьи права, расположив на принадлежащей ему оконной раме кондиционеры. Считает, что истец злоупотребляет своим правом, предоставленным ему на основании договора на обслуживание здания, действует исключительно из своих интересов и обратился в суд, не получив на то полномочий или требований иных собственников, чьи права могли бы быть нарушены действиями ответчика. Сам факт размещения кондиционеров ответчиком на фасаде здания не означает осуществление им действий, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в пределах установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому. Полагает, что истец не представил доказательств нарушения прав и законных интересов истца или прав иных лиц и законных интересов в результате установки кондиционера на фасаде здания и факт того, каким образом удовлетворение исковых требований приведет к защите и восстановлению нарушенных прав. В результате установки внешнего блока кондиционеров, общее имущество иных собственников апартаментов не уменьшилось. Установка кондиционеров не является переустройством и перепланировкой, на проведение которых необходимо соответствующее разрешение компетентных органов, поскольку не влечет за собой внесение изменений в технический паспорт на апартаменты, здание в целом не относится к объектам культурного наследия, установку кондиционеров на которых необходимо согласовывать в особом порядке. Положениями Жилищного кодекса Российской Федерации не предусмотрено получение каких-либо разрешений на установку кондиционера собственником помещений, не регламентирован порядок выдачи таких разрешений и не указаны органы, которые имеют полномочия по выдаче таких разрешений. На основании изложенного, Гильбрант Ф.А. просит отказать истцу в иске.

Суд, заслушав пояснения представителя истца, исследовав представленные письменные доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в управлении ООО «КТСХ-Сервис» с <Дата> находится рекреационно-бытовой комплекс «Баден-Баден», расположенный по адресу: <Адрес>, на основании протокола <№> общего внеочередного собрания собственником нежилых помещений рекреационно-бытового комплекса «Баден-Баден» (л.д. 23-27, 85-94).

С июня 2019 года ответчик Гильбрант Ф.А. является собственником апартаментов <№> и <№> по адресу: <Адрес>, на основании договора <№> от <Дата> и договора <№> от <Дата> участия в долевом строительстве рекреационно-бытового комплекса, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 6-9, 28-37, 38-45, 71-78).

В ходе осуществления деятельности по управлению рекреационно-бытовым комплексом «Баден-Баден» <Дата> истцом установлено, что собственником апартаментов <№> и <№> Гильбрантом Ф.А. на фасаде здания установлены внешние блоки кондиционеров (по одному блоку к каждому помещению). Гильбрант Ф.А. отказался подписать акт обследования от <Дата>, которым зафиксирован несанкционированный монтаж собственником элементов систем кондиционирования на фасаде здания (л.д. 60).

В адрес истца обращений от ответчика по поводу установки внешних блоков кондиционеров на фасаде здания не поступало.

Предписание о демонтаже установленных элементов систем кондиционирования с фасада здания и устранении повреждений фасада Гильбранту Ф.А. было выдано <Дата> и направлено посредством электронной почты и почтовым отправлением по адресу регистрации собственника, которое получено ответчиком <Дата>.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. п. 1, 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения, в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ).

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом помещении, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 289, 290 ГК РФ.

Согласно положениями статьи 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу пункта 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

Статьей 247 ГК РФ определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

В пункте 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1(2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 7 апреля 2021 года, разъяснено, что правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников.

В силу части 1 и пункта 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ органом управления многоквартирного дома, к компетенции которого относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в этом доме, является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела установлен факт размещения ответчиком внешнего блока кондиционера на фасаде апарт-отеля, являющемся его ограждающей конструкцией и в силу приведенных норм закона относящемся к общему имуществу собственников помещений в этом здании.

Из анализа приведенных норм в их совокупности следует, что поскольку использование одним из собственников помещений здания общего имущества здания возможно только по соглашению всех его участников, то для монтажа ответчиком элементов внешнего блока кондиционера на главном фасаде здания апарт-отеля «Баден-Баден» Гильбранту Ф.А. необходимо было положительное решение общего собрания собственников помещений здания.

Таким образом, действия собственника помещения в многоквартирном доме, выражающиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме, противоречат приведенным требованиям закона и подлежат признанию нарушающими права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме.

Поскольку монтаж элементов внешнего блока кондиционеров на фасаде здания произведен ответчиком с нарушением требований п. 1 ст. 246, ч. 2 ст. 36, ст. 44 ЖК РФ, в результате чего нарушена целостность и внешний вид фасада здания, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Доводы ответчика о том, что указанные нормы права подлежат применению только в том случае, если в результате использования общего имущества происходит его уменьшение, основаны на их ошибочном толковании.

Как следует из буквального толкования положений ч. ч. 2, 4 ст.36 ЖК РФ, п. 1 ст. 246, 247 ГК РФ, распоряжение, владение и пользование общим имуществом, находящимся в долевой собственности возможно только при соглашении участников долевой собственности, что предполагает наличие достигнутого между ними соглашения (в том числе в форме решения общего собрания собственников помещений здания, МКД и т.д.).

При этом положения приведенных выше норм не содержат обязательного условия о том, что такое соглашение необходимо только в том случае, если в результате действий одного из участников долевой собственности произойдет ее уменьшение.

Более того, в ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ и ст. 247 ГК РФ прямо указано о том, что использование общего имущества осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности.

Таким образом, право собственников помещений – участников общей долевой собственности - владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано, как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права другим собственником, а интерес одного собственника противостоять интересам остальных собственников. Использование единолично одним собственником общего имущества, в том числе и без уменьшения площади общего имущества или получения от этого дохода, без согласия других собственников, нельзя считать соответствующим требованиям закона, поскольку в силу п. 4 ст. 1 ГК РФ, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Следовательно, доводы ответчика, в которых указано на то, что его действиями не уменьшено общее имущество собственников здания, не имеют правового значения для дела и не могут быть приняты в качестве основания для отказа в иске, поскольку обстоятельства, связанные с уменьшением размера общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, не являются юридически значимыми при разрешении вопроса о соблюдении одним из собственников установленного законом порядка пользования общим имуществом в силу указанных выше норм жилищного законодательства.

Кроме того, решением окружного Совета депутатов муниципального образования «Светлогорский городской округ» Калининградской области № 14 от 12 января 2021 года утверждены Правила благоустройства территории муниципального образования «Светлогорский городской округ» (далее по тексту – Правила), согласно пунктам 6, 7, 8 статьи 10 которых все планируемые изменения фасада до начала работ должны быть согласованы с администрацией округа; под изменением внешнего фасада понимается установка (крепление) или демонтаж дополнительных элементов и устройств (системы кондиционирования, антенны и прочее).

Согласно от. 19 Правил, размещение наружных блоков систем кондиционирования и вентиляции на зданиях в границах Светлогорского городского округа, за исключением индивидуальных жилых домов, возможно только при наличии их размещения в согласованном с администрацией паспорте фасада здания.

Как следует из паспорта фасада объекта капитального строительства, составленного <Дата> в отношении рекреационно-бытового комплекса «Баден-Баден» - семиэтажного многоквартирного дома по адресу: <Адрес> (л.д. 95-108), на здании апарт-отеля «Баден» предусмотрены декоративные фасадные элементы (решетки, карнизы, молдинги, рустик), в связи с чем наличие элементов внешнего блока кондиционера, фотографии которых представлены в материалы дела (л.д.19-20), безусловно нарушает архитектурный облик фасада апарт-отеля.

Учитывая особенное значение рекреационно-бытового комплекса «Баден-Баден», в состав которого также входит СПА-комплекс саун и бассейнов, расположение его в городе-курорте федерального значения Светлогорск, публичную популярность данного апарт-отеля как среди местных жителей Калининградской области, так и гостей курорта, очевидное искажение красивого фасада в результате незаконных действий ответчика не только нарушает его целостность (сквозные отверстия в стене фасада, нарушение герметичности его отделочных материалов), архитектурный облик, но и негативно сказывается на визуальном восприятии здания.

С учетом изложенного довод ответчика о том, что его действия не привели к ухудшению состояния общего имущества, нельзя признать обоснованным.

Суждение ответчика об отсутствии необходимости получения разрешения на монтаж кондиционера и отсутствие регулирования получения такого разрешения действующим законодательством является ошибочным.

В соответствии с частью 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также, предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В силу абзаца 9 пункта 3.5.8 Постановления Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда” организации по обслуживанию жилищного фонда обязаны следить и не допускать крепление к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установку кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения.

В данном случае под разрешением понимается принятое на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решение по вопросу использования общего имущества.

Кроме того, размещение наружных блоков систем кондиционирования на зданиях, расположенных в г. Светлогорске, исходя из Правил благоустройства территорий муниципального образования «Светлогорский городской округ», должно производиться исключительно по согласованию с администрацией Светлогорского городского округа.

Таким образом, организации по обслуживанию жилищного фонда обязаны следить за недопущением, в том числе крепления кондиционеров без соответствующего разрешения, а при обнаружении признаков ненадлежащего использования принимать соответствующие меры.

С учетом изложенного, доводы стороны ответчика о том, что действия Гильбранта Ф.А. не нарушили права и законные интересы истца и других собственников помещений здания, являются несостоятельными.

Также, исходя из приведенных выше норм закона, не может быть принята во внимание ссылка ответчика на отсутствие у истца материально-правового интереса в удовлетворении иска, поскольку на истца как на управляющую компанию возложена обязанность по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению судом.

Истец, заявляя исковые требования о демонтаже кондиционеров, просит установить срок для исполнения решения суда - в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда, а также определить, что в случае неисполнения решения суда в указанный срок истец вправе совершить действия по демонтажу кондиционеров и восстановлению фасада за свой счет, со взысканием с ответчика понесенных расходов путем включения суммы расходов в платежные документы.

В соответствии с ч. 1 ст. 206 ГПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

С учетом заявленного истцом ходатайства, на основании части 1 статьи 206 ГПК РФ, суд считает возможным указать, что в случае неисполнения Гильбрантом Ф.А. решения суда по истечении месяца с момента вступления его в законную силу, ООО «КТСХ-Сервис» вправе осуществить указанные действия по демонтажу элементов внешнего блока кондиционера, закрепленных на уровне апартаментов <№> и <№> на фасаде рекреационно-бытового комплекса, расположенного по адресу: <Адрес>, восстановить целостность фасада с последующим взысканием с ответчика понесенных расходов, связанных с неисполнением решения суда.

Кроме того, согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, в связи с чем, с ответчика в пользу истца также подлежит взысканию сумма уплаченной при подаче иска государственной пошлины в размере 6000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «КТСХ-Сервис» - удовлетворить.

Обязать Гильбранта Ф.А. произвести за свой счет работы по демонтажу элементов внешнего блока кондиционера, закрепленных на уровне апартаментов <№> и <№> на фасаде рекреационно-бытового комплекса, расположенного по адресу: <Адрес>, восстановить целостность фасада и в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу привести фасад на участках, где установлены блоки кондиционеров в состояние, существовавшее до их установки.

В случае неисполнения Гильбрантом Ф.А. решения суда по истечении месяца с момента вступления его в законную силу, в соответствии с ч. 1 ст. 206 ГПК РФ ООО «КТСХ-Сервис» вправе осуществить указанные действия по демонтажу элементов внешнего блока кондиционера, закрепленных на уровне апартаментов <№> и <№> на фасаде рекреационно-бытового комплекса, расположенного по адресу: <Адрес>, восстановить целостность фасада с последующим взысканием с ответчика понесенных расходов, связанных с неисполнением решения суда.

Взыскать с Гильбранта Ф.А. в пользу ООО «КТСХ-Сервис» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд Калининградской области в течение месяца с момента составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда составлено 16 ноября 2023 года.

Судья М.Е. Бубнова