Решение по делу № 3а-37/2021 от 30.12.2020

Дело № 3а-37/2021

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Хабаровск 1 марта 2021 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Разуваевой Т.А., при секретаре Бритовой П.С., с участием представителя административного истца Кадочиной Ю.И. Абрамовича К.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Кадочиной Ю.И. к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Кадочина Ю.И. обратилась в Хабаровский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - казармы с кадастровым номером № площадью 5 834,4 кв.м, расположенного по адресу<адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 37 745 014 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что является собственником данного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11 ноября 2019 года № 103 по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 94 578 086 рублей 59 копеек. Отчетом об оценке ООО «Бизнес аудит оценка» от 25 декабря 2020 года № 423/2020 его рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 37 745 014 рублей, что в силу действующего законодательства является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.    

Определением судьи от 12 января 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация города Комсомольска-на-Амуре.

В соответствии с положениями статьи 150 КАС РФ административное дело рассмотрено в отсутствие административного истца Кадочиной Ю.И., представителей административных ответчиков министерства имущественных отношений Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации г.Комсомольска-на-Амуре, которые в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца Кадочиной Ю.И. Абрамович К.Л. заявленные требования поддержал по основаниям, указанным в административном исковом заявлении.

Представитель министерства имущественных отношений Хабаровского края в письменных возражениях против удовлетворения административного иска не возражал, указав, что обращение административного истца в суд было связано с реализацией права на установление в размере рыночной стоимости объекта недвижимости его кадастровой стоимости, разница между кадастровой стоимостью, определенной в результате массовой и индивидуальной оценки, укладывается в приемлемый диапазон.

В письменном отзыве Управление Росреестра по Хабаровскому краю указало, что правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.

В письменном отзыве на административное исковое заявление администрация города Комсомольска-на-Амуре выразила несогласие с требованиями Кадочиной Ю.И., сослалась на то, что от последней замечания относительно итогов государственной оценки ранее не поступали.

Заслушав объяснения лица, участвовавшего в судебном заседании, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.    

Согласно сведениям Управления Росреестра по Хабаровскому краю Кадочина Ю.И. является собственником объекта недвижимости - казармы с кадастровым номером № площадью 5 834,4 кв.м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, право собственности зарегистрировано 10 октября 2016 года.

В силу статьи 400 НК РФ физические лица являются налогоплательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 НК РФ, которая к таковому относит, в том числе, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Согласно части 1 статьи 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно сведениям ФГБУ «ФКП Росреестра» по Хабаровскому краю кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, внесенная в государственный кадастр недвижимости 13 февраля 2020 года, составляет 94 578 086 рублей 59 копеек, определена по состоянию на 1 января 2019 года приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11 ноября 2019 года № 103 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Кадочина Ю.И., являясь собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 27:22:0011401:333, налоговой базой в отношении которого при исчислении налога на имущество является кадастровая стоимость, имеет право на пересмотр кадастровой стоимости.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № произведена оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО1, имеющим квалификационный аттестат по направлению оценочной детальности «Оценка недвижимости», с 13 декабря 2007 года являющимся членом Ассоциации «Русское общество оценщиков», о чем 25 декабря 2020 года подготовлен отчет №.

Изучив содержание отчета об оценке от 25 декабря 2020 года № 423/2020, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности и Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В отчете указаны дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № определена по состоянию на ту же дату, на которую установлена его оспариваемая кадастровая стоимость, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки, а именно: представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, произведен анализ рынка недвижимости.

Оценщиком в данном случае применен затратный подход (метод сравнительной единицы) и указаны причины отказа от применения доходного и сравнительного подходов и иных методов в рамках затратного подхода.

Под затратным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке (пункты 18-20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297).

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например, жилых и нежилых помещений; затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов и о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников, сметных расчетов, информации о рыночных ценах на строительные материалы, других данных.

Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.

Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Объект оценки - четырехэтажное нежилое здание казармы, 1991 года постройки, площадью 5 834,4 кв.м, физический износ согласно техническому паспорту 52 %, состоящее из основной части (Литер Б) и подвала. Так как данные составные части имеют различные материалы конструктивных элементов, оценщик произвел расчет стоимости для каждой из них, сумма значений которых является стоимостью объекта оценки. На момент оценки объект не эксплуатировался ввиду неудовлетворительного технического состояния, которое также отражено на фото.

Произведя расчет строительства нового здания методом сравнительной единицы, оценщик пришел к выводу, что стоимость соответствующих затрат с учетом прибыли предпринимателя составит 182 343 064 рубля, действительный совокупный физический износ объекта оценки составляет 70 % (127 640 145 рублей), таким образом, за вычетом суммы, составляющей размер экономического устаревания здания (16 957 905 рублей), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляла 37 745 014 рублей.

Содержание приведенного отчета об оценке позволяет сделать вывод, что он подготовлен компетентным лицом и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. В соответствии с требованиями статей 4, 15.1 Закона об оценочной деятельности гражданская ответственность оценщика ФИО1 застрахована.

Лица, участвующие в деле, содержание отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки не оспаривали, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта капитального строительства – казармы, кадастровый номер №, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость объекта недвижимости, заявленную административным истцом, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, не представлены; ходатайств о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости подвергнутого оценке объекта недвижимости административными ответчиками не заявлялось. Исходя из положений статьи 14 КАС РФ, предусматривающей, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о необоснованности заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости, лежит на административных ответчиках.

Доводы администрации города Комсомольска-на-Амуре о непоступлении от Кадочиной Ю.И. замечаний относительно результатов государственной оценки принадлежащего ей недвижимого имущества не опровергают обоснованность ее требований и по существу не имеют правового значения, поскольку право собственника требовать пересмотра кадастровой стоимости имущества в случае ее несоответствия рыночной носит безусловный характер и возможность его реализации административным истцом не поставлена в зависимость от обстоятельств, на которые сослался орган местного самоуправления.

При изложенных обстоятельствах заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск Кадочиной Ю.И. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания - казармы с кадастровым номером № площадью 5 834,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 37 745 014 рублей.

Дата обращения Кадочиной Ю.И. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 30 декабря 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда Т.А. Разуваева

Мотивированное решение суда составлено 05 марта 2021 года.