Решение по делу № 2-3460/2022 от 01.08.2022

Дело № 2-3460/2022                                    

УИД:33RS0002-01-2022-004798-02

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Владимир                             22 декабря 2022 года

Октябрьский районный суд г.Владимира в составе:

председательствующего судьи      Лесун Н.Г.,

при секретаре                             Цареве М.А.,

с участием представителя истца                 Жегловой Н.А.,

представителя ответчика                          Ермоленко А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сизовой Светланы Алексеевны к Быкову Александру Васильевичу о понуждении к заключению договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Сизова С.В. обратилась в суд с иском к Быкову А.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру.

В обоснование исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи 3/8 долей в праве собственности на квартиру с кадастровым номером ###, расположенную по адресу: <...>. При этом Сизова С.А. является собственником остальных 5/8 долей в праве собственности на указанную квартиру. Стоимость продаваемой доли по договоренности сторон составила 2 050 000 рублей. В день подписания договора истцом внесен задаток в размере 205 000 рублей, что подтверждается распиской. В соответствии с п. 1.1 предварительного договора купли-продажи стороны обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи 3/8 долей, на условиях, определенных в настоящем договоре. Сторонами было заранее согласованно, что договор будет заключен в нотариальной конторе. В нарушении п. 1.1 продавец Быков А.В. злостно уклоняется от заключения договора. В согласованную устно дату Быков А.В. на сделку не явился, ДД.ММ.ГГГГ Сизовой С.А. в адрес ответчика направлена телеграмма с уведомлением о явке ДД.ММ.ГГГГ для оформления договора договор купли-продажи 3/8 долей квартиры с указанием места и времени. Однако ответчик проигнорировал уведомление. ДД.ММ.ГГГГ ответчику повторно направлена телеграмма с аналогичным содержанием. Быков А.В. также на сделку не явился. Указанные обстоятельства подтверждаются свидетельствами об удостоверении факта от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, выданными нотариусом Алексеевой И.М. ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали явку к нотариусу. В тот же день в 14:00 в помещении нотариальной конторы по адресу: <...> присутствии нотариуса, Быков А.В. в одностороннем порядке отказался от заключения основного договора, при этом не привел обоснованных причин отказа от сделки. Истец полагает, что предварительный договор купли – продажи 3/8 доли содержит все существенные условия договора. На основании изложенного, истец просит суд обязать Быкова А.В. заключить основной договор купли – продажи 3/8 доли в праве собственности на квартиру с кадастровым номером ###, расположенную по адресу: <...>, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание Сизова С.В. не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещалась надлежащим образом. Ранее в судебном заседании пояснила, что долго искала квартиру во Владимире. Потом вышла на риэлтора, которая предложила ей данный вариант, квартира ее устроила. Она знала, что там два собственника. С первым собственником ДД.ММ.ГГГГ сразу же был заключен договор купли- продажи. В тот же день она поехала с юристом в контору к представителю Быкова А.В. - Ермоленко А.В., который предложил заключить предварительный договор. Именно он подготовил договор, распечатал его. Договор она прочитала вместе с юристом, они определили, что до 15 июля будет заключена сделка. Условия предварительного договора ее устроили. Договор был подписан, задаток перечислен. Нотариально удостоверить договор никто не предложил. После этого Быков А.В. и Ермоленко А.В., перестали выходить на связь. Тогда ответчику были посланы телеграммы, но ответа не последовало. ДД.ММ.ГГГГ они приехали к нотариусу, куда приехал и Быков А.В. с представителем. Нотариус спросил, согласны ли стороны с условиями договора. Однако ответчик сказал, что не согласен с условиями. Нотариус отправила всех в коридор договариваться. В коридоре Быков А.В. с представителем озвучили другую сумму договора, после чего ушли от нотариуса. Просила исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель истца Жеглова Н.А. исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно указала, что на момент заключения предварительного договора истец фактически была собственником 5/8 доли квартиры. После заключения основного договора с ответчиком, она была бы собственником всей квартиры. После регистрации договора в отношении 5/8 доли квартиры, никаких препятствий для заключения основного договора не было. На предварительной форме сделки настоял ответчик, ссылаясь на обеспечительные меры, которые до сих пор не сняты. Заключая договор и передавая аванс, истец рассчитывала на коммерческую честность ответчика. Поведение же ответчика и его представителя свидетельствует о недобросовестности с их стороны. Предварительный договор был заключен на две недели, после ДД.ММ.ГГГГ сторона ответчика начала уклоняться от заключения договора. Считала, что при таких обстоятельствах подлежит применению п.5 ст. 166 ГК РФ. Истец полагалась на действительность договора, пришла к нотариусу ДД.ММ.ГГГГ. Единственной причиной, по которой заключение основного договора не произошло, стало увеличение ответчиком суммы договора в одностороннем порядке. Считала поведение ответчика недобросовестным, просила исковые требования удовлетворить.

Ответчик Быков А.В. в суд не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Его представитель по доверенности Ермоленко А.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска. Пояснил, что истец на момент заключения предварительного договора, ДД.ММ.ГГГГ, не был долевым сособственником, а стал им только ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, простая письменная форма предварительного договора в данной ситуации влечет его ничтожность. Данный договор ничтожен и не влечет правовых последствий, поскольку предметом предварительного договора является доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение. При этом ответчик и истец владеют спорным имуществом в соответствующих долях, и предварительная сделка по отчуждению этого объекта недвижимости подлежала нотариальному удостоверению. Поскольку сторонами не были соблюдены требования к нотариальной форме предварительного договора, сторона ответчика считает, что спорный предварительный договор и соглашение о задатке ничтожны. Имеющиеся в деле почтовые документы не подтверждают получение ответчиком каких-либо предложений о заключении договора. Следовательно, ответчик не имел в юридически значимый период (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно) информацию от истца о его желании заключить договор. Истец не высылал ответчику текст (проект) предполагаемого к подписанию договора, следовательно, предложения были беспредметными и юридически ничтожными. Ответчик в обоснование своего иска, не представил доказательств внесения суммы по договору купли-продажи доли в квартире, на депозит Судебного департамента Владимирской области в подтверждение возможности исполнить договор. Срок, указанный в телеграммах, отправленных истцом ответчику, является недостаточным и неразумным, не соответствующим обычаям делового оборота. Так, телеграмма, отправленная ДД.ММ.ГГГГ, содержала вызов к нотариусу ДД.ММ.ГГГГ. Телеграмма, отправленная ДД.ММ.ГГГГ, содержала вызов к нотариусу ДД.ММ.ГГГГ. То есть, в обоих случаях промежуток составлял менее суток, что свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны истца. Свидетельства нотариуса о нахождении в нотариальной конторе не свидетельствуют о возможности истца, в том числе финансовой, заключить основной договор купли-продажи. Более того, и ДД.ММ.ГГГГ, и ДД.ММ.ГГГГ истец уже был долевым собственником квартиры, и предполагаемый договор купли-продажи мог быть заключен в простой письменной форме, однако истец ни разу в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ не направила предложение и текст договора ответчику. Таким образом, истец не проявил разумного, осмотрительного и добросовестного поведения, что свидетельствует об утрате им интереса к заключению основного договора, что дает основания полагать об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Также представитель ответчика дополнительно указал, что при заключении предварительного договора стороны в устной форме договорились, что доля в квартире будет продана только в случае, если сначала будет передана доля в доме. В дальнейшем представитель Сизовой С.А. предложила заключить договор в другой последовательности. В итоге обе сделки не состоялись. При таких данных утверждение истца о том, что сторона ответчика действовала недобросовестно, не имеется.

Третьи лица Быкова А.Д., нотариус Алексеева И.М., Управление Росреестра по Владимирской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон южно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, и местонахождение. А также его цену.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами; п. 2 ст. 310 ГК РФ одностороннее вменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных стоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Сизовой С.А. и Быковым А.В. заключен предварительный договор купли – продажи на 3/8 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...> указанием стоимости доли 2 050 000 руб. (л.д.8-10).

В день подписания предварительного договора ответчик получил от истца денежные средства в качестве задатка в размере 205 000 руб., что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10).

Согласно п. 1.1 предварительного договора стороны обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи 3/8 доли в праве собственности на квартиру (Основной договор), основные условия которого Стороны определили в настоящем договоре.

Согласно п.2.9 предварительного договора покупатель в соответствии со ст. 551 ГК РФ приобретает право собственности на вышеуказанное имущество с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Также установлено, что ранее, в этот же день ДД.ММ.ГГГГ между Сизовой С.А. и Быковой А.Д. заключен договор купли – продажи на 5/8 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>.

Право собственности Сизовой С.А. на 5/8 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...> зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, в момент заключения предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком Быковым А.В., Сизова С.А. не была долевым сособственником, а стала им только ДД.ММ.ГГГГ

В силу п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

В соответствии с п. 3 ст. 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Поскольку истец не была собственником 5/8 доли на ДД.ММ.ГГГГ, то простая письменная форма предварительного договора в данном случае влечет его ничтожность. Данный договор не влечет правовых последствий, поскольку предметом предварительного договора является доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение.

Согласно разъяснений, приведенных в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Учитывая указанные разъяснения и требования ст. 42 ФЗ N 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. "О государственной регистрации недвижимости", согласно которым сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, подлежат нотариальному удостоверению, а также положения п. 3 ст. 163 ГК РФ, согласно которым, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность, суд приходит к выводу о несоблюдении сторонами обязательной нотариальной формы сделки. Соответственно предварительный договор является ничтожной сделкой и не влечет юридических последствий, в связи с чем отсутствуют основания для понуждения ответчика к заключению основного договора купли-продажи.

Доводы стороны истца о недобросовестном поведении ответчика со ссылкой на п.5 ст. 166 ГК РФ, судом не могут быть приняты во внимание.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона, соответственно наступившим или ненаступившим (п. 3 ст. 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (п. 5 ст. 166 ГК РФ).

Как следует из пояснений истца, она приехала в контору представителя ответчика с юристом. Договор был прочитан вместе с юристом, условия предварительного договора ее устроили. Вопрос о нотариальном заключении предварительного договора сторонами не поднимался.

Также в момент заключения предварительного договора стороны в устной форме договорились, что 3/8 доли в квартире будут проданы только в случае заключения сделки о передаче доли в жилом доме, однако сделка по передаче доли в доме не состоялась. Данные обстоятельства сторона истца в ходе рассмотрения дела не оспаривала.

При таких данных, установив реальность намерений сторон при подписании спорного договора, отсутствие условия в предварительном договоре о нотариальном заключении основного договора, суд полагает утверждения истца о том, что сторона ответчика уклонялась от заключения основного договора, действовала недобросовестно, необоснованными.

Учитывая установленные обстоятельства, принимая во внимание отсутствие недобросовестного поведения стороны ответчика, а также то, что предварительный договор купли-продажи является ничтожной сделкой, не порождающей прав и обязанностей сторон, в том числе обязанности по заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Сизовой Светланы Алексеевны (паспорт ### ###) к Быкову Александру Васильевичу (паспорт ###) о понуждении к заключению договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Октябрьский районный суд г. Владимира в течение месяца.

Председательствующий судья          Н.Г. Лесун

Мотивированное решение изготовлено 29.12.2022.

Председательствующий судья          Н.Г. Лесун