Решение по делу № 2-427/2024 от 04.06.2024

Дело №

УИД 32RS0№-14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 октября 2024 года <адрес>

Жуковский районный суд <адрес> в составе председательствующего              Арестовой О.Н.,

при помощнике судьи                        ФИО3,

с участием: представителя истца ФИО1 - ФИО5, представителя ответчика ФИО2 - ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами была достигнута договоренность о продаже земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1208 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты> и в качестве задатка ответчику передана сумма в размере 50 000 рублей. Указывает, что стороны пришли к соглашению, что данный земельный участок будет приобретен за <данные изъяты> рублей. Вместе с тем, до настоящего времени договор купли-продажи объекта недвижимости не заключен. Истец по-прежнему имеет намерение приобрести указанное имущество.

По указанным основаниям, истец просит суд обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес>, площадью 1208 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты> по цене 950 000 рублей.

Протокольным определением Жуковского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (далее - третье лицо) привлечено Управление «Росреестра» по <адрес>.

В судебное заседание истец - ФИО1, ответчик - ФИО2, представитель третьего лица - Управления «Росреестра» по <адрес> не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещались надлежащим образом и своевременно. Причины неявки суду не известны.

    С учетом требований статьи 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО5 исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, указанным в иске. Полагает, что представленная в материалы дела расписка от ДД.ММ.ГГГГ является предварительным договором купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1208 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты> за 950 000 рублей. Согласно данной расписке его доверителем был внесен задаток, за данный земельный участок в размере 50 000 рублей. Отмечает, что в данной расписке, между сторонами, согласованы существенные условия предварительного договора купли-продажи земельного участка: цена, публичное соглашение о предмете, поскольку объявление о продаже спорного земельного участка было опубликовано ответчиком на ресурсе «Авито». Срок заключения основного договора условно считают месяц. До передачи задатка, его доверитель осматривал спорный земельный участок. В течение месяца, между сторонами велись переговоры о цене спорного земельного участка, однако, переписка не сохранилась. Считает, что публикация о продаже спорного земельного участка свидетельствует о публичном предложении со стороны ФИО2 Фактически передача задатка является офертой со стороны ФИО1 Ответчик принятых на себя по предварительному договору купли-продажи обязательств не исполнил, уклонился от заключения основного договора купли-продажи в разумные сроки. Полагает, что поскольку задаток был уплачен, то договор купли-продажи спорного земельного участка должен быть заключен. На сегодняшний день ответчиком на карту истца, был переведен задаток в двойном размере - 100 000 рублей. Просил исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 - ФИО6 исковые требования не признал. Пояснил, что между сторонами ни предварительный договор купли-продажи ни основной договор купли-продажи спорного земельного участка не заключался. Представленная суду расписка не содержит условий, позволяющих установить предмет основного договора, не соответствует по форме и содержанию требованиям, предъявляемым законом к заключению предварительного либо основного договоров купли-продажи недвижимости, не содержит всех существенных условий и не может служить подтверждением согласования сторонами всех существенных условий купли-продажи спорного земельного участка, либо возлагает на стороны обязательства по заключению в будущем основного договора купли-продажи спорного земельного участка, или совершения сторонами сделки купли-продажи недвижимости, и, не может расцениваться ни как предварительный договор, ни как основной договор купли-продажи. Из расписке неясно, о какой сделке вообще идет речь. Уплаченная истцом ФИО1 ответчику ФИО2 по расписке сумма в 50 000 рублей не может служить подтверждением заключения сторонами предварительного договора именно купли-продажи спорного земельного участка. Кроме того, задаток возвращен истцу в двойном размере, чтобы к ФИО2 в будущем не было никаких претензий. Данная расписка не может служить ни как основным, ни как предварительным договором купли-продажи недвижимости. Существенные условия договора данной распиской не согласованы. Более того, у ФИО2 в собственности имеется много земельных участков. Истец не доказал, что расписка касается спорного земельного участка. Просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Положениями пункта 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 422 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По смыслу приведенных положений статей 421, 422 ГК РФ свобода договора означает свободу волеизъявления стороны договора на его заключение на определенных сторонами условиях.

В силу свободы договора и возможности определения сторонами его условий (при отсутствии признаков их несоответствия действующему законодательству и существу возникших между сторонами правоотношений) они становятся обязательными как для сторон, так и для суда при разрешении спора, вытекающего из данного договора.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом в первую очередь принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора, в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 статьи 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №) разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац 1 статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Положениями статьи 554 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

По общему правилу статьи 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из смысла пункта 1 статьи 429 ГК РФ следует, что заключение предварительного договора, по общему правилу, не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, а лишь порождает у сторон право и обязанность заключить в дальнейшем основной договор.

То есть предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статья 432 ГК РФ).

В пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №).

Как следует из материалов дела ответчику на праве собственности принадлежит ? доля земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, д. Мареевка, <адрес>, площадью 3531 кв.м, кадастровый № и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1208 кв.м, кадастровый №.

Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено право стороны обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, если другая сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ, рассматриваемая стороной истца, как предварительный договор купли-продажи спорного земельного участка, ответчик получил задаток в размере 50 000 рублей в счет оплаты земельного участка, оставшаяся сумма 900 000 рублей.

Из буквального толкования текста расписки о получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО2 получила задаток 50 000 рублей, оставшаяся сумма 900 000 рублей за земельный участок. Данная расписка не содержит сведений, за какой земельный участок ответчик получила задаток, не указаны последствия отказа от заключения договора купли-продажи, предусмотренные пунктом 2 статьи 381 ГК РФ, или иные сведения, позволяющие определить правовую природу внесенных денежных средств, расписка не содержит всех существенных условий, как предварительного договора, так и договора купли-продажи недвижимости. Внесенная истцом сумма по расписке не может быть признана доказательством заключения договора.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Вместе с тем, в представленной истцом расписке от ДД.ММ.ГГГГ не указан предмет основного договора или условия, позволяющие его определить, не включено условие, описывающее порядок идентификации спорного земельного участка.

Более того, истец просит суд обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес>, площадью 1208 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты> Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела, судом установлено, что земельный участок с данным кадастровым номером ответчику не принадлежит.

Таким образом, представленная суду расписка не содержит условий позволяющих установить предмет основного договора, не соответствует по форме и содержанию требованиям, предъявляемым законом к заключению предварительного либо основного договоров купли-продажи недвижимости, не содержит всех существенных условий и не может служить подтверждением согласования сторонами всех существенных условий купли-продажи спорного земельного участка, либо возлагать на стороны обязательства по заключению в будущем основного договора, или совершения сторонами сделки купли-продажи недвижимости, а следовательно, вопреки доводам стороны ответчика, не может расцениваться судом ни как предварительный договор, ни как основной договор купли-продажи.

Как следует из материалов дела предварительный договор купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества в установленной законом форме единого документа до настоящего времени между сторонами не заключен. При этом в материалах дела отсутствуют согласованные в письменной форме условия о предмете, цене спорного земельного участка. Факт возврата ответчиком истцу денежных средств в размере 100 000 рублей поименованным им как задаток, наличие такого рода договорных отношений не доказывает, как и не доказывает факт, возврата задатка за спорный земельный участок. Представитель ответчика, заключение предварительного договора купли-продажи спорного земельного участка, о наличии договоренности о продаже ответчиком истцу спорного земельного участка не подтвердил.

Таким образом, стороной истца, вопреки требованиям статьи 56 ГПК РФ не представлено бесспорных доказательств, подтверждающих факт заключения сторонами предварительного договора купли-продажи в отношении спорного земельного участка, а также обязанность ответчика заключить договор купли-продажи спорного объекта.

Поскольку между сторонами предварительный договор купли-продажи в письменной форме не заключался, то соответственно несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Доводы стороны истца о том, что предварительный договор купли-продажи спорного земельного участка был заключен в офертно-акцептной форме, судом отклоняются, поскольку возможность заключения договора купли-продажи недвижимого имущества в офертно-акцептной форме законом не предусмотрена.

Суд не принимает во внимание представленные стороной истца распечатки с ресурса «Авито» о публикации и снятии ДД.ММ.ГГГГ публикации о продаже земельного участка, площадью 12 соток, по адресу: <адрес> поскольку данные публикации не подтверждают тот факт, что между сторонами были согласованы все существенные условия по заключению сделки именно в отношении спорного земельного участка.

Также судом отклоняются доводы стороны истца о том, что поскольку задаток был уплачен, то договор купли-продажи спорного земельного участка должен быть заключен, так как уплата истцом ответчику по расписке задатка не может служить подтверждением заключения сторонами предварительного договора именно купли-продажи спорного земельного участка, поскольку ни сущность обеспеченного задатком обязательства, ни его существенных условий в расписке, не определено, а возврат ответчиком истцу суммы задатка в двойном размере уплаченную ответчику по расписке подтверждает отсутствие по расписке каких-либо обязательств.

Доводы стороны истца о том, что ответчиком истцу был возвращен задаток в двойном размере, следовательно, истец признал, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи спорного земельного участка, судом отклоняются, поскольку основаны на собственном толковании установленных по делу обстоятельств.

Иные доводы стороны истца содержат собственные суждения относительно приведенных выше положений закона, а также обстоятельств дела.

Учитывая обстоятельства, установленные при рассмотрении дела, основания для применения положений пункта 5 статьи 429 ГК РФ не имеется, поскольку на ответчика законом не возложена обязанность заключить договор купли-продажи спорного имущества, ввиду отсутствия заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи в письменной форме, в связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка.

В рамках настоящего гражданского дела Жуковским районным судом <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, с учетом определения Жуковского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об исправлении описки, приняты обеспечительные меры, а именно Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> запрещено совершать регистрационные действия, связанные с переходом права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1208 кв.м и объект с кадастровым номером: <данные изъяты>. Собственнику запрещено совершать любые сделки, связанные с отчуждением указанной недвижимости.

В соответствии со статьей 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда (часть 1).

Согласно части 3 статьи 144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Учитывая, изложенное суд приходит к выводу об отмене меры по обеспечению данного иска, сохранив их действие до вступления настоящего решения в законную силу.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 144, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, - отказать.

Отменить обеспечительные меры по гражданскому делу 2-427/2024 по иску ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка.

Снять запрет на совершение регистрационных действий связанных с переходом права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1208 кв.м и объект с кадастровым номером: <данные изъяты>

Указанное недвижимое имущество допустить к гражданскому обороту, без каких-либо ограничений в соответствии с действующим законодательством.

Исполнение настоящего определения в части снятия обеспечительных мер возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд через Жуковский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий                      О.Н. Арестова

Вводная и резолютивная части решения суда оглашены ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.