Решение по делу № 2-3535/2024 от 17.04.2024

39RS0001-01-2024-003043-61

Дело № 2-3535/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 июля 2024 года                  г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Лясниковой Е.Ю.,

при секретаре Курбанкадиеве М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шкарупина Александра Васильевича к Андрееву Виталию Васильевичу о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Шкарупин А.В. обратился в суд с вышеназванным иском, указав в обоснование требований, что 31 декабря 2022 года между истцом и ответчиком Андреевым В.В. был заключен агентский договор № 93, по условиям которого Шкарупин А.В. как агент принял на себя обязательство от своего имени, но за счет принципала, совершать за вознаграждение юридические и иные действия, направленные на оформление в собственность принципала Андреева В.В. земельного участка и строительства на нем жилого дома блокированной застройки. Стороны приступили к исполнению договора, в собственность ответчика Андреева В.В. был оформлен земельный участок площадью 230 кв. м, расположенный по адресу: г. Калининград, ул. Владимирская, кадастровый номер №. Сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка от 21 февраля 2023 года, согласно которому Андреев В.В. приобрел вышеуказанный земельный участок, плательщиком по договору выступал Шкарупин А.В., стоимость земельного участка составила 1 000 000 руб. 19 марта 2024 года Андреевым В.В. было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения агентского договора, что повлекло за собой расторжение агентского договора № 93 и прекращение обязательств у сторон, за исключением тех, которые по своему смыслу продолжают свое действие и после расторжения договора. Договором предусмотрен следующий порядок расторжения: в случае расторжения договора по инициативе Андреева В.В. стороны производят взаиморасчеты, а именно Шкарупин А.В. передает Андрееву В.В. документы, связанные с исполнением поручения, а Андреев В.В. передает Шкарупину А.В. или указанному им третьему лицу земельный участок с кадастровым номером №, при этом для передачи земельного участка Агент и Принципал заключают договор купли-продажи на условиях, на каких изначально отчуждался земельный участок. Истец направил Андрееву В.В. претензию с требованием исполнить обязательства по агентскому договору, а именно заключить договор купли-продажи на условиях, аналогичных условиям договора купли-продажи от 21 февраля 2023 года, однако данная претензия была оставлена без удовлетворения. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, а также на положения ст. 307 Гражданского кодекса РФ, истец просит суд возложить на ответчика Андреева В.В. обязанность заключить с истцом Шкарупиным А.В. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца Шкарупина А.В. - Бидонько А.А., действующая на основании доверенности, исковые требований поддержала и уточнила, просила признать агентский договор от 31 декабря 2022 года расторгнутым и обязать ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №. Дополнительно пояснила, что Андреев В.В., подписывая агентский договор, был ознакомлен с его содержанием, в том числе с порядком его расторжения, отказ от исполнения обязательства по передаче земельного участка является недобросовестным поведением, а также неисполнением обязательств, принятых на себя стороной по договору.

Ответчик Андреев В.В. и его представитель – адвокат Куличенко Н.Н., действующая на основании доверенности, иск не признали, представив письменные возражения. Дополнительно представитель ответчика пояснила, что требования истца являются злоупотреблением права и не основаны на нормах гражданского законодательства, ограничение права на расторжение договора в одностороннем порядке, установленного законом, является недопустимым. Истец заключал договор для удовлетворения своих и своей семьи личных бытовых нужд, предпринимательской деятельностью не занимался и не занимается, следовательно, его право на расторжение договора на может быть ограничено санкциями имущественного характера, так как спорные правоотношения подпадают под правовое регулирование Закона о защите прав потребителей, в связи с чем, и положения агентского договора подлежат оценке как условие, ограничивающее реализацию прав потребителя.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав все доказательства по делу в их совокупности, дав им оценку в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к следующему.

Как установлено в ходе судебного разбирательства по делу, 31 декабря 2022 года между Шкарупиным А.В. и Андреевым В.В. был заключен агентский договор № 93, по условиям которого Андреев В.В. поручил, а Шкарупин А.В. принял на себя обязательство совершать от имени и за счет принципала юридические и иные указанные в п. 1.2. - 1.15 агентского договора действия в отношении: оформления в собственность на имя принципала земельного участка с кадастровым номером № общей площадь 230 кв. м, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Владимирская, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: блокированная жилая застройка; строительства жилого дома блокированной застройки (в 2-х секционном доме) проектной площадью 140 кв. м. на указанном земельном участке в соответствии с приложением № 1 - «Технические задание», являющегося неотъемлемой частью договора. В случае если строительство объекта на земельном участке не представляется возможным до начала строительных работ, по соглашению сторон Земельный участок может быть заменен и изменено месторасположение объекта, соответственно. Срок производства общестроительных работ 30 января 2024 года.

Согласно п. 4.1. агентского договора возмещение расходов агента, необходимых для исполнения поручения по Договору, осуществляется принципалом в размере 11 000 000 (одиннадцать миллионов) рублей.

Пунктом 4.2 агентского договора предусмотрено, что в сумму расходов включены расходы на приобретение земельного участка, материалы, выполнение строительных работ.

В соответствии с п 4.3 агентского договора вознаграждение агента определяется как разница между денежными средствами, полученными от Принципала по договору, являющейся целевым финансированием, и произведенными расходами (экономия).

31 декабря 2022 года в момент заключения агентского договора Шкарупину А.В. Андреевым В.В. передана сумма в размере 3 300 000 руб. для приобретения земельного участка, его раздела путем межевания, оформления разрешительного пакета документов для строительства объекта.

По условиям графика в возмещение расходов производились следующие оплаты: 15 февраля 2023 года - 770 000 руб., 30 марта 2023 года - 770 000 руб., 30 апреля 2023 года - 770 000 руб., 30 мая 2023 года - 770 000 руб., а всего - 6 380 000 руб.

Из материалов реестрового дела следует, что 21 февраля 2023 года на имя Андреева В.В. оформлен земельный участок с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи земельного участка от 21 февраля 2023 года.

Из содержания данного договора усматривается, что сделка оформлена между Зуевой А.А. (продавцом), Андреевым В.В. 9покупателем) и Шкарупиным А.В. (плательщиком).

Согласно п. 2 договора купли-продажи земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, о чем 30 декабря 2022 году сделана запись в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости № №.

Цена земельного участка согласована сторонами в размере 1 000 000 руб. (п. 3 договора купли-продажи).

Также судом установлено и подтверждается как фотографиями, так и видеоматериалом, на указанном земельном участке было начато строительство блокированного жилого дома, однако в срок до 30 января 2024 года (как предусмотрено условиями агентского договора) строительство не завершено, равно как и до настоящего времени.

За нарушение сроков осуществления строительства Андреев В.В. неоднократно обращался к Шкарупину А.В. с претензиями по вопросу окончания строительства и о нарушении качества строительных работ, получении разрешения н строительство.

19 марта 2024 года Андреевым В.В. направлено уведомление о расторжении агентского договора от 31 декабря 2022 года, в котором Андреев В.В. заявил требование о проведении в течение 10 календарных дней представить акты выполненных работ и произвести сверку взаимных расчетов.

На данное уведомление 29 марта 2024 года Шкарупин А.В. направил претензию с требованием о передаче земельного участка с кадастровым номером №.

Проверяя обоснованность предъявленных требований, суд исходит из следующего.

Пунктом 6.3. Агентского договора установлено, что в случае расторжения Договора по инициативе Принципала, Агент возвращает полученные им по Договору денежные средства Принципалу, а последний передает Агенту Земельный участок с Объектом.

Частью 2 статьи 36 Конституции РФ закреплено, что владение, пользование и распоряжение землей осуществляются их собственниками свободно, если это не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Аналогичная норма содержится в п. 3 ст. 209 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в то числе: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав может быть осуществлена путем присуждения к исполнению обязанности в натуре.

Как установлено выше, сторонами был заключен агентский договор, и истец, как сторона договора, требует от ответчика исполнения обязательства, по передаче земельного участка, возникшего из указанного договора.

Положениями статьи 420 Гражданского кодекса РФ установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе; к договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.

Исходя из пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно положениям статьи 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п.1); обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (п.2); при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (п.3).

Пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса РФ закреплено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Правила толкования договоров установлены статьей 431 Гражданского кодекса РФ, согласно которой, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (п.1); если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Применяя вышеприведенные нормы закона и оценивая фактические обстоятельства дела, суд основывается на презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений и разумности их действий (п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ), а также принимает во внимание, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, суду следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Также при оценке характера правоотношений сторон, суд принимает во внимание, что Шкарупин А.В. является предпринимателем, осуществляющим предпринимательскую деятельность, в том числе в сфере покупки и продажи недвижимости и строительства (что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей).

В силу ст. 2 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, являющими предпринимательскую деятельность, пли с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свои риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не усмотрено Гражданским кодексом РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», из смысла п. 4 ст. 23 Гражданского кодекса РФ следует, что гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица в нарушение требований, установленных пунктом 1 данной статьи, не вправе ссылаться и отношений заключенных им при сделок на то, что он не является предпринимателем. К таким сделкам суд применяет законодательство о защите прав потребителей.

Суд приходит к выводу, что представленными ответчиком допустимыми, относимыми и убедительными доказательствами подтверждено, что истец, заключая агентский договор, действовал в рамках осуществления своей предпринимательской деятельности. Об этом свидетельствует, как наличие рекламы, в которой он рекламирует себя, как застройщик, так и системность заключения сделок, схожих со спорным агентским договором, а также наличие ряда схожих судебных споров (сведения о которых имеются в открытом доступе), в которых истец выступает как лицо, систематически осуществляющее возведение объектов капитального строительства. Доводы ответчика о предпринимательском характере деятельности истца при заключении спорного агентского договора, истцом не опровергнуты, возражений с мотивировкой о причинах заключения агентского договора, отличных от предпринимательской деятельности, не приведено.

В этой связи к спорным правоотношениям подлежат применению нормы Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (п. 1 постановления Пленума Верховного суда РФ от 28 нюня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Согласно пункту 1 статьи 1005 Гражданского кодекса РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Статья 1011 Гражданского кодекса РФ позволяет применять к агентским отношениям правила о договорах поручения и комиссии (главы 49, 51), в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям данной главы или существу агентского договора.

Статьями 977, 1002, 1010 Гражданского кодекса РФ предусмотрено право участников этих правоотношений на односторонний отказ от договора, указаны основания такого прекращения сделок и порядок одностороннего прекращения обязательств.

Положениями агентского договора допускается односторонний отказ Принципала от договора (что в том числе следует из формулировки пункт 6.7 Договора). Право на односторонний отказ потребителя от договора предусмотрено также статьей 32 Закона о защите прав потребителей, в соответствии с которой потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Как было указано выше, стороны согласованно признают за Андреевым В.В. право на односторонний отказ от агентского договора, и истец считает договор расторгнутым, а потому требования о признании договора расторгнуты заявлены излишне.

Агентским договором предусмотрено, что при досрочном расторжении договора, стороны обязуются произвести в полном объеме взаиморасчеты в течение 50 календарных дней после даты подписания соглашения о расторжении договора (п. 6.4.1.-6.4.2.).

Давая оценку согласованными сторонами агентского договора последствиям расторжения указанного договора, суд приходит к выводу, что спорное условие об обязанности принципала передать агенту приобретенный на имя принципала земельный участок, нельзя признать согласованным, поскольку сторонами не оговорен порядок передачи указанного земельного участка (с учетом наличия не оспоренной сделки по приобретению спорного земельного участка ответчиком и возведения на нем объекта незавершенного строительства, судьба которого не разрешена).

Кроме того, такое условие ущемляет права потребителя на расторжение договора, а потому в силу п. 8 ч. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей являются недопустимыми.

Заявленный в рамках настоящего дела иск является требованием о понуждении к безусловной передаче вещи (участка) в натуре, и такой иск в данном случае является ненадлежащим способом защиты права и удовлетворению не подлежит.

Кроме того, надлежит также учесть, что на спорном земельном участке возведен незавершенный объект капитального строительства, и отчуждение земельного участка должно производиться с соблюдением принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем строения, и следовательно, с урегулированием вопроса о переходе прав на указанный объект недвижимости. Разрешить данный вопрос в рамках заявленного требования, не представляется возможным, что также указывает на выбор истцом ненадлежащего способа защиты права.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Шкарупина Александра Васильевича к Андрееву Виталию Васильевичу о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 12 августа 2024 года.

Судья                          Е.Ю. Лясникова