Решение по делу № 3а-232/2020 от 13.03.2020

УИД 61OS0000-01-2020-000144-74

Дело № 3а-232/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 июля 2020 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего Шикуля Е.В.,

при ведении протокола помощником судьи Руденко А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Василенко Александра Александровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 65 897 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН., кадастровая стоимость которого установлена в размере 105 529 432,71 рубля, что значительно выше его рыночной стоимости, определенной согласно отчету оценщика в размере 33 998 495 рублей.

Оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, так как влияют на обязанность по уплате земельного налога, в связи с чем Василенко А.А. просит суд установить кадастровую стоимость участка в размере рыночной стоимости.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 13 апреля 2016 года равной его рыночной стоимости в сумме 52 783 000 рублей, определенной по итогам судебной оценочной экспертизы.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Администрация Азовского района Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Батаков В.П. просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости в сумме 52 783 000 рублей, определенной по итогам судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании представитель Правительства Ростовской области по доверенности Лысов Р.Э. не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по итогам проведения судебной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Администрация Азовского района Ростовской области просила рассмотреть дело в отсутствие представителя, в письменном отзыве считала возможном положить в основу решения суда выводы, содержащиеся в заключении эксперта.

Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

От ФГБУ «ФКП Росреестра» отзывы, ходатайства в суд не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Действующие результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что Василенко А.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 65 897 кв.м, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования- технопарки, автостоянки, коммерческие и индивидуальные гаражи наземные и подземные, автомойки, авторемонтные предприятия, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Ранее земельный участок имел кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН установлена по состоянию на 13 апреля 2016 года в сумме 105 529 432,71 рубля.

Являясь плательщиком земельного налога, административный истец имеют основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью и вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости объекта в судебном порядке.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом был представлен отчет об оценке № 3-407/02-20 от 4 марта 2020 года. Оценщиком ФИО1 сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на 13 апреля 2016 года составляет 33 998 495 рублей.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 упомянутого Федерального закона.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Суд, учитывая наличие ходатайства о назначении оценочной экспертизы, возражения лиц, участвующих в деле, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости земельного участка, с целью проверки представленных доказательств судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 13 апреля 2016 года. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО2

Согласно заключению эксперта ФИО2 № 836-Э/2020 от 19 июня 2020 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 13 апреля 2016 года составляет 52 783 000 рублей.

Возражений, замечаний относительно выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, являются более аргументированными и убедительными.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Из заключения следует, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в Азовской районе Ростовской области и рынок недвижимости в Ростовской области, для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Оценка объекта экспертизы произведена с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Расчёты, проведённые в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта исследования по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и учитывая отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, относительно выводов эксперта, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объектов в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, т.к. в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.

Между тем необходимость участия в деле Управления Росреестра по Ростовской области в качестве административного ответчика предусмотрена положениями части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии». В связи с этим возражения Управления Росреестра по Ростовской области суд находит необоснованными.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик земельного участка. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости не устанавливались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (49,9%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости, укладывается в приемлемый в оценочной деятельности диапазон.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались. Первичные возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными.

Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 55 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 65 897 кв.м, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования- технопарки, автостоянки, коммерческие и индивидуальные гаражи наземные и подземные, автомойки, авторемонтные предприятия, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной по состоянию на 13 апреля 2016 года в размере 52 783 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 13 марта 2020 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с Василенко Александра Александровича в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 55 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Шикуля

Решение в окончательной форме принято 17 июля 2020 года

Судья: Е.В. Шикуля