Решение по делу № 2-78/2018 от 11.10.2017

Дело № 2-78/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 января 2018 г. г. Новочебоксарск

Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики в составе:

председательствующего судьи Кольцовой Е.В., при секретаре Фондеркиной В.В.,

с участием представителя истца Новикова Е.В., действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя третьего лица АКБ «Энергобанк» (ПАО) Климиной А.Н., действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Федотова Алексея Викторовича к Обществу с ограниченной ответственностью «СК «СпецСтройСтандарт» о признании договора аренды земельного участка заключенным, действительным, признании права аренды на земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

Федотов А.В. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «СК СпецСтройСтандарт» (далее ООО «СК СпецСтройСтандарт») о признании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу Чувашская Республика, г. Новочебоксарск, ул. Промышленная, вл. 57Д, заключенным и действительным, о признании права аренды на земельный участок площадью 5 970 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу Чувашская Республика, г. Новочебоксарск, ул. Промышленная, вл. 57Д. Требования мотивированы тем, что 15.06.2014 между сторонами заключен договор аренды земельного участка № в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу Чувашская Республика, г. Новочебоксарск, ул. Промышленная, вл. 57Д. Согласно дополнительного соглашения (приложение № 3 к договору аренды) от 15.06.2014 истец был освобожден от уплаты арендных платежей до возведения на земельном участке объекта капитального строительства и ввода его в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ он обратился к ответчику с просьбой согласовать в рамках договора и соглашения возведение объекта капитального строительства в соответствии с прилагаемым эскизом. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик возведение объекта капитального строительства по прилагаемому эскизу согласовал, однако в силу финансовых затруднений строительство было отложено на неопределенный срок. В декабре 2014 г. им было согласовано, что ООО «СК «СпецСтройСтандарт» часть земельного участка площадью 408 кв.м с 01.001.2015 передает в аренду ООО «Научно-Производственное Объединение «Новопласт» (далее НПО «Новопласт»). По условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация указанного договора была возложена на ООО «СК «СпецСтройСтандарт», вместе с тем в сентябре 2017 г. ему стало известно, что данный договор не проходил государственную регистрацию. В настоящее время он не может зарегистрировать договор аренды в установленном законом порядке, так как не может получить предусмотренную законом документацию для начала возведения объекта капитального строительства. Вместе с тем он принял и пользуется земельным участком, на протяжении всего срока аренды добросовестно, исполнял условия договора аренды: использовал земельный участок по его целевому назначению, соблюдал условия договор аренды и соглашения, нес бремя по содержанию арендованного имущества.

Истец Федотов А.В., извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя.

Представитель истца Новиков Е.В. в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске с учетом уточнений, вновь приведя их суду.

Представитель ответчика ООО «СК «СпецСтройСтандарт» Федоров Е.Г., извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился. Ранее в адресованном суду заявлении просил рассмотреть дело без его участия, в письменном отзыве указал, что против удовлетворения заявленных Федотовым А.В. требований не возражает, заключенный между сторонами ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка № и дополнительное соглашение (приложение № к договору) не были зарегистрированы надлежащим образом в связи с начавшимися с конца июня 2014 г. сложными финансовыми проблемами на предприятии, при этом Федотов А.В. надлежащим образом исполнял условия договора и соглашения, претензий со стороны ООО «СК «СпецСтройСтандарт» к истцу не имеет.

Представитель третьего лица АКБ «Энергобанк» (ПАО) Климина А.Н. возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, направив суду письменный отзыв.

Представитель третьего лица ООО «НПО «Новопласт» Сенни В.П., извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился. В адресованном суду заявлении указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «НПО «Новопласт» и ООО СК «СпецСтройСтандарт» заключен договор аренды земельного участка № в отношении части земельного участка площадью 408 кв.м из земельного участка общей площадью 5 970 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу г. Новочебоксарск, ул. Промышленная, вл. 57Д. Указанный договор заключен на срок 11 месяцев с возможностью пролонгации. При заключении договора им было известно, что часть земельного участка находится в аренде у Федотова А.В. и как только последний построит производственный корпус и сдаст его в эксплуатацию договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ будет расторгнут. На сегодняшний день они продолжают использовать земельный участок вместе с Федотовым А.В.

Представитель третьего лица Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по ЧР, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ООО «СК «СпецСтройСтандарт» с ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка площадью 5 970 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу Чувашская Республика, г. Новочебоксарск. ул. Промышленная, вл. 57Д (свидетельство о государственной регистрации права №).

Согласно кадастрового паспорта, указанный земельный участок относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование – для содержания и эксплуатации арочного хранилища.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СК «СпецСтройСтандарт» (арендодатель) и Федотовым А.В. заключен договор № аренды земельного участка, по условиям которого (с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ) арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование земельный участок площадью 5 970 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу Чувашская Республика, г. Новочебоксарск. ул. Промышленная, вл. 57Д, а арендатор обязуется принять вышеуказанный земельный участок по акту приема-передачи (приложение №) для ведения личного подсобного хозяйства, застройки объектами капитального строительства, а так же для использования в иных целях, не противоречащих использованию земель населенных пунктов (п. 1.1).

Настоящий договор заключен сроком на 49 лет с последующей возможностью продления срока аренды указанного земельного участка и вступает в силу с момента его подписания сторонами (п. 1.3).

Размер и особенности внесения арендной платы за земельный участок определяются в соответствии с дополнительным соглашением (приложение №), являющимся неотъемлимой частью настоящего договора (раздел 2).

Арендодатель обязан в том числе осуществить государственную регистрацию настоящего договора (п. 3.4).

Все приложения к настоящему договору, а так же вносимые в него изменения и дополнения действительны, если они совершены в письменной форме, подписаны полномочными представителями сторон, зарегистрированы в установленном порядке (в случаях предусмотренных законодательством) и скреплены оттисками печатей (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей) (п. 6.1).

К договору приложен план земельного участка (приложение № ).

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приема-сдачи земельного участка, согласно которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 5 970 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу Чувашская Республика, г. Новочебоксарск. ул. Промышленная, вл. 57Д, для ведения личного подсобного хозяйства, застройки объектами капитального строительства, а так же для использования в иных целях, не противоречащих использованию земель населенных пунктов (приложение №).

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, являющимся приложением № к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, стороны согласовали, что размер арендной платы за земельный участок по договору аренды составляет 80 000 рублей в месяц с учетом НДС (п. 1), которая вносится арендатором не позднее 10-го числа каждого месяца следующего за расчетным, путем перечисления на расчетный счет арендодателя (п. 1.1). При этом арендатор освобождается от уплаты арендных платежей до возведения на земельном участке объекта капитального строительства и ввода его в эксплуатацию (п. 2) (приложение №).

Арендатор должен согласовать возведение объекта капитального строительства в арендодателем не позднее сентября 2014 г. (п. 2.1). Общий срок возведения на земельном участке объекта капитального строительства и ввода его в эксплуатацию арендатором не должен превышать 5 лет с момента подписания настоящего соглашения (п. 2.3).

ДД.ММ.ГГГГ Федотов А.В. обратился к директору ООО «СК «СпецСтройСтандарт» с просьбой согласовать возведение на земельном участке объекта капитального строительства согласно прилагаемому эскизу.

В адресованном Федотову А.В. сообщении от ДД.ММ.ГГГГ директор ООО «СК «СпецСтройСтандарт» Федоров Е.Г. сообщил, что не возражает против возведения объекта капитального строительства на земельном участке согласно приложенному эскизу.

На основании договора аренды земельного участка б/н от ДД.ММ.ГГГГ ООО «СК «СпецСтройСтандарт» предоставил ООО «НПО «Новопласт» за плату во временное владение и пользование часть земельного участка площадью 408 кв.м из земельного участка общей площадью 5 970 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу Чувашская Республика, г. Новочебоксарск. ул. Промышленная, вл. 57Д (п. 1.1). Договор заключен сроком на 11 месяцев и вступает в силу с момента его подписания.

В подтверждение заявленных требований истцом представлены договор № на выполнение проектных работ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Федотовым А.В. и ООО «Артифекс»; акт № от ДД.ММ.ГГГГ; задание на разработку эскизного проекта; договор подряда № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Федотовым А.В. и ООО «Регионспецмонтаж» по устройству бетонной площадки на земельном участке с кадастровым номером №, расположенный по адресу Чувашская Республика, г. Новочебоксарск. ул. Промышленная, вл. 57Д; ведомость выполнения работ № к договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ;акт о приеме выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ, справка о стоимости выполненных работ и затрат; договор подряда № от ДД.ММ.ГГГГ по установке шлагбаума и забора вокруг земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу Чувашская Республика, г. Новочебоксарск. ул. Промышленная, вл. 57Д; ведомость выполнения работ № к договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ; акт о приемке выполненных работ; справка о стоимости выполненных работ и затрат.

Согласно выписке ЕГРН, а так же представленных представителем третьего лица АКБ «Энергобанк» (ПАО) Климиной А.Н. документов следует, что во исполнение обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ между АКБ «Энергобанк»(залогодержатель) и ООО «СпецСтройСтандарт» (залогодатель) в лице директора Федорова Е.Г. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор залога имущества №, по условиям которого залогодатель в обеспечение исполнения Федоровым Е.Г., ФИО7 всех их обязательств перед залогодержателем, возникающих на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между АКБ «Энергобанк» (ОАО) и заемщиком, передает залогодержателю в залог, принадлежащее залогодателю на праве собственности имущество - земельный участок общей площадью 5 970 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу Чувашская Республика, г. Новочебоксарск. ул. Промышленная, вл. 57Д. Указанный договор залога зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3 ст. 40 ФЗ «Об ипотеке» заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества с согласия залогодержателя.

В настоящее время задолженность заемщиков ФИО10., ФИО7 по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 978 403,53 рублей, представитель АКБ «Энергобанк» (ПАО) Климина А.Н. возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации прав, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Пунктом 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на 15.06.2014), предусматривалось, что право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ и п. 2 ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный сроком на один год и более, подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Абзацем 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на 15.06.2014), предусмотрено, что с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Если ответчиком заявление о государственной регистрации договора аренды земли в регистрирующий орган не подавалось, это не лишало истца возможности обратиться с таким заявлением самостоятельно, что, однако, сделано не было.

Таким образом, подписанный сторонами договор аренды земельного участка от 15.062014 государственную регистрацию в регистрирующем органе в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не прошел.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 2 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на день подписания сторонами договора аренды земли от 15.06.2014), если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Вместе с тем к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ приложен лишь план участка, подписанный представителем ООО «СК «СпецСтройСтандарт» и Федотовым А.В., который не заменяет необходимого кадастрового паспорта земельного участка, в связи с чем условие договора аренды об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что подписанный сторонами спора договор аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным.

Разрешая спор, суд исходит из того, что оснований для удовлетворения исковых требований Федотова А.В. не имеется, поскольку подписанный между ООО «СпецСтройСтандарт» и Федотовым А.В. договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ не был зарегистрирован в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", к договору аренды не приложен кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Действующее законодательство не предусматривает возможности признания судом заключенным договора, подлежащего государственной регистрации, в случае отсутствия такой регистрации в силу каких-либо причин, по требованию заинтересованного лица. Кроме того, истец в соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ не доказал создание ему ООО «СпецСтройСтандарт» препятствий в государственной регистрации договора аренды земельного участка либо уклонения от регистрации указанного договора.

Согласно ст.39 ГПК РФ, суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В данном случае признание иска ответчиком ООО «СпецСтройСтандарт» само по себе не может быть принято судом в качестве основания для удовлетворения исковых требований Федотова А.В., поскольку признание иска может нарушить права третьего лица АКБ «Энергобанк» (ПАО), в пользу которого права ООО «СК «СпецСтройСтандарт» на вышеуказанный земельный участок обременены ипотекой на основании договора залога имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы о том, что Федотов А.В. продолжает пользоваться земельным участком, разработал эскизный проект производственно-складского цеха, выполнил работы по устройству бетонной площадки, по установке шлагбаума и забора, а ООО «СК «СпецСтройСтандарт» земельный участок не истребовало, при указанных выше обстоятельствах поводом к удовлетворению исковых требований явиться не могут. При незаключенном договоре аренды Федотов А.В. не имеет статуса арендатора, потому предусмотренные п. 2 ст. 621 ГК РФ последствия даже при фактическом пользовании земельным участком в его случае не возникают.

Доводы представителя третьего лица АКБ «Энергобанк» (ПАО), изложенные в письменном отзыве, проверены судом, вместе с тем они юридического значения для разрешения настоящего спора не имеют, поскольку исковые требования Федотова А.В. о признании договора аренды земельного участка заключенным и действительным, о признании права аренды на земельный участок не подлежат удовлетворению по изложенным выше основаниям.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска Федотова Алексея Викторовича к Обществу с ограниченной ответственностью «СК «СпецСтройСтандарт» о признании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу Чувашская Республика, г. Новочебоксарск, ул. Промышленная, вл. 57Д, заключенным и действительным, о признании права аренды на земельный участок площадью 5 970 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу Чувашская Республика, г. Новочебоксарск, ул. Промышленная, вл. 57Д, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Чувашской Республики через Новочебоксарский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                  Кольцова Е.В.

Мотивированное решение изготовлено 30 января 2018 г.