Решение по делу № 33-2988/2023 от 22.05.2023

Судья Нагаева Н.Н. Дело № 2-121/2023

УИД 35RS0006-01-2022-001840-78

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 июля 2023 года № 33-2988/2023

г. Вологда

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:

председательствующего Образцова О.В.,

судей Вахониной А.М., Махиной Е.С.

при секретаре Рябининой А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Мальцевой Н.В. с дополнениями на решение Великоустюгского районного суда Вологодской области от 23 марта 2023 года по иску Мальцевой Н.В. к Галецкому В.В. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, признать расписку договором купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Образцова О.В., объяснения истца Мальцевой Н.В., представителя ответчика Галецкого В.В. по ордеру адвоката Шаповалова А.О., судебная коллегия

установила:

Мальцева Н.В. обратилась в суд с иском к Галецкому В.В., в котором с учетом уточнения просит обязать ответчика заключить с ней договор купли-продажи квартиры <адрес> на условиях, указанных в расписке, и совершить все необходимые действия, признать расписку, составленную 23 октября 2018 года между ней и Галецким В.В., договором купли-продажи.

Исковые требования мотивированы тем, что указанная квартира находится в собственности ответчика, в отношении названного недвижимого имущества вынесены постановления о запрете на совершение регистрационных действий. Вышеуказанную квартиру истец приобрела у ответчика в октябре 2018 года, проживает в ней совместно с супругом Мальцевым М.В. Галецкий В.В. передал ей ключи от квартиры, а также в пользование мебель. Она оплатила ему по расписке 500 000 рублей, а ответчик обязался заключить договор купли-продажи недвижимости, однако до настоящего времени этого не выполнил. Истец оплачивает коммунальные услуги за электроэнергию, газоснабжение, водоснабжение. Имеется задолженность по капитальному ремонту, оплате услуг управляющей компании и вывозу ТКО, так как данные услуги должен оплачивать собственник. Галецкий В.В. направил ей уведомление о выселении из квартиры.

Галецким В.В. заявлены требования о взыскании с Мальцевой Н.В. судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей, в обоснование которых указано, что с целью защиты своих прав обратился за оказанием юридической помощи к адвокату Шаповалову А.О., за услуги которого им выплачено 20 000 рублей, что подтверждается квитанцией №... от <ДАТА>.

Решением Великоустюгского районного суда Вологодской области от 23 марта 2023 года Мальцевой Н.В. отказано к Галецкому В.В. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, признать расписку договором купли-продажи. С Мальцевой Н.В. в пользу Галецкого В.В. взысканы расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 рублей. В остальной части Галецкому В.В. отказано к Мальцевой Н.В. о взыскании судебных расходов.

В апелляционной жалобе с дополнениями Мальцева Н.В. просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Указывает, что ею предпринимались попытки досудебного урегулирования спора. Из расписки следует, что действительная воля сторон была направлена на заключение и исполнение договора купли-продажи квартиры. Объект договора идентифицирован, определен сторонами в расписке посредством указания адреса. Доводы ответчика о заниженной стоимости имущества ничем не подвержены. Расписка фактически является договором купли-продажи квартиры. Судом не принята во внимание переписка ответчика и его брата, в которой идет речь о стоимости квартиры в размере 500 000 рублей. Под предоплатой в расписке имеется в виду предложение ответчика приобрести истцом дачу с земельным участком в <адрес>, которая также принадлежала умершему отцу, в дополнение к спорной квартире.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе с дополнениями, полагает, что решение принято судом в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив наличие между истцом и ответчиком соглашения о заключении в будущем основного договора купли-продажи, 500 000 рублей получены Галецким В.В. в качестве задатка, что расписка содержит элементы предварительного договора с соглашением о задатке, а также отсутствие в материалах дела сведений о заключении сторонами основного договора купли-продажи, сведений об окончательной сумме сделки, исходил из отсутствия оснований для удовлетворения заявленных Мальцевой Н.В. исковых требований.

Данные выводы суда, по мнению судебной коллегии, являются верными, основанными на собранных по делу и правильно оцененных доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам по делу, требованиям законодательства.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество (статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 27, 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Как следует из материалов дела, с 28 декабря 2015 года Галецкому В.В. на праве собственности принадлежит квартира <адрес> (л.д.7, 167).

Из представленной в материалах дела расписки от 23 октября 2018 года следует, что Галецким В.В. были получены денежные средства в размере 500 000 рублей в счет предоплаты за квартиру <адрес> от Мальцевой Н.В. (л.д.12).

В ответе на претензию Галецкий В.В. указал Мальцевой Н.В., что она проживает в его квартире с 23 октября 2018 года по настоящее время на условиях найма по предварительной устной договоренности. В связи с длительной неоплатой платежей по найму и коммунальных платежей ею причиняются убытки. Требовал выселения в срок до 30 ноября 2022 года выселиться из квартиры и оплатить долг (л.д.13).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (цена договора). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Из буквального толкования слов и выражений, содержащихся в тексте расписки, не следует, что Мальцева Н.В. и Галецкий Н.В. определили предмет договора и его цену (в расписке указана сумма 500 000 рублей в качестве предоплаты).

Оснований полагать, что действительная воля сторон была направлена на заключение и исполнение договора купли-продажи квартиры, исходя из содержания расписки, не имеется.

Доводы истца о том, что объект договора идентифицирован, определен сторонами в расписке посредством указания адреса, а утверждения ответчика о заниженной стоимости имущества ничем не подвержены не являются обстоятельствами, влекущими отмену обжалуемого судебного постановления, поскольку расписка не признана судом предварительным договором, объект не идентифицирован, само по себе указание адреса не означает идентификацию объекта договора, так как отсутствуют его качественные характеристики, условие об окончательной стоимости квартиры сторонами по делу не соблюдено, соглашение об этом не достигнуто.

Ссылка апеллянта на то, что судом не принята во внимание переписка ответчика и его брата, в которой идет речь о стоимости квартиры в размере 500 000 рублей, не является поводом для вмешательства в обжалуемый судебный акт, так как соглашение о цене объекта договора купли-продажи достигается между покупателем и продавцом, подписавшими этот договор, которыми ответчик и его брат в данном случае не являются.

Сведений о том, что Мальцева Н.В. и Галецкий В.В. обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, на условиях, предусмотренных предварительным договором, расписка не содержит.

Форма предварительного договора купли-продажи также не соблюдена сторонами по делу.

Срок заключения основного договора в расписке не определен, следовательно, с учетом вышеизложенных норм законодательства основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Доказательств тому, Мальцева Н.В., полагая расписку предварительным договором купли-продажи квартиры, предпринимала действия к понуждению заключения с Галецким В.В. основного договора купли-продажи квартиры в течение года с момента подписания расписки, то есть 23 октября 2018 года, в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора, материалы дела не содержат.

С иском о понуждении Галецкого В.В. к заключению договора купли-продажи квартиры Мальцева Н.В. в суд обратилась 08 декабря 2022 года, то есть спустя более 5 лет, что свидетельствует о пропуске истцом срока исковой давности, при этом объективных причин невозможности подачи заявления в суд в установленный законом срок истцом не представлено.

С учетом вышеизложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что расписка не является предварительным договором, поскольку не содержит условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а лишь подтверждает факт передачи денежных средств и факт фиксации основания для передачи суммы, поэтому доводы апелляционной жалобы о том, что расписка фактически является договором купли-продажи квартиры, судом отклоняются как опровергнутые представленными в материалах дела доказательствами.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора.

Исследовав представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности и системной связи, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что сторонами не был составлен и подписан письменный договор купли-продажи квартиры, такой договор не прошел государственную регистрацию, а расписка от 23 октября 2018 года не имеет признаков ни предварительного договора купли-продажи квартиры, ни основного договора купли-продажи квартиры.

Кроме того, судебная коллегия полагает отметить, что передача жилого помещения в фактическое владение истца, которая с 2018 года пользуется им, несет бремя его содержания, не является достаточным основанием для признания договора купли-продажи заключенным.

Доводы подателя жалобы о том, что под предоплатой в расписке имеется в виду предложение ответчика приобрести истцом дачу с земельным участком в <адрес>, которая также принадлежала умершему отцу, в дополнение к спорной квартире, судебной коллегией отклоняются, поскольку не имеют правового значения при разрешении поставленного перед судом вопроса. Кроме того, из буквального толкования содержания расписки не следует, что под предоплатой в расписке имеется в виду предложение ответчика приобрести истцом дачу с земельным участком в <адрес>, которая также принадлежала умершему отцу, в дополнение к спорной квартире.

Разрешая спор в части взыскания с Мальцевой Н.В. в пользу Галецкого В.В. судебных расходов по оплате услуг представителя, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая требования разумности и справедливости, приняв во внимание категорию сложности дела, объем выполненных представителем истца действий, продолжительность судебных заседаний, требования разумности и справедливости, соотносимость понесенных расходов с объемом защищаемого права, баланс интересов сторон, исходил из выводов о необходимости снижения испрашиваемой истцом суммы представительских расходов до 10 000 рублей.

Судебная коллегия соглашается с обоснованностью выводов суда, поскольку они основаны на совокупности исследованных по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, соответствуют нормам материального права и подробно мотивированы в оспариваемом судебном акте.

Поводов для переоценки заключения суда относительно размера денежных средств, подлежащих выплате ответчику, никаких объективных доводов в апелляционной жалобы в указанной части апеллянтом не приведено.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы по существу повторяют позицию ответчика, изложенную при рассмотрении дела в суде первой инстанции, сводятся к несогласию с выводами суда, направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и не могут служить основанием для отмены принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм материального либо процессуального права, влекущих отмену состоявшегося по делу судебного постановления, не допущено.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

    решение Великоустюгского районного суда Вологодской области от 23 марта 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Мальцевой Н.В. с дополнениями – без удовлетворения.

Председательствующий    О.В. Образцов

Судьи:    А.М. Вахонина

Е.С. Махина

    Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 26 июля 2023 года.