Решение по делу № 2-27/2018 (2-1529/2017;) от 28.06.2017

Дело № 2-27/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 января 2018 г. г. Новочебоксарск

Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики в составе:

председательствующего судьи Кольцовой Е.В.,

при секретаре Фондеркиной В.В.,

с участием истца Андреева Ю.А. и его представителя Максимова А.А.,

представителя ответчика ООО «Бенефит» Иванова Г.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Андреева Юрия Алексеевича к Обществу с ограниченной ответственностью «Бенифит» об оспаривании величины стоимости объекта оценки,

У С Т А Н О В И Л:

Андреев Ю.А. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Бенефит» (далее ООО «Бенефит») с учетом уточненных в порядке ст. 39 Гражданско-процессуального кодекса РФ исковых требований о признании недействительным отчет № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Бенефит» об оценке нежилого помещения №, расположенного в подвале одноэтажного кирпичного пристроя на 1-ом этаже 5-ти этажного кирпичного здания общей площадью 133,6 кв.м, по адресу <адрес>, с кадастровым номером №; определении рыночной стоимости объекта согласно заключению № ООО «ЧЭСКО» в размере 3 526 000 рублей. Требования мотивированы тем, что в ОСП по исполнению ИД о ВАП по г. Чебоксары УФССП РФ по ЧР находится сводное исполнительное производство в отношении должника Саёрова Н.Г. о взыскании задолженности в пользу ряда взыскателей, в том числе истца, в рамках которого ООО «Бенефит» провел оценку рыночной стоимости нежилого помещения №, расположенного в подвале одноэтажного кирпичного пристроя на 1-ом этаже 5-ти этажного кирпичного здания общей площадью 133,6 кв.м, по адресу <адрес>, принадлежащего на праве собственности должнику. По результатам проведенной оценки ответчиком составлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого рыночная стоимость указанного недвижимого имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена с учетом НДС в размере 1 693 000 рублей, без учета НДС - 1 434 745,76 рублей. Судебный пристав-исполнитель ОСП по исполнению ИД о ВАП по г. Чебоксары УФССП РФ по ЧР Куманейкин А.В. вынес постановление о принятии указанных результатов оценки. Истец с указанной оценкой не согласился, считает ее недостоверной и умышленно заниженной, поскольку ранее уже проводилась оценка рыночной стоимости указанного нежилого помещения, о чем был составлен отчет ООО «ПГС-Проект» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого рыночная стоимость этого же нежилого помещения составила 3 704 709 рублей.

Истец Андреев Ю.А. в присутствии своего представителя Максимова А.А. исковые требования с учетом уточнений поддержал, вновь приведя доводы, изложенные в заявлении, просил признать недействительными результаты оценки, указанные в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ООО «Бенефит», определить рыночную стоимость нежилого помещения №, расположенного в подвале одноэтажного кирпичного пристроя на 1-ом этаже 5-ти этажного кирпичного здания общей площадью 133,6 кв.м, по адресу <адрес>, с кадастровым номером №, указанную в экспертном заключении № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ООО «Чебоксарская экспертно-сервисная компания», в размере 3 526 000 рублей.

Представитель ответчика ООО «Бенифит» Иванов Г.О. иск не признал, полагая заявленные требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, так как оспариваемый отчет ООО «Бенефит» является достоверным. Дополнительно пояснил, что оценка спорного недвижимого имущества была произведена по имеющимся в исполнительном производстве документам, а также на основании технического паспорта на объект недвижимого имущества. При оценке имущества был применен сравнительный подход, исходя из состояния здания и материалов исполнительного производства. Эксперты ООО «ЧЭСКО» не проанализировали отчет ООО «Бенефит» на соответствие законодательства в сфере оценочной деятельности. Полагал, что истцом не представлены доказательства и основания для признания оспариваемого отчета недействительным, следовало провести экспертизу отчета об оценке ООО «Бенефит» с целью получения конкретных выводов о достоверности полученной рыночной стоимости.

Третье лицо Саёров Н.Г., извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился. Ранее суду показал, что нежилое помещение по адресу <адрес>, принадлежит ему на основании судебного акта. В 2010 г. объект имел четыре кабинета, в последующем (в 2011-2012 г.г.) была произведена реконструкция нежилого помещения, проведен евроремонт. На сегодняшний день объект полностью реконструирован, имеется шесть кабинетов, щитовые снесены, входные двери в кабинеты перемещены, все кабинеты имеют иные размеры, площадь помещения увеличена на 30 кв.м. ООО «Бенефит» проводило оценку на основании старых документов, без учета проведенной реконструкции и ремонта, при этом осмотр нежилого помещения экспертами ООО «Бенефит» не производся.

Представители третьих лиц УФССП России по ЧР, Новочебоксарского ГОСП УФССП России по ЧР, ОСП по исполнению ИД о ВАП по г. Чебоксары УФССП РФ по ЧР, ИФНС России по г. Чебоксары, ООО «ПГС-Проект», ПАО Сбербанк, судебный пристав-исполнитель Куманейкин А.В., третьи лица Швецова Т.В., Сымулова Т.Л., Иванов В.Н., извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на принудительном исполнении в ОСП по ИИД о ВАП по <адрес> находятся исполнительные производства в отношении должника Саерова Н.Г о взыскании задолженности в пользу ряда взыскателей, а именно: №-ИП в пользу взыскателя Швецовой Т.В., №-ИП в пользу взыскателя Андреева Ю.А., №-ИП в пользу взыскателя Иванова В.Н., №-ИП в пользу взыскателя ООО «ПГС-Проект», №-ИП в пользу взыскателя ПАО Сбербанк, №-ИП в пользу взыскателя ИФНС России по <адрес>, №-ИП в пользу взыскателя Сымуловой Т.Л.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по ИИД о ВАП по г. Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ произведен арест нежилого помещения №, расположенного в подвале одноэтажного кирпичного пристроя на 1-ом этаже 5-ти этажного кирпичного здания общей площадью 133,6 кв.м, по адресу <адрес>, с кадастровым номером №, принадлежащего Саерову Н.Г.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по ИИД о ВАП по г. Чебоксары оценка арестованного имущества поручена ООО «Бенефит».

Согласно отчету № об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу <адрес>, рыночная цена арестованного имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет без НДС 1 434 745,76 рублей, с учетом НДС – 1 693 000 рублей.

Из указанного отчета следует, что при определении рыночной стоимости объекта оценки был применен сравнительный подход. Оценка объекта произведена на основании информации, предоставленной УФССП по ЧР, в том числе выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ, техническом паспорте на помещение расположенного в подвале одноэтажного кирпичного пристроя на 1-ом этаже 5-ти этажного кирпичного здания общей площадью 133,6 кв.м, по адресу <адрес>, выполненного МУП ТИ г. Новочебоксарск по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Оценщиком осмотр внутренних помещений не произведен ввиду отсутствия доступа. Данных о перепланировке заказчиком не представлены.

Оценщик отказался от применения затратного и доходного подходов, мотивы по которым изложены в разделе 13.4 Отчета №.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по ИИД о ВАП по г. Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ приняты результаты оценки указанного нежилого помещения в соответствии с отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке арестованного имущества, составленного ООО «Бенефит».

Полагая, что данная оценка значительно занижена, истец обратился в суд с требованием о признании недействительной стоимости объекта оценки, указанной в отчете № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ООО «Бенефит».

Согласно пункту 1 части 2 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве) судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены в Федеральном законе от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон).

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) (ч. 1 ст. 11 Закона).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации (ст. 12 Закона).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (ст. 13 Закона).

Требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (абз. 1 ст. 20 Закона).

Как следует из материалов дела, в связи с наличием сомнений в обоснованности отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ООО «Бенефит», и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости, определением городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «ЧЭСКО».

Согласно заключению №, составленному ООО «ЧЭСКО», рыночная стоимость арестованного имущества - нежилого помещения №, расположенного в подвале одноэтажного кирпичного пристроя на 1-ом этаже 5-ти этажного кирпичного здания общей площадью 133,6 кв.м, по адресу <адрес>, с кадастровым номером №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 526 000 рублей.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки произведен экспертом ООО «ЧЭСКО» в рамках сравнительного подхода с применением метода экспертных оценок. При расчете рыночной стоимости недвижимого имущества оценщик принял во внимание информацию по предложениям к продаже в г. Чебоксары трех объектов, сопоставимых с оцениваемым, имеющих аналогичную планировку и одинаковый набор коммунальных услуг, все объекты аналоги максимально приближены к объекту недвижимого имущества, который подлежал оценке экспертом.

Так, все объекты сравнения находятся в Юго-западной районе г. Чебоксары на красной линии, обладают хорошей транспортной доступностью, подобраны на актуальную дату, имеют одинаковый набор коммуникаций, с хорошей отделкой. Кроме того, анализ и оценка объекта произведена экспертами ООО «ЧЭСКО» не только на основании материалов гражданского дела, но и при непосредственном визуальном осмотре нежилого помещения №, расположенного в подвале одноэтажного кирпичного пристроя на 1-ом этаже 5-ти этажного кирпичного здания общей площадью 133,6 кв.м, по адресу <адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

В соответствии с частью 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оснований не доверять заключению судебной экспертизы № 3901/10, составленного ООО «ЧЭСКО», у суда не имеется. Заключение выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, является обоснованным и объективным, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта оценки. Экспертом в заключениях даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости недвижимого имущества. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения до выполнения исследования, имеет специальное высшее образование, достаточный стаж работы в области экспертной деятельности.

Судебная экспертиза рыночной стоимости нежилого помещения проведена на основании материалов дела с выездом эксперта для осмотра объекта недвижимости, все объекты сравнения максимально приближены к объекту, который был оценен оценщиком, с учетом отделки помещений, тогда как оценщик ООО «Бенефит» объект недвижимости не осматривал, не принял во внимания произведенные в 2011-2012 г.г. улучшения недвижимого имущества, не использовал объекты оценки, по характеристикам ближе подходящим к оцениваемому объекту, что влияет на достоверность оценки, поэтому отчет №, составленный ООО «Бенефит», не может быть положен в основу установления рыночной стоимости.

Учитывая, что оценка имущества, определенная на основании отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ООО «Бенефит», не подтверждает объективную стоимость спорного имущества, является заниженной и не соответствует его рыночной стоимости, что в свою очередь нарушает права сторон исполнительного производства: должник лишается возможности на погашение своей задолженности в размере реальной (объективной) стоимости имущества, подлежащего реализации, а взыскатель на максимальное возмещение вреда суд приходит к выводу об удовлетворении требований Андреева Ю.А.

При таких данных, суд приходит к выводу о том, что надлежащая рыночная стоимость нежилого помещения №, расположенного в подвале одноэтажного кирпичного пристроя на 1-ом этаже 5-ти этажного кирпичного здания общей площадью 133,6 кв.м, по адресу <адрес>, подлежащая использованию в исполнительном производстве, соответствует стоимости, указанной в заключении №, составленного ООО «ЧЭСКО», в размере 3 526 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительными результаты оценки нежилого помещения №, расположенного в подвале одноэтажного кирпичного пристроя на первом этаже пятиэтажного кирпичного здания общей площадью 133,6 кв.м, по адресу <адрес>, с кадастровым номером №, указанные в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ООО «Бенефит».

Определить рыночную стоимость нежилого помещения №, расположенного в подвале одноэтажного кирпичного пристроя на 1-ом этаже 5-ти этажного кирпичного здания общей площадью 133,6 кв.м, по адресу <адрес>, с кадастровым номером №, указанную в экспертном заключении № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ООО «Чебоксарская экспертно-сервисная компания», в размере 3 526 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Чувашской Республики через Новочебоксарский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                  Кольцова Е.В.

Мотивированное решение изготовлено 22 января 2018 г.