Решение по делу № 33-2546/2022 от 21.01.2022

Дело N 2-1968/2021 (33-2546/2022)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<адрес> 28.02.2022

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего ( / / )7,

судей Некрасовой А.С., Орловой А.И.,

при помощнике судьи Кожевниковой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Николин ключ" к Воронину Андрею Викторовичу об обращении взыскания на заложенное имущество,

по апелляционной жалобе ответчика на решение Сысертского районного суда Свердловской области от 23.11.2021.

Заслушав доклад судьи Некрасовой А.С. и объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Николин ключ" (далее - общество) обратилось в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к Воронину А.В. об обращении взыскания на заложенное по договору купли-продажи домовладения от 12.07.2017 N <№> недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером <№>:61 и индивидуальный жилой дом с кадастровым номером <№>:221, расположенные по адресу: <адрес>, с установлением начальной продажной цены земельного участка в размере 1 470 000 руб., жилого дома в размере 2 968 000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена судебный пристав-исполнитель Сысертского РОСП Кочешова О.В.

Решением суда от 23.11.2021 иск удовлетворен частично: обращено взыскание на спорные объекты путем продажи их с публичных торгов и установлена начальная продажная цена на жилой дом - 3 604 800 руб., на земельный участок - 1 204 000 руб.

В апелляционной жалобе ответчик выражает несогласие с указанным судебным актом, просит его отменить и принять по делу новое решение, ссылаясь на допущенные нарушения норм материального права.

В судебном заседании представитель истца Белобородов С.В. возражал против доводов жалобы, выразил согласие с выводами суда первой инстанции.

Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, путем направления извещений по почте 31.01.2022, а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Свердловского областного суда, в судебное заседание не явились, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены в порядке и пределах, установленных статьями 327, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 12.07.2017 общество (продавец) и Воронин А.В. (покупатель) заключили договор купли-продажи спорного имущества, по цене 7 100 000 руб. (жилой дом - 5 900 000 руб., земельный участок - 1 200 000 руб.), подлежащей уплате в срок до 31.12.2019.

Объекты недвижимости переданы покупателю, переход права собственности на имущество зарегистрирован с обременением ипотекой до проведения полного расчета между сторонами.

Решением Сысертского районного суда Свердловской области от 22.07.2020, вступившим в законную силу 28.08.2020, с Воронина А.В. в пользу общества взыскано 7 100 000 руб. задолженности по договору купли-продажи, 77 595,63 руб. процентов за период с 01.01.2020 по 05.03.2020, 44 094,04 руб. расходов по оплате госпошлины и 12 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, всего: 7 233 689,67 руб.

26.10.2020 возбуждено исполнительное производство N 114068<№>, из сводки по которому следует, что текущая задолженность ответчика перед обществом на апрель 2021 г. составила 7 168 853,60 руб.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору купли-продажи общество обратилось в суд с настоящим иском об обращении взыскания на заложенное имущество, полагая необходимым установить его начальную продажную цену исходя из стоимости, определенной в отчете от 15.03.2021.

Возражая против требований общества, ответчик сослался на пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого начальной продажной ценой спорных объектов должна признаваться их стоимость, согласованная сторонами в договоре купли-продажи. По мнению ответчика, цена спорых объектов, указанная в договоре от 12.07.2017, превышает их рыночную стоимость, следовательно, продажа с торгов этих объектов по рыночной стоимости приведет к нарушению прав должника, который рассчитывал на полное погашение долга за счет реализации предметов залога. Кроме того, ответчик представил отчет оценщика от 30.06.2021, в котором отражен иной размер рыночной стоимости спорных объектов, нежели в отчете, представленном обществом.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств перед истцом подтвержден надлежащими доказательствами, поэтому признал право общества на удовлетворение его требований путем обращения взыскания на предметы залога, установив их начальную продажную цену в размере 80 % от стоимости, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы от 22.10.2021.

В апелляционной жалобе истец приводит доводы, аналогичные доводам, заявленным при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

По общему правилу, закрепленному в пункте 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, начальной продажной ценой предмета залога при обращении на него взыскания является согласованная сторонами стоимость предмета залога, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда.

Изъятие из общего правила предусмотрено законом в отношении заложенных объектов недвижимости.

В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен в числе прочего определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика - суд должен установить ее в размере 80 % от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

Таким образом, суд первой инстанции правильно руководствовался законом об ипотеке, а не положениями статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей порядок обращения взыскания на движимые вещи.

Ввиду наличия спора о размере рыночной стоимости предметов залога между сторонами по делу, представившими отчеты оценщиков, содержащие разные выводы на этот счет, суд при определении начальной продажной цены заложенного имущества правомерно исходил из заключения судебной экспертизы, с которой истец был согласен и просил установить стоимость по заключению эксперта.

Каких-либо возражений против наличия оснований для обращения взыскания на спорные объекты, заключения эксперта или расчета цены реализации заложенного имущества в апелляционной жалобе не приводится.

Довод о том, что установление цены реализации спорных объектов в размере 80 % их рыночной стоимости нарушает интересы ответчика, который приобрел эти объекты по цене, превышающей рыночную, и поэтому не сможет теперь полностью освободиться от задолженности за счет продажи с торгов предметов залога, подлежит отклонению как не имеющий значения и не подтвержденный.

Ссылаясь на отчет оценщика от 30.06.2021, согласно которому рыночная стоимость жилого дома и земельного участка на дату заключения сторонами договора купли-продажи от 12.07.2017 была ниже, чем предусмотрено этим договором, ответчик не опроверг доводы общества, обратившего внимание на предоставленную продавцом покупателю отсрочку момента оплаты на два с половиной года, что не могло не отразиться на цене сделки, но не было учтено оценщиком.

При этом вопрос о том, какими соображениями руководствовались стороны при заключении договора, соответствует ли согласованная ими цена рыночной стоимости имущества, в предмет доказывания по настоящему делу не входит и на его исход не влияет.

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.

При таких обстоятельствах следует сделать вывод, что возникший спор разрешен судом правильно. Нарушений, которые могли служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Сысертского районного суда Свердловской области от 23.11.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Председательствующий:	Киселева С.Н.
Судьи:	Некрасова А.С.
	Орлова А.И.