Решение по делу № 2-759/2024 от 04.09.2024

УИД12RS0002-01-2024-001927-81

Дело № 2-759/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ    РОССИЙСКОЙ    ФЕДЕРАЦИИ

<адрес>                                                                             25 сентября 2024 года

Звениговский районный суд Республики Марий Эл в составе председательствующего судьи Александровой Е.П., при секретаре судебного заседания Чуйковой М.И, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Ломова В. Е. к наследникам наследодателя Шахова С. А., публичному акционерному обществу Сбербанк России о признании обязательства исполненным надлежащим образом, о прекращении залога на имущество,

установил:

Ломов В.Е. обратился в суд с иском к наследникам наследодателя Шахова С. А., публичному акционерному обществу Сбербанк России с вышеуказанными требованиями, указав в обоснование иска на то, что <дата> между Шаховым С.А. (продавец) и Ломовым В.Е. (покупатель был заключен договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, КН №.

По условиям договора стоимость квартиры составила 760 000,00 рублей. Расчет по договору производился, в том числе, с привлечением кредитных средств ПОА Сбербанк России в размере 640 000,00 рублей, оставшаяся часть суммы 120 000,00 рублей была оплачена продавцу наличными денежными средствами. Управлением Росреестра по <адрес> Эл <дата> было зарегистрировано обременение на указанное жилое помещение – ипотека в силу закона, произведена запись об обременении.

Для погашения регистрационной записи об ипотеке на квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя, представление которого невозможно, поскольку продавец Шахов С.А. умер. Сведений о его наследниках не имеется. До настоящего времени обременение не снято, смерть Шахова С.А. лишает истца возможности снять зарегистрированное обременение права собственности на вышеуказанное жилое помещение, тогда как основания для сохранения зарегистрированного обременения объекта недвижимости отсутствуют, а потому предъявлен настоящий иск.

Третье лицо Управление Росреестра по <адрес> Эл, в судебное заседание не явилось, представив отзыв на иск, указав, что в ЕГРН имеются сведения об объекте недвижимости: - квартира, назначение помещения – жилое, площадью <.....> кв.м., КН №, расположенная по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, принадлежит на праве собственности Ломову В.Е. на основании договора купли-продажи квартиры от <дата>, номер записи регистрации № от <дата>. В отношении данного объекта в ЕГРН имеется запись регистрации ипотеки в пользу Шахова С.А. на основании договора купли-продажи квартиры от <дата>, номер записи регистрации 12-12-03/010/2011-925 от <дата>. Удовлетворение исковых требований оставлено на усмотрение суда.

Истец, ответчики, третье лицо, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах не явки не сообщали. Дело рассмотрено в их отсутствие по правилам статей 113, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы и имеющиеся в деле письменные доказательства, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований, исходя из следующего.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат его собственнику.

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное. В случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения. К такому соглашению применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации о форме договора залога.

В силу положений пункта 1 статьи 6 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

В соответствии с положениями статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

По общему правилу обязательство прекращается надлежащим исполнением (часть 1 статья 408 ГК РФ).

Общие основания прекращения залога предусмотрены положениями часть 1 статья 352 ГК РФ.

Прекращение обеспеченного залогом обязательства влечет за собой прекращение залога (пункт 1 часть 1 статья 352 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная, совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Судом установлено и следует из материалов дела, спорным является жилое помещение квартира с кадастровым номером №, расположена по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, площадью <.....> кв.м.

В дело представлен договор купли-продажи квартиры от <дата>, из содержания которого следует, что указанный договор был заключен между Шаховым С.А., <дата> года рождения (продавец) и Ломовым В.Е., <дата> года рождения (покупатель); продавец передает покупателю эту квартиру в личную собственность. Покупатель приобретает отчуждаемую квартиру за 760 000,00 рублей.

В силу пункта 4 договора, расчет между сторонами произведен следующим образом: - часть стоимости квартиры в размере 120 000 рублей покупатель передал продавцу при подписании договора; часть стоимости квартиры в размере 640 000,00 рублей будет оплачиваться за счет кредитных средств ПАО Сбербанк России после государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру покупателю,а также государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости в силу закона в пользу банка. Объект недвижимости будет находиться в залоге у банка.

Право собственности покупателя Ломова В.Е. на указанное жилое помещение зарегистрировано в Управлении Росреестра по <адрес> Эл <дата>.

Одновременно с регистрацией перехода права собственности на указанную квартиру установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ипотека в силу закона в пользу Шахова С.А. на основании договора купли-продажи квартиры от <дата>, номер записи регистрации № от <дата>.

Согласно имеющейся в деле выписки из ЕГРН на спорное жилое помещение ипотека в силу закона зарегистрирована <дата>, срок, на который установлено ограничение и обременение объекта недвижимости не определен.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Ломов В.Е. ссылался на невозможность продавца Шахова С.А. исполнить обязательства, направленные на погашение в органах государственной регистрации записи о залоге, при том, что в досудебном порядке разрешить данный вопрос не представляется возможным, поскольку продавец шахов С.А. умер.

Судом установлено, что продавец Шахов С.А. умер <дата>. Сведений о наследниках не имеется, иного судом не установлено, доказательств обратному не представлено.

В связи со смертью залогодателя Шахова С.А., погашение регистрационной записи об ипотеке по совместному заявлению залогодержателя и залогодателя стало невозможным.

Согласно справке о задолженности заемщика по состоянию на <дата> задолженность по кредитному договору № от <дата> в сумме 640 000,00 рублей погашена.

Установлено, сторонами не оспаривалось, доказательств обратному не представлено, что расчет по оплате стоимости спорного объекта недвижимости по договору купли-продажи от <дата> произведен в полном объеме, имущество покупателю передано, и с момента совершения сделки находится в его фактическом владении и пользовании.

В силу пункта 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно части 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании части 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Анализируя вышеизложенное, с учетом того, что обременение в виде ипотеки в пользу Шахова С.А., зарегистрированное в ЕГРН в установленном законом порядке, по настоящее время не прекращено, при исполнении истцом, являющимся собственником спорной квартиры принятых обязательств по оплате ее стоимости, установленной договором купли-продажи в размере 760 00,00 рублей, учитывая положения статьи 309 ГК РФ, статьи 407 ГК РФ, пункт 1 статьи 549 ГК РФ, статьи 334.1 ГК РФ, статьи 1, статьи 19 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», указанное выше позволяет прийти к выводу, что регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», предъявленный иск о признании обязательства по договору купли-продажи квартиры от <дата> прекращенными надлежащим исполнением, о прекращении обременения (ограничения) залогом в силу закона в пользу Шахова С.А., подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

признать прекращенными надлежащим исполнением обязательства Ломова В. Е., <дата> года рождения (СНИЛС №), по договору купли-продажи квартиры от <дата>.

Прекратить залог - ипотеку в силу закона в отношении квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> Эл, <адрес>.

Решение является основанием для внесения соответствующих регистрационных записей в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, с подачей апелляционной жалобы через Звениговский районный суд Республики Марий Эл.

Председательствующий                            Е.П. Александрова

    Дата принятия решения суда в окончательной форме: 09 октября 2024 года.