Решение по делу № 2-1017/2015 (2-11683/2014;) от 07.11.2014

Дело № 2-11683/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 января 2015 года город Уфа

    Кировский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе:

    председательствующего судьи Зайдуллина Р.Р.,

    при секретаре Валинуровой Г.Ш.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СтройПроектЦентр» о признании права собственности на двухкомнатную <адрес> на 5 этаже 12-этажного жилого дома по адресу: г. Уфа, Кировский район, <адрес>, общей площадью жилых помещений 60, 3 кв.м.,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ОАО «СтройПроектЦентр» о признании права собственности на двухкомнатную <адрес> на 5 этаже 12-этажного жилого дома по адресу: г. Уфа, Кировский район, <адрес>, общей площадью жилых помещений 60, 3 кв.м., мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Солнечный город» и ООО «Магистральстрой» был заключен договор № от 12.11.2009г. о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне «Бакалинский», ограниченном <адрес>, Бакалинская и Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы. Согласно указанному договору Дольщик финансирует строительство двухкомнатной <адрес> на 5 этаже в 12-этажном доме блок В2 секция 8 – 4 общей проектной площадью 62, 24 кв.м. Дольщик свои обязательства по договору выполнил, своевременно оплатил стоимость квартиры в размере <данные изъяты> В последующем ФИО1 приобрел право требования на указанную двухкомнатную квартиру на основании договора уступки прав требования от 19.11.2009г., заключенного с ООО «Магистральстрой», свои обязательства по оплате стоимости квартиры также выполнил в полном объеме. В настоящее время объект построен, при этом оформить в собственность приобретенную квартиру не имеет возможности в связи с ликвидацией ООО «Солнечный город».

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрение дела без его личного участия.

Представитель ответчика ОАО «СтройПроектЦентр» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

    Представитель третьего лица ООО «Магистральстрой» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица ОАО «Региональный банк развития» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ учитывая, что неявка лица, извещенного о времени и месте заседания, не является препятствием к рассмотрению иска, принимая во внимание отсутствие каких-либо данных, которые бы свидетельствовали об уважительности причин неявки в судебное заседание, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель истца по доверенности ФИО3 против рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц не возражала, исковые требования ФИО1 поддержала.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, проверив все юридически значимые обстоятельства дела, суд приходит к следующему.

    В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности, в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Согласно ст. 2 указанного Закона, инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, совокупность практических действий по реализации инвестиций.

Из содержания ст. 4 Закона «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме вложений» следует, что субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

В силу ст. 6 Закона «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме вложений» инвестор имеет право на самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 8 Закона об инвестиционной деятельности).

В соответствии с положениями ст. ст. 307, 309, 310 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Инвестиционный договор порождает между сторонами обязательственные отношения и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства.

Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» прекратил свое распространение на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Исходя из ч.ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены начиная с ДД.ММ.ГГГГ г.

Действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4, пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Согласно ст. 219 ГК Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 2 ст. 8 ГК Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относится квартира, часть квартиры.

В соответствии с ч. 3, ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В соответствии с ч. 1 ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

    В ходе судебного разбирательства судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Солнечный город» и ООО «Магистральстрой» был заключен договор № от 12.11.2009г. о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне «Бакалинский», ограниченном <адрес>, Бакалинская и Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы.    Согласно п. 1.1 указанного Договора Дольщик финансирует строительство двухкомнатной <адрес> (строительный номер) на 5 этаже в 12-этажном доме блок В2 секция 8 – 4 общей проектной площадью 62, 24 кв.м.

    Дольщик свои обязательства по оплате стоимости квартиры выполнил своевременно и в полном объеме путем приобретения векселей, что подтверждается актом приема – передачи векселей от 19.11.2009г. на сумму <данные изъяты>

    В соответствии с п. 1.3 Договора долевого участия строительство указанного жилого дома ведется Застройщиком ОАО «СтройПроектЦентр».

    Строительство жилого дома Застройщиком велось на основании Разрешения на строительство № – ж от 13.04.2006г., договора аренды земельного участка № – 05 от 22.02.2005г., зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ.

    Продажа квартир осуществлялась ООО «Солнечный город» (Инвестор) на основании договора № от 01.03.2007г., заключенного с ОАО «СтройПроектЦентр» (Застройщик).

ФИО1, приобрел право требования на указанную двухкомнатную квартиру на основании договора уступки прав требования от 19.11.2009г., заключенного с ООО «Магистральстрой».

    Свои обязательства по оплате стоимости квартиры истец выполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема – передачи денежных средств от 19.11.2009г.

    В соответствии с п. 1.1 Договора долевого участия после окончания строительства предметом собственности Дольщика становится вышеуказанная квартира.

    После исполнения условий договора по оплате стоимости квартиры в полном объеме, у истца возникло право на получение квартиры в собственность.

    Жилой дом является созданным, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатация № RU 03308000-57-ЖА, выданным Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

    Согласно справки ОАО «СтройПроектЦентр» о почтовом адресе квартиры предмету Договора долевого участия (<адрес> (строительный номер), на 5 этаже, секция 8-4 блок В2) соответствует <адрес> города Уфы.

    Суд рассматривает спорную квартиру как законченный строительством объект, так как согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатация № RU 03308000-57-ЖА Отдел градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан разрешил ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства «Жилой дом литер 8 в микрорайоне «Бакалинский», расположенного по адресу Респ. Башкортостан, Кировский район городского округа город Уфа, <адрес>.

    Оформить в собственность указанную квартиру во внесудебном порядке ФИО1 не имеет возможности в связи с ликвидацией ООО «Солнечный город» (Инвестор) ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ по ООО «Солнечный город», и, соответственно, невозможностью подписать передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Доводы третьего лица ОАО АКБ «Региональный банк развития» о том, что требования истца подлежат рассмотрению в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика ОАО «СтройПроектЦентр» в Арбитражном суде Республики Башкортостан, суд считает их несостоятельными в силу следующего.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства» глава IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» дополнена параграфом 7, регулирующим особенности банкротства застройщиков.

Как предусмотрено п. 1 ст. 201.4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Учитывая, что квартира приобретена Истцом для удовлетворения личных нужд, с целью проживания в ней, в связи с чем Истец является потребителем, то к рассматриваемым правоотношениям применяется Закон РФ от 07.02.1992г. № «О защите прав потребителей».

В соответствии со ст.1 Федерального закона «О защите прав потребителей» отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом, «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» не содержит норм, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей.

Кроме того, при наличии взаимосвязанных требований к застройщику, в отношении которого инициирована процедура банкротства, и к инвестору, на которого правила ст.ст. 201.4, 201.8 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» не распространяются, в силу ст. 22 ГПК Российской Федерации дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.

Следовательно, требования истца о признании права собственности на жилое помещение в спорном доме не подпадают под нормы о специальной подведомственности дел арбитражным судам и под действие специальных правил о банкротстве застройщиков. Исходя из субъектного состава и характера спорных отношений дело подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции в силу статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статей 27 и 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Также признается судом несостоятельным доводы третьего лица ОАО АКБ «Региональный банк развития» о том, что в силу того, что жилой <адрес> микрорайона «Бакалинский», ограниченном <адрес>, Бакалинская, Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы, земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 09 10:0333 по строительном адресу: г. Уфа, Кировский район, микрорайон «Бакалинский» находятся в залоге лица ОАО АКБ «Региональный банк развития» на основании договоров залога от ДД.ММ.ГГГГ № З/130 и от ДД.ММ.ГГГГ № З/135, исковые требования не подлежат удовлетворению.

При этом суд принимает во внимание правовую позицию Верховного Суда РФ, изложенную в п.15 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного суда РФ от 04.12.2013), согласно которой квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.

В силу ст. 305 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) права, предусмотренные статьями 301-304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

По смыслу ст.305 ГК РФ право титулованных владельцев имущества на защиту их прав от нарушений определено как равное правам собственников. Истцы, являясь будущими собственниками своих квартир, также имеют возможность защищать свои права на владение своим имуществом.

Исходя из системного толкования приведенных положений действующего законодательства предполагается, что жилые помещения обременены правами истцов как участников долевого строительства, оплативших стоимость предмета договора.

В силу ст. 76 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Следовательно, после завершения строительства предмета ипотеки, жилое помещение, приобретенное истцом, будет обременено правами третьих лиц. Доказательств получения согласия истца на принятие жилого помещения с обременением ОАО АКБ «Региональный банк развития» суду не представлено.

В соответствии со ст.16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. По этой причине совершение договоров ипотеки без согласия истца ухудшает его положение по сравнению с общими правилами действующего законодательства, закрепленными в ст.460 ГК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ОАО «СтройПроектЦентр» о признании права собственности удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на двухкомнатную <адрес> жилого дома по адресу: город Уфа, Кировский район, <адрес>, общей площадью 60, 3 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Уфы.

Председательствующий                    Р. Р. Зайдуллин

Решение суда принято в окончательной форме 25.01.2015.