Решение по делу № А48-5692/2009 от 11.01.2010

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Орел                                                                                 Дело  № А48-5692/2009

11 января 2010 года

         Арбитражный суд Орловской области в составе судьи  Коротковой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пимоненко В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Хлебороб-Плюс» д.Ульяновка Кромского района Орловской области

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Орловской области                  г. Орёл

заинтересованное лицо: Тарасов Алексей Васильевич с. Шахово Кромского района Орловской области

третье лицо: Гришанин Вячеслав Александрович г. Москва

о признании незаконными действий ответчика в отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю и обязании зарегистрировать переход права собственности на земельную долю

при участии в заседании:

от заявителя – представитель Тутова И.В. (постоянная доверенность от 27.07.2009)

от ответчика – заместитель начальника отдела правового обеспечения и судебной защиты Суханова Е.Л. (постоянная доверенность от 24.12.2009 №108)

от заинтересованного лица – не явился, извещен надлежащим образом

от третьего лица – представитель Максимов К.А. (постоянная доверенность от 06.08.2008)

Установил:

         Общество с ограниченной ответственностью «Хлебороб-Плюс»  обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Орловской области, в котором просит суд: 1)  признать незаконными действия Управления федеральной регистрационной службы в отказе государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю в размере 1/74 (одна семьдесят четвертая), находящуюся в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Орловская область, Кромской район, Шаховский сельский совет, оставшийся земельный участок, ХП «Новотроицкое», (37 земельных долей) кадастровый номер участка: 57:09:000 00 00:0098, общей площадью 5308000 кв.м., обоснованных в письме от 11 августа 2009г. г. № 13/009/2009-145,  2) обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Орловской области, зарегистрировать переход права собственности от Тарасова А.В. к ООО «Хлебороб-Плюс», на земельную долю в размере 1/74 (одна семьдесят четвертая), находящуюся в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Орловская область, Кромской район, Шаховский сельский совет, оставшийся земельный участок, ХП «Новотроицкое», (37 земельных долей) кадастровый номер участка: 57:09:000 00 00:0098, общей площадью 5308000 кв. м.

         Заявитель неоднократно уточнял свои требования и в окончательном варианте просит суд:  1) признать отказ №13/009/2009-145 от 11 августа 2009 года Управления федеральной регистрационной службы в государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю в размере 1/74 (одна семьдесят четвертая), находящуюся в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Орловская область, Кромской район, Шаховский сельский совет, оставшийся земельный участок, ХП «Новотроицкое», (37 земельных долей) кадастровый номер участка: 57:09:000 00 00:0098, общей площадью 5308000 кв.м., незаконным, как не соответствующий нормам ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,  2) обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Орловской области, зарегистрировать переход права собственности с Тарасова А.В. на ООО «Хлебороб-Плюс», на земельную долю в размере 1/74 (одна семьдесят четвертая), находящуюся в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Орловская область, Кромской район, Шаховский сельский совет, оставшийся земельный участок, ХП «Новотроицкое», (37 земельных долей) кадастровый номер участка: 57:09:000 00 00:0098, общей площадью 5308000 кв.м.

         Ответчик заявленные требования не признает, в письменных возражениях на заявление указал, что отказ в государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок от Тарасова А.В. к заявителю является законным и обоснованным, поскольку договор аренды земельного участка №42 от 25.11.2008, заключенный между Администрацией Кромского района Орловской области и заявителем является ничтожным.  Кроме того, указал, что ст.ст. 284, 285, 286 Земельного Кодекса Российской Федерации и ст. 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства может быть изъят у собственника в случае, когда он не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.

Ответчик возражает против заявленных требований также и потому основанию, что по договору купли-продажи у Тарасова А.В. заявитель купил долю в земельном участке № 98, а зарегистрировать просит переход доли в земельном участке № 137. Более того, как указал ответчик в отзыве на заявление, ООО «Хлебороб – Плюс» не представлены для регистрации документы, подтверждающие фактическое использование заявителем участка №98, договор аренды земельного участка № 137 от имени арендодателя подписан не собственником и неуполномоченным собственниками лицом, что делает этот договор ничтожным.

Представитель третьего лица считает отказ УФРС в государственной регистрации перехода право собственности законным и обоснованным, поскольку представленный заявителем в подтверждение пользования данным земельным участком договор аренды не соответствует требованиям действующего законодательства.

30.12.2009 от заявителя в суд поступило ходатайство о привлечении в настоящее дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Администрацию Кромского района Орловской области.

Данное ходатайство мотивировано тем, что договор аренды земельного участка № 42 от 28.11.2008, заключенный с Администрацией Кромского района Орловской области, по мнению регистрирующего органа не подтверждает факт использования ООО «Хлебороб – Плюс» земельного участка и не соответствует нормам действующего законодательства.

Указанное ходатайство ООО «Хлебороб – Плюс»  судом оставлено без удовлетворения, поскольку, спор о регистрации перехода права по конкретной сделке не затрагивает права Администрации Кромского района Орловской области  на земельный участок.

Заинтересованное лицо  отзыв на заявление не представило, в судебное заседание не явилось, о времени и месте разбирательства дела извещено надлежащим образом.

      В соответствии с частью 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела,  заслушав объяснения представителей сторон, третьего лица, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

СогласноСвидетельству о государственной регистрации права от 11.03.2008  № 57 АА 593302 Тарасову Алексею Васильевичу, 12.06.1982 года рождения, принадлежит 1/74 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 5308000 кв. м по адресу Орловская область, Кромской район, Шаховский сельский совет, оставшийся земельный участок ХП «Новотроицкое», (37 земельных долей),  кадастровый номер участка 57:09:000 00 00:0098.

         20 мая 2009 года между Удаловым К.Н. по доверенности от Тарасова А.В. и ООО «Хлебороб – Плюс» был заключен договор №1 купли-продажи в праве общей долевой собственности на земельный участок, в соответствии с которым истец приобрел земельную долю в размере 1/74, находящуюся в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Орловская область, Кромской район, Шаховский сельский совет, оставшийся земельный участок, ХП «Новотроицкое», (37 земельных долей) кадастровый номер участка: 57:09:000 00 00:0098, общей площадью 5308000 кв. м, участок относится к категории земли сельскохозяйственного назначения. Границы и размеры земельного участка обозначены в прилагаемом к договору кадастровом плане земельного участка от 30.01.2008.

         10 июля 2009 года заявитель и  гр. Тарасов А.В. обратились с заявлением в Управление Федеральной регистрационной службы по Орловской области о регистрации перехода права собственности на земельную долю.

В письме от11 августа 2009 года  №13/009/2009-145 (л.д.22)УФРС по Орловской области сообщило ООО «Хлебороб – Плюс» об отказе в государственной регистрации перехода права собственности.

         Считая отказ в государственной регистрации права на земельную долю незаконным, Общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд считает тре­бования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

  Основания для отказа в государственной регистрации прав перечислены в статье 20 Закона о регистрации. К таким основаниям, в частности, относится несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию, по форме или содержанию требованиям действующего законодательства, а также непредставление документов, необходимых в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.

Согласно ст. 17 Закона о регистрации основаниями для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода прав на недвижимое имущество являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объекта недвижимости на момент совершения сделки.

Правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на такие земельные участки и доли в праве общей собственности на них, установлены Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Статьей 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.02 № 101-ФЗ предусмотрено, что без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. В случае если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется. Предусмотренные настоящей статьей сделки с земельными долями могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально.

 На основании указанной нормы закона необходимым условием действительности сделки купли-продажи доли земельного участка участником долевой собственности сельскохозяйственной организации является фактическое использование ею этого земельного участка, находящегося в долевой собственности.

В подтверждение использования земельного участка, доля в праве собственности на который передается обществу по договору купли – продажи от 20 мая 2009 года заявитель представил договор аренды земельного участка № 42 от 25.11.2008, заключенный между Администрацией Кромского района Орловской области (арендодатель) и ООО «Хлебороб-Плюс» (арендатор).

По данному договору заявителю передан в аренду для сельскохозяйственного использования земельный участок общей площадью 6312800 кв. м кадастровый номер 57:09:000 00 00:0137, расположенный по адресу Орловская область, Кромской район, Шаховское сельское поселение, оставшийся земельный участок ХП «Новотроицкое» (53 земельные доли).

Из договора № 42  аренды участка с кадастровым номером 57:09:000 00 00:0137 не видно, что он каким-то образом связан с участком №57:09:000 00 00:0098, в котором заявитель приобрел долю у Тарасова А.В.

Как следует из договора аренды Администрация Кромского района Орловской области (арендодатель) действует в соответствии со ст. 980 Гражданского кодекса РФ в интересах участников общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 6312800 кв. м кадастровый номер 57:09:000 00 00:0137,расположенный по адресу Орловская область, Кромской район, Шаховское сельское поселение, оставшийся земельный участок ХП «Новотроицкое» (53 земельные доли). Однако в договоре не указано и к договору не приложен перечень лиц, являющихся собственниками этого участка, неизвестны лица, в чьих именно интересах действовала Администрация Кромского района при заключении данного договора.

Согласно ст. 980 Гражданского кодекса РФ действия без поручения, иного указания или заранее обещанного согласия заинтересованного лица в целях предотвращения вреда его личности или имуществу, исполнения его обязательства или в его иных непротивоправных интересах (действия в чужом интересе) должны совершаться исходя из очевидной выгоды или пользы и действительных или вероятных намерений заинтересованного лица и с необходимой по обстоятельствам дела заботливостью и осмотрительностью.

Поскольку заинтересованные в договоре № 42 от 25.11.2008 лица неизвестны, данный договор нельзя признать действием в чужом интересе. Кроме того, из содержания договора аренды видно, что арендодатель действует лишь в своем интересе, получая плату за землю.

Ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации,  предусматривают, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

При заключении договора аренды № 42 от 25.11.2008 арендодатель распорядился имуществом, в отношении которого он не являлся ни собственником, ни лицом, управомоченным собственниками земельных долей на передачу в аренду земельных участков, доказательств обратного заявитель не представил, в связи с чем  договор аренды следует считать ничтожной сделкой в силу ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в подтверждение использования земельного участка заявитель представил УФРС справку Главы администрации Шаховского сельского поселения от 2.06.2009, из которой следует, что ООО «Хлебороб – Плюс» использовало и обрабатывало  в 2008-2009   земельные участки:

1.общей площадью 6312800 кв. м кадастровый номер 57:09:000 00 00:0137,

2. общей площадью 9663200 кв. м кадастровый номер 57:09:000 00 00:0175.

Из чего ответчик сделал обоснованный вывод, что заявителем в нарушение п.1 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не подтверждено то обстоятельство, что он является сельскохозяйственной организацией, использующей земельный участок, о регистрации права на который заявлено, с кадастровым номером 57:09:000 00 00:0098.

Правомерным является и довод ответчика о том, что представленный заявителем договор аренды не соответствует нормам закона, является ничтожным и не предоставляет заявителю права на приобретение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, так как в силу ст. 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.2 ст. 9 ст. 13, п. 2 ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» право на предоставление земельного участка в аренду принадлежит всем участникам долевой собственности, договор на передачу в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, должен заключаться  или с участниками долевой собственности или с лицом, действующим по доверенности от них.

Таким образом, представленные на государственную регистрацию документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, и документы необходимые для государственной регистрации истцом не представлены, что в соответствии с абзацем 4, 10 пункта 1 ст. 20 Закона о регистрации является основанием для отказа в ее проведении.

Как следует из содержания Расписки в получении документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности, перехода права на земельный участок от 10.07.2009, заявителем было представлено ответчику 7 документов, в том числе заявление, платежное поручение, доверенности, свидетельство о праве на наследство по закону и договор № 1 купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 20.05.2009, к которому прилагается  кадастровый план земельного участка от 30.01.2008, содержащий границы и размеры земельного участка №57:09:000 00 00:0098 и указывающий предыдущий номер участка 57:09:000 00 00:0020.

В кадастровом паспорте от 21.03.2008 земельного участка с кадастровым номером 57:09:000 00 00:0137 общей площадью 6312800 кв. м, представленном заявителем лишь суду,  указано, что предыдущими номерами участка являются номера 57:09:000 00 00:0098 и 57:09:0020201:0190, внесен участок в государственный кадастр недвижимости 20.12.2007.

В кадастровом паспорте от 28.05.09 (л.д.48-52), представленном заявителем также суду при рассмотрении настоящего дела, на земельный участок с кадастровым номером 57:09:000 00 00:0137, уже иной площадью 6239818 кв. м, указано, что предыдущие номера этого участка  57:09:0000000:20, 57:09:000 00 00:0098 и 57:09:0020201:0190, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости  также 20.12.2007, указаны также три правообладателя долей общим размером 2/53 в этом участке, а именно: Позднякова А.В., Тарасов Алексей Васильевич и Тарасов Андрей Васильевич, которым принадлежат по 1/106 доли в этом участке.

Указанные кадастровые паспорта не были приложены к документам, поданным заявителем для регистрации перехода права на долю в земельном участке, причем участок с кадастровым № 57:09:000 00 00:0137 поставлен на кадастровый учет 20.12.2007, а право собственности Тарасова А.В. на долю в участке с кадастровым № 57:09:000 00 00:0098 зарегистрировано позднее - 11.03.2008, что  свидетельствует о том, что с появлением участка № 57:09:000 00 00:0137  не прекращено существование участка № 57:09:000 00 00:0098.

При таких обстоятельствах, у ответчика не было возможности по представленным на регистрацию документам установить, перешла ли доля Тарасова А.В. из участка № 57:09:000 00 00:0098 общей площадью 5308000 кв. м в участок    № 57:09:000 00 00:0137, и сделать вывод о том, что заявитель использовал на праве аренды именно тот участок, в котором находилась проданная Тарасовым А.В. доля.

Таким образом, отказав в государственной регистрации перехода права собственности, ответчик не нарушил нормы ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и нормы ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», что в  силу ч. 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отказа в удовлетворении заявленных по делу требований.

Расходы по госпошлине на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

 В удовлетворении заявленных требований отказать.

 На решение может быть подана апелляционная жалоба в 19-й арбитражный апелляционный суд в г. Воронеж в течение одного месяца с момента вынесения решения и кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в г. Брянск в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

         Судья                                                                          Л.В.Короткова