Решение от 10.01.2019 по делу № 2[1]-121/2019 от 27.09.2018

№ 2 (1) – 121/19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Бузулук 10 января 2019 года

Бузулукский районный суд Оренбургской области в составе судьи Быковой Н.В.,

при секретаре Бажуткиной Е.Н.,

с участием представителя истца – адвоката Н, действующей на основании ордера от ** ** ****,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бессоновой В к открытому акционерному обществу «Сельский дом», обществу с ограниченной ответственностью «Бузулукское сервисное транспортное предприятие» в лице конкурсного управляющего Черныш С о защите прав потребителя путем признания участником долевого строительства многоквартирного жилого дома, признании права собственности на квартиру, компенсации морального вреда с участием третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора - УФССП России по Оренбургской области,

УСТАНОВИЛ:

Бессонова В.В. обратилась в суд с иском к ОАО «Сельский дом», ООО «Бузулукское сервисное транспортное предприятие», в лице конкурсного управляющего Черныш С.И., в котором после уточнений от ** ** **** просит: признать истца участником долевого строительства <данные изъяты> жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>

Признать за истцом право собственности на объект долевого строительства - квартиру <адрес>

Признать отсутствующим право залога АО «Сельский дом» по договору залога от ** ** ****, заключенному с ООО «Бузулукское сервисное транспортное предприятие», зарегистрированному ** ** **** запись №, на указанную квартиру.

Взыскать с ООО «БСТП» компенсацию морального вреда – <данные изъяты> рублей.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ООО «БСТП» осуществил строительство <данные изъяты> жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, который был введен в эксплуатацию ** ** ****. Строительство дома велось застройщиком на земельном участке по адресу: <адрес> который являлся предметом ипотеки по договору залога от ** ** ****, заключенному между ООО «БСТП» и АО «Сельский дом». Залог земельного участка и строящегося на нем жилого дома обеспечивал исполнения договора целевого займа от ** ** ****, заключенного между теми же лицами. В период с ** ** **** в целях привлечения денежных средств в строительство жилого дома, ООО «БСТП» заключало, в том числе с истцом ** ** **** предварительный договор купли-продажи, из условий которых следовало, что расчет за квартиры производился до завершения строительства жилого дома, продавец ООО «БСТП» гарантировал ввод дома в эксплуатацию, передача квартир в собственность должна быть осуществлена после ввода дома в эксплуатацию и оформления документов, предмет договора: квартира, <адрес> цена договора: <данные изъяты> рублей. Застройщик не поставил истца в известность, что имеются какие-либо судебные споры, а также что земельный участок и строящийся на нем дом, являются предметом ипотеки. ООО «БСТП» гарантировало, что до заключения договора имущество ни кому не продано, не подарено в дар, не обещано, не заложено, спора о нем не имеется, под арестом и запрещением не значится. Взятые на себя обязательства по оплате цены квартиры истец исполнила в полном объеме. Денежные средства были внесены в кассу застройщика. На момент оплаты денежных средств, строительные работы не были завершены, жилой дом не был подключен к системам коммуникаций, отсутствовала внутренняя и внешняя отделка, не были выполнены работы по благоустройству территории и т.д. Обещание завершить строительство и передать квартиру в собственность в ** ** **** исполнено не было. ** ** **** года директор ООО «БСТП» передал ей ключи от квартиры. До настоящего времени квартира находится в ее пользовании и владении, она несет расходы по ее содержанию, сделала в квартире ремонт, перевезла свои вещи. Дом был введен в эксплуатацию ** ** ****, однако до настоящего времени ООО «БСТП» не исполнило свои обязательства по передаче квартиры в ее собственность. Договор купли-продажи не был заключен. Акт приема-передачи квартиры не был подписан. Сначала ООО «БСТП» ссылалось на отсутствие денежных средств на подготовку технической документации и регистрации права. Потом выяснилось, что земельный участок находится в залоге у АО «Сельский дом», на совершение каких-либо сделок требуется согласие залогодержателя. В дальнейшем на земельный участок под домом был наложен запрет на совершение регистрационных действий. Решением суда от ** ** **** в удовлетворении иска об обращении взыскания на заложенное имущество - земельный участок (под жилищное строительство), расположенный по адресу: <адрес> было отказано. При рассмотрении возникшего спора судом было установлено, что жилые квартиры в <данные изъяты> доме, расположенном на данном земельном участке, принадлежат на праве собственности гражданам, в том числе истцу Бессоновой В.В., их право собственности возникло вследствие заключения предварительных договоров купли-продажи. Учитывая, что она участвовала в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома, строительство которого велось ООО «БСТП» в установленном порядке, с наличием разрешительной документации, она вступила в договорные правоотношения с указанным застройщиком, с целью приобретения в собственность квартиры в строящемся многоквартирном доме.

На основании определения Бузулукского районного суда от ** ** **** к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечено УФССП России по Оренбургской области, представитель которого в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о дате, времени и месте судебного разбирательства, о причинах неявки суду не сообщил.

В судебное заседание истец Бессонова В.В. не явилась, надлежащим образом извещена о дате, времени и месте судебного разбирательства, в представленном суду заявлении просила рассмотреть дело без ее участия.

В судебном заседании представитель истца Н заявленные требования поддержала по изложенным в иске основаниям, просила их удовлетворить в полном объеме.

Представители ответчиков: ОАО «Сельский дом», ООО «Бузулукское сервисное транспортное предприятие» в лице конкурсного управляющего Черныш С.И. в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного разбирательства, о причинах неявки суду не сообщили.

От представителя ОАО «Сельский дом» поступили возражения на исковое заявление, в которых указано, что в удовлетворении заявленных требований возражает. <данные изъяты>

От представителя ООО «БСТП», поступило возражение на исковое заявление, в котором указал, что решением Арбитражного суда Оренбургской области от ** ** **** в отношении должника ООО «БСТП», введена процедура - конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден - Черныш С.И. Возражает против удовлетворения заявленных требований. <данные изъяты>

На основании ст.167 ГПК РФ суд определил - рассматривать дело с имеющейся явкой.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Частью 1 ст.35 и ч.1 ст.40 Конституции РФ, предусмотрено, что участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом и одновременно – одним из способов реализации права каждого на жилище.

По смыслу ст. ст. 128, 129 ГК РФ, право требования исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства перед участником долевого строительства по договору участия в долевом строительстве является объектом имущественных прав такого участника.

Согласно п.п.1, 2, 4 ст.218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

В силу п.59 постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ** ** **** «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом, лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст.12 ГК РФ).

Из положений п.1 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует, что данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Таким образом, участниками долевого строительства признаются граждане и юридические лица, денежные средства которых привлекаются для долевого строительства многоквартирных домов, для возмещения затрат на такое строительство.

В силу п.2 ст.1 указанного Федерального закона, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1)на основании договора участия в долевом строительстве; 2)путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3)жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч.2 ст.1 указанного закона. Сделка по привлечению денежных средств граждан, для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных ч.2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (ч.2.1 ст.1 указанного ФЗ). Из этого следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с указанной выше целью, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.

В «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013г. (в редакции от 04.03.2015г.) указано, что и после введения запрета, предусмотренного ч.2.1 ст.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (ч.1 ст.35 Конституции РФ), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (ч.1 ст.40 Конституции РФ). Изучение судебной практики показало, что привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона, в т.ч. путем заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Действие указанного закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами, в т.ч. заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства. На это указано в письме Верховного Суда РФ от 30.01.2013г. №-ВС-368/13 «О применении норм Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений     в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Статья 2 вышеназванного федерального закона устанавливает понятие объекта долевого строительства как жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии с ч.2 ст.27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с ** ** ****.

В п.1 «Обзора судебной практики разрешения дел но спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ ** ** ****. указано, что суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федерального закона № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона. На это указано так же в Определении Верховного Суда РФ от ** ** ****. №.

ООО «Бузулукское сервисное транспортное предприятие» сокращенное наименование ООО «БСТП» зарегистрировано в качестве юридического лица ** ** ****

** ** **** постановлением № утвержден градостроительный план земельного участка <адрес>

** ** **** отделом архитектуры и градостроительства МО Бузулукский район застройщику ООО «БСТП» было выдано разрешение серии № на строительство <данные изъяты> жилого дома <адрес> Срок действия данного разрешения до ** ** ****.

** ** **** между АО «Сельский дом» и ООО «Бузулукское сервисное транспортное предприятие» был заключен договор займа №.

В соответствии с п.1.1 договора заимодавец предоставляет заемщику целевые денежные средства для строительства <данные изъяты> жилого дома <адрес> в сумме 8 <данные изъяты>

Заем предоставляется заемщику сроком на ** ** ****, с уплатой процентов за пользование займом в размере <данные изъяты> учетной ставки Банка России в год, действующей на момент подписания договора - <данные изъяты>

В качестве обеспечения исполнения обязательств по договору займа № от ** ** ****., между АО «Сельский дом» (залогодержатель) и ООО «БСТП» (залогодатель) заключен договор залога от ** ** ****., зарегистрированный ** ** ****. запись №, согласно которого предметом залога является земельный участок, принадлежащий на праве собственности ООО «БСТП» <адрес>. Предмет ипотеки оценивается сторонами <данные изъяты>

<данные изъяты>

На земельном участке с кадастровым №, образованного в результате раздела земельного участка кадастровый № по адресу: <адрес>, построен многоквартирный дом № по <адрес>. Право собственности ООО «БСТП» на земельный участок с кадастровым № зарегистрировано.

Согласно выданному разрешению на строительство, завершение строительства многоквартирного дома планировалось в ** ** **** года. Однако, до ** ** **** строительные работы не были завершены, поскольку Бузулукским районном судом в ** ** **** года было вынесено определение о приостановлении строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, до устранения угрозы жизни и здоровья людей в связи с находившейся рядом АГЗС.

В ** ** **** обеспечительные меры судом были отменены. Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома продлено до ** ** ****.

** ** **** многоквартирный дом по указанному адресу был достроен и введен в эксплуатацию.

** ** **** ООО «БСТП» разрешен ввод в эксплуатацию <данные изъяты> жилого дома по адресу: <адрес>. Смета на строительство данного дома застройщиком не представлялась.

В целях привлечения денежных средств для финансирования строительства вышеуказанного многоквартирного жилого дома в период с ** ** **** ООО «БСТП» заключало с гражданами предварительные договоры купли-продажи, из условий которых следовало, что расчет за квартиры производился до завершения строительства жилого дома, продавец ООО «БСТП» гарантировал ввод дома в эксплуатацию, оформление необходимых документов на покупателей. Передача квартир в собственность должна быть осуществлена после ввода дома в эксплуатацию и оформления документов.

Всего ООО «БСТП» было заключено <данные изъяты> предварительных договоров, в том числе: предварительный договор от ** ** **** с Бессоновой В.В. Предмет договора: квартира, расположенная на первом этаже трехэтажного дома, по адресу: <адрес>, цена договора <данные изъяты> рублей, порядок расчета между сторонами – до подписания договора.

Заключенные между истцом и ООО «БСТП» предварительный договор купли-продажи обладает признаками договора участия в долевом строительстве, обязательные условия которого регламентированы ч.3 и ч.4 ст.4 Закона №214-ФЗ: договор заключен в письменной форме; в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства – квартиры и ввод дома в эксплуатацию, установлены цена договора, сроки и порядок ее уплаты, при этом истцами оплата произведена до завершения строительства.

Взятые на себя обязательства по оплате стоимости квартиры в строящемся жилом многоквартирном доме истец исполнила в полном объеме. Наличные денежные средства внесены в кассу застройщика ООО «БСТП» в период осуществления строительства, до ввода жилого дома в эксплуатацию, уплачено <данные изъяты> рублей, что подтверждено квитанцией к приходному кассовому ордеру от ** ** ****.

** ** **** между ООО «БСТП» и Бессоновой В.В. заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли - продажи, согласно которому, стороны обязуются заключить договор купли - продажи спорной квартиры в срок до ** ** ****.

Довод представителя ответчика - конкурсного управляющего ООО «БСТП» Черныша С.И., содержащийся в его письменных возражениях на иск, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие получение ООО «БСТП» денежных средств и финансовую возможность их предоставления, не соответствует действительности.

Квитанция к приходному кассовому ордеру, выданная ООО «БСТП», содержит необходимые реквизиты, соответствует установленному Порядку ведения кассовых операций в Российской Федерации, отвечает признакам платежного документа, является достаточным доказательством оплаты истцом денежных средств застройщику и совершения данной организацией соответствующей кассовой операции по их принятию.

Согласно выписке из ЕГРН от ** ** ****, квартира по адресу: <адрес> кадастровая стоимость <данные изъяты> рублей, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.

После завершения строительства ООО «БСТП» передал истцу ключи от квартиры. Факт передачи застройщиком квартир после завершения строительства дома во владение и пользование истца не оспаривался.

В настоящее время во владении и пользовании Бессоновой В.В. находится квартира <адрес>. Она сделала ремонт, завезла имущество, несет бремя содержания, что подтверждено заключенными договорами со службами ЖКХ и документами по оплате стройматериалов.

В соответствии с п.п.1,2 ст.8 Федерального закона от ** ** ****. № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В рассматриваемом случае ООО «БСТП» надлежащим образом договор долевого участия с истцом не оформило, от подписания актов приема-передачи, как и от заключения основного договора купли-продажи квартиры уклонился, при этом фактически квартиру во владение и пользование истцу, вместе с ключами передал, передача истцу квартиры в собственность возможна на основании решения суда.

Жильцы данного дома неоднократно обращались в различные инстанции по вопросу недобросовестного исполнения застройщиком своих обязательств, нарушения их прав на получение в собственность полностью оплаченных квартир.

Обращения были рассмотрены администрацией Бузулукский район Оренбургской области, Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ.

Бузулукской межрайонной прокуратурой в ходе проведения проверки по обращениям граждан было установлено, что Алавердян А.Е. и Ларкина Т.С. получали денежные средства у граждан, желающих участвовать в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, потенциальных клиентов привлекали через средства массовой информации, воспользовались юридической неосведомленностью граждан, фактически между сторонами возникли правоотношения долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, предварительные договоры купли-продажи квартир оформлялись при фактическом отсутствии жилого дома как объекты недвижимости целях уклонения от выполнения требований Федерального закона от ** ** **** года №. Указанные обстоятельства отражены в приобщенных к материалам дела рапорте помощника Бузулукского межрайонного прокурора ** ** ****

Проанализировав условия заключенных между сторонами предварительных договоров купли-продажи квартир, Бузулукская межрайонная прокуратура пришла к однозначному выводу о том, что фактически между сторонами возникли правоотношения долевого участия в строительстве многоквартирного дома, ввиду того, что предметом договоров является привлечение денежных средств для строительства вышеуказанного многоквартирного дома, при этом, договор, хотя и был поименован предварительным договором купли-продажи, предусматривал строительство многоквартирного дома, сдачу его в эксплуатацию и передачу квартир в собственность граждан.

Из постановления ** ** **** усматривается, что в возбуждении уголовного дела в отношении руководителей ООО «БСТП» Алавердян А.Е. и Ларкиной Т.С. по ст.159 УК РФ (мошенничество) отказано, умысел на хищение денежных средств не установлен.

В ходе проведенной МО МВД России «Бузулукский» проверки должностные лица ООО «БСТП» Алавердян А.Е. и Ларкина Т.С. подтвердили факт заключения с гражданами <данные изъяты> предварительных договоров купли-продажи квартир в строящемся <данные изъяты> жилом доме, указав, что полученные по предварительным договорам денежные средства привлекались ООО «БСТП» для строительства указанного многоквартирного дома.

Так из объяснений законного представителя ООО «БСТП» - его директора и единственного учредителя Алавердян А.Е. (объяснение очевидца от ** ** ****.) следует, что оформление предварительных договоров производилось именно с целью привлечения для строительства денежных средств граждан.

Деньги, полученные по предварительным договорам от граждан привлекались именно для строительства многоквартирного дома в <адрес>, что следует из показаний директора ООО «БСТП» Алавердян А.Е. (объяснение от ** ** ****).

Объяснения директора ООО «БСТП» Алавердян А.Е. были даны им в МО МВД «Бузулукский» при проведении проверки по рапорту помощника прокурора ** ** **** Опросы проведены должностными лицами МО МВД России «Бузулукский» в соответствии со ст.144 УПК РФ. Протоколы объяснений является официальным документом, поскольку они составлены соответствующим должностным лицом, подписаны опрошенным лицом, содержат необходимые реквизиты. Указанные объяснения являются относимыми и допустимыми доказательствами по делу, поскольку содержат сведения о юридически значимых обстоятельствах дела и отвечают признакам письменного доказательства по делу по смыслу ст.71 ГПК РФ.

В отношении каждой из <данные изъяты> квартир в период строительства жилого дома были заключены предварительные договоры с условием полной или частичной предоплаты. Информация о дате заключения предварительных договоров, суммы сделки, Ф.И.О. гражданина, намеренного приобрести квартиру в строящемся доме, адресе квартир представлены суду истцами и АО «Сельский дом» в виде справочных таблиц. Никто из участников дела факт заключения предварительного договора и его условия не оспаривает.

Не опровергается ответчиками, что на момент заключения предварительного договора, многоквартирный жилой дом не был достроен и не был введен в эксплуатацию.

В тот же период (** ** ****) ООО «БСТП» официально осуществлял деятельность как застройщик в соответствии с нормами Федерального закона от ** ** ****. № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а именно заключал и регистрировал договоры долевого участия при строительстве аналогичного многоквартирного жилого дома.

Строительство дома в <адрес> велось за счет заемных средств и денежных средств граждан.

Из представленных суду доказательств, подтверждающих факт совершения сделки, усматривается волеизъявление на заключение договора долевого участия, предмет сделки, ее участники, порядок расчетов, передачи и получения истцами предмета сделки - квартиры, т.е. в них содержатся и оговорены все существенные условия совершения сделки.

Оценив в совокупности указанные доказательства, суд приходит к выводу о том, что заемных средств, полученных ООО «БСТП» от АО «Сельский дом» в сумме <данные изъяты> рублей на основании договора целевого займа от ** ** **** крайне недостаточно для строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Следовательно, строительство указанного дома велось застройщиком ООО «БСТП» не только за счет заемных средств, но и с привлечением средств граждан. Денежные средства истца, переданные по предварительному договору купли-продажи были вложены в строительство дома.

Несмотря на то, что заключенный между истцом и ООО «БСТП» договор именуется предварительным договором купли-продажи, природа договора, как направленного на привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением гражданином права собственности на квартиры в построенном многоквартирном доме, относит его к договору участия в долевом строительстве.

Учитывая те обстоятельства, что истец участвовала в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома, строительство которого велось ООО «БСТП» в установленном порядке, с наличием разрешительной документации, истец вступила в договорные правоотношения с указанным застройщиком с целью приобретения в собственность квартиры в строящемся многоквартирном доме, свои обязательства выполнила в полном объеме до ввода жилого дома в эксплуатацию, с учетом существа совершенной сделки, действительной общей воли сторон, цели договоров и фактически сложившихся отношений сторон, суд признает истца участником долевого строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, что предоставляет истцу право на получение в собственность квартиры как объекта долевого участия в порядке и на условиях, установленном Федерального закона от ** ** ****. № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Поскольку в действительности между застройщиком - ООО «БСТП» и истцом имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к совершенным сделкам подлежат применению положения Федерального закона № от ** ** **** «Об участии и в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», что следует из п.1 «Обзора судебной практики разрешении дел но спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ** ** ****.).

Истец, заключившая с застройщиком сделку, целью которой является приобретения в собственность квартиры, в строящимся многоквартирном доме, и исполнившая свои обязательства, является добросовестным участником долевого строительства. Она имеет право на получение в собственность квартиры. Решение суда, в силу п.3 ч.1 ст.8 ГК РФ, является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей.

Иного порядка, как признания за истцом в судебном порядке права собственности на квартиры для дальнейшей законной регистрации возникших между истцом и застройщиком ООО «БСТП» правоотношений не имеется.

То обстоятельство, что договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был, не лишает истца права на защиту нарушенных прав как участника долевого строительства путем заявления требований о признании права собственности на квартиры.

Исковые требования о признании истца участником долевого строительства спорного дома и признании за ней права собственности на спорную квартиру подлежат удовлетворению.

Подлежат удовлетворению требование истца о признании отсутствующим права залога АО «Сельский дом» на спорную квартиру.

Заключение между ООО «БСТП» и ОАО «Сельский дом» договора залога от ** ** ****, по условиям которого предметом ипотеки является земельный участок и строящийся на нем жилой дом, не лишает истца права на получение в собственность оплаченной ею и не обремененной залогом квартиры исходя из следующих положений закона.

Согласно ч.7 ст.13 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», после заключения договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1-3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачу в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с ч.2 ст.15 настоящего закона и согласия на прекращение прав залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном ч.8 настоящей статьи.

В соответствии с ч.8 ст.13 указанного федерального закона, с момента передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Согласно ч.9 ст.13 указанного федерального закона, залоговые отношения, регулируемые названным Законом, являются специальными, то есть имеют преимущество по отношению к нормам Гражданского кодекса и Федерального закона от ** ** **** «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

До заключения договора целевого займа от ** ** **** и договора залога от ** ** **** между ООО «БСТП» и истцом был заключен предварительный договор от ** ** ****, предметом которого выступала квартира <адрес>

Таким образом, до заключения договора займа и договора ипотеки застройщик уже начал привлекать денежные средства граждан, заключил в этих целях два предварительных договора купли-продажи.

Заключение застройщиком с АО «Сельский дом» договора залога от ** ** ****, относительно земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома с привлечением денежных средств граждан, без согласия участников долевого строительства, свидетельствует о нарушении ответчиками действующего законодательства, приоритете требований участников долевого строительства перед ОАО «Сельский дом», и о безусловным прекращение залога в случае передачи объекта строительства дольщикам (п.8 ст.3 Закона о долевом участии).

Кроме того, АО «Сельский дом» выразил свое согласие на заключение застройщиком до завершения строительства многоквартирного жилого дома договоров с гражданами, направленных на возникновение у них права собственности на квартиры в строящемся жилом доме.

Таким образом, ООО «БСТП» и АО «Сельский дом», заключая договор целевого займа и договор залога от ** ** ****, изначально согласовали передачу гражданам до момента завершения строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию результатов строительства, привлечение их денежных средств в строительство, заключение с ними договоров.

В данном случае, передача жилых помещений в собственность гражданам на основании возмездных договоров могла быть осуществлена застройщиком (ООО «БСТП») только путем заключения договоров долевого участия, о чем АО «Сельский дом» было или должно было быть известно на момент заключения договора займа и договора залога.

В возникшем споре поведение АО «Сельский дом» не является добросовестным, поскольку ответчик не учитывает права и законные интересы граждан (в т.ч. истца), чьи денежные средства были привлечены застройщиком и вложены в строительство многоквартирного жилого дома с ведома и согласия АО «Сельский дом», но в нарушении установленного законом порядка.

АО «Сельский дом» и ООО «БСТП» обязаны были соблюдать действующее законодательства, а именно положения Федерального закона № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Заключая с истцом предварительный договор купли-продажи ООО «БСТП» действовал в обход закона, нарушал установленную законом процедуру привлечения денежных средств граждан в строительство многоквартирного дома, тем самым ущемлял права и законные интересы граждан - участников долевого строительства.

Обязанности ООО «БСТП» по исполнению договора целевого займа корреспондировало право АО «Сельский дом» требовать надлежащего исполнение данного обязательства, в т.ч. в соответствии с требованиями закона (ст.309 ГК РФ), что последним реализовано не было.

При этом АО «Сельский дом» должно было быть известно о том, что строительство многоквартирного жилого дома ведется ООО «БСТП» не только за счет заемных денежных средств, но и за счет денежных средств граждан, привлекаемых застройщиком путем заключения в период строительства предварительных договоров.

Фактически и ООО «БСТП» и АО «Сельский дом» взаимными согласованными действиями и бездействиями, недобросовестно осуществляли свои права и обязанности, преследовали свои цели незаконными средствами, нарушающими права и законные интересы граждан, участвующих своими денежными средствами в строительстве многоквартирного жилого дома.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации, в п.1 постановлении Пленума от 23.06.2015г. № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В силу абзаца первого п.1 ст.10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п.2 ст.10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Истец является добросовестным приобретателем, так как не знала и не должна была знать об отсутствии у ООО «БСТП» права на отчуждение квартир, без согласия АО «Сельский дом», поскольку сведения об ипотеке спорных квартир на момент заключения договоров в ЕГРП отсутствовали. До настоящего времени в ЕГРН не зарегистрировано обременение на спорную квартиру виде ипотеки в пользу АО «Сельский дом».

Более того, согласно условиям предварительного договора, ООО «БСТП» гарантировало истцу, что до заключения договора имущество никому не продано, не подарено, в дар не обещано, не заложено, спора о нем не имеется, под арестом и запрещением не значится. В предварительном договоре не были указаны сведения о местонахождении и кадастровом номере земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, а также о заключении ООО «БСТП» договора целевого займа от ** ** **** и договора залога от ** ** ****, что лишало истца возможности получить сведения о зарегистрированных обременениях.

При указанных обстоятельствах, истец, заключившая с застройщиком сделку, целью которой являлось приобретение в собственность квартиры в строящимся многоквартирном доме, исполнившая свои обязательства, является добросовестным приобретателем. Как участник долевого строительства она имеет право на получение в собственность квартиры на условиях, установленном законом о долевом участии, а именно: в соответствии с ч.8 ст.13 Закона о долевом участии с момента передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных ч.6 и ч.7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данные объекты долевого строительства.

В соответствии с п.1 ст.8 Федерального закона о долевом участии, передача объекта долевого строительства застройщиком, осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Нормы пунктов 1-4 ст.8 Федерального закона о долевом участии со стороны застройщика - ООО «БСТП» выполнены не были, при этом фактически квартира была передана истцц во владение и пользование.

Статья 12 ГК РФ предусматривает такой способ защиты гражданских прав как признание права.

Таким образом, передача квартиры в собственность истца, как участника долевого строительства подлежит осуществлению в судебном порядке, что в силу ч.8 ст.13 Федерального закона о долевом участии, влечет признание отсутствующим право залога АО «Сельский дом» на переданный истцу по решению суда объект долевого участия.

В соответствии с позицией, изложенной в п.15 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ** ** **** квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.

Согласно ст.335 п.2 ГК РФ залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, что соответствует положениям ст.6 п.1 Федерального закона от ** ** **** «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

При указанных обстоятельствах, учитывая возникшие между сторонами отношения долевого участия в строительстве, подтвержденные в суде права истца на спорную квартиру, оснований для регистрации права собственности на квартиру за ООО «БСТП» не имеется, у него, соответственно, отсутствуют права передачи спорных квартир в залог. Право залога квартиры не возникает и не может быть признано в судебном порядке за АО «Сельский дом».

Не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела доводы ответчиков об уклонении истцов от заключения договоров долевого участия, от заключения основного договора.

Соответствующих доказательств суду не представлено.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Судом было установлено, что в период с ** ** **** ООО «БСТП» заключало с гражданами предварительные договоры купли - продажи, из условий которых следовало, что расчет за квартиры производился до завершения строительства жилого дома, продавец ООО «БСТП» гарантировал ввод дома в эксплуатацию, оформление необходимых документов на покупателей. Передача квартир собственность должна быть осуществлена после ввода дома в эксплуатацию и оформления документов.

Судом установлено, что заключенные предварительные договоры купли- продажи обладают признаками договоров участия в долевом строительстве, а залог земельного участка произведен с нарушением ст. 13 Федерального закона от ** ** **** № «Об участиии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» без согласия участников долевого строительства суд признал залог ОАО «Сельский дом» отсутствующим.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от ** ** ****. решение Бузулукского районного суда от ** ** ****. оставлено без изменения.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от ** ** **** ООО «БСТП» признано банкротом с открытием в отношении него конкурсного производства сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим должника утвержден арбитражный управляющий Черныш С.И., член Союза «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Альянс». Процедура конкурсного производства не завершена.

В указанном решении Арбитражного суда Оренбургской области отсутствует ссылка о применении при банкротстве должника правил парагр.7 гл.IX Федерального закона от ** ** **** «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от ** ** **** требования АО «Сельский дом» включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника в размере <данные изъяты> рублей как обязательства, подлежащие удовлетворению за счет залогового имущества должника.

Задолженность застройщика ООО «БСТП» перед АО «Сельский дом» не может являться основанием для возникновения права залога АО «Сельский дом» на спорное недвижимое имущество - квартиры, приобретенные истцами в связи с участием в долевом строительстве дома.

Иное по отношению к Бессоновой В.В. разрешение вопроса поставит ее в худшее по сравнению с другими участниками долевого строительства условиями.

Доводы ответчика АО «Сельский дом» о необходимости рассмотрения требований истца в рамках дела о банкротстве не может являться основанием для прекращения производства по делу, поскольку при банкротстве ООО «БСТП» не применяются правила банкротства застройщика в соответствие с ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Поскольку исковые требования Бессоновой В.В. суд считает подлежащими удовлетворению, наличие у истца как участника долевого строительства статуса гражданина - потребителя (ч.9 ст.4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» преамбула Закона «О защите прав потребителей», п.п.1, 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ** ** **** «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», дает истцу право на предусмотренные законом гарантии защиты их нарушенных прав, в том числе право на компенсацию морального вреда.

В соответствии со ст.15 Закона РФ от 07.02.1992г. № «О защите прав потребителей» предусматривает право потребителей на компенсацию морального вреда.

С ответчика ООО «Бузулукское сервисное транспортное предприятие» подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в сумме <данные изъяты> рублей, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела судом установлены факты нарушения ответчиком ООО «БСТП» прав потребителя – истца по дел Бессоновой В.В. на заключение в установленном законом порядке договора участие в долевом строительстве и на передачи в установленные договором сроки жилого помещения истцу.

С ответчика ООО «БСТП» в пользу ситца подлежит взысканию штраф в размере <данные изъяты> % от суммы удовлетворенных требований.

В соответствии с требованиями ст.103 ГПК РФ с ответчика ООО «БСТП» подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец была освобождена в силу закона при подаче иска в суд.

Руководствуясь ст. ст. 12, 218,219 ГК РФ, 15 Закона РФ от 07.02.1992г. № «О защите прав потребителей», Федеральным законом от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений     в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 194–199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░░ ░░░», ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ - ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░» ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ №.

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░, ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░ <░░░░░>

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░░ ░░░» ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ** ** ****., ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░», ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ** ** ****, ░░░░░░ № ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ – <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░.░. ░░░░░░

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ 15 ░░░░░░ 2019 ░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ № 2 (1) – 121/19 ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░.