Решение по делу № 2-2011/2021 от 04.05.2021

Дело № 2-2011/2021

27RS0№-85

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 сентября 2021 г.                                                                                                     г. Хабаровск

Железнодорожный районный суд города Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Руденко А.В.

при секретаре Тулупове Я.Ю.

с участием представителя истца Зализко В.И. адвоката Добросердовой О.А.

третьего лица Березовик Л.П.

ответчика Самохиной А.В., ее представителя Маслеевой М.А.

представителя ответчика Шиляевой М.Г. Крючкова П.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Зализко Валентины Ильиничны к Емолкиной Марии Геннадьевне, Самохиной Анне Владимировне, Самохину Святославу Тимуровичу, Самохиной Маргарите Тимуровне о признании недействительными договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, истребовании имущества из чужого незаконного владения, прекращении права собственности, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

    Зализко В.И. обратилась в суд с настоящим иском в обоснование указав, что с 2011 года является собственником двухэтажного жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>

    В соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Зализко В.И. и Емолкиной М.Г. право собственности на указанный жилой дом перешло к Емолкиной Марии Геннадьевне.

    В настоящее время согласно выписке из ЕГРН собственниками жилого дома и земельного участка с кадастровым № по адресу: <адрес>, пер. <адрес> являются Самохина А.В., ФИО9 и ФИО5 Согласно этой же выписки основанием возникновения у Самохиной А.В., ФИО9 и ФИО5 права собственности на указанный дом является договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России» от ДД.ММ.ГГГГ.

    Третье лицо Березовик Лариса Петровна является дочерью истца Зализко Валентины Ильиничны. В 2017 году у Березовик Ларисы Петровны возникла трудная жизненная ситуация, ей понадобилась крупная сумма денег для погашения задолженности перед ПАО «МТС-Банк» в размере более 9 миллионов рублей.

    С этой проблемой Березовик Л.П. обратилась к своей матери Зализко В.И. и они решили получить деньги для решения финансовых трудностей путем их займа под залог жилого дома и земельного участка по адресу <адрес> рыночная стоимость которых в 2017 году составляла около 45 млн. руб. Указанное недвижимое имущество находилось в залоге у ПАО «МТС-Банк» по договору ипотеки и им нужно было рассчитаться с Банком, поскольку Банк обратил взыскание на заложенное имущество и собирался продать его с торгов.

    В декабре 2017 года ФИО3, ранее знакомый Березовик Л.П., согласился одолжить ей деньги в сумме 9 000 000 рублей под залог указанного дома и земельного участка.

    По предложенным ФИО3 условиям Зализко В.И. должна была заключить договор купли-продажи дома и земельного участка адресу: <адрес> а ФИО3 пообещал перечислить деньги в сумме около 9 000 000 рублей в ПАО «МТС-Банк» и в дальнейшем профинансировать ремонт этого дома.

    После совместной реализации дома Зализко В.И. и Березовик Л.П. должны были отдать ФИО3 9 000 000 рублей, перечисленные им в ПАО «МТС-Банк», а также все расходы, которые ФИО3 понес в связи с ремонтом коттеджа. Оставшиеся деньги, за вычетом двух процентов ежемесячно от 9 000 000 руб., причитавшихся ФИО3, последний должен был передать Зализко В.И.

    Таким образом в декабре 2017 года между Зализко В.И. и ее дочерью Березовик Л.П. с одной стороны, и ФИО3, с другой стороны, была достигнута устная договоренность о том, что ФИО3 передает Зализко В.И. и Березовик Л.П. в качестве займа денежные средства в сумме 9 043 616 рублей путем гашения их обязательств перед ПАО «МТС-Банк», а они в свою очередь взяли на себя обязательство отдать денежные средства с процентами - 2% ежемесячно после реализации дома и земельного участка по адресу: <адрес> Стороны договорились, что в качестве залога по указанному займу будут выступать спорный жилой дом и земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ между Зализко В.И. (продавец) и Емолкиной М.Г. (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу <адрес>Б. Цена продаваемого имущества определена сторонами в договоре в размере 38 000 000 рублей. Указанный договор был подписан Зализко В.И. в присутствии Березовик Л.П. в офисе ФИО3 От покупателя Емолкиной М.Г. договор подписывал ФИО6, действующий на основании доверенности.

    Денежные средства в той сумме, в какой они были указаны в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Зализко В.И. не получала.

    Фактически в январе - феврале 2018 года ФИО3 через подконтрольные ему юридические лица перечислил в ПАО «МТС-Банк» 9 043 616 рублей в счет погашения задолженности Березовик Л.П. Остальные деньги в сумме 28 956 384 рубля Зализко В.И. никогда не получала.

    В период с декабря 2018 года по июль 2020 года Березовик Л.П. фактически владела спорным домом и земельным участком, готовила их к продаже, производила обустройство дома ранее приобретенной мебелью стоимостью около 15 000 000 рублей, публиковала объявления о продаже дома.

    Между тем в июле 2020 года Березовик Л.П. и Зализко В.И. узнали о том, что ФИО3 (его дочь Емолкина М.Г.), не ставя в известность Березовик Л.П. и Зализко В.И., продали спорный дом и земельный участок ответчикам Самохиной А.В., ФИО9, ФИО5, при этом не передав Зализко В.И. причитающуюся часть денежных средств, вырученных от продажи дома.

    Как следует из фактических обстоятельств дела Зализко В.И. намерений продавать Емолкиной М.Г. спорное жилое помещение и земельный участок не имела, а имела намерение совместно с Березовик Л.П. заключить договор займа под залог дома и земельного участка.

    С момента заключения спорной сделки до июля 2020 года Березовик Л.П. фактически владела спорным имуществом, производя его улучшения, обустройство мебелью и занимаясь его продажей. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что волеизъявление истца, выраженное им в договоре купли-продажи, не соответствовало её действительной воле, что позволяет сделать вывод о наличии между истцом (её дочерью) и ответчиком (её отцом) иных правоотношений, связанных с заключением договора займа.

    Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прикрывал залог в виде спорного дома и земельного участка, переданный в обеспечение исполнения договора займа.

    Учитывая, что договор купли-продажи спорного дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Зализко В.И. и Емолкиной М.Г., является недействительным по признаку притворности, Емолкина М.Г. не имела права продавать указанное недвижимое имущество Самохиной А.В., ФИО9, ФИО5

    С учетом изложенного, просила суд признать недействительным договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес> заключенный между Зализко Валентиной Ильиничной и Емолкиной Марией Геннадьевной ДД.ММ.ГГГГ; истребовать из незаконного владения Самохиной Анны Владимировны, ФИО9 и ФИО5 жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>; прекратить право собственности Самохиной Анны Владимировны, ФИО9 и ФИО5 на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>; признать право собственности на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> за Зализко Валентиной Ильиничной; исключить сведения о регистрации права собственности Самохиной Анны Владимировны, ФИО9 и ФИО5 на жилой дом кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    При рассмотрении дела истец уточнила исковые требования, в окончательной их редакции просит суд:

    Признать недействительной сделку, заключенную между Зализко Валентиной Ильиничной и Емолкиной Марией Геннадьевной по договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, при необходимости применить последствия недействительности сделки;

    Признать Самохину Анну Владимировну, ФИО9 и ФИО5 недобросовестными приобретателями по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес>

    Истребовать из владения Самохиной Анны Владимировны, ФИО9, ФИО5 жилой дом с кадастровым номером 27-№ и земельный участок с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>;

    Прекратить право собственности Самохиной Анны Владимировны, ФИО9, ФИО5 на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>

    В итоговое судебное заседание Зализко В.И., уведомленная о времени и месте рассмотрения дела, не явилась, ходатайств об отложении рассмотрения дела или о рассмотрении дела в свое отсутствие не заявляла. Ранее в судебном заседании в полном объеме поддержала изложенные в иске доводы, просила суд удовлетворить заявленные требования.

    Представитель Зализко В.И. Добросердова О.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, обратила внимание суда, что совокупность доказательств, в том числе переписка, свидетельствующих об обстоятельствах заключения оспариваемой сделки, свидетельствует о ее недействительности и фактически сложившихся отношениях по договору займа. Просила суд удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

    Третье лицо на стороне истца Березовик Л.П. поддержала заявленные Зализко В.И. требований в полном объеме, подтвердила изложенные в иске фактические обстоятельства, просила суд удовлетворить иск в полном объеме.

    В судебном заседании установлено, что указанному в иске ответчику Емолкиной М.Г. в связи со вступлением ДД.ММ.ГГГГ в брак присвоена фамилия «Шиляева».

    Ответчик Шиляева М.Г., уведомленная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, доказательств уважительности причин неявки не представила, обеспечила явку своего представителя по доверенности Крючкова П.А., который в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, суду пояснил, что Березовик Л.П., Зализко В.И. в связи с планируемым переездом обратились в ФИО3 с предложением о продаже жилого дома по адресу: <адрес>, пер. <адрес> собственником которого являлась Зализко В.И. Дом и земельный участок находились в залоге у ПАО «МТС Банк», к моменту предложения было вынесено решение суда об обращении на него взыскания и продаже с публичных торгов, сумма задолженности перед банком на тот момент составляла приблизительно 9 000 000 руб., по этой же цене дом был выставлен на торги. Стороны договорились о приобретении дома по стоимости около 40 000 000 руб., из них 9 000 000 руб. должны быть направлены ПАО «МТС Банк» для погашения кредитной задолженности и снятия обременения. В декабре 2017 года между Зализко В.И. и дочерью Емолкина Г.И. Шиляевой (на тот момент Емолкиной) М.Г. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка под ним. Часть денежных средств в сумме 9 043 616,04 руб. направлены на погашение кредита в ПАО «МТС Банк», часть денежных средств в сумме 30 956 384 руб. переданы в наличной форме Зализко В.И. и Березовик Л.П. при свидетелях в офисе ФИО3 О получении наличных денежных средств Зализко В.И. собственноручно написана расписка. В дальнейшем Шиляевой М.Г. дом был выставлен на продажу, но в течение двух лет покупатели не находились. При изучении документов на дом и земельный участок установлено, что часть земельного участка, на которой расположен бассейн, находится в зоне особо охраняемых территорий, тем самым оформить участок в существующих границах не представляется возможным, что существенно снизило ликвидность недвижимости. В результате дом был продан только в 2020 году покупателю Самохиной А.В. за 27 000 000 руб. Просит суд отказать в удовлетворении иска, поскольку стороны договаривались исключительно о купле-продаже, а не о займе, договор заключен и исполнен в установленном порядке, переход прав зарегистрирован государственным регистратором. Помимо указанных доводов просил суд применить последствия пропуска истцом годичного срока исковой давности к оспариваемой сделке.

    Ответчик Самохина А.В., ее представитель Маслеева М.А. в судебном заседании возражали против удовлетворения иска, суду пояснили, что ДД.ММ.ГГГГ между Шиляевой М.Г. и Самохиной А.В., действующей за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО9, ФИО5 (Покупатели), заключен договор купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес>

    В соответствии с указанным договором Продавец продал, а Покупатель купил в общую долевую собственность по 1/3 доли каждый недвижимое имущество - жилой дом и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> Поскольку недвижимое имущество приобреталось с использованием кредитных средств, оно находится в залоге в пользу ПАО «Сбербанк России» с ДД.ММ.ГГГГ на 240 месяцев. Переход права собственности на приобретенное имущество, обременение в пользу Банка зарегистрированы, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

    Расчет между сторонами по договору произведен в полном объеме, претензий между сторонами нет. При заключении договора Продавец гарантировал, что на момент подписания договора является полноправным и законным собственником объектов недвижимости, объекты не отчуждены, не заложены, в споре и под арестом не состоят, в аренду (наем) не сданы, возмездное и безвозмездное пользование не переданы, не обременены правами третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается (пункт 3.6. договора).

    При заключении договора купли-продажи в 2020 году Самохина А.В. удостоверилась в том, что какие-либо ограничения, обременения, правопритязания, судебные споры в отношении приобретаемого имущества отсутствуют. Кроме того, у Продавца были запрошены правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, а именно - договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым Емолкина М.Г. приобрела жилой дом и земельный участок у Зализко В.И., расписку от 26.12.2017., в соответствии с которой Зализко В.И. получила от Емолкиной М.Г. денежные средства, расчет между сторонами произведен, справку ТСЖ об отсутствии в жилом доме по <адрес> прописанных лиц. Таким образом, при заключении спорной сделки Самохина А.В. предприняла все возможные меры для проверки полномочий продавца на суждение имущества, законности владения. Также «чистоту» сделки проверил и ПАО «Сбербанк России», поскольку имущество приобреталось с использованием кредитных средств и настоящее время находится в залоге у Банка в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

    Перед покупкой дома неоднократно производился его детальный осмотр, показ дома осуществлял Продавец, каких-либо признаков проживания/личных вещей в доме не имелось, препятствий для осмотра также не имелось, Продавец имел доступ на территории ТСЖ и самого дома, ключи были переданы Самохиной А.В. после заключения договора. Доводы истца, что по июль 2020 года домом владела Березовик Л.П. не соответствуют действительности. Решением Железнодорожного районного суда г. Хабаровска по делу №, вступившим в законную силу, и рассмотренным с участием тех же сторон, установлено, что Самохина А.В. является добросовестным приобретателем жилого дома.

    Указали, что Зализко В.И., Березовик Л.П. являются профессиональными участниками предпринимательской деятельности, осознают разницу между договорами займа и купли-продажи их правовые последствия, сами представили суду доказательства ранее заключенных с ФИО3 договоров займа под залог недвижимости.

    Просят суд отказать в удовлетворении исковых требований.

    Определением суда к участию в деле третьим лицом на стороне ответчика привлечен ФИО3, который будучи уведомленным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ходатайств и возражений не представил.

    Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» Исаева М.Н., в итоговое судебное заседание не явилась, ранее в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, указала, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований. Самохина А.В. является добросовестным приобретателем, жилой дом и земельный участок ей приобретены за счет личных средств и кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России», в настоящий момент дом находится в залоге ПАО «Сбербанк России». При покупке были проверены правовые основания возникновения у продавца права собственности, наличие/отсутствие обременений, цена являлась рыночной, то есть не заниженной и не завышенной, каких-либо оснований усомниться в законности предстоящей сделки не имелось. Просит суд отказать в удовлетворении иска, также заявила ходатайство о применении последствий пропуска истцом исковой давности.

    Представитель третьего лица Управления Росреестра по Хабаровскому краю, уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил копии материалов реестровых дел в отношении спорных жилого дома и земельного участка.

    В соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

    Заслушав стороны, изучив материалы дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся доказательств, суд приходит к следующим выводам.

    В судебном заседании установлено и из материалов реестровых дел следует, что согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО15 и Березовик Л.П. последней приобретен жилой дом, 2 - этажный, общей площадью 237,2 кв.м., адрес: <адрес>. (п. 1 договора). Договор купли-продажи и право собственности Березовик Л.П. на жилой дом зарегистрированы Управлением Росреестра по Хабаровскому краю ДД.ММ.ГГГГ.

    На основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении земельного участка в собственность, заключенного между администрацией г. Хабаровска и Березовик Л.П., в собственность Березовик Л.П. передан земельный участок под индивидуальный жилой дом, расположенный в Железнодорожном районе г. Хабаровска по адресу: <адрес>, <адрес> общей площадью 860,53 кв.м. с кадастровым номером № категория земель – земли населенных пунктов. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Хабаровскому краю зарегистрировано право собственности Березовик Л.П. на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.

    Согласно договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ Березовик Л.П. указанное имущество передала в дар Зализко В.И., право собственности Зализко В.И. на жилой дом и земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю.

    Как следует из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Зализко В.И. продала, а Емолкина М.Г. приобрела в собственность недвижимое имущество: жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> и земельный участок площадью 860,53 кв.м. с кадастровым номером № по этому же адресу (п. 1.1. договора).

    Стоимость жилого дома определена сторонами в 38 000 000 руб., стоимость земельного участка – 2 000 000 руб. (п. 2.1. договора)

    Как следует из п. 3.2. договора оплата имущества производится в следующем порядке:

    2 000 000 руб. за земельный участок на момент подписания договора оплачено покупателем полностью;

    28 956 384 руб. за жилой дом на момент подписания договора оплачено покупателем полностью;

    9 043 616 руб. покупатель обязуется выплатить до 01.03.2018

    Объекты недвижимого имущества переданы от продавца покупателю по Акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности Емолкиной М.Г. зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

    При исследовании обстоятельств оплаты договора установлено следующее.

    В материалы дела суду представлен подлинник расписки (т. 1, л.д. 155), согласно которой Зализко Валентина Ильинична получила сумму в размере 30 956 384 руб. за:

    - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома с хозяйственными постройками, общая площадь 860,53 кв.м., адрес объекта: <адрес>Б (2 миллиона руб.) в полном объеме;

    - жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь 237,2 кв.м., адрес объекта: <адрес> – оплата произведена частично, в размере 28 956 384 руб.

    от гражданки РФ Емолкиной Марии Геннадьевны, ДД.ММ.ГГГГ г.р., представляемой ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р., действующим на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ. Стороны претензий друг к другу не имеют.

    Расписка подписана Зализко В.И. ДД.ММ.ГГГГ.

    Также в материалы дела представлены 10 платежных поручений и платежных ордеров с назначением платежа: погашение задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, получатель платежа Дальневосточный филиал ПАО «МТС-Банк»:

№ от ДД.ММ.ГГГГ, плательщик <данные изъяты>» на сумму 240 000 руб.;

№ от ДД.ММ.ГГГГ, плательщик <данные изъяты> на сумму 175 000 руб.;

№ от ДД.ММ.ГГГГ, плательщик <данные изъяты> на сумму 300 000 руб.;

№ от ДД.ММ.ГГГГ, плательщик <данные изъяты> на сумму 154 220 руб.;

№ от ДД.ММ.ГГГГ, плательщик <данные изъяты> на сумму 39 020 руб.;

№ от ДД.ММ.ГГГГ, плательщик <данные изъяты> на сумму 845 780 руб.;

№ от ДД.ММ.ГГГГ, плательщик <данные изъяты> на сумму 1 539 000 руб.;

№ от ДД.ММ.ГГГГ, плательщик <данные изъяты> на сумму 858 300 руб.;

№ от ДД.ММ.ГГГГ, плательщик <данные изъяты> на сумму 1 360 980 руб.;

№ от ДД.ММ.ГГГГ, плательщик <данные изъяты> на сумму 641 700 руб.;

    и одно № от ДД.ММ.ГГГГ, плательщик Емолкина М.Г., на сумму 2 889 616,04 руб. (получатель Березовик О.В., назначение платежа погашение задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ).

    Таким образом, суду представлены доказательства оплаты в счет погашения задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму 9 043 616,04 руб.

    Как следует из представленного истцом заочного решения Центрального районного суда г. Хабаровска от ДД.ММ.ГГГГ по делу № с Березовик Л.П. и ФИО17 в пользу ПАО «МТС-Банк» взыскана задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 989 966,20 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 53 649,84 руб., всего постановлено взыскать 9 043 616,04 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между Шиляевой Марией Геннадьевной (Продавец) и Самохиной Анной Владимировной, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО9, ФИО5 (Покупатели), заключен договор купли-продажи.

    В соответствии с указанным договором Продавец продал, а Покупатель купил в общую долевую собственность по 1/3 доли каждый недвижимое имущество - жилой дом и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> (п. 1.1. договора).

    Стоимость объектов составила 27 000 000 руб., в том числе: жилой дом – 25 000 000 руб., земельный участок – 2 000 000 руб. (п. 2.1. договора)

    Согласно п. 2.2. договора часть стоимости объектов в сумме 1 000 000 руб. оплачивается за счет собственных средств покупателя (п. 2.2.1); часть стоимости объектов сумме 22 000 000 руб. оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя (п.2.2.2), часть стоимости объектов в сумме 4 000 000 руб. оплачивается за счет целевых кредитных средств, предоставленных покупателю в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ПАО «Сбербанк России».

    В силу п. 3.1. договора объекты недвижимости находятся в залоге (ипотеке) у ПАО «Сбербанк России».

    При заключении договора Продавец гарантировал, что на момент подписания договора является полноправным и законным собственником объектов недвижимости, объекты не отчуждены, не заложены, в споре и под арестом не состоят, в аренду (наем) не сданы, возмездное и безвозмездное пользование не переданы, не обременены правами третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается (пункт 3.6. договора).

    Право собственности Самохиной А.В., ФИО5, ФИО9 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ одновременно с регистрацией залога в пользу ПАО «Сбербанк России» сроком на 240 мес.

    В части требования о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ установлено следующее.

    В соответствии с п. 2, 3 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

    Согласно ГК РФ лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (статьи 166 - 181), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301 - 302).

    Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21 апреля 2003 года N 6-П по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобами граждан М., Н.А. и др., указал, что Гражданский кодекс РФ - не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых, способов; граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.

    По смыслу статьи 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 8, 34, 45, 46 и 55 (часть 1), права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота. В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица - владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав.

    Вместе с тем в силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц.

    Целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав. Выбор способа защиты, в конечном счете, предопределяется спецификой охраняемого права и характером его нарушения.

    В соответствии с п.1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

    В силу п.1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

    Согласно п.1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

    В соответствии с п.1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

    В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

    Согласно ст. 160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

    В соответствии с п.1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

     В силу п.2 ст. 166 Гражданского кодекса РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы третьих лиц.

    Согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

    В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

    Пункт 88 этого же постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

    Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

    Таким образом по данному делу юридически значимым обстоятельством является решение вопроса, была ли воля всех участников сделок направлена на достижение одних правовых последствий.

    Доказательств, свидетельствующих о намерении сторон по сделке от ДД.ММ.ГГГГ заключить договор займа под залог недвижимого имущества, как и фактических обстоятельств, указывающих на сложившиеся правоотношения по договору займа, в судебном заседании не установлено.

    Обстоятельства заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, его оплаты, регистрации права собственности указывают на его реальное исполнение сторонами именно как договора купли-продажи.

    Суд соглашается с доводами представителя ответчика Самохиной А.В. Маслеевой М.А., что Зализко В.И., Березовик Л.П. являются профессиональными участниками предпринимательской деятельности, осознают содержание подписываемых гражданско-правовых договоров, ранее (ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ) Березовик Л.П. заключала с ФИО3 и Емолкиной М.Г. договоры денежного займа с залогом недвижимого имущества, что подтверждается представленными в материалы дела договорами и дополнительными соглашениями к ним на суммы 218 000 долларов США, 700 000 руб.

    Подписанная Зализко В.И. расписка от ДД.ММ.ГГГГ прямо содержит указание, что наличные денежные средства в сумме 30 956 384 руб. она получила за жилой дом и земельный участок по <адрес>

    Действия Березовик Л.П. по организации ремонта в спорном жилом доме после подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сами по себе не свидетельствуют о притворности указанного договора и о продолжении владения жилым помещением.

    В силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

    О добровольности и осознанности заключения договора купли-продажи свидетельствуют как подписанные сторонами документы (договор, акт-приема-передачи, расписка в получении денежных средств), так и действия сторон по подаче заявлений на регистрацию перехода права собственности, погашению задолженности перед ПАО «МТС-Банк».

    Ссылка представителя истца на переписку между ФИО6 и Березовик Л.П. также не опровергает сделанного вывода, поскольку в данной переписке абоненты обсуждают вопросы приобретения строительных материалов для дома, что не оспаривается сторонами, поступления платежей для погашения кредитной задолженности (суммы в переписке соответствуют суммам, содержащимся в платежных поручениях).

    Каких-либо сведений, позволяющих сделать вывод, что денежные средства предоставлены Березовик Л.П. в качестве займа, а также установить условия (сроки, процентную ставку) возврата займа, исследованные диалоги Березовик Л.П. и ФИО6, равно как и иные доказательства по делу, не содержат.

    С учетом изложенного, суд не усматривает оснований недействительности заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Зализко В.И. и ФИО8 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.

    Рассматривая доводы об истребовании из владения Самохиной А.В., ФИО5, ФИО9 жилого дома и земельного участка, прекращения их права собственности на названные объекты недвижимости суд приходит к следующему.

    В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

    Из разъяснений, изложенных в пунктах 38,39 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

    Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (п. 38).

    По смыслу п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу (п. 39 Постановления).

    Совокупность доказательств, исследованных в судебном заседании, подтверждает статус Самохиной А.В. как добросовестного приобретателя.

    Так, на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Шиляева М.Г. являлась собственником продаваемых объектов недвижимости, обременения в отношении него зарегистрированы не были, что подтверждалось сведениями ЕГРН, стоимость жилого дома соответствовала средней рыночной стоимости аналогичных объектов, что подтверждается Отчетом об определении рыночной стоимости № № выполненным по заданию Самохиной А.В. перед совершением сделки, денежные средства, в том числе кредитные, в сумме 27 000 000 руб. уплачены в полном объеме.

    Каких-либо обстоятельств, позволяющих усомниться в полномочиях Шиляевой М.Г. как собственника продаваемого жилого дома и земельного участка, как на момент совершения сделки, так и на момент рассмотрения дела, не установлено.

    Кроме того, решением Железнодорожного районного суда г. Хабаровска по делу №, вступившим в законную силу и рассмотренным с участием тех же сторон, установлено, что Самохина А.В. является добросовестным приобретателем спорного имущества.

    Указанные обстоятельства, в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела.

    Рассматривая ходатайства ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности установлено, что в силу п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

    Оспариваемый договор подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ, исковое заявление предъявлено в суд ДД.ММ.ГГГГ, тем самым срок исковой давности истцом не пропущен.

    Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

    РЕШИЛ:

Исковые требования Зализко Валентины Ильиничны к Емолкиной Марии Геннадьевне, Самохиной Анне Владимировне, Самохину Святославу Тимуровичу, Самохиной Маргарите Тимуровне о признании недействительными договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, истребовании имущества из чужого незаконного владения, прекращении права собственности, признании права собственности оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Хабаровском краевом суде в течение месяца с даты изготовления решения в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд г. Хабаровска.

Судья                                                                                                                          А.В. Руденко

Мотивированное решение изготовлено 01 октября 2021 года

Судья                                                                                                                          А.В. Руденко