Решение по делу № 8Г-6206/2024 [88-9824/2024] от 05.03.2024

47RS0004-01-2021-014302-21

ТРЕТИЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

88-9824/2024

2-5152/2022

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

город Санкт-Петербург                                     20 мая 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего     Какурина А.Н.,

судей                  Чекрий Л.М. и Черных И.Н.

рассмотрела в открытом судебном    заседании гражданское дело № 2-5152/2022 по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Гринекс» о регистрации перехода права собственности на земельный участок

по кассационной жалобе ФИО1 на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 15 декабря 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 22 октября 2023 г.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Какурина А.Н., объяснения представителя ФИО1 по доверенности ФИО10, поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

у с т а н о в и л а :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Гринекс», с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о регистрации перехода права собственности на истца на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «КераМакс ФИО3. Кредитные решения» заключен предварительный договор № У4-014/0915509 купли-продажи земельного участка, выделенного из единого земельного участка с кадастровым номером №, площадью 500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, уч. <адрес>, согласно условиям которого основной договор должен быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ Цена договора составила 3 000 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «КераМакс ФИО3. Кредитные решения» заключен предварительный договор № № купли-продажи дачного дома, площадью 127,55 кв.м., расположенного на земельного участка, выделенном из единого земельного участка с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «КераМакс ФИО3. Кредитные решения» заключен основной договор купли-продажи дома, площадью 127,55 кв.м., находящегося на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Стоимость определена в размере 2 018 000 руб. Цена за дом оплачена. Дом передан по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Гринекс» заключен основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 500 кв.м., по адресу: <адрес>. Стоимость участка составила 3 000 000 руб. В тот же день земельный участок передан по акту приема-передачи. Истец открыто владеет земельным участком, осваивает его, заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями.

Ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности на земельный участок. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с данным иском.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 15 декабря 2022 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 22 октября 2023 г., в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ФИО1 просила об отмене судебных постановлений, как незаконных.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены, сведения о движении жалобы размещены на сайте суда в сети «Интернет», в связи с чем на основании пункта 5 статьи 3795 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия находит её не подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 3797 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений права в пределах доводов кассационной жалобы не имеется.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что между ООО «КераМакс ФИО3. Кредитные решения» в лице генерального директора ФИО8, продавцом, и ФИО1, покупателем, заключен предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ № У4-014/0915509 купли-продажи земельного участка, выделенного из единого земельного участка с кадастровым номером №, площадью 500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, уч. Проба, согласно условиям которого основной договор должен быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ Цена договора составила 3 000 000 руб.

Между истцом и ООО «КераМакс ФИО3. Кредитные решения» заключен предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ № № купли-продажи дачного дома площадью 127,55 кв.м. Цена договора составит 2 018 000 руб. Срок заключения основного договора - в течение одного месяца после строительства объекта и оговоренного договором момента полного внесения обеспечительного платежа, установленного в п. 4.1. договора, а также после вступления в право собственности на участок, согласно условиям предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № №.

Между истцом и ООО «КераМакс ФИО3. Кредитные решения», продавцом, заключен основной договор купли-продажи дома от ДД.ММ.ГГГГ, площадью 127,55 кв.м., находящегося на земельном участке с кадастровым номером № по адресу:    <адрес>. Стоимость определена в размере 2 018 000 руб. (п. 1.3. договора купли-продажи дома). Согласно п. 3.1. договора купли-продажи дома к моменту подписания договора дом принят покупателем по акту приема-передачи, стоимость дома оплачена в полном объеме, стороны претензий по оплате и по состоянию дома не имеют. Дом передан по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ

Между истцом и ООО «Гринекс», продавцом, заключен основной договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, площадью 500 кв.м., по адресу: <адрес>. Стоимость участка составила 3 000 000 руб., из которых к моменту подписания настоящего договора оплачено 564 000 руб., неоплаченный остаток составляет 2 436 000 рублей, которые покупатель обязуется погасить до ДД.ММ.ГГГГ ежемесячными платежами до 20 числа каждого месяца по 57 000 руб. в месяц (п. 3 договора купли-продажи земельного участка).

Между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 4 договора купли-продажи земельного участка, до подписания настоящего договора земельный участок никому не продан, в споре и под запрещением (арестом) не состоит за исключением залога (ипотеки) в пользу ФИО9 (до смены фамилии ФИО11)

Согласно сведениям из ЕГРН в отношении земельного участка зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ФИО9 (до смены фамилии ФИО11).

Согласно сведениям открытых источников ООО «Керамакс ФИО3. Кредитные Решения» исключено из ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ

В производстве подразделения ГУ ФССП России по Санкт-Петербургу находится исполнительное производство в отношении должника ООО «Гринекс», по которому задолженность в пользу взыскателя ФИО9 (до смены фамилии ФИО11) составляет 67 758 550 руб. Должнику на праве собственности принадлежат земельные участки, в том числе, земельный участок с кадастровым номером №, в отношении которых имеется обременение - залог в силу закона в пользу ФИО9 (до смены фамилии ФИО11).

ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенного по материалам исполнительного производства, в сведения ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером 47:07:0953003:445 внесены сведения о запрещении сделок с имуществом, запрет совершать регистрационные действия в отношении указанного имущества.

В декабре 2020 <адрес> отдел судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств ГУ ФССП России по Санкт-Петербургу обратился в суд с исковыми требованиями к ООО «Гринекс» об обращении взыскания на земельные участки, включая земельный участок с кадастровым номером № (гражданское дело №). Исковые требования удовлетворены, однако решение Всеволожского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № в законную силу не вступило в связи с обжалованием его лицами, не привлеченными к участию в деле, апелляционное производство приостановлено до вступления в законную силу решений по гражданским делам по искам подателей апелляционной жалобы к ООО «Гринекс» о правах на земельные участки.

Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствовался положениями статей8, 8.1, 10, 11, 165, 209, 213, 218, 219, 223, 334, 421, 432, 549, 550, 551, 554, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», оценив доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходил из того, что доказательства оплаты приобретённого имущества истцом не представлены, не представлено доказательств того, что денежные средства оплачивались в соответствии с установленным в договоре графиком, отсутствует согласие залогодержателя ФИО9 (до смены фамилии ФИО11) на переход права собственности на земельный участок, из дела правоустанавливающих документов не усматривается, что истец обращалась в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, в связи с чем в удовлетворении исковых требований отказал.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием согласился.

Судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции полагает, что выводы судов двух инстанций в полной мере соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела, сделаны при правильном применении норм материального и процессуального права к спорным правоотношениям, оснований не согласиться с ними не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу п. 2 ст. 23 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.

Таким образом, возможность отчуждения недвижимого имущества, находящегося в залоге, поставлена законом в прямую зависимость от согласия залогодержателя.

Вопреки доводам кассационной жалобы, судом установлено, что согласие залогодержателя ФИО9 (до смены фамилии ФИО11) не представлено, при этом суд двух инстанций исходил из того, что имеющиеся в деле правоустанавливающих документов на земельный участок решение о разделе земельного участка и дополнительное соглашение к решению о разделе земельного участка, согласно которому ФИО9 (до смены фамилии ФИО11) дает свое согласие на раздел земельного участка с кадастровым номером № на 13 самостоятельных земельных участков (в том числе, участок с кадастровым номером №), не является подтверждением согласия залогодержателя на отчуждение залогодателем земельных участков, образованных при разделе.

Отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение ООО «Гринекс» земельного участка является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности и права собственности ФИО1 в силу п. 15 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 27 Федерального закона Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия третьего лица на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, а неустранение указанных в статье 26 причин, препятствующих осуществлению государственного государственной регистрации прав, является основанием для отказа в осуществлении государственного государственной регистрации прав.

Кроме того, государственная регистрация прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 37 ч. 1 ст. 26, Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Соответственно, в силу ч. 1 ст. 27 указанного Федерального закона неустранение указанных причин, препятствующих осуществлению государственного государственной регистрации прав, является основанием для отказа в осуществлении государственного государственной регистрации прав.

Таким образом, требование ФИО1 направлено на преодоление установленного законодательством запрета на регистрацию перехода права на находящееся в залоге имущество (в отсутствие согласия залогодержателя и при наличии акта судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на земельный участок и запрета совершать регистрационные действия в отношении земельного участка, о которых истица не могла не знать, заключая договор купли-продажи участка, обремененного залогом.

Другие доводы заявителя по существу повторяют её позицию при разбирательстве дела в судах первой и апелляционной инстанций, являлись предметом всесторонней проверки суда апелляционной инстанции, получили надлежащую оценку с подробным правовым обоснованием и, по сути, касаются фактических обстоятельств дела и объёма доказательств по спору. Вновь приведенные в кассационной жалобе, они не могут повлечь отмену судебных постановлений.

В силу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судами первой и апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления в кассационном порядке.

Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судами доказательств, с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела, иное толкование положений законодательства, не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для пересмотра судебного акта кассационным судом общей юрисдикции.

С учетом изложенного, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных статьей 3797 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений, поскольку нарушений судом первой и апелляционной инстанций норм материального или процессуального права по доводам кассационной жалобы не установлено.

Руководствуясь статьями 390 и 3901 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

о п р е д е л и л а :

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 15 декабря 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 22 октября 2023 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи