Решение по делу № 2-1421/2018 от 21.08.2017

Дело № 2-1421/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 июня 2018г. Советский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Бондаренко Е.И.

при секретаре Свердловой Ю.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бакузовой Нины Ивановны к Самутиной Светлане Ивановне, Новосибирскому филиалу АО «Российский аукционный дом», ПАО Сбербанк о признании торгов, договора купли-продажи нежилого помещения недействительными,

У С Т А Н О В И Л:

Бакузова Н.И. обратилась в суд с иском к Самутиной С.И., Новосибирскому филиалу АО «Российский аукционный дом», ПАО Сбербанк о признании недействительными торгов, договора купли-продажи имущества, применении последствий недействительности сделки, мотивируя требования тем, что между Бакузовой Н.И. и ПАО Сбербанк заключены кредитные договоры № от 02.07.2013г., № от 18.12.2013г., № от 08.06.2012г., № от 06.12.2012г., в обеспечение исполнения обязательств по которым между истцом и банком был заключен договор залога торгового оборудования от 12.05.2016г. Залоговую стоимость стороны договора установили в размере 1 157 293,36 руб. Кроме того, 12.05.2016г. между ПАО Сбербанк и Бакузовой Н.И. заключен договор ипотеки нежилого помещения общей площадью 269,9 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, залоговой стоимостью 25 600 000 руб. Банк воспользовался правом на обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и обратился к нотариусу за совершением исполнительной надписи. Новосибирским филиалом АО «Российский аукционный дом» 29.12.2016г. были проведены торги по продаже заложенного имущества и торгового оборудования единым лотом. Начальная цена составляла 26 757 294 руб. Победителем торгов признана Самутина С.И., цена приобретения составила 9 250 000 руб. Истец считает, что торги проведены с существенными нарушениями действующего законодательства, что влечет их недействительность. Так, реализация заложенного имущества могла состояться при снижении начальной цены не более чем на 25%. Однако в нарушение положений ст. 58 ФЗ «Об ипотеке» снижение начальной стоимости произведено более чем на 65%. Просит признать торги, проведенные Новосибирским филиалом АО «Российский аукционный дом» 29.12.2016г., по продаже нежилого помещения общей площадью 269,9 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, торгового оборудования согласно перечню договора залога № от 18.12.2013г., недействительными, признать договор купли-продажи указанного нежилого помещения и торгового оборудования недействительным, применить последствия недействительности сделки в виде возврата в собственность истца спорного помещения и торгового оборудования.

В судебном заседании представитель истца Портнов А.А. (по доверенности) исковые требования поддержал.

Представитель ответчика Самутиной С.И. – Саплева Н.С. (по доверенности) в судебном заседании исковые требования не признала, указывая, что процедура проведения торгов нарушена не была.

Представитель ответчика ПАО Сбербанк Кувшинов С.Н. (по доверенности) в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Истец, ответчик Самутина С.И., представитель ответчика Новосибирский филиал АО «Российский аукционный дом», представитель третьего лица Управления Росреестра по Красноярскому краю надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, в силу ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В силу ч. 1, 3 ст. 59 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени.

До проведения аукциона организатор торгов или залогодержатель направляет залогодателю уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Уведомление направляется залогодателю заказным письмом по адресу, указанному в договоре об ипотеке, либо по иному известному месту жительства или месту нахождения залогодателя. Уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, должно содержать следующие сведения: 1) размер неисполненного обязательства на дату направления уведомления; 2) предложение исполнить обеспеченное ипотекой обязательство; 3) предупреждение о том, что при неисполнении обязательства в указанный в уведомлении срок залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

Согласно ч. 12 ст. 59 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к реализации имущества по соглашению сторон также применяются положения, установленные пунктами 2, 4 - 8 статьи 57 настоящего Федерального закона.

Основания, порядок и последствия признания торгов несостоявшимися регулируются статьей 58 настоящего Федерального закона.

Пунктом 1 названной статьи определено, что организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда: 1) на публичные торги явилось менее двух покупателей; 2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; 3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

В соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В соответствии со ст. 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Согласно подпункту 9 пункта 1 статьи 12 ФЗ "Об исполнительном производстве", исполнительная надпись нотариуса при наличии соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, заключенного в виде отдельного договора или включенного в договор о залоге является исполнительным документом.

Из п. 4 ст. 447 ГК РФ следует, что торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

В соответствии с п. 1 ст. 448 Гражданского кодекса РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми.

Согласно ст.ст. 166, 167 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такового признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

По правилам ч. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Как установлено в судебном заседании, 12.05.2016г. между ПАО «Сбербанк России» и Бакузовой Н.И. был заключен договор залога, по условиям которого Бакузова Н.И. передала в залог банку имущество согласно Приложению № 1. Указанным предметом залога обеспечивается исполнение заемщиком Бакузовой Н.И. всех обязательств возникших на основании кредитных договоров №, №, №, договора об открытии возобновляемой кредитной линии № с учетом мирового соглашения от 05.06.2015г. (п. 1.2 договора).

Согласно п. 1.5 договора залоговая стоимость предмета залога составляет 1 157 293,36 руб.

Пунктом 4.1 договора стороны договорились, что обращение взыскания на предмет залога осуществляется в следующем порядке: залогодержатель вправе удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества как без обращения в суд (во внесудебном порядке), так и в судебном порядке – по выбору залогодержателя (п. 4.1.1).

Пунктами 4.1.4.1, 4.1.4.1.1 договора определено, что предмет залога может быть реализован залогодержателем по своему усмотрению посредством продажи с торгов (открытый аукцион), проводимых в соответствии с законодательством РФ организатором торгов, который выбирается залогодержателем без согласования с залогодателем.

Кроме того, 12.05.2016г. между истцом и ПАО «Сбербанк России» был заключен договор ипотеки, согласно п. 1.2 которого Бакузова Н.И. передала в залог банку объект недвижимости – нежилое помещение, общей площадью 269,9 кв. м, находящееся на 1 этаже 10 этажного многоквартирного жилого дома, расположенное по адресу: <адрес> Согласно п. 1.5 договора залоговая стоимость предмета залога составляет 25 600 000 руб.

В соответствии с п. 6.1 договора стороны договорились, что обращение взыскания на предмет залога осуществляется в следующем порядке: залогодержатель вправе удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества как без обращения в суд (во внесудебном порядке), так и в судебном порядке – по выбору залогодержателя (п. 6.1.1).

Пунктами 6.1.4.1, 6.1.4.1.1 договора определено, что предмет залога может быть реализован залогодержателем по своему усмотрению посредством продажи с торгов (открытый аукцион), проводимых в соответствии с законодательством РФ организатором торгов, который выбирается залогодержателем без согласования с залогодателем.

По договору поручения № от 16.09.2016г., заключенному между ПАО Сбербанк и АО «Российский аукционный дом», банк доверил АО «Российский аукционный дом» совершать от его имени юридические и фактические действия по продаже единым лотом нежилого помещения по вышеуказанному адресу и торгового оборудования, принадлежащих Бакузовой Н.И.

Пунктом 2.1 договора определено, что продажа объектов осуществляется на торгах в форме классических торгов, открытых по составу участников и открытых по форме подачи предложений по цене с применением метода понижения начальной цены лота.

Согласно п. 2.1.1 договора (в редакции дополнительного соглашения № 3 от 28.12.2016г.) начальная цена устанавливается в размере 26 757 294 руб., минимальная цена продажи – 9 250 000 руб.

В связи с обращением залогодержателя (взыскателя) ПАО Сбербанк о совершении исполнительной надписи на договоре залога и договоре ипотеки, 16.12.2016г. Бакузовой Н.И. направлено уведомление нотариуса с предложением исполнить обеспеченное залогом обязательство.

В журнале «Каталог Российского аукционного дома», на сайте www.auction-house.ru АО «Российский аукционный дом» опубликовало извещение о проведении торгов с применением метода понижения стартовой цены (по «голландской методике»), открытые по составу участников и по форме подачи предложений по цене.

29.12.2016г. Новосибирским филиалом АО «Российский аукционный дом» и Самутиной С.И. по результатам торгов по продаже нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> и торгового оборудования подписан протокол, согласно которому Самутина С.И. признана победителем торгов, цена приобретения составила 9 250 000 руб.

30.12.2016г. между ПАО Сбербанк и Самутиной С.И. заключен договор купли-продажи указанного заложенного имущества. 13.02.2017г. произведена государственная регистрация договора.

31.01.2017г. временно исполняющая обязанности нотариуса Красноярского нотариального округа Н.Н.А. на основании статьи 89 Основ законодательства РФ о нотариате, совершила исполнительную надпись, согласно которой предложено взыскать задолженность по кредитным договорам с Бакузовой Н.И. в пользу ПАО Сбербанк 26 186 341,61 руб., обратить взыскание на заложенное имущество.

Разрешая заявленные требования, дав оценку представленным сторонами доказательствам, доводам и возражениям сторон, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Бакузовой Н.И., поскольку торги проведены в установленном порядке, нарушений порядка проведения торгов, которые бы повлияли на результаты торгов, не имеется.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из положений ст. 11 ГК РФ о том, что суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав, при обращении в суд с такими требованиями, на истце лежала обязанность доказать, что при проведении торгов имели место такие нарушения, в результате которых были нарушены ее права.

В данных правоотношениях Бакузова Н.И. выступает в качестве залогодателя, ввиду чего при проведении торгов ее правовой интерес мог затрагиваться либо в случае, если она намеревалась приобрести заложенное имущество на торгах, либо при определении цены за продаваемый объект недвижимости.

Однако истцом не представлено суду достоверных доказательств того, что при проведении оспариваемых торгов имели место нарушения процедуры, в результате которых была неверно определена цена продаваемого объекта.

Довод о необоснованном занижении стоимости спорного помещения на 65% суд признает не состоятельным и полагает необходимым указать, что статья 59 п. 10 Закона "Об ипотеке" предусматривает, что при реализации недвижимого имущества без обращения в суд обязательно привлечение оценщика, начальная продажная цена предмета ипотеки устанавливается равной 80% стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика, при условии, что иное не определено соглашением сторон об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке.

В силу разъяснений Пленума ВАС РФ, изложенных в п. 28 Постановления от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", к способам реализации заложенного недвижимого имущества, взыскание на которое обращено во внесудебном порядке, относятся: продажа на открытом или закрытом аукционе; приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены обеспеченных ипотекой требований залогодержателя к должнику (пункт 3 статьи 55 Закона об ипотеке). Указание на способ реализации заложенного недвижимого имущества является существенным условием соглашения залогодателя и залогодержателя о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество (подпункт 3 пункта 4 статьи 55 Закона об ипотеке).

Так, заключая договоры об ипотеке и залога стороны согласовали, что предмет залога может быть реализован залогодержателем по своему усмотрению посредством продажи с торгов (открытый аукцион), проводимых организатором торгов, который выбирается залогодержателем без согласования с залогодателем. Поскольку соглашением сторон не был определен метод проведения аукциона, залогодержатель самостоятельно избрал метод понижения начальной цены, о применении которого было указано в извещении о проведении аукциона. При этом при проведении аукциона была использована начальная продажная цена согласованная сторонами в договорах об ипотеке и залога.

Требуя признать торги недействительными, истец ссылается на порядок, предусмотренный для проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства, тогда как в данном случае имеет место реализация заложенного имущества по соглашению сторон.

Учитывая изложенное, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Бакузовой Нине Ивановне в иске к Самутиной Светлане Ивановне, Новосибирскому филиалу АО «Российский аукционный дом», ПАО Сбербанк о признании торгов, договора купли-продажи нежилого помещения недействительными, применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его вынесения в Красноярский краевой суд через районный суд.

Судья                                    Е.И. Бондаренко.