Решение от 10.10.2024 по делу № 33-43026/2024 от 30.08.2024

7RS0030-02-2023-001745-44

Дело № 2-147/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 марта 2024 года адрес

Хамовнический районный суд адрес, в составе председательствующего судьи Лапиной О.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-147/2024 по иску Тарасовой Ольги Сергеевны, Самойловой Ирины Анатольевны, Коновой Анастасии Ивановны, Зименкова Игоря Вячеславовича, Рослова Дмитрия Николаевича, Литвина Владимира Залмановича, Рогачевой Ольги Витальевны, Хеннер Евы Анатольевны, ТСН «Дом на Ефремова» к Гацунаеву Андрею Николаевичу о признании права общедолевой собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании недействительным зарегистрированного права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ответчику Гацунаеву Андрею Николаевичу о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, истребовании имущества из чужого незаконного владения и о признании недействительным зарегистрированного права собственности на объект недвижимости по адресу: адрес, кадастровый номер: 77:01:0005011:6556.

Свои требования истцы мотивировали тем, что спорный объект недвижимости с учетом его расположения и наличия в нем коммуникаций, обслуживающих весь многоквартирный дом, относится к общему имуществу многоквартирного дома. В силу закона право общей долевой собственности на это имущество принадлежит собственникам помещений дома. Регистрация за ответчиком права собственности на спорный объект недвижимости нарушает права истцов на этот объект недвижимости, так как в силу своих технических особенностей и внутренних характеристик спорный объект недвижимости относится к общей собственности собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. Также истцы мотивировали свои исковые требования тем, что спорный объект недвижимости является общей собственностью собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома в силу ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. Дополнительно истцы указали, что ответчик недобросовестным образом ранее зарегистрировал в свою пользу индивидуальное право частной собственности на спорный объект недвижимости, принимая во внимание отношения аффилированности между ответчиком и ООО «Хлебозавод №6», являвшимся застройщиком Жилого Комплекса, расположенного по адресу Москва, адрес.

Представители истцов фио, фио в судебное заседание явились, исковые требования поддержали по доводам, изложенным в иске, просили их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика фио Киселева Э.Е. в судебное заседание явилась, заявленные требования не признала, поддержала доводы, изложенные в отзыве на иск.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес фио в судебное заседание явилась, решение по делу оставила на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные судом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, каких-либо заявлений и ходатайств суду не предоставили, в связи с чем, суд посчитал возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав явившихся лиц, допросив эксперта, исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Статья 46 Конституции РФ каждому гарантирует судебную защиту его прав и свобод. В силу ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

В силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В статье 11 ГК РФ закреплено положение о судебной защите нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов; в статье 12 ГК РФ перечислены способы защиты гражданских прав, а также содержится указание на возможность применения иных способов, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Из ст. 36 ЖК РФ следует, что обратиться с иском о признания права общей собственности на имущество в многоквартирном доме может субъект, чье право нарушено, а именно собственник жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 27.03.2023) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (ч. 1 ст. 247 ГК РФ).

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 26.05.2022 внеочередным общим собранием собственников помещений в многоквартирных домах было принято решение об утверждении объединения в единый жилой комплекс, в том числе, в целях проведения единого общего собрания собственников, многоквартирных домов и нежилых помещений, расположенных в т.ч. по адресам: Москва, адрес, корп. 2, корп. 3, корп. 4, стр. 5, стр. 6, стр. 7, создании товарищества собственников недвижимости «Дом на Ефремова».

Факт того, что вышеуказанные жилые корпуса и строения являются единым жилым комплексом следует из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда адрес от 17 сентября 2019 года по делу № А40-81529/19 97-523 и Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2022 по делу № А40-76855/22-21-558, а также из Технического заключения № 010922-1 от 01.09.2022, подготовленного ООО ИГ «Безопасность и Надежность».

Согласно положениям пунктов 6, 7 статьи 138 ЖК РФ товарищество обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому. Из указанной нормы следует, что ТСН «Дом на Ефремова» вправе предъявлять требования, связанные с оспариванием прав на имущество, принадлежащее собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Согласно пунктам 1.1, 2.1., 3.1., 3.4. Устава товарищества собственников недвижимости «Дом на Ефремова» товарищество было создано собственниками недвижимого имущества для совместного владения, пользования, распоряжения имуществом, в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании; товарищество создано в целях совместного управления общим имуществом и имуществом общего пользования в едином жилом комплексе (в многоквартирных домах по адресам: Москва, адрес, корп. 2, корп. 3, корп. 4, стр. 5, стр. 6, стр. 7) в рамках способа управления – управление товариществом собственников недвижимости; одним из основных видов деятельности товарищества является обеспечение совместного использования общего имущества; содержание, обслуживание, эксплуатация, благоустройство и ремонт общего имущества; Товарищество может выступать истцом, ответчиком или третьим лицом в судебных органах по искам о защите общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, товарищество в силу возложенных на него обязанностей по надлежащему сохранению и использованию общего имущества обязано обратиться в суд с иском в интересах всех собственников квартир и помещений, находящихся в управляемом им доме, к лицам, нарушившим право общей долевой собственности, в том числе и к тем, кто является также одним из собственников помещений этого дома.

Принимая во внимание приведенные нормы права и положения устава товарищества, а также с учетом характера нарушения права общей собственности и предмета заявленного в связи с этим иска, предоставления в обоснование наличия у товарищества права на обращение в суд с виндикационным или негаторным иском соответствующего решения собственников не требуется, между тем, согласно Протоколу от 31 октября 2022г. общего собрания собственников, многоквартирных домов и нежилых помещений, расположенных в т.ч. по адресам: Москва, адрес, корп. 2, корп. 3, корп. 4, стр. 5, стр. 6, стр. 7, утверждено решение об обращении в суд за признанием права общей долевой собственности всех собственников на помещения, незаконно оформленные в частную собственность.

Истцами Зименковым И.В., Коновой А.И., Литвиным В.З., Рогачевой О.В., Рословым Д.Н., Самойловой И.А., Тарасовой О.С., Хеннер Е.А. в материалы дела представлены выписки из ЕГРН, из которой следует, что они являются собственниками помещений в жилом комплексе по адресу: адрес. Соответственно, они как собственники помещений в многоквартирном доме имеют право на обращение с иском по настоящему делу, также с учетом того, что в соответствии со ст.ст. 289, 290 ГК РФ собственнику недвижимого имущества в жилом комплексе во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. Доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме производна от права собственности на отдельное помещение в доме; право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает (переходит) одновременно с правом собственности на нежилое помещение.

В предмет доказывания по настоящему делу входят вопросы того, является ли спорный объект недвижимости общим имуществом либо индивидуальной собственностью и, как следствие, является ли спорный объект недвижимости, на который распространяется право долевой собственности собственников помещений дома. В качестве способа защиты своих прав истцы заявили требования о признании права общей долевой собственности в отношении спорного объекта недвижимости, об истребовании этого объекта недвижимости из владения ответчика, о признании недействительным зарегистрированного права собственности ответчика.

Согласно указанным выше положениям гражданского и жилищного законодательства, граждане и юридические лица, приобретая право собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности помещений. Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников помещений в этом доме.

В целях правильного разрешения спора определением суда от 20 октября 2023 года по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Автономной некоммерческой организации «Экспертный центр «НИКА». Судом перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

1. Имеет ли нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0005011:6556, расположенное по адресу: адрес самостоятельное функциональное назначение?;

2. Предназначено ли нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0005011:6556, расположенное по адресу: адрес для эксплуатации в целях удовлетворения нужд более одного помещения в многоквартирном доме?;

3. Предназначено ли нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0005011:6556, расположенное по адресу: адрес для занятий собственников помещений в едином жилом комплексе по адресу: адрес,2,3,4, стр. 5,6,7 физической культурой и спортом?;

4. Имеются ли на момент подготовки заключения судебной экспертизы либо имелись ли ранее коммуникации и/или иное оборудование, связанные с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного дома в нежилом помещении с кадастровым номером 77:01:0005011:6556, расположенного по адресу: адрес?;

5. В случае отсутствия в нежилом помещении с кадастровым номером 77:01:0005011:6556, расположенном по адресу: адрес. цельных инженерных коммуникаций и /или иного оборудования, предназначенного для обслуживания более одного помещения в доме, имеются ли в указанном помещении отдельные части не подключенных и частично обрезанных коммуникаций, к каким коммуникациям такие части не подключенных и частично обрезанных коммуникаций относятся?

Согласно предоставленному в материалы дела заключению Автономной некоммерческой организации «Экспертный центр «НИКА» от 05.02.2024 № 01/01-2-1289/24 экспертами были даны следующие ответы на поставленные вопросы.

По вопросу 1. Нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0005011:6556, расположенное по адресу: адрес, не имеет самостоятельного функционального назначения.

По вопросу №2. Нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0005011:6556, расположенное по адресу: адрес, предназначено для эксплуатации в целях удовлетворения нужд более одного помещения в многоквартирном доме.

По вопросу №3. Нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0005011:6556, расположенное по адресу: адрес предназначено для занятий физической культурой и спортом собственниками помещений в едином жилом комплексе по адресу: адрес,2,3,4, стр. 5,6,7.

По вопросу №4. Системы водоснабжения, водоотведения, отопления и вентиляции, сетей связи, расположенные на момент осмотра и предусмотренные на этапе проектирования в пределах нежилого помещения Физкультурно-оздоровительного комплекса/Спортивного клуба с бассейном с кадастровым номером 77:01:0005011:6556, расположенного по адресу: адрес, являются составной частью общедомовых систем, обеспечивающих обслуживание и эксплуатацию многоквартирного дома.

По вопросу №5. имеются отдельные части не подключенных и частично обрезанных коммуникаций, относящиеся к сети теплоснабжения корпусов жилого комплекса.

Таким образом, из результатов проведенной по делу судебной экспертизы следует, что спорный объект недвижимого имущества, являющийся предметом спора по настоящему делу, подпадает под состав общего имущества, закрепленный в ст. 36 ЖК РФ и в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 27.03.2023) – спорный объект недвижимого имущества не соответствует признакам самостоятельности, предназначен для эксплуатации в целях удовлетворения нужд более одного помещения в многоквартирном доме, на объекте, на дату экспертного осмотра имеются коммуникации и оборудование, связанные с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного дома.

Оценивая заключение судебной строительно-технической экспертизы, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям гражданско-процессуального законодательства, выполнено экспертами фио, фио, фио, квалификация которых сомнений у суда не вызывает. Заключение оформлено надлежащим образом, научно обосновано, не имеет противоречий, его выводы представляются ясными и понятными, оснований не доверять заключению экспертов не имеется.

Кроме того, в ходе допроса, проведенного 14.03.2024, эксперт фио дала исчерпывающие и непротиворечивые ответы на вопросы, заданные лицами, участвующими в деле.

В ходе допроса эксперт фио пояснила, что самостоятельного функционального назначения объект недвижимости не имеет, не может функционировать как общественный бассейн. При этом эксперт также пояснила, что предоставленных документов было достаточно для проведения судебной экспертизы.

Суд также не находит оснований для удовлетворения ходатайства о допросе экспертов фио и фио, поскольку в ходе допроса эксперт фио ответила на все вопросы ответчика и иных лиц, участвующих в деле, кроме того, как пояснила эксперт фио, она полностью составляла текст заключения, а фио И фио помогали ей лишь при осмотре и проверяли уже готовое заключение.

Суд также критически относится к Заключению № 0001-ЦО-24 от 07.03.2024, выполненному Межрегиональным центром судебных экспертиз (ООО «МЦСЭ»). Так, согласно стр. 13 исследовательской части данного заключения следует, что объект недвижимости имеет самостоятельное функциональное значение в силу того, что он получил положительное заключение государственной экспертизы в составе отдельно строящегося здания. Однако, ст. 36 ЖК РФ не ставит вопрос о возникновении общей долевой собственности на недвижимость в зависимости от того, в каком именно составе объект недвижимости прошел государственную экспертизу.

Исследовав вышеуказанное заключение, суд также не находит оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о назначении по делу повторной экспертизы. Заключение судебной экспертизы было оформлено экспертами надлежащим образом, научно обосновано, не имеет противоречий, его выводы представляются ясными и понятными, оснований не доверять заключению эксперта не имеется, в ходе допроса эксперт не оставил не отвеченным ни один из вопросов ответчика, ответы эксперта были ясными и понятными, не содержали в себе каких-либо противоречий, в силу чего оснований для назначения повторной экспертизы не имеется. Представленная ответчиком в материалы дела дополнительная проектная документация также не может явиться основанием для назначения повторной экспертизы, поскольку не содержит какой-либо существенно новой информации для проведения новой экспертизы. Более того, при допросе судебный эксперт пояснил, что всей предоставленной на экспертизу документации было достаточно для проведения судебной экспертизы.

Суд также не может согласиться с доводами ответчика о наличии оснований для отказа в иске исходя из добросовестности приобретения ответчиком спорного имущества по гражданско-правовым сделкам.

В силу ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

На основании ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенных в п. 1 Постановления N 64 от 23.07.2009 г. "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В пункте 2 того же Постановления указано, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В п. 3 данного Постановления указано, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в Определении Конституционного Суда Российской Федерации N 489-О-О от 19.05.2009 г., к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3). Разъяснения относительно порядка защиты права собственника отдельного помещения в здании на общее имущество здания содержатся в пункте 9 вышеназванного Постановления, согласно которому в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

По общему правилу, установленному п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. Из этого исходит и Пленум Верховного Суда РФ в п. 74 Постановления № 25, отмечая, в частности, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

По смыслу приведенных выше разъяснений признание недействительным соответствующего договора о приобретении имущества не является обязательным условием определения правового статуса объектов, обладающих признаками общего имущества здания. Этот статус вытекает из закона, а не из договора, на что указано, в частности, в п. 3 Постановления. В свою очередь, лицо, обращающееся за судебной защитой, не является стороной соответствующего договора, а также не может рассматриваться как лицо, чьи права нарушены заключением договора, поэтому защита его права собственности не ставится в зависимость от возможности признания договора недействительным и осуществляется путем признания права (абзац второй ст. 12 ГК РФ), а в случае, если нарушение права сопряжено с лишением владения - в порядке виндикации (ст. 301 ГК РФ).

При этом, как следует из этих разъяснений, наличие записи о праве индивидуальной собственности ответчика на объекты, относящиеся в общему имуществу здания, само по себе может рассматриваться как повод к иску о признании права общей долевой собственности на это имущество, условием удовлетворения которого не является доказывание конкретных ограничений прав истца на владение, пользование и распоряжение этим имуществом.

Поскольку имеющиеся в материалах дела договоры купли-продажи в части спорного объекта недвижимости с участием ответчика нарушают требования взаимосвязанных положений п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 6, ст. 290 ГК РФ, а также нарушают права истцов, третьих лиц и публичные интересы, они обладают всеми признаками ничтожной сделки, на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ и п. 74 Постановления № 25.

Согласно абз. 2 п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь положениями ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой собственности и других вещных прав", принимая во внимание, что спорный объект недвижимости обременен правами других собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, в том числе истцов, у которых спорный объект недвижимости должен находиться в общей долевой собственности на основании ст. 36 ЖК РФ, так как предназначен для обслуживания более одного помещения в данном доме, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Суд критически относится к доводам ответчика относительно добросовестности приобретения им в собственность спорного объекта недвижимости, принимая во внимание имеющиеся и установленные судом отношения аффилированности ответчика с застройщиком жилого комплекса  - ООО «Хлебозавод № 6».

Так, из решения Хамовнического районного суда от 23.06.2023 по делу № 2-408/2023 следует, что ответчик Гацунаев Андрей Николаевич с 28 сентября 2012 по 14 июля 2016 являлся 20% учредителем фио, в то время как фио (аффилированный с застройщиком ООО «Хлебозавод №6» через ООО «ИБ Инвест») с 26 мая 2015 по 31 июля 2019 являлся генеральным директором фио.

Таким образом, Гацунаев А.Н., как приобретатель объекта недвижимости, являлся аффилированным лицом по отношению к застройщику жилого комплекса, ООО «Хлебозавод № 6».

Будучи аффилированным с застройщиком жилого комплекса ООО «Хлебозавод № 6» ответчик, как и сам застройщик, не мог не знать о незаконности регистрации права собственности на общее долевое имущество жильцов на застройщика, а также о незаконности последующих сделок с ним. Более того, регистрации на застройщика права собственности на общее долевое имущество способствовало его умолчание перед собственниками помещений в многоквартирном доме, а также перед лицами, когда-либо заключившими договоры, направленные на приобретение в собственность объектов недвижимости в многоквартирном доме, о факте совершения застройщиком им во вред действий, направленных на регистрацию его права собственности в отношении данного недвижимого имущества.

Собственники помещений в многоквартирном доме, а также лица, когда-либо заключившие договоры, направленные на приобретение в собственность объектов недвижимости в многоквартирном доме, будучи не осведомленными о незаконных действиях застройщика по регистрации на себя права собственности на общее долевое имущество, не могли воспрепятствовать этому путем направления своих возражений и иных обращений в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, и в правоохранительные органы.

Кроме того, поскольку у ответчика не имелось законных оснований для приобретения права собственности на спорное помещение, с учетом положений п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация права собственности ответчика на спорное помещение также является недействительной.

Суд также не может согласиться с доводом ответчика о том, что договоры с застройщиком жилого комплекса содержали п. 2.3, согласно которому в состав общего имущества жильцов якобы не будут входить спорные помещения.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из буквального значения п. 2.3 договоров купли-продажи, на который ссылается ответчик, «не нарушая положения действующего законодательства, стороны соглашаются, что в состав общего имущества не будут входить объекты недвижимости, на которые могут быть зарегистрированы права в установленном действующим законодательством порядке, принадлежащие отдельным … лицам ... на праве собственности».

Таким образом, из буквального толкования п.2.3 договоров купли–продажи следует, что возможность регистрации права индивидуальной частной собственности на спорное помещение в пользу ответчика допустима по условиям договоров лишь в тех случаях, когда это не нарушает положений действующего законодательства, чего, с учетом обстоятельств рассматриваемого дела, выполнено не было. Как следует из материалов настоящего дела, предметом спора является помещение, которое является частью общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома, на которое не могут быть в установленном действующим законодательством порядке зарегистрированы права собственности отдельных физических и юридических лиц.

Более того, п. 2.3 договоров купли-продажи в принципе не содержит в себе какого-либо перечня конкретных помещений, идентичных перечню помещений, являющихся предметом настоящего спора.

Кроме того, исходя из положений ст. 44 ЖК РФ вопросы, связанные с пользованием и распоряжением общим долевым имуществом собственников помещений в многоквартирном доме отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников.

Соответственно, включение в договоры купли-продажи квартир положений об исключении из общей долевой собственности тех или иных помещений является ничтожным, поскольку оно сделано в нарушение ст. 44 ЖК РФ в обход решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Более того, данные положения договоров купли-продажи, на которые ссылается ответчик также ничтожны, поскольку нарушают положения ст. 290 ГК РФ.

Суд также не может согласиться с доводами ответчика касательно пропуска истцами срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском.

По общему правилу, закрепленному в ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" следует, что поскольку сама по себе запись в ЕГРН о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что именно со дня ее внесения в ЕГРН лицо знало или должно было знать о нарушении права, то момент начала течения срока исковой давности по заявленным требованиям может определяться исходя из обстоятельств конкретного дела, например, со дня, когда публично-правовое образование в лице уполномоченных органов узнало или должно было узнать о передаче имущества другому лицу или о совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества.

Вышеприведенные положения применимы и при рассмотрении дел по искам об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества.

В этой связи суд полагает, что, исходя из обстоятельств настоящего дела, истцы – физические лица могли узнать о незаконном оформлении объекта недвижимости лишь после получения ими протокола общего собрания собственников помещений в жилом комплексе от 26.05.2022, в п. 14 которого был поднят вопрос о необходимости истребования в общую долевую собственность имущества, незаконно зарегистрированного за какими-либо частными лицами.

В соответствии с протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах, ТСН «Дом на Ефремова» было создано 26.05.2022. В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ ТСН «Дом на Ефремова» зарегистрировано в качестве юридического лица 31.05.2022.

Таким образом, подав исковое заявление по настоящему спору в Хамовнический районный суд адрес 22.02.2023, истцами был соблюден установленный действующим законодательством 3-летний срок исковой давности для обращения в суд.

Все вышеизложенное свидетельствует об обоснованности исковых требований истцов, поскольку объект недвижимости, являющийся предметом настоящего спора, как было установлено судом, является объектом общей долевой собственности жильцов жилого комплекса, а, следовательно, подлежит истребованию из чужого незаконного владения ответчика, а запись о праве собственности ответчика на данный объект недвижимости подлежит признанию недействительной.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Тарасовой Ольги Сергеевны, Самойловой Ирины Анатольевны, Коновой Анастасии Ивановны, Зименкова Игоря Вячеславовича, Рослова Дмитрия Николаевича, Литвина Владимира Залмановича, Рогачевой Ольги Витальевны, Хеннер Евы Анатольевны, ТСН «Дом на Ефремова» к Гацунаеву Андрею Николаевичу о признании права общедолевой собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании недействительным зарегистрированного права собственности – удовлетворить.

Признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по адресу: адрес, 2, 3, 4, стр. 5, 6, 7, на объект недвижимости – Физкультурно-оздоровительный комплекс с кадастровым номером 77:01:0005011:6556, расположенный по адресу адрес.

Истребовать из чужого незаконного владения Гацунаева Андрея Николаевича объект недвижимости – Физкультурно-оздоровительный комплекс с кадастровым номером 77:01:0005011:6556, расположенный по адресу адрес.

Признать недействительным зарегистрированное за Гацунаевым Андреем Николаевичем право собственности на объект недвижимости – Физкультурно-оздоровительный комплекс с кадастровым номером 77:01:0005011:6556, расположенный по адресу адрес.

Настоящее решение является основанием для внесения записи в ЕГРН о праве общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по адресу: адрес, 2, 3, 4, стр. 5, 6, 7, в отношении вышеуказанного объекта.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяц░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░