Решение по делу № 33-2155/2024 от 17.05.2024

УИД 68RS0012-01-2022-001158-11

№ 33-2155/2024 (2-116/2024)

Судья Туровская М.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 июля 2024 года                                г. Тамбов

Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:

председательствующего судьи    Рожковой Т.В.

судей                    Юдиной И.С., Макарова А.В.

при секретаре            Герасимове М.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зверев А.А. к Холин Д.В. и Холин Д.В. о расторжении договора купли-продажи

по апелляционной жалобе Зверева А.А. на решение Мичуринского районного суда Тамбовской области от 12 марта 2024 г.

Заслушав доклад судьи Юдиной И.С., судебная коллегия

установила:

Зверев А.А. обратился в суд с иском к Холину Дм.Вл. и Холину Д.В. о расторжении договора купли-продажи.

В обоснование заявленных требований указал, что 24 марта 2022 г. между Холиным Дм.Вл., от имени которого по доверенности действовал Холин Д.В., и Зверевым А.А. был заключен договор купли-продажи, согласно которому последний приобрел недвижимое имущество гараж и земельный участок, расположенные по адресу: ***, участок ***.

Согласно договору купли-продажи недвижимое имущество продано за 600 000 руб., из которых здание – 300 000 руб., земельный участок - за 300 000 руб., расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Фактически истцом за купленную недвижимость были переданы денежные средства в размере 1 500 000 руб., а не 600 000 руб. как указано в договоре

После заключения договора истцу стало известно, что по земельному участку проходит газопровод высокого давления, в соответствии с Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 878, охранная зона для данного газопровода представляет собой территорию, ограниченную условными линиями, проходящими на расстоянии 2 метра с каждой стороны от газопровода, в соответствии с требованиями СП 62.13330.2011 Свод правил. Газораспределительные системы. Актуализированная редакция СНиП 42-01-2002 расстояние от данного газопровода до фундаментов зданий и сооружений должно составлять 7 м. Фактическое расположение подземного газопровода высокого давления на земельном участке привело к невозможности его использования по назначению - для индивидуального жилищного строительства.

26 мая 2022 г. истец обратился в МОМВД России «Мичуринский» с заявлением о привлечении ответчиков к уголовной ответственности, постановлением УУП МОМВД России «Мичуринский» от 24 июня 2022 г. в возбуждении уголовного дела было отказано, при этом в ходе проведения проверки было установлено, что продавец по договору купли-продажи получил от него денежные средства в размере 1 500 000 руб.

Истец считает, что ответчиком были существенно нарушены условия договора, недвижимое имущество передано в состоянии о котором покупателю не было известно, в значительно худшем состоянии, чем он рассчитывал при заключении договора с существенными недостатками и непригодным для использования земельного участка по целому назначению. От исполнения его досудебной претензии о расторжении договора ответчики уклонились.

Зверев А.А. с учетом уточнения исковых требований просил расторгнуть договор купли-продажи и вернуть стороны в первоначальное положение, применить последствия расторжения договора купли-продажи, признать за Холиным Дм.Вл. право собственности на проданное недвижимое имущество, обязать Холина Дм.Вл. возвратить уплаченную денежную сумму в размере 1 500 000 руб. в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, произвести государственную регистрацию прекращения права собственности Зверева А.А. путем аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации.

Решением Мичуринского районного суда Тамбовской области от 1 марта 2023 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 31 июля 2023 г., в удовлетворении исковых требований Зверева А.А. отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 5 декабря 2023 г. решение Мичуринского районного суда Тамбовской области от 1 марта 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 31 июля 2023 г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Решением Мичуринского районного суда Тамбовской области от 12 марта 2024 г. исковые требования удовлетворены частично, постановлено расторгнуть договор купли-продажи гаража и земельного участка от 24 марта 2022 г., взыскать с Холина Дм.Вл. денежные средства, уплаченные по договору в размере 600 000 руб., право собственности Зверева А.А. на здание - гараж и земельный участок прекратить, аннулировать записьи о регистрации в ЕГРН этих объектов, за Холиным Дм.Вл. признать право собственности на здание - гараж с и земельный участок. В иске к Холину Д.В. оказано.

В апелляционной жалобе представитель Зверева А.А. – Клишин В.А. просит отменить решение суда первой инстанции в части взысканного размера денежных средств, а также в отказе в удовлетворении требований к Холину Д.В.

Считает, что при вынесении решения судом было необходимо применить последствия расторжения договора. Поскольку у ответчика перед истцом возникло обязательство возвратить уплаченную за недвижимость сумму в полном объеме, то одним из юридически значимых обстоятельств является установление размера фактической денежной суммы уплаченной продавцу, в противном случае, возврат части денежной суммы приведет к неосновательному обогащению ответчика за счет истца. В связи с чем, автор жалобы отмечает, что в мотивировочной части обжалуемого решения отсутствует вывод о реальной цене договора и о размере фактически оплаченной денежной суммы покупателем продавцу.

Обращает внимание, что доказательством реальной суммы договора является предварительная переписка продавца и покупателя на сайте объявлений «Авито», а также постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, оценив имеющиеся в деле доказательства, выслушав объяснения Зверева А.А. и его представителя Клишина В.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 24 марта 2022 г. между Холин Д.В. от имени которого по доверенности действовал Холин Д.В., с одной стороны, и Зверевым А.А., с другой стороны, был заключен договор купли-продажи гаража с кадастровым номером *** площадью 21 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером *** площадью 1500 кв.м, расположенных по адресу: ***, участок ***.

    Согласно п. 4 договора купли-продажи недвижимое имущество продано за 600 000 руб., из которых здание - за 300 000 руб., земельный участок - за 300 000 руб., расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

    Право собственности Зверева А.А. на приобретенное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 28.03.2022, на здание за ***, на земельный участок ***.

    Согласно сообщению филиала АО "Газпром газораспределение Тамбов" в п. Коммунар от 12 мая 2022 г. на земельном участке под кадастровым номером 68:07:0301015:547 проходит подземный газопровод высокого давления D159 ст., в соответствии с Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 878, охранная зона для данного газопровода представляет собой территорию, ограниченную условными линиями, проходящими на расстоянии 2 метра с каждой стороны от газопровода, в соответствии с требованиями СП 62.13330.2011 Свод правил. Газораспределительные системы. Актуализированная редакция СНиП 42-01-2002 расстояние от данного газопровода до фундаментов зданий и сооружений должно составлять 7 м.

Согласно сообщению ООО "МичуринскАрхитектура" от 27 июля 2023 г., возведенное здание на земельному участке *** с кадастровым номером *** по ***, попадает в охранную зону газопровода высокого давления. В соответствии с СП 62.13330.2011 СНиП 42-01-2002 Газораспределительные системы", утвержденным приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 27.12.2010 N 780 обязательное минимальное расстояние от фундамента здания до газопровода давлением св. 0,6 до 1,2 Мпа (высокого давления) должно составлять 10,0 м. Имеющееся на земельному участке строение, проектируемым назначением "жилой дом" построено с нарушением и право на него не может быть зарегистрировано в ЕГРН. Строительство на данном участке нового жилого дома с соблюдением охранной зоны газопровода и в соответствии с Правилами землепользования и застройки Заворонежского сельсовета Мичуринского района Тамбовской области не представляется возможным без затрат на демонтаж имеющегося строения.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях и (или) заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации.    В силу статьи 2 Федерального закона от 31 марта 1999 г. N 69-ФЗ"О газоснабжении в Российской Федерации" охранная зона газопровода - зона с особыми условиями использования территории, которая устанавливается в порядке, определенном Правительством Российской Федерации, вдоль трассы газопроводов и вокруг других объектов данной системы газоснабжения в целях обеспечения нормальных условий эксплуатации таких объектов и исключения возможности их повреждения.

    Согласно пункту 14 Постановления Правительства Российской Федерации от 20 ноября 2000 г. N 878 "Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей", на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается лицам, указанным в пункте 2 настоящих Правил, в частности, строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения.

Суд первой инстанции, установив, что возведенное на земельном участке здание попадает в охранную зону газопровода высокого давления, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований истца, поскольку истец лишается возможности использования земельного участка по его целевому назначению для строительства индивидуального жилого дома, то есть лишается того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, и, следовательно, заключенный между сторонами договор купли-продажи гаража и земельного участка от 24 марта 2022 г. подлежит расторжению, право собственности Зверева А.А. на здание - гараж и земельный участок подлежат прекращению, а записи о регистрации за ним в ЕГРН этих объектов недвижимости - аннулированию.

Решение в указанной части сторонами не обжалуется.

Суд, признав за Холиным Дм.Вл. право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, взыскал с него в пользу Звереав А.А. полученные по договору купли-продажи денежные средства в размере 600 000 руб., при этом отклонил доводы истца о том, что им при покупке недвижимости была уплачена денежная сумма в размере 1 500 000 руб., поскольку надлежащими доказательствами не подтверждены, указав, что свидетельские показания и объяснения, данные Холиным Д.В. в ходе проверки, проведенной МОМВД России "Мичуринский" по заявлению Зверева А.А., не могут быть приняты, поскольку в силу норм Гражданского кодекса РФ условия сделки купли-продажи недвижимого имущества, а равно их выполнение могут подтверждаться только письменными доказательствами. Кроме того, при обращении в МОМВД России "Мичуринский" Зверев А.А. указал, что купил недвижимое имущество за 1 600 000 руб.

В иске к Холин Д.В. суд отказал, так как при заключении сделки он участвовал по доверенности в интересах Холин Д.В., следовательно, какие-либо права и обязанности по указанной сделке у него лично не возникли (п. 1 ст. 182 ГК РФ).

Судебная коллегия доводы апелляционной жалобы Зверева А.А. о несогласии с размером взысканной судом суммы находит заслуживающими внимание.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Как следует из переписки на сайте Авито между продавцом Холиным Дм.Вл. и покупателем Зверевым А.А., имеющейся в материалах дела, продавец имел намерение продать жилой дом, а покупатель приобрести жилой дом по цене 1 500 000 руб.

Кроме того, довод истца Зверева А.А. о передаче Холину Дм.Вл. по договору купли-продажи денежных средств в сумме 1 500 000 руб. подтверждается письменными объяснениями Холина Дм.Вл. от 30 мая 2022 г., написанными им собственноручно в ходе проверки по заявлению Зверева А.А. (материал КУСП № 2304 от 26 мая 2022 г.), в которых он указал, что в 2021 году он решил продать незавершенное строительство, так как потребовались денежные средства, о чем было размещено объявление на сайте «Авито», в двадцатых числах марта он продал Звереву А.А., ранее ему неизвестному, участок за сумму 1 500 000 руб.

Доводы истца в указанной части ответчиком не опровергнуты.

Учитывая, что ответчик признавал получение им по договору купли-продажи от 24 марта 2022 г. денежных средств в размере 1 500 000 руб., судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда в части размера взысканной суммы подлежит изменению.

Руководствуясь ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Мичуринского районного суда Тамбовской области от 12 марта 2024 г. в части размера взысканной суммы изменить.

Взыскать с Холин Д.В. (***) в пользу Зверев А.А. (***) денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи гаража и земельного участка в размере 1 500 000 (полтора миллиона) рублей.

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 31 июля 2024 г.