Решение по делу № 33-5822/2019 от 11.02.2019

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. № 33-5822/2019 Судья: Трофимов Р.С.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего	Ничковой С.С.
судей	Малининой Н.Г. Рябко О.А.
при секретаре	Лонгортовой М.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании 13 марта 2019 года апелляционную жалобу Николаевой Светланы Николаевны на решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 09 октября 2018 года по делу № 2-2164/2018 по иску Николаевой Светланы Николаевны к ООО «АльянсСтройИнвест» о признании предварительного договора купли-продажи, договором долевого участия в строительстве.

Заслушав доклад судьи Ничковой С.С., объяснения Никрлаевой С.Н. и ее представителя Махота М.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ООО «АльянсСтройИнвест» - Т.Т.к., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,

УСТАНОВИЛА:

Николаева С.Н. обратилась в суд с иском к ООО «АльянсСтройИнвест», в котором просила признать предварительный договор №... купли-продажи квартиры от 07.02.2012 договором долевого участия в строительстве.

В обоснование исковых требований истец ссылалась на то, что 12.04.2017 между Николаевой С.Н. (далее - цессионарий) и ЗАО «Управление инженерных работ» (далее - цедент) был заключен договор цессии №... по условиям которого цедент уступает цессионарию все свои прав по предварительному договору №... купли-продажи квартир от 07.02.2012, заключенный между ООО «АльянсСтройИнвест» и ЗАО «Управление инженерных работ» на приобретение в собственность квартиры, условный №..., общей площадью 44,26 кв.м., расположенной на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> В соответсвии с п.5 договора цессии оформление квартиры в собственность цессионария производит ООО «АльянсИнвестСтрой», на условиях предварительного договора №... купли-продажи от 07.02.2012. Также договором предусмотрено плановое окончание строительства объекта - 30.06.2013. Однако в установленные договором сроки квартиры истцу не была передана. Истец считает, что между сторонами сложились взаимоотношения, вытекающие из договора участия в долевом строительстве.

Решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 09.10.2018 в удовлетворении исковых требований Николаевой С.Н. отказано.

В апелляционной жалобе Николаева С.Н. просит отменить обжалуемое решение суда как постановленное с нарушением норм права.

Николаева С.Н. и ее представитель Махота М.В. в судебное заседание явились, поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ООО «АльянсСтройИнвест» - Аскерова Т.Т.к в судебное заседание явилась, возражала против доводов апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ЗАО «Управление инженерных работ» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, судебной повесткой (л.д. 99), однако судебное извещение вернулось в связи с истечением срока хранения в почтовом узле (л.д. 102).

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 63,67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное. По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин неявки, в судебную коллегию не представлено, в связи с чем, судебная коллегия на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Судебная коллегия, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отмене постановленного судом решения по следующим основаниям.

Согласно ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с п.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 23 от 19 декабря 2003 года «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.1 ст.1, ч.3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 23 от 19 декабря 2003 года «О судебном решении», решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 5? - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Эти общеобязательные требования, предъявляемые к судебному решению, были нарушены судом первой инстанции при рассмотрении данного дела.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, изложенными в обжалуемом решении, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела (пп. 3 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия находит, что судом первой инстанции допущено существенное нарушение норм материального права, что выразилось в следующем.

Как установлено судом и следует из материалов дела, предварительный договор №... купли продажи квартир от 07.02.2012 заключен между ответчиком ООО «АльянсСтройИнвест» и третьим лицом ЗАО «Управление инженерных работ».

По условиям вышеуказанного договора, стороны пришли к соглашению о заключении в будущем основного договора купли-продажи квартиры общей площадью 44,26 кв.м. в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>

Общая стоимость квартиры на момент заключения предварительного договора согласно п.2.1 предварительного договора составляет 1 991 700 рублей.

Согласно п.8.2 предварительного договора покупатель осознает, что настоящий договор не является договором долевого участия в строительстве, выполнения работ или оказания услуги, и что предметом настоящего договора является заключение в будущем основного договора купли продажи квартир.

При этом п.9.1 предварительного договора стороны установили срок действия предварительного договора четыре календарных года, а также пришли к соглашению, что при неуведомлении одной из сторон в письменном виде о прекращении действия договора за 1 (один) месяц до срока его окончания, договор считается автоматически пролонгированным на один год.

Таким образом, заключая предварительный договор стороны, не только оговорили срок его действия и возможность автоматического продления этого срока, но и пришли к соглашению о порядке прекращения действия данного договора, путем письменного уведомления за месяц до срока окончания действия предварительного договора.

Также из п.2.2 предварительного договора купли-продажи следует, что стороны не достигли соглашения по окончательной цене договора, поскольку предусмотрели право продавца изменить общую стоимость квартиры указанную в п.2.1 договора в размере 1 991 700 рублей.

Впоследствии 19.04.2012 года третье лицо - ЗАО «Управление инженерных работ» заключило с истцом Николаевой С.Н. договор цессии №..., по условиям которого все права по предварительному договору перешли от ЗАО «Управление инженерных работ» к истцу Николаевой С.Н.

Согласно п.3 договора цессии истец Николаева С.Н. возместила третьему лицу - ЗАО «Управление инженерных работ» внесенные при заключении предварительного договора ответчику ООО «АльянсСтройИнвест» 1 941 700 рублей.

При этом в п.4 договора цессии стороны отметили, что оставшаяся часть стоимости квартиры в размере 50 000 рублей (№...) будет оплачена истцом Николаевой С.Н. непосредственно ответчику ООО «АльянсСтройИнвест» при заключении основного договора купли-продажи.

Разрешая заявленный спор, суд, руководствуясь положениями ст. 420, 421 ГК РФ, условиями заключенных сторонами договоров, исходил из того, что предметом предварительного договора купли продажи от 07.02.2012 является намерение сторон заключить в будущем основной договор купли продажи, о чем прямо указано в п. 1.1 и в п.8.2 предварительного договора, а в п.8.2 также оговорено, что покупатель осознает, что настоящий договор не является договором долевого участия в строительстве, в связи с чем, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Однако, с данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может в силу следующего.

Как установлено судом, 07.02.2012 между ООО «АльянсСтройИнвест» и ЗАО «Управление инженерных работ» заключен предварительный договор, предметом которого является заключение в будущем основного договора купли-продажи квартиры общей площадью 44,26 кв.м, по адресу: <адрес> по цене 45000 руб. за кв.м., а всего за квартиру 1991700 руб.

Указанная цена (1991700 руб.) согласована в том числе протоколом соглашения о договорной цене. Данный протокол является неотъемлемой частью договора.

Договором в п. 4.1. стороны предусмотрели внесение аванса в полном объеме в течение 60 календарных дней с момента заключения договора.

Со своей стороны истец внесла в полном объеме аванс по договору в размере 1991700 руб., что ответчиком не оспорено.

Согласно п. 1.2 предварительного договора дата планового окончания строительства 30.06.2013.

Пунктом 3.2.1 предварительного договора предусмотрена обязанность продавца в течении 2(двух) месяцев после получения на свое имя свидетельства о регистрации права собственности на квартиру подписать с покупателем основанной договор купли-продажи квартиры на условиях настоящего договора.

Пунктом 3.2.3 договора установлена обязанность продавца осуществить строительство в сроки, предусмотренные договором (п. 1.2)

По состоянию на 19.04.2018 основной договор с истцом не заключен, квартира истцу не передана, сведений о производстве строительных работ на объекте нет.

Ответчик имеет разрешение на строительство указанного жилого дома, выданное 03.06.2011.

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Однако, как выше указано, спорный договор, поименованный предварительным договором купли-продажи квартиры, предусматривал не только обязанность заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры, но и обязанность покупателя уплатить стоимость квартиры продавцу в порядке предварительной оплаты, а также предусматривал условия передачи квартиры в собственность истцу, содержит существенные условия договора об участии в долевом строительстве, предусмотренные ч.ч. 1, 4 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Закона о долевом строительстве), целью договора является приобретение истцом квартиры в строящемся ответчиком доме, в связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу, что спорный договор подлежит квалификации как договор участия в долевом строительстве.

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан такими способами как: заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д., в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.04.2013).

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч.4 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам ст.ст. 2 (п. 1) и 3 (ч.ч. 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию (п.9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 (редакция от 04.03.2015)).

Судом учтено, что из положений Закона о долевом строительстве следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего сделку (ч.2.1 ст. 1 Закона о долевом строительстве). Ответчик не отрицал, что полученные от истца денежные средства предназначены для строительства дома, а целью договора являлось приобретение истцом квартиры в строящемся ответчиком жилом доме. Данные обстоятельства нашли подтверждения в ходе судебного разбирательства.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что к сделке подлежат применению положения Закона о долевом строительстве.

Таким образом, исковые требования Николаевой С.Н. подлежат удовлетворению, а обжалуемое решение суда - отмене.

Доводы ответчика о том, что спорный договор не является договором об участии в долевом строительстве, является предварительным договором купли-продажи, повторяют его позицию в суде первой инстанций, не опровергают вышеизложенные установленные по делу обстоятельства.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 09 октября 2018 года отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Признать предварительный договор №... купли-продажи квартиры от 07 февраля 2012 года, договором долевого участия в строительстве.

Председательствующий

Судьи