Решение по делу № 2-967/2021 от 06.11.2020

Дело № 2-967/2021

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

16 июня 2021 года                                    г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи     Гонтаря О.Э.,

при секретаре     Каленик А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Февраль-Строй» к Григорьеву В.А. о взыскании задолженности по договорам участия в долевом строительстве, процентов (неустойки) за несвоевременное внесение денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

    ООО «Февраль-Строй» обратилось в суд с иском к Григорьеву В.А., указывая, что истец выступал застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, имеющем кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Данный дом введён в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующим разрешением на ввод дома в эксплуатацию.

    Между застройщиком и Григорьевым В.А. ДД.ММ.ГГГГ было заключено три договора участия в долевом строительстве указанного многоквартирного дома, с аналогичными условиями :

- №, предметом по которому выступает квартира со строительным номером <данные изъяты>, количество комнат - 1, в секции № 2 на 8 строительном этаже, проектной площадью <данные изъяты> кв.м; согласно п.4.1. договора стоимость квартиры составляет <данные изъяты> из расчета 53 000 рублей за 1 кв.м. проектной площади;

- №, предметом по которому выступает квартира со строительным номером <данные изъяты>, количество комнат - 1, в секции № 3 на 8 строительном этаже, проектная площадь <данные изъяты> кв.м; согласно п.4.1. договора стоимость квартиры составляет <данные изъяты> из расчета 53 000 рублей за 1 кв.м. проектной площади;

- №, предметом по которому выступает квартира со строительным номером <данные изъяты>, количество комнат - 1, в секции № 4 на 8 строительном этаже, проектная площадь <данные изъяты> кв.м; согласно п.4.1. договора стоимость квартиры составляет <данные изъяты> из расчета 53 000 рублей за 1 кв.м. проектной площади.

    Пунктами 3.2 договоров участия в долевом строительстве с учётом дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ. был определен срок сдачи дома в эксплуатацию – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, и срок передачи дольщику квартир по акту приема-передачи – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

    Кроме того, пунктом 4.3. договора № был установлен порядок оплаты дольщиком квартиры со строительным номером <данные изъяты>: <данные изъяты> рублей вносится дольщиком в течение 5-ти рабочих дней после регистрации договора; <данные изъяты> рублей вносится дольщиком до ДД.ММ.ГГГГ; <данные изъяты> рублей вносится дольщиком до ДД.ММ.ГГГГ; <данные изъяты> рублей вносится дольщиком до ДД.ММ.ГГГГ.

    Однако, как указывает истец, в нарушение условий договора Григорьевым В.А. по настоящее время была произведена оплата стоимости квартиры лишь в размере <данные изъяты>, в результате чего у ответчика сформировалась задолженность по оплате <адрес> размере <данные изъяты>.

    Пунктом 4.3. договора участия в долевом строительстве № также был установлен аналогичный порядок оплаты дольщиком квартиры со строительным номером <данные изъяты>. По данному договору оплата стоимости квартиры была произведена Григорьевым В.А. в полном объёме в соответствии с условиями договора.

    Пунктом 4.3. договора № был установлен порядок оплаты дольщиком квартиры со строительным номером <данные изъяты>: <данные изъяты> рублей вносится дольщиком в течение 5-ти рабочих дней после регистрации договора; <данные изъяты> рублей вносится дольщиком до ДД.ММ.ГГГГ; <данные изъяты> рублей вносится дольщиком до ДД.ММ.ГГГГ; <данные изъяты> рублей вносится дольщиком до ДД.ММ.ГГГГ.

Как указывает истец, в нарушение условий договора Григорьевым В.А. по настоящее время была произведена оплата стоимости квартиры лишь в размере <данные изъяты> рублей, в результате чего у ответчика сформировалась задолженность по оплате квартиры <данные изъяты> в размере <данные изъяты>.

    Кроме того, в соответствии с аналогичными по содержанию пунктами 4.4.- 4.6.2. договоров участия в долевом строительстве, цена квартир является неизменной, кроме случая изменения площади квартиры, установленной в результате проведения технической инвентаризации уполномоченным органом. Цена договора уточняется после перерасчета её с учетом фактической площади квартиры. Фактическая площадь квартиры определяется по результатам обмера уполномоченным органом и указывается в экспликации технической документации на дом. Если площадь квартиры окажется больше проектной площади, то дольщик доплачивает застройщику за разницу площадей исходя из цены за 1 кв.м проектной площади, установленной договором.

    Истец указывает, что в результате проведения технической инвентаризации квартиры со строительным номером №, подлежащей передаче ответчику по договору № фактическая площадь квартиры составила <данные изъяты> кв.м. Таким образом, фактическая площадь квартиры больше строительной площади <данные изъяты> на 0,49 кв.м, в связи с чем со стороны дольщика подлежала доплате за увеличившуюся площадь квартиры сумма в размере <данные изъяты> (0,49 кв.м * 53 000 рублей), которая по настоящее время ответчиком не оплачена. Квартире по завершении строительства дома присвоен нормализованный №.

    В результате проведения технической инвентаризации квартиры №, подлежащей передаче ответчику по договору №, фактическая площадь квартиры составила <данные изъяты> кв.м. Таким образом, фактическая площадь квартиры больше строительной площади <данные изъяты> на 0,39 кв.м, в связи с чем со стороны дольщика подлежала доплате за увеличившуюся площадь квартиры сумма в размере <данные изъяты> (0,39 кв.м * 53 000 рублей), которая по настоящее время ответчиком не оплачена. Квартире по завершении строительства дома присвоен нормализованный №.

    В результате проведения технической инвентаризации квартиры № №, подлежащей передаче ответчику по договору №, фактическая площадь квартиры составила <данные изъяты> кв.м. Таким образом, фактическая площадь квартиры больше строительной площади <данные изъяты> на 0,49 кв.м, в связи с чем со стороны дольщика подлежала доплате за увеличившуюся площадь квартиры сумма в размере <данные изъяты> (0,49 кв.м * 53 000 рублей), которая по настоящее время ответчиком также не оплачена. Квартире по завершении строительства дома присвоен нормализованный №.

    Истец указывает, что несмотря на завершение строительства дома ДД.ММ.ГГГГ и уведомление Григорьева В.А. о необходимости приемки вышеназванных квартир, ответчик от своевременной приемки квартир уклонялся, в связи с чем застройщиком на основании пунктов 7.4 договоров участия в долевом строительстве ДД.ММ.ГГГГ были составлены односторонние акты приема-передачи квартир №№, в которых была указана сумма задолженности ответчика: по квартире № № - <данные изъяты> рублей (<данные изъяты> долг по оплате квартиры + <данные изъяты> долг по доплате за площадь квартиры); по квартире № № - <данные изъяты> (долг по доплате за площадь квартиры); по квартире № № - <данные изъяты> (<данные изъяты> долг по оплате квартиры + <данные изъяты> долг по доплате за площадь квартиры). Указанные суммы задолженности до настоящего времени Григорьевым В.А. не погашены, направленная истцом претензия об их уплате ответчиком проигнорирована.

Ссылаясь на положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст.ст.309-310 ГК РФ, истец просил суд взыскать с ответчика задолженность по договором долевого участия в строительстве №№ в общем размере <данные изъяты> рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины.

    В ходе судебного разбирательства истец дополнил исковые требования и на основании ч.1 ст.5 Закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» просит суд взыскать с ответчика также неустойку за нарушение установленных договорами сроков внесения платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ (следующий день после получения ответчиком уведомления о приемке квартир) по ДД.ММ.ГГГГ, согласно представленному расчёту, в общей сумме <данные изъяты> рублей.

    В судебном заседании представитель истца ООО «Февраль-Строй» по доверенности Арсентьев Е.Е. уточнённые исковые требования поддержал в полном объёме по изложенным в иске основаниям. Пояснял, что дом давно сдан, все работы завершены, люди уже два года живут в своих квартирах, а ответчик злостно уклонялся как от приёмки квартир, так и от их полной оплаты. Однако фактически квартиры приняты Григорьевым В.А., поскольку у него находятся ключи от квартир. При этом ответчик не пускал представителей застройщика в квартиры для устранения недостатков, не подписывал акты об их устранении. Все общестроительные недостатки по дому давно устранены, а указанные ответчиком недостатки в его квартирах на момент сдачи дома являлись несущественными и не препятствовали использованию квартиры по назначению, о чём, по мнению представителя, свидетельствует то обстоятельство, что ответчик на основании односторонних актов зарегистрировал своё право собственности на квартиры. Также настаивал, что у ответчика отсутствовали основания сомневаться в регистрации договоров долевого участия, и он должен был соблюдать согласованный сторонами график платежей. Указывал, что лоджии входят в состав квартир, что отражено в кадастровом паспорте, в связи с чем требование о доплате является законным. Не усматривал оснований для освобождения ответчика от уплаты законной неустойки. Иск просил удовлетворить в полном объёме.

    Ответчик Григорьев В.А. в судебное заседание не прибыл, о месте и времени слушания дела извещён надлежаще, доверил представлять свои интересы на основании доверенности Григорьеву К.В., который в представленных письменных возражениях на иск и в судебном заседании требования истца не признал. Указывал, что причиной неполной оплаты ответчиком стоимости участия в долевом строительстве стали неоднократные и грубые нарушения истцом положений Федерального закона № 214-ФЗ и условий договоров №, которые истцом до настоящего времени не устранены, в связи с чем обязательства по оплате у ответчика не наступили. Так, на момент регистрации договоров участия в долевом строительстве в ЕГРН в ДД.ММ.ГГГГ года, у ООО «Февраль-Строй» истек срок действия договоров обязательного страхования гражданской ответственности застройщика. В связи с этим регистрации договоров между истцом и ответчиком была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ, а фактически произведена только ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем по всем договорам сдвинулись сроки внесения первого взноса, а срок внесения второго взноса, который был установлен до ДД.ММ.ГГГГ, но при условии регистрации договоров в ЕГРН, вообще не наступил. Иного срока внесения второго взноса между сторонами согласовано не было. Все остальные взносы по договорам участия в долевом строительстве ответчик оплатил в полном объёме и в срок. При этом ответчик добросовестно рассчитывал, что полный расчёт будет произведён после выполнения застройщиком его обязательств по договорам участия в долевом строительстве и передачи квартир дольщику. ДД.ММ.ГГГГ истец, действительно, направил в адрес Григорьева В.А. сообщения о завершении строительства дома и о готовности объектов долевого строительства к передаче. Однако когда ответчик своевременно, ДД.ММ.ГГГГ, приступил к приемке квартир, выяснилось, что в доме имеется масса строительных недостатков, которые исключают его нормальную эксплуатацию, в том числе, не работали лифты, электричество не было подключено по постоянной схеме, газ вообще не был подключен, не было завершено благоустройство территории, в подвале дома стояла вода, имелись и иные недостатки. О данных недостатках ответчик уже ДД.ММ.ГГГГ проинформировал застройщика, письмо было получено истцом ДД.ММ.ГГГГ. Имелись существенные строительные недостатки и в самих квартирах, подлежащих передаче Григорьеву В.А., которые ответчик подробно описал в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ. Также ответчику не были переданы инструкции по эксплуатации расположенных в квартирах инженерных систем и паспорта приборов, в том числе газового оборудования. В указанном заявлении ответчик потребовал от застройщика надлежащего исполнения его обязательств по договорам участия в долевом строительстве, устранения всех недостатков, передачи технической документации, однако данные требования были оставлены без удовлетворения. Вместо исполнения законных требований дольщика-потребителя ООО «Февраль-Строй» ДД.ММ.ГГГГ составило незаконные односторонние акты приема-передачи квартир по договорам участия в долевом строительстве №, при том, что дольщик от подписания актов с застройщиком не уклонялся, а предъявил претензии по качеству объекта. Также указывал, что в настоящее время Ленинградским районным судом г.Калининграда приняты к производству иски Григорьева В.А. об обязании ООО «Февраль-Строй» передать по акту установленное в квартире инженерное оборудование и приборы учёта, взыскании неустойки и морального вреда. В части требований доплаты за увеличение фактической площади квартиры по сравнению с проектной пояснял, что согласно представленным кадастровым паспортам квартир лоджии в их состав не входят, таким образом, произошло не увеличение, а уменьшение площади квартир, в связи с чем застройщик должен возвращать денежные средства дольщику, а не наоборот. Таким образом, полагал, что поскольку застройщиком работы по договору участия в долевом строительстве до конца не выполнены, и результат таких работ дольщиком у застройщика не принят, в силу ст.37 Закона «О защите прав потребителей» у ответчика не наступала обязанность по полной оплаты выполненных истцом работ, что исключает и удовлетворение требования об уплате неустойки. С учётом изложенного, в иске просил отказать в полном объёме.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

    Как установлено в ходе судебного разбирательства, ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком ООО «Февраль-Строй» и Григорьевым В.А. в качестве участника долевого строительства было заключено три аналогичных по содержанию договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, имеющем кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

    Предметом договора № выступила квартира со строительным номером №, количество комнат - 1, в секции № 2 на 8 строительном этаже, проектной площадью <данные изъяты> кв.м; согласно п.4.1. договора стоимость квартиры составляет <данные изъяты> из расчета 53 000 рублей за 1 кв.м. проектной площади.

    Предметом договора № выступила квартира со строительным номером №, количество комнат - 1, в секции № 3 на 8 строительном этаже, проектная площадь <данные изъяты> кв.м; согласно п.4.1. договора стоимость квартиры составляет <данные изъяты> рублей из расчета 53 000 рублей за 1 кв.м. проектной площади.

    Предметом договора № выступила квартира со строительным номером №, количество комнат - 1, в секции № 4 на 8 строительном этаже, проектная площадь <данные изъяты> кв.м; согласно п.4.1. договора стоимость квартиры составляет <данные изъяты> рублей из расчета 53 000 рублей за 1 кв.м. проектной площади.

Аналогичными по содержанию пунктами 3.2 договоров участия в долевом строительстве был определен срок сдачи дома в эксплуатацию – не позднее ДД.ММ.ГГГГ и срок передачи дольщику квартир по акту приема-передачи – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

    Дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ указанные сроки были изменены - срок сдачи дома в эксплуатацию определён не позднее ДД.ММ.ГГГГ, и срок передачи дольщику квартир по акту приема-передачи – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

    В соответствии с разделами 4 договоров дольщик осуществляет финансирование строительства общего имущества дома и квартир с рассрочкой платежей (пункты 4.3): по каждому из договоров <данные изъяты> вносится дольщиком в течение 5-ти рабочих дней после регистрации договора; <данные изъяты> вносится дольщиком до ДД.ММ.ГГГГ; <данные изъяты> рублей вносится дольщиком до ДД.ММ.ГГГГ; <данные изъяты> рублей вносится дольщиком до ДД.ММ.ГГГГ.

    Кроме того, согласно пунктам 4.4.- 4.6.2. договоров участия в долевом строительстве, цена квартир является неизменной, кроме случая изменения площади квартиры, установленной в результате проведения технической инвентаризации уполномоченным органом. Цена договора уточняется после перерасчета её с учетом фактической площади квартиры. Фактическая площадь квартиры определяется по результатам обмера уполномоченным органом и указывается в экспликации технической документации на дом. Если площадь квартиры окажется больше проектной площади, то дольщик доплачивает застройщику за разницу площадей исходя из цены за 1 кв.м проектной площади, установленной договором, а если меньше – застройщик возвращает дольщику излишне внесённые средства за разницу площадей. Такие дополнительный взнос или возврат средств осуществляются после подписания сторонами передаточного акта в течение 30 банковских дней с момента соответствующего уведомления сторон.

    Согласно пунктам 1.2 договоров, проектная площадь квартиры включает в себя сумму всех помещений квартиры, включая холодные помещения (балконы, лоджии, террасы) с соответствующими понижающими коэффициентами, что подтверждается планами квартир, являющимися приложением к договорам участия в долевом строительстве.

Названные договоры и дополнительные соглашения к ним были зарегистрированы в установленном порядке в Управлении Росреестра по Калининградской области ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе настоящего судебного разбирательства судом установлено, что вышеуказанный жилой дом введён в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ с присвоением адреса: <адрес>, что подтверждается соответствующим разрешением на ввод в эксплуатацию, выданным Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области.

    В свою очередь, Григорьев В.А. произвёл оплату по договорам участия в долевом строительстве в следующем объёме:

по договору №:

-    платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей;

-    платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей;

-    платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей;

-    платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей.

по договору №:

-    платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей;

-    платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей;

-    платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей;

-    платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей;

-    платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей.

по договору №:

-    платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей;

-    платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей;

-    платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей;

-    платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей.

    Таким образом, по состоянию на дату ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию у ответчика оставалась задолженность по оплате: <адрес> по договору № в размере <данные изъяты> рублей; <адрес> по договору № в размере <данные изъяты> рублей.

    Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Февраль-Строй» направило Григорьеву В.А. письмо с уведомлением о завершении строительства и начале передачи квартир дольщикам.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику уведомление о начале приёмки квартир, которое ответчиком было получено.

ДД.ММ.ГГГГ Григорьев В.А. направил застройщику заявление об отказе от приемки квартир в связи с обнаружением им строительных недостатков по дому с требованием составления соответствующих актов и устранения недостатков, которое застройщиком было получено ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Февраль-Строй» составлены односторонние акты приема-передачи квартир по договорам № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве.

    Согласно указанным актам фактическая площадь квартиры со строительным номером №, которой по завершении строительства дома присвоен нормализованный №, в результате проведения технической инвентаризации и кадастрового учёта составила <данные изъяты> кв.м, таким образом превысила строительную площадь на 0,49 кв.м, в связи с чем со стороны дольщика подлежит доплате за увеличившуюся площадь квартиры сумма в размере <данные изъяты> (0,49 кв.м * 53 000 рублей).

    Фактическая площадь квартиры со строительным номером №, которой по завершении строительства дома присвоен нормализованный №, в результате проведения технической инвентаризации и кадастрового учёта составила <данные изъяты> кв.м, таким образом превысила строительную площадь на 0,39 кв.м, в связи с чем со стороны дольщика подлежит доплате за увеличившуюся площадь квартиры сумма в размере <данные изъяты> рублей (0,39 кв.м * 53 000 рублей).

    Фактическая площадь квартиры со строительным номером №, которой по завершении строительства дома присвоен нормализованный №, в результате проведения технической инвентаризации и кадастрового учёта составила <данные изъяты>.м, таким образом превысила строительную площадь на 0,49 кв.м, в связи с чем со стороны дольщика подлежит доплате за увеличившуюся площадь квартиры сумма в размере <данные изъяты> рублей (0,49 кв.м * 53 000 рублей).

    В свою очередь, ответчик ДД.ММ.ГГГГ направил застройщику заявление об обнаружении им при осмотре квартир ДД.ММ.ГГГГ строительных недостатков в квартирах и местах общего пользования, потребовал их устранения в 7-дневнй срок и передачи инструкций по эксплуатации и гарантийных талонов на размещённое в квартирах инженерное оборудование. Аналогичная претензия направлена истцу ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.

    При этом ДД.ММ.ГГГГ Григорьевым В.А. осуществлена государственная регистрация права собственности на вышеуказанные квартиры №№ в доме по <адрес>, в том числе, на основании названных односторонних актов приема-передачи квартир.

    Доплаты взносов по договорам участия в долевом строительстве и дополнительных взносов за превышение фактической площади квартир над проектной ответчиком произведено не было, что его представителем не оспаривалось.

    В соответствии с положениями части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

    На основании частей 1, 2 и 3 статьи 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В силу п. 1 ст. 12 названного закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

    В соответствии со ст.5 Федерального закона N 214-ФЗ в договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

    Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке (п.3 ст.5 Закона № 214-ФЗ).

    Давая оценку доводам сторон и установленным обстоятельствам дела, суд усматривает, что ООО «Февраль-Строй» исполнило обязательства застройщика по договорам участия в долевом строительстве, а именно: после получения ДД.ММ.ГГГГ разрешения на ввод дома в эксплуатацию, направило ДД.ММ.ГГГГ в надлежащей форме уведомление в адрес Григорьева В.А. о завершении строительства и готовности объектов долевого строительства к передаче, с предложением приступить к приёмке объектов, а ДД.ММ.ГГГГ составило односторонние передаточные акты в отношении квартир.

    Напротив, участник долевого строительства свои обязательства по полной оплате объектов долевого строительства не исполнил, несмотря на то, что зарегистрировал право собственности на завершённые строительством квартиры.

    Между тем, в соответствии с п.2 ст.12 Закона № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

    Суд не может согласиться с доводом стороны ответчика о том, что затягивание сроков регистрации договоров участия в долевом строительстве освобождало участника долевого строительства от соблюдения установленного такими договорами графика платежей.

    Как установлено судом выше, аналогичные по содержанию графики платежей по договорам участия в долевом строительстве предусматривали внесение участником долевого строительства Григорьевым В.А. первого взноса в течение 5-ти рабочих дней после регистрации договора, а второго взноса - до ДД.ММ.ГГГГ. При этом государственная регистрация договоров была произведена ДД.ММ.ГГГГ.

    При таких обстоятельствах, с учётом вышеизложенной нормы п.3 ст.5 Закона № 214-ФЗ, и поскольку иного соглашения о порядке оплаты между сторонами достигнуто не было, суд считает возможным согласиться с доводом стороны истца о том, что обязанность ответчика по внесению взносов по договорам № в размере <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> соответственно, наступила с ДД.ММ.ГГГГ, т.е. со дня, следующего за днём государственной регистрации договоров.

    В любом случае, суд считает, что после завершения строительства дома и, более того, регистрации права собственности на квартиры, обязательство по их полной оплате считается наступившим, в связи с чем ответчик не может быть освобождён от такой оплаты.

    При этом доводы ответчика о наличии у него претензий по качеству построенных объектов долевого строительства ни в силу закона, ни в силу договора не освобождают участника строительства от полной оплаты принятых им объектов долевого строительства, поскольку условиями Закона № 214-ФЗ предусмотрены иные правовые последствия при выявлении отступлений от качества строительства, в том числе право предъявления претензий к застройщику в пределах гарантийного срока.

    Вопреки доводам стороны ответчика, факт принятия последним квартир суд считает установленным, поскольку Григорьев В.А. не оспорил в установленном порядке односторонние передаточные акты застройщика, а зарегистрировал на их основании право собственности на данные квартиры, в связи с чем утратил право оспаривания обстоятельств передачи ему объектов долевого строительства, сохранив при этом право требования соблюдения застройщиком качества строительства.

    Таким образом, суд не может согласиться со ссылкой ответчика на освобождение его от полной оплаты договоров по норме ст.37 Закона РФ «О защите прав потребителей», которая предусматривает обязанность потребителя оплатить выполненную исполнителем в полном объеме работу после ее принятия потребителем, поскольку, во-первых, абзац первый названной статьи устанавливает, что в любом случае потребитель обязан оплатить оказанные ему услуги в порядке и в сроки, которые установлены договором с исполнителем; во-вторых, нормы Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» как специального нормативного акта в данном случае подлежат первоочередному применению в рассматриваемых правоотношениях; а кроме того, как указано выше, своими фактическими действиями по получению от застройщика ключей и регистрации права собственности ответчик принял объекты долевого строительства у истца, следовательно, должен в полном объёме исполнить обязательство по их оплате.

    При таких обстоятельствах не имеют правового значения для рассматриваемого спора доводы стороны ответчика о нарушении застройщиком порядка составления односторонних передаточных актов, при том, что в соответствии с ч.6 ст.8 Закона № 214-ФЗ установленный данной правовой нормой срок составления таких актов может быть сокращён договором участия в долевом строительстве, что и имело место в рассматриваемом случае (пункты 7.4 договоров).

    Не имеет правового значения для настоящего спора и причина задержки регистрации договоров участия в долевом строительстве, поскольку, вне зависимости от ответственности сторон в такой задержке, истец не предъявляет к ответчику никаких требований за период с даты подписания договоров участия в долевом строительстве до даты их государственной регистрации.

    Также суд учитывает, что все вышеизложенные обстоятельства не помешали Григорьеву В.А. своевременно исполнить в полном объёме обязательство по оплате по договору №, причём по внесению второго взноса – именно ДД.ММ.ГГГГ, т.е. в соответствии с графиком платежей, ещё до государственной регистрации договора.

    Кроме того, суд усматривает, что выявленные ответчиком недостатки квартир, в том числе отражённые в направленных им истцу претензиях, не предоставляли участнику строительства права неограниченный период времени отказываться от приёмки объектов долевого строительства.

    В соответствии с ч.5 ст.8 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

    В соответствии с ч.1 ст.7 названного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

    На основании ч.2 ст.7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

    В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона (ч.3 ст.7 Закона № 214-ФЗ).

    По смыслу вышеизложенных правовых норм даже наличие в объекте долевого строительства существенных строительных недостатков предоставляет участнику долевого строительства право отказаться от приёмки такого объекта только в связи с отказом от исполнения договора. В остальных случаях участник строительства вправе предъявить к застройщику иные вытекающие из закона требования.

    При этом факт ввода жилого дома в эксплуатацию в установленном законом порядке сам по себе свидетельствует о соответствии построенного объекта всем требованиям закона, пока не доказано иное. Также суд не может не учитывать, что жилой дом по <адрес>, уже более двух лет заселён жильцами и эксплуатируется в нормальном режиме. Таким образом, доводы ответчика о нарушении застройщиком качества строительства сами по себе не освобождают его от исполнения условий договоров участия в долевом строительстве.

    При таких обстоятельствах требования истца о взыскании с ответчика задолженности по оплате договоров участия в долевом строительстве № в размере <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей соответственно, заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

    Статьей 330 ГК РФ установлено, что неустойкой является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

    В соответствии с ч.6 ст.5 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

    С учётом изложенных правовых норм и установленного судом обстоятельства нарушения ответчиком предусмотренных договорами участия в долевом строительстве сроков внесения платежей, требования истца о взыскании с ответчика неустойки по ч.6 ст.5 Закона № 214-ФЗ суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

    Стороной истца расчёт неустойки произведён за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по учётной ставке Банка России 4,5% годовых, установленной с 22.03.2021 г.

    По состоянию на день исполнения ответчиком его обязательств по оплате – ДД.ММ.ГГГГ, учётная ставка Банка России составляла 7,5% годовых. Применение более низкой ставки для расчёта неустойки является правом взыскателя, прав ответчика не нарушает, в связи с чем суд не может выйти за пределы заявленных требований.

    Представленный стороной истца расчёт судом проверен, является арифметически верным.

    Вместе с тем, суд учитывает, что в соответствии с пунктом 1 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 N 423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве», в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 года.

    По смыслу указанной правовой нормы её действие распространяется на все случае начисления неустойки по договорам участия в долевом строительстве, т.е. как на застройщиков, так и на участников долевого строительства.

    Поскольку названный нормативный правовой акт носит императивный характер, вступил в силу с 03.04.2020 г., период просрочки, за который подлежит взысканию неустойка, необходимо исчислять с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

    За указанный период времени размер подлежащей взысканию неустойки, рассчитанный по заявленной истцом ставке, составляет:

- по договору № - <данные изъяты> рубля (<данные изъяты>);

- по договору № - <данные изъяты> рублей (<данные изъяты>).

    Давая оценку требованию истца о взыскании с ответчика доплаты за увеличившуюся по сравнению с проектной фактическую площадь квартир, суд учитывает, что в соответствии с п.2 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права свое волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Также в силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно пункту 1 ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений.

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ, пункту 2 статьи 5 Закона № 214-ФЗ, по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии со ст.4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать в том числе:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

    Как установлено судом выше, условиями заключённых между ООО «Февраль-Строй» и Григорьевым В.А. договоров участия в долевом строительстве предусмотрено, что цена договора может быть изменена в зависимости от возможной корректировки площади объекта долевого строительства по уточнённым замерам органа технической инвентаризации (кадастрового инженера).

    Изначально установленная сторонами цена договоров в размере по <данные изъяты> рублей была определена исходя из стоимости 1 кв.м строящегося объекта в 53 000 рублей и общей проектной площади квартир <данные изъяты> кв.м.

При этом, как следует из приложения № 2 к договорам – планировка объекта долевого строительства и его расположение на этаже, представляющие собой схему квартиры из проектной документации, - в указанную площадь квартир входят, в том числе, помещения лоджий с применением понижающего коэффициента, при этом на схеме указана площадь каждого помещения.

Таким образом, вопреки доводам стороны ответчика, площадь лоджий по условиям договора входит в состав жилых помещений, подлежащих передаче по договорам участия в долевом строительстве; для целей определения цены договоров площадь лоджии принята с понижающим коэффициентом. В данной части заключённые между сторонами договоры участия в долевом строительстве полностью соответствуют вышеприведённым правовым нормам.

По окончании строительства многоквартирного <адрес>, квартиры №№, № приняты на кадастровый учёт ДД.ММ.ГГГГ, с присвоением кадастровых номеров. Согласно имеющимся в выписках из ЕГРН планам квартир, площадь <адрес> составила <данные изъяты> кв.м и площадь лоджии без понижающего коэффициента 3,7 кв.м; площадь <адрес> составила <данные изъяты> кв.м и площадь лоджии без понижающего коэффициента 3,7 кв.м; площадь <адрес> составила <данные изъяты> кв.м и площадь лоджии без понижающего коэффициента 3,7 кв.м.

При этом суд учитывает, что общая площадь объекта долевого строительства, которая ранее указывалась в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, а в настоящее время вносится в сведения ЕГРН и указывается в соответствующей выписке из ЕГРН, определяется в соответствии с положениями статьи 15 ЖК РФ, согласно пункту 5 которой общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

    Также согласно приказу Минэкономразвития России от 11.01.2011 N 1 «О сроках и порядке включения в ГКН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости», сведения о площади в ГКН отражаются без учета площадей лоджий, балконов, террас, веранд.

    Таким образом, указание в выписке из ЕГРН в отношении спорных квартир, являвшихся предметом долевого строительства по договорам с ответчиком, площадей без учёта площади лоджии, полностью соответствует вышеизложенным правовым нормам.

    При этом в сведениях ЕГРН в вышеупомянутом разделе 5 содержатся также и сведения о площади каждого помещения в составе квартиры, а также о площади лоджии с учётом понижающего коэффициента.

    При таких обстоятельствах суд не усматривает нарушения прав ответчика Григорьева В.А. составом сведений о спорных квартирах, содержащихся в ЕГРН, поскольку они соответствуют действительности.

    Однако изложенное не означает, что лоджии в данных квартирах не входят в их состав, не находятся в распоряжении собственника квартир и не подлежали оплате по договорам участия в долевом строительстве на условиях этих договоров.

    С учётом изложенного, после ввода многоквартирного дома по <адрес>, в эксплуатацию, площадь всех частей <адрес> для целей оплаты по договору № составляет <данные изъяты> кв.м, включая площадь лоджии с коэффициентом 0,5, при проектной площади <данные изъяты> кв.м (разница 0,49 кв.м); площадь всех частей <адрес> для целей оплаты по договору № составляет <данные изъяты> кв.м, включая площадь лоджии с коэффициентом 0,5, при проектной площади <данные изъяты> кв.м (разница 0,39 кв.м); площадь всех частей <адрес> для целей оплаты по договору № составляет <данные изъяты> кв.м, включая площадь лоджии с коэффициентом 0,5, при проектной площади <данные изъяты> кв.м (разница 0,49 кв.м).

    Таким образом, по условиям договоров участия в долевом строительстве, исходя из договорной цены 1 кв.м в 53 000 рублей, доплате участником долевого строительства подлежат суммы: по договору № – <данные изъяты> рублей, по договору № – <данные изъяты> рублей, по договору № – <данные изъяты> рублей. Поскольку до настоящего времени указанная разница между фактической и проектной площадью квартир ответчиком не оплачена, данные суммы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

    На основании вышеназванной нормы ч.6 ст.5 Закона № 214-ФЗ истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки на указанную задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ (даты, следующей за днём составления передаточного акта) по ДД.ММ.ГГГГ.

    Данное требование в части начала периода начисления неустойки суд находит обоснованным, поскольку указанные выше суммы доплат и их расчёт указаны в односторонних актах застройщика, на основании которых ответчик зарегистрировал своё право собственности на квартиры.

    Применение при расчёте неустойки наиболее низкой учётной ставки Банка России в размере 4,5% годовых является правом взыскателя.

    Из заявленного истцом периода начисления неустойки подлежит исключению период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с вышеуказанными положениями постановления Правительства РФ от 02.04.2020 N 423.

    Таким образом, взысканию с ответчика в пользу истца в качестве неустойки за нарушение срока доплаты стоимости объектов долевого строительства подлежит: по договору № – <данные изъяты>., по договору № – <данные изъяты>., по договору № – <данные изъяты>.

    Следовательно, общая сумма доплат по вышеназванным договорам участия в долевом строительстве, подлежащая взысканию с ответчика, составляет <данные изъяты> рублей (<данные изъяты>); сумма неустойки за просрочку оплаты объектов долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей (<данные изъяты>); сумма неустойки за просрочку дополнительных взносов составляет <данные изъяты> рублей (<данные изъяты>).

    Кроме того, согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворённым требованиям, в связи с чем с ответчика Григорьева В.А. в пользу истца также подлежит взысканию сумма уплаченной при подаче иска государственной пошлины пропорционально удовлетворённым требованиям в размере 10 546,47 рублей.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Февраль-Строй» удовлетворить частично.

Взыскать с Григорьева В.А. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Февраль-Строй» задолженность по договорам участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в общем размере 683 610 рублей, неустойку за просрочку оплаты объектов долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 59 389 рублей, неустойку за просрочку дополнительных взносов в размере 3 267,45 рублей, в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 10 546,47 рублей, а всего взыскать 756 812 (семьсот пятьдесят шесть тысяч восемьсот двенадцать) рублей 92 коп.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 27.08.2021 г.

    Судья                            О.Э. Гонтарь