Решение по делу № 33-6738/2018 от 30.03.2018

Судья Гатауллин Р.А.                                                        дело № 33-6738/2018

                                                                              учёт № 117г

               А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

19 апреля 2018 года                                                                         город Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Фахрутдиновой Р.А.,

судей Абдуллиной Г.А., Гиниатуллиной Ф.И.,

при секретаре судебного заседания Каримове С.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьиФахрутдиновой Р.А. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя общества с ограниченной ответственностью «Жилищный комплекс «Молодёжный» Саттаровой А.К. на решение Советского районного суда города Казани от 23 января 2018 года, которым постановлено:

Исковое заявление Германова Сергея Алексеевича к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» о признании предварительных договоров купли-продажи договорами долевого участия в строительстве удовлетворить.

Признать предварительные договоры купли-продажи парковочных мест от 31 марта 2014 года № Н5П-13, Н5П-14, Н5П-15, в редакции договоров уступки права требования от 08 июня 2016 года № 2-1.1.ст, 2-1.2.ст, 2-1.3.ст, заключенные между обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» в лице общества с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера», действующего на основании агентского договора от 26 января 2011 года б/н, и Германовым Сергеем Алексеевичем договорами долевого участия в строительстве.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве от 31 марта 2014 года № Н5П-13, Н5П-14, Н5П-15, заключенных между обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» в лице общества с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера», действующего на основании агентского договора от 26 января 2011 года б/н, и Германовым Сергеем Алексеевичем.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» в доход муниципального образования города Казани 300 (триста) рублей государственной пошлины.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя ответчика ООО «Жилищный комплекс «Молодежный» Саттаровой А.К., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Германов С.А. обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее по тексту ООО) «Жилой комплекс «Молодежный» о признании предварительных договоров купли-продажи договорами долевого участия в строительстве.

В обоснование иска указано, что 31 марта 2014 года между ООО «Фон-Ривьера», действующего на основании агентского договора от 26 января 2011 года от имени ООО «Молодежный» за его счёт и в его интересах, являющегося застройщиком жилого 16-18-20 этажного кирпично-монолитного 3-х подъездного жилого дома по улице <адрес>, и ООО «ПСК Артек» заключены три предварительных договора купли-продажи парковочных мест № Н5П-13, Н5П-14, Н5П-15, предметом которых являлись парковочные места № 1.1, 1.2, 1.3 на подземной стоянке указанного дома.

Обязательства по оплате парковочных мест ООО «ПСК Артек» исполнило надлежащим образом в соответствии с условиями предварительных договоров, однако обязанность по передаче объектов строительства не исполнена.

08 июня 2016 года ООО «ПСК Артек» на основании договоров уступки права требования № 2-1.1, 2-1.2 и 2-1.3 переуступило истцу права на получение в собственность спорных парковочных мест, о произошедшей уступке ответчик и ООО «Фон-Ривьера» были письменно уведомлены.

Поскольку в настоящее время ответчик безосновательно уклоняется от передачи парковочных мест, Германов С.А. просил признать предварительные договоры купли-продажи парковочных мест от 31 марта 2014 года, в редакции договоров цессии от 08 июня 2016 года, договорами долевого участия в строительстве, заключенными между сторонами.

Представитель истца Германова С.А. в суде первой инстанции заявленные требования поддержал в полном объёме, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Жилой комплекс «Молодежный» с заявленными требованиями не согласился.

Судом принято решение об удовлетворении иска в вышеприведенной формулировке.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Жилой комплекс «Молодежный» просит об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, вынесенного с нарушением норм материального права. Указывает, что уступка права требования по предварительным договорам купли-продажи парковочных мест была произведена без письменного согласия продавца. Кроме того, податель жалобы отмечает, что истцом не представлено надлежащих доказательств оплаты ООО «ПСК «Артек» по указанным предварительным договорам.

В суде апелляционной инстанции представитель ООО «Жилищный комплекс «Молодежный» Саттарова А.К. поддержала доводы апелляционной жалобы.

Германов С.А. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, надлежащим образом извещён. Поскольку каких-либо сведений о наличии существенных препятствий для участия указанного лица в судебном заседании не имеется, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

ООО «Казаньцентрстрой», ООО «ПСК Артек» и ООО «Фон-Ривьера» в судебное заседание суда апелляционной инстанции представителей не направили, извещены, в связи с чем судебная коллегия в соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие указанных представителей.

На основании части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является: недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.

Судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года№ 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Помимо заключения договора участия в долевом строительстве часть 2 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает и иные способы привлечения денежных средств граждан для строительства - путем выпуска жилищных сертификатов, а также посредством жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.

Частью 2.1 этой же статьи вышеуказанного Федерального закона установлено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Из приведенных выше положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

Из материалов дела следует, что 31 марта 2014 года между ООО «Фон-Ривьера» (продавец) и ООО «ПСК «Артек» (покупатель) заключены предварительные договоры купли-продажи парковочных мест № Н5П-13, Н5П-14, Н5П-15, по условиям которых стороны договора обязуются в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на парковочные места, но не позднее 31 июня 2016 года заключить основные договоры купли-продажи парковочных мест № 1.1, 1.2, 1.3 на подземной стоянке жилого 16-18-20 этажного кирпично-монолитного 3-х подъездного жилого дома по улице <адрес>.

Цена за указанные помещения определена сторонами в размере по 550000 рублей каждый и подлежит уплате покупателем продавцу после подписания основного договора (пункты 2.2.1, 2.3.1).

Исходя из пунктов 4.5, 4.6 предварительных договоров стороны предусмотрели, что покупатель в качестве обеспечения обязательств по заключению основных договоров в срок до 15 апреля 2014 года оплачивает продавцу сумму в размере по 550000 рублей по каждому договору (обеспечительный платеж).

На основании разрешения на строительство № RU16301000-16-ж, выданного 05 февраля 2014 года, застройщиком указанного многоквартирного дома является ООО «Жилищный комплекс «Молодежный».

31 марта 2014 года между ООО «Фон-Ривьера», ООО «КазаньЦентрСтрой» и ООО «ПСК «Артек» заключены три соглашения о зачете взаимной задолженности на сумму 550000 рублей каждый, из которых следует, что ООО «Фон-Ривьера» на основании указанных предварительных договоров купли-продажи парковочных мест произвело зачёт задолженности в общей сумме 1650000 рублей (550000 рублей х 3) ООО «ПСК «Артек», которое по договору на выполнение субподрядных работ от 26 октября 2012 года № 456/12 произвело зачёт на указанную сумму ООО «КазаньЦентрСтрой», которое в свою очередь так же на основании договора от 29 июля 2013 года № 401/13 произвело зачёт задолженности ООО «Фон-Ривьера».

08 июня 2016 года ООО «ПСК «Артек» на основании договоров уступки права требования № 2-1.1.ст, 2-1.2.ст, 2-1.3.ст уступило Германову С.А. право требования парковочных мест № 1.1, 1.2, 1.3 по предварительным договорам купли-продажи от 31 марта 2014 года № Н5П-13, Н5П-14, Н5П-15.

Из условий пункта 3.2 предварительных договоров следует, что при условии соблюдения условий, изложенных в пунктах 4.5, 4.6 договора (оплата обеспечительного платежа) и обязательного письменного согласия продавца (ООО «Фон-Ривьера») покупатель вправе переуступить свои права по договору.

13 ноября 2016 года договоры уступки права требования от 08 июня 2016 года № 2-1.1.ст, 2-1.2.ст, 2-1.3.ст сопроводительными письмами почтовым отправлением ООО «ПСК «Артек» направлены ООО «Фон-Ривьера» для согласования, ООО «Жилищный комплекс «Молодежный» для сведения.

Удовлетворяя требования Германова С.А., суд первой инстанции исходил из того, что заключенные между ООО «ПСК «Артек» и ООО «ФОН-Ривьера» предварительные договоры купли-продажи парковочных мест содержат все существенные условия договора долевого участия в строительстве, срок передачи жилого помещения в собственность, определённый договором и последующим соглашениями, к моменту рассмотрения дела наступил, истец свои права и обязанности по вышеуказанному договору исполнил.

Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции согласиться не может по следующим основаниям.

Предварительными договорами купли-продажи парковочных мест № Н5П-13, Н5П-14, Н5П-15 от 31 марта 2014 года, цена, подлежащая уплате покупателем продавцу до 15 апреля 2014 года за приобретённые парковочные места, установлена сторонами в размере 550000 рублей за каждое место (пункты 2.2.1, 2.3.1, 4.5 и 4.6).

В подтверждение исполнения условий договора об оплате стоимости парковочных мест истцом представлены копии протоколов соглашений от 31 марта 2014 года о зачете взаимной задолженности по указанным договорам на сумму 1650000 (550000х3) рублей, подписанные представителями ООО «Фон-Ривьера», ООО «ПСК «Артек» и ОАО «КазаньЦентрСтрой».

Вместе с тем в материалы дела не представлены сведения о наличии задолженности ООО «Фон-Ривьера» перед ООО «ПСК «Артек», которые подтверждали бы возможность зачета встречного однородного требования ООО «ПСК «Артек» другой стороне в обязательстве.

Кроме того, как пояснила суду апелляционной инстанции представитель ООО «Жилищный комплекс «Молодежный» Саттарова А.К., ООО «Фон-Ривьера» указанные соглашения о зачёте взаимной задолженности не признаются, в настоящий момент оспариваются в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах надлежащих доказательств исполнения договоров купли-продажи парковочных мест со стороны ООО «ПСК «Артек» истцом не представлено, а по неисполненному договору уступка права требования не допускается.

Также следует отметить отсутствие в материалах дела сведений об оплате Германовым С.А. стоимости уступаемого права, которую он обязался оплатить в срок до окончания строительства, но не позднее 31 декабря 2017 года путём перечисления на расчётный счёт ООО «ПСК Артек».

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности, принимая во внимание отсутствие в деле надлежащих доказательств оплаты как предварительных договоров купли-продажи, так и договоров цессии, судебная коллегия усматривает в действиях истца и ООО «ПСК «Артек» признаки злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем считает необходимым отказать Германову С.А. в судебной защите.

С учетом изложенных обстоятельств решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьей 199, пунктом 2 статьи 328, статьей 329, пунктом 2 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ 23 ░░░░░░ 2018 ░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 31 ░░░░░ 2014 ░░░░ № ░5░-13, ░5░-14, ░5░-15 ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░