Решение по делу № 33-2756/2022 от 21.03.2022

Судья Избаш М.В.                                                 дело № 33-2756/2022

2-2036/2021

64RS0045-01-2021-003360-82

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 мая 2022 года                                                                                 г. Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Песковой Ж.А.,

судей Зотовой Ю.Ш., Кудряшовой Д.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бариновой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вершининой ФИО10 к открытому акционерному обществу «Самарская инновационная компания», администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка по апелляционной жалобе Вершининой ФИО11 на решение Кировского районного суда г. Саратова от 30 сентября 2021 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Зотовой Ю.Ш., объяснения представителя истца - Свиридова А.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью «Самарская инновационная компания» - Садивакина С.Г., возражавшего против отмены решения суда, обсудив доводы жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия

установила:

Вершинина И.Ю. обратилась в суд с иском к открытому акционерному обществу «Самарская инновационная компания» (далее - ОАО «СИНКО»), администрации муниципального образования (далее - МО) «Город Саратов» о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка.

Требования мотивированы тем, что решением Кировского районного суда г. Саратова от 16 апреля 2008 года по делу № 2-653/2008 за истцом признано право собственности на объект незавершенного строительства - нежилое здание площадью 98,4 кв. м, площадь застройки 42 кв. м, степень готовности 79%, расположенное по адресу: <адрес>. Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области произведена регистрация за истцом права собственности на здание, о чем в ЕГРН 22 декабря 2008 года сделана запись регистрации №. В дальнейшем здание поставлено на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №.

Принадлежащее истцу на праве собственности здание расположено на земельном участке площадью 5 732 кв. м, с кадастровым номером №, что также подтверждается выпиской из ЕГРН от 22 октября 2019 года.

В период рассмотрения Кировским районным судом г. Саратова дела № 2653/2008 администрация МО «Город Саратов» являлась собственником данного земельного участка, участвовала при рассмотрении указанного дела, более того, письмом от 28 апреля 2006 года выразила свое согласие на выделение истцу земельного участка под зданием.

Однако, в июле 2019 года в процессе рассмотрения Волжским районным судом г. Саратова дела № 2-2214/2019 по иску ОАО «СИНКО» к Вершининой И.Ю. о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком истцу стало известно, что 02 июня 2016 года между администрацией МО «Город Саратов» и ОАО «СИНКО» заключен договор купли-продажи земельного участка № К16344/Ю-3, согласно которому администрация, заведомо зная, что на земельном участке площадью 5 732 кв. м, с кадастровым номером №, помимо принадлежащих ответчику объектов недвижимого имущества расположено принадлежащее истцу здание, передала в единоличную собственность ОАО «СИНКО» весь земельный участок с кадастровым номером №, в том числе и ту его часть, которая занята принадлежащим истцу на праве собственности зданием и необходима для его использования. Тот факт, что в настоящий момент собственником всего земельного участка площадью 5 732 кв. м, с кадастровым номером №, является ОАО «СИНКО» подтверждается выпиской из ЕГРН.

В нарушение норм земельного законодательства земельный участок площадью 5 732 кв. м, с кадастровым номером №, был приобретен                          ОАО «СИНКО» в единоличную собственность. В связи с чем нарушено исключительное право истца на приобретение в собственность той части спорного земельного участка, которая занята зданием и необходима для его нормального использования.

Как следует из заключения судебной землеустроительной экспертизы, проведенной в рамках рассмотрения Кировским районным судом г. Саратова гражданского дела № 2-2113/2020, следует, что для нормального использования принадлежащего истцу нежилого здания необходима часть земельного участка площадью 83 кв. м.

На основании изложенного истец просила суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № К-16-344/Ю-3 от 02 июня 2016 года, заключенный между администрацией МО «Город Саратов» и ОАО «СИНКО» в отношении земельного участка площадью 5 732 кв. м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в части включения в него земельного участка площадью 83 кв. м, в координатах, согласно выводам судебной экспертизы.

Решением Кировского районного суда г. Саратова от 30 сентября 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с постановленным судебным актом, Вершинина И.Ю. подала апелляционную жалобу, по мотивированным доводам которой просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права. Приводит доводы аналогичные тем, что были положены в основу исковых требований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, доказательств уважительных причин неявки суду не представили, в связи с чем, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда первой инстанции согласно требованиям ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, Вершининой И.Ю. принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства - нежилое здание площадью 98,4 кв. м, площадь застройки 42 кв. м, степень готовности - 79 %, расположенное по адресу: <адрес>.

Принадлежащее истцу на праве собственности здание расположено на земельном участке площадью 5 732 кв. м, с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 22 октября 2019 года.

В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г. Саратова от 16 октября 2020 года установлено, что распоряжением комитета по управлению имуществом г. Саратова № Т-4869-Р от 13 ноября 2007 года Вершининой И.Ю. отказано в предоставлении права аренды земельного участка площадью 74 кв. м, занимаемого нежилым зданием, расположенным по адресу: г. Саратов, ул. Зарубина В.С., д. 180/184, поскольку не представлены документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимого имущества.

Постановлением администрации МО «Город Саратов» № 1032 от 03 июня 2013 года Вершининой И.Ю. отказано в предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка площадью 74 кв. м, с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, занимаемого отдельно стоящим объектом торговли, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, в связи с тем, что испрашиваемый земельный участок образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, расположенном на указанном земельном участке. Администрация не обладает полномочиями по распоряжению таким земельным участком (л.д. 79).

19 ноября 2014 года между ООО «Усманка» (продавец) и ОАО «СИНКО» (покупатель) заключен договор купли продажи недвижимого имущества зданий, расположенных по адресу: <адрес>, площадью 1 787,6 кв. м, 1301,1 кв. м, 24.4 кв. м (л.д. 110-116). ОАО «СИНКО» является собственником указанных нежилых зданий.

Распоряжением администрации МО «Город Саратов» № 522-р от 29 июня 2017 года утвержден градостроительный план земельного участка площадью 5 732 кв. м, с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 96).

Вступившим в законную силу решением Волжского районного суда г. Саратова от 16 августа 2019 года по делу № 2-2214/2019 по иску ОАО «СИНКО» к Вершининой И.Ю. о взыскании неосновательного обогащения установлено, что 02 июня 2016 года между администрацией МО «Город Саратов» и ОАО «СИНКО» заключен договор купли-продажи земельного участка № К-16-344/Ю-3, согласно которому администрация МО «Город Саратов» передала в единоличную собственность ОАО «СИНКО» весь земельный участок площадью 5 732 кв. м, с кадастровым номером №. В настоящий момент собственником всего земельного участка площадью 5 732 кв. м, с кадастровым номером № является ОАО «СИНКО», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17 марта 2020 года.

По ходатайству представителя истца по делу № 2-2113/20 была назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручено экспертам                         ООО «НОСТЭ».

Согласно выводам судебной экспертизы возможность фактического выделения из земельного участка площадью 5 732 кв. м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, земельного участка, необходимого для нормального использования, принадлежащего Вершининой И.Ю. нежилого здания, имеется. Площадь земельного участка, предлагаемый для фактического выделения из земельного участка площадью 5 732 кв. м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, земельного участка, необходимого для нормального использования принадлежащего Вершининой И.Ю. нежилого здания составляет 83 кв. м. Земельный участок, (выделен на схематичном плане приложение № 1 красным цветом), ограничен точками №№ 1-6 геодезические координаты точек и расстояние между ними указаны в приложении № 1. От левого угла передней межи (точка № 1), на расстояние 11.45м по левой меже (точка № 2), далее по задней меже расстояние 7,01 м (точка № 3), поворот на лево по правой меже на расстоянии 8,09 м (точка № 4), далее поворот по правой меже на расстоянии 1,15 м (точка № 5), далее поворот по правой меже на расстоянии 3,32 м (точка № 6), далее по передней меже на расстояние 8,01 (точка № 1).

Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в их совокупности, руководствуясь положениями ст. ст. 166, 181, 199 ГК РФ, ст. ст. 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), с учетом положений ст. 56 ГПК РФ, исходил из того, что истцом, являющимся собственником объекта незавершенного строительства, каких-либо доказательств недействительности спорного договора, а также нарушения ответчиками исключительных прав истца, суду не представлено, в связи с чем пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. Кроме того, судом сделан вывод о пропуске истцом срока исковой давности, учитывая, что Вершининой И.Ю. о заключении спорного договора стало известно в июле 2019 года, однако с указанным исковым заявлением последняя обратилась лишь 29 марта 2021 года.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может на основании следующего.

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ в редакции, действующей в период заключения спорного договора).

Согласно п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ (в редакции, действующей в период заключения спорного договора) уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том числе, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный п. 3 ст. 39.36 настоящего Кодекса, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства.

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и ГК РФ, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из материалов дела следует, что на основании решения Кировского районного суда г. Саратова от 16 апреля 2008 года, вступившего в законную силу 29 апреля 2008 года, Вершининой И.Ю. принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства - нежилое здание площадью 98,4 кв. м, площадь застройки 42 кв. м, степень готовности - 79 %, расположенное по адресу: <адрес>.

Право собственности на нежилое здание зарегистрировано за Вершининой И.Ю. 22 декабря 2008 года.

Указанный объект незавершенного строительства находится на земельном участке с кадастровым номером № площадью 5 732 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Данный земельный участок был передан в аренду ОАО «СИНКО» комитетом по управлению имуществом г. Саратова (арендодателем) по договору от 09 июня 2014 года на срок с 03 июня 2014 года по 03 июня 2063 года.

02 июня 2016 года между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ОАО «СИНКО» в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ заключен договор купли продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 5 732 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

За ОАО «СИНКО» на указанный земельный участок зарегистрировано право собственности, о чем имеется запись в Едином государственном реестре недвижимости.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что спорный договор купли-продажи земельного участка заключен с нарушениями требований п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ, что нарушает права Вершининой И.Ю. как собственника объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № площадью 5 732 кв.м.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, выводы суда первой инстанции о том, что отсутствуют основания для признания договора купли-продажи спорного земельного участка недействительным (ничтожным) грубо противоречит      ст. 39.16 ЗК РФ. В силу ст. 168 ГК РФ такая сделка является недействительной (ничтожной).

Таким образом, требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № К-16-344/Ю-3 от 02 июня 2016 года, заключенного между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и                        ОАО «СИНКО» подлежат удовлетворению в силу его ничтожности.

Поскольку судебная коллегия пришла к выводу о признании недействительной (ничтожной) спорной сделки, право собственности зарегистрированное за ОАО «СИНКО» на земельный участок площадью 5 732 кв. м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> подлежит прекращению.

При этом оснований для применения последствия недействительности сделки после прекращения права собственности на объект недвижимости относительно обязанности стороны возвратить другой стороне все полученное по сделке, признанной недействительной, судебная коллегия не находит, поскольку требования о признании сделки недействительной заявлены лицом не являющимся стороной спорной сделки. Кроме того ОАО «СИНКО» не лишено возможности обратиться в суд за защитой своего права в соответствии с избранным согласно ст. 12 ГК РФ способом в ином порядке.

Оснований для отказа в удовлетворении исковых требований по причине истечения срока исковой давности для признания спорного договора купли-продажи недействительным, как о том заявлено ответчиками в суде первой инстанции, судебная коллегия не усматривает.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Положениями ст. 197 ГК РФ предусмотрены специальные сроки исковой давности для отдельных видов требований.

В частности, по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной срок исковой давности составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 199 ГК РФ определено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как установлено судебной коллегией, истцу о заключении спорного договора стало известно в июле 2019 года в процессе рассмотрения Волжским районным судом <адрес> дела № 2-2214/2019 по иску ОАО «СИНКО» к Вершининой И.Ю. о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком.

Поскольку исковое заявление Вершининой И.Ю. к ОАО «СИНКО», администрации МО «Город Саратов» о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка подано в суд 29 марта 2021 года, установленный п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по заявленным требованиям не истек.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Саратова от 30 сентября 2021 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Вершининой ФИО12 к открытому акционерному обществу «Самарская инновационная компания», администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка № К-16-344/Ю-3 от 02 июня 2016 года, заключенный между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и открытым акционерным обществом «Самарская инновационная компания» в отношении земельного участка площадью 5 732 кв. м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Применить последствия недействительности сделки - договора купли-продажи земельного участка № К-16-344/Ю-3 от 02 июня 2016 года, заключенного между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и открытым акционерным обществом «Самарская инновационная компания» в отношении земельного участка площадью 5 732 кв. м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, прекратив право собственности открытого акционерного общества «Самарская инновационная компания» на земельный участок площадью 5 732 кв. м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 18 мая 2022 года.

Председательствующий

Судьи