Решение по делу № 33-2770/2022 от 12.02.2022

Судья Топчиева Л.С. № 33-2770/2022

(в„– 2-2167/2021)    

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 апреля 2022 года г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего судьи Шельпук О.С.,

судей Кривицкой О.Г., Головиной Е.А.,

при помощнике судьи Базарновой Е.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ставропольского районного суда Самарской области от 10 ноября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Кривицкой О.Г., пояснения представителя ответчика ФИО1 по доверенности ФИО4, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, пояснения истца ФИО2, возражавшей в удовлетворении апелляционной жалобы, судебная коллегия суда апелляционной инстанции

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка.

Заявленные требования мотивированы тем, что 01 апреля 2021 г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 766 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, уч. 14-Б, кадастровый №, с разрешенным использованием — для индивидуальной жилой застройки. Указанный земельный участок был продан за 1 400 000 рублей, о чем свидетельствует расписка, однако, в договоре, по просьбе ответчика, была указана другая его стоимость – 1 000 000 рублей.

При покупке земельного участка ответчик был поставлен в известность о том, что истец приобретает его для строительства жилого дома. Ответчик гарантировал истцу, что земельный участок не имеет ни ограничений для его использования, ни обременений, и пригоден для строительства жилого дома и разбивки на нем сада. После государственной регистрации перехода права собственности истцу стало известно, что земельный участок имеет ограничения в его использовании: рядом с ним проходит линейный объект общества с ограниченной ответственностью «Автоград-Водоканал» (ООО «АВК») - коллектор поверхностных сточных вод, санитарно-защитная зона которого полностью покрывает данный земельный участок. Так минимально допустимое расстояние от коллектора до объекта капитального строительства в соответствии с требованиями СН-456-73 по постановлению Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2019 по делу №А55-30785/2018 составляет по 31 м от оси коллектора в обе стороны, что исключает строительство индивидуального жилого дома на земельном участке.

Имеются и иные ограничения в его использовании (запрещена высадка деревьев и т.д.). Согласно градостроительному плану земельного участка, полученному истцом в мае 2021 г. по заявлению от 14.04.2021 года, площадь земельного участка, покрываемого зоной с особыми условиями использования территорий (санитарно-защитной зоной) составляет 766 кв.м., то есть весь земельный участок.

24 мая 2021 г. истец обратилась в ООО «АВК» за согласованием строительства индивидуального жилого дома на земельном участке. Из ответа следовало, что ООО «АВК» согласовывает строительство жилого дома при условии соблюдения расстояния от коллектора не менее 31 м от оси коллектора.

26 мая 2021 г. истец направила в администрацию муниципального района Ставропольский Самарской области уведомление о планируемом строительстве жилого дома на земельном участке, на что получила уведомление о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке по тем же основаниям — земельный участок расположен в границах полосы отвода земель для канализационного коллектора поверхностных сточных вод ООО «АВК». Таким образом, по мнению истца, приобретенный у ответчика земельный участок не может быть использован для целей строительства жилого дома. Однако ответчик не поставил об этом в известность истца, несмотря на то, что знал о наличии таких ограничений.

26 мая 2021 г. истец направила в адрес ответчика претензию, в которой ставила вопрос о разрешении возникшего спора в добровольном порядке путем расторжения договора купли-продажи земельного участка и возврата уплаченных за него денежных средств. До настоящего времени ответчик ответа на претензию не дал, в связи с чем истец была вынуждена обратиться в суд. Уточнив в ходе судебного разбирательства основания иска, истец считает, что заключенный между сторонами договор купли-продажи является притворной сделкой, к которой должны применяться соответствующие правовые последствия в виде признания, что стоимость указанного земельного участка по договору купли-продажи от 01.04.2021 года составляет 1 400 000 рублей.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, ФИО2 просит суд признать заключенный между ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи от 01.04.2021 года земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> недействительным, применив последствия недействительности притворной сделки в виде признания, что стоимость указанного земельного участка по договору купли-продажи от 01.04.2021 года составляет 1 400 000 рублей.

Расторгнуть заключенный между ФИО3 и ФИО2 договор купли-продажи от 01.04.2021 года земельного участка, с кадастровым номером: 63:32:2501003:858, расположенного по адресу: <адрес>

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 в счет возмещения убытков в размере 1 400 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 200 рублей.

Решением Ставропольского районного суда Самарской области от 10 ноября 2021 года исковые требования ФИО2 -удовлетворены частично.

Расторгнут договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, заключенный 1 апреля 2021 года между ФИО3 и ФИО2.

Взыскано с ФИО3 в пользу ФИО2 денежная сумма в размере 1 400 000 рублей, уплаченная по указанному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Прекращено в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от ДД.ММ.ГГГГ за номером 63:32:2501003:858-63/459/2021-4 о регистрации права на земельный участок за ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, возвратив данный земельный участок в собственность ФИО3.

Взыскано с ФИО3 в пользу ФИО2 судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 15 200 рублей.

В апелляционной жалобе ФИО3 просит решение отменить, исковые требования удовлетворить.

В заседании судебной коллегии представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО4, поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить.

В заседании судебной коллегии истец ФИО2 возражала в удовлетворении апелляционной жалобы.

Представитель третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Автоград-Водоканал» просил рассмотреть дело в его отсутствии.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, проверив доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу, судебная коллегия суда апелляционной инстанции приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Исходя из буквального смысла, содержания и толкования приведенных норм права в их взаимосвязи, продавец - собственник земельного участка - обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о расположении земельного участка, в том числе по отношению к смежным земельным участкам, его границах, возможных обременениях и ограничениях его использования, и иную информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Согласно пункту 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (пункт 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что 01.04.2021 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договора купли-продажи, в соответствии с которым ФИО2 приобрела в собственность земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для индивидуальной жилой застройки, с кадастровым номером: №.

Согласно п. 2 договора купли-продажи, ограничения (обременения) не зарегистрированы.

Земельный участок оценен сторонами и продан за 1 000 000 рублей. Общая сумма сделки составила 1 000 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (п.3 договора купли-продажи).

Пунктом 8 договора купли-продажи предусмотрено, что продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора указанное недвижимое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, иными гражданско-правовыми сделками и правами третьих лиц не обременено. Лиц, сохраняющих право проживания и пользования указанным имуществом после его отчуждения нет. Продавец несет ответственность за сокрытие сведений о нахождении указанного недвижимого имущества под арестом, запрещением, залоге.

Договор купли-продажи прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области ( Управление Росреестра по Самарской области) за № от 08.04.2021 года.

Согласно сведениям ЕГРН ФИО2 является собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>

Истцом в адрес администрации муниципального района Ставропольский Самарской области было подано уведомление о планируемом строительстве на земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства.

Уведомлением администрации муниципального района Ставропольский Самарской области № 63-522317-408-2021 от 22.06.2021 года в строительстве объекта индивидуального жилищного строительства истцу было отказано. Отказ мотивирован тем, что в соответствии с нормами отвода земель для магистральных водоводов и канализационных коллекторов, утвержденными постановлением Госстроя СССР от 28.12.1973 года (СН-456-73), земельный участок расположен в границах полосы отвода земель для канализационного коллектора поверхностных сточных вод ООО «АВК».

Нормами отвода СН456-73 установлена ширина полосы земли, необходимой для проведения капитального ремонта канализационных коллекторов, в размере от 62м (31м в обе стороны от оси) для канализационных коллекторов на землях несельскохозяйственного назначения, при диаметре сооружения более 2500мм, при глубине заложения 7м.

Согласно п.5 СН456-73 использование земель над канализационными коллекторами по назначению должно осуществляться землепользователями с соблюдением мер по обеспечению сохранности канализационных коллекторов.

Истец с целью согласования строительства на земельном участке обратилась к собственнику канализационного коллектора ООО «Автоград-Водоканал». Согласно ответу № 1914/311 от 02.06.2021 года, коллектор поверхностных и условно-чистых производственных стоков размером 4000х3600 имеет глубину залегания 9м. Ширина полосы земли, необходимой для проведения ремонта для коллектора размером до 2500м при глубине залегания 7 метров составляет 62м: 31 м от оси в обе стороны. Согласование строительства жилого дома возможно при соблюдении расстояния от коллектора до капитального строительства не менее 31 м от оси коллектора.

25.05.2021 года истец обратилась к ответчику с письменной претензией с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврата уплаченных за участок денежных средств. Ответа на претензию не последовало.

Как установлено судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела, 12.03.2018 года отделом архитектуры и градостроительства администрации муниципального района Ставропольский Самарской области по заявлению ФИО1 был подготовлен и выдан градостроительный план спорного земельного участка № RU63522317-0261. Копия указанного градостроительного плана земельного участка приобщена к материалам дела ( л.д. 30 т.2).

Указано в сведениях о месте размещения зданий, сооружений на земельном участке при условии согласования с владельцами сетей площади 452,0 кв

охранная зона коллектора составляет 766,0 кв.м.м.

В разделе 5 Информация об ограничениях использования земельного участка, в том числе, если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий содержатся сведения о наличии охранной зоны кабеля связи. Земельный участок частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, площадь земельного участка находится в зоне с особыми условиями использования территории. Весь земельный участок располагается в полосе отвода канализационного коллектора ООО «Автоград-Водоканал».

Указанны план был получен ответчиком ( л.д.43-45 т.2).

Между тем, как было установлено в ходе рассмотрения дела, ответчик при продаже земельного участка истцу, не известил последнюю о наличии на территории отчуждаемого земельного участка канализационного коллектора, не ознакомив покупателя с градостроительным планом земельного участка от 12.03.2018 года, содержащий в себе информацию об ограничениях.

Тогда как ответчику о наличии таких ограничений было заведомо известно.

Также отделом архитектуры и градостроительства администрации муниципального района Ставропольский Самарской области предоставлен в градостроительный план земельного участка от 27.07.2018 года № RU63522317-0927, подготовленный по заявлению ФИО1 от 25.07.2018 года ( л.д. 36 т.2).

Указанный градостроительный план земельного участка ранее содержащую информацию об ограничениях не содержит.

Однако само по себе наличие другого плана не свидетельствует о том, что такие ограничения перестали быть актуальными. Указанные сведения лишь не были отражены на повторном плане.

Однако из этого не следует вывод о том, что ФИО1 в действительности освободил земельный участок от такого ограничения, что позволило бы ему скрыть информацию о наличии коллектора от покупателя земельного участка.

Данные обстоятельства не были опровергнуты ответчиком, как и не представлено доказательств, подтверждающих, что ответчику не было известно о данных ограничениях.

Наличие указанных ограничений для использования земельного участка является существенным нарушением условий договора, поскольку истица в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

С учетом данных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований истца и полагает возможным заключенный между истцом и ответчиком договор купли-продажи от 01.04.2021 года земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> расторгнуть, поскольку приобретенный истцом земельный участок имеет ограничения (обременения) по строительству на нем объекта индивидуального жилищного строительства ввиду расположения на нем канализационного коллектора, в связи чем последняя лишена возможности использовать земельный участок в целях, для которых он приобретался и в соответствии с разрешенным использованием.

Довод апелляционной жалобы о том, что решение суда было принято до удаления судьи в совещательную комнату, проверялся судом апелляционной инстанции и не нашел своего подтверждения в результате служебной проверки.

Из сообщения и.о. председателя Ставропольского районного суда Самарской области от 12.04.2022 г. по факту служебной проверки следует, при рассмотрении гражданского дела № 2-2167/2021 по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, следует, что судьей Топчиёвой Л.С. нарушение тайны совещательной комнаты не допускалось.

Судья удалилась в совещательную комнату для принятия решения по окончании прений в судебном заседании 10 ноября 2021.

Относительно доводов о наличии в информационной системе интернет-сайта суда сведений о результатах рассмотрения дела, размещенных 29 октября 2021 года, сообщено, что изменения во вкладке «движение дела» были внесены секретарем судебного заседания Журавлёвой Д.Д. 26.10.2021 года. Впоследствии в результат были внесены изменения, с указанием верной информации.

Указанные обстоятельства о порядке размещения информации о результате рассмотрения дела на сайте суда не свидетельствуют о нарушении судом тайны совещательной комнаты при принятия решения по делу.

Другие доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые опровергали бы выводы суда первой инстанции, направлены на переоценку представленных в дело доказательств, основаны на неправильном толковании норм права, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными, и не могут служить основанием для отмены или изменения оспариваемого решения.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения в порядке статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом допущено не было.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия суда апелляционной инстанции

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ставропольского районного суда Самарской области от 10 ноября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу, через суд первой инстанции.

Председательствующий:

РЎСѓРґСЊРё:

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 22.04.2022