Решение по делу № 2-2999/2023 от 05.10.2023

дело № 2-2999/2023

УИД 26RS0010-01-2023-003974-10

Решение

Именем Российской Федерации

22 декабря 2023 года                                                                   г. Георгиевск

Георгиевский городской суд Ставропольского края в составе:

Председательствующего судьи                                           Шевченко В.П.

при секретаре                                                                       Айрапетовой К.Б.,

с участием:

истца Захарченко В.В. и его представителя Самойленко Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Захарченко Валерия Владимировича к Кравцову Сергею Васильевичу, Канонович Ирине Евгеньевне о признании договоров купли-продажи недействительными, истребовании недвижимого имущества у Кононович Ирины Евгеньевны,

Установил:

Захарченко В.В. обратился в суд с иском к Кравцову С.В., Канонович И.Е. о признании договоров купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка не действительными, истребовании у Кононович И.Е. недвижимого имущества - нежилого помещения, площадью 296,7 кв.м., и земельного участка площадью 480 км.м. расположенных по адресу: <адрес>.

Требования мотивированы тем, Захарченко В.В. являлся собственником недвижимого имущества - нежилого помещения, площадью 296,7 кв.м., и земельного участка площадью 480 км.м. расположенных по адресу: <адрес>.

14 января 2022 года между Захарченко В.В. и Кравцовым С.В. был заключен договор купли- продажи нежимого помещения и земельного участка расположенных по адресу: <адрес>. Данный договор был заключен лишь для вида, без намерения создать правовые последствия. В данном случае у Захарченко В.В. имелась задолженность перед кредиторами, и не имея возможности погашать задолженность, зная в необходимости возврата долга, он совершил действия, направленные на отчуждение принадлежавшего ему недвижимого имущества, заключив с Кравцовым С.В. указанный договор купли- продажи, при этом сохранив за собой контроль над имуществом, продолжая им пользоваться как своим собственным, осуществляя его содержание и оплачивая текущие коммунальные платежи. Указанная в договоре стоимость недвижимого имущества не только не соответствовала его рыночной стоимости, но и была значительно ниже его кадастровой стоимости. Заключенный договор являлся ничтожной сделкой по мотиву ее мнимости, поскольку имел своей целью не возникновения у Кравцова С.В. права собственности на недвижимое имущество - нежилое помещение, площадью 296,7 кв.м., и земельный участок, площадью 480 км.м. расположенных по адресу: <адрес>, в вывод данных объектов из собственности Захарченко В.В. с целью недопущения обращения на него взыскания по долгам. Каких-либо денежных средств по договору купли- продажи Захарченко В.В. не получал.

В дальнейшем ему стало известно, что Кравцов С.В. 01 августа 2023 года заключил договор купли- продажи данного имущества с Кононович И.Е. Сделка прошла государственную регистрацию.

Считает, что имеет место недобросовестность ответчика Кононович И.Е., поскольку спорное имущество при приобретении не проверялось и не осматривалось, стоимость, за которую Кононович И.С. приобрела данное имущество была значительно ниже его кадастровой стоимости, бремя содержания данного имущества Кононович И.С. не несет.

Основываясь на положениях ст.ст. 170, 302 ГК РФ, с учетом заявления, поданного в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит суд признать недействительным договор купли-продажи нежимого здания, площадью 296,7 кв.м. и земельного участка площадью 480 км.м., расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 14 января 2022 года между Захарченко Валерием Владимировичем и Кравцовым Сергеем Васильевичем. Признать недействительным договор купли-продажи магазина (нежилое помещение), площадью 296,7 кв.м., и земельного участка площадью 480 км.м., расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 01 августа 2023 года между Кравцовым Сергеем Васильевичем и Кононович Ириной Евгеньевной.

Истребовать от Кононович Ирины Евгеньевны недвижимое имущество - магазин (нежилое помещение), площадью 296,7 кв.м. и земельный участок площадью 480 км.м.,, расположенных по адресу: <адрес>, возвратив данное имущество в собственность Захарченко Валерия Владимировича.

В судебном заседании истец Захарченко В.В. и его представитель Самойленко Т.А. на заявленных исковых требованиях настаивали и просили их удовлетворить по обстоятельствам, изложенным с исковом заявлении. При этом пояснили, что недвижимое имущество нежимое здание, и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, из фактического владения Захарченко В.В. не выбывали, до настоящего времени он им пользуется как своим собственным, следит за его состоянием, оплачивает коммунальные платежи. Каких-либо актов приема передачи данного имущества не составлялись, что также свидетельствует о мнимости сделок. Кроме того стоимость имущества, указанная в договоре жиже не только его рыночной стоимость но и кадастровой. Каких-либо денежных средств за данное имущество Захарченко В.В. не получал.

Ответчики Кравцов В.в., Кононович И.Е., представитель ответчиков по доверенности Лазаренко П.В., в судебное заседание не явились, о его времени и месте были извещены надлежащим образом, в соответствии со ст.ст. 113, 116 ГПК РФ.

Ходатайство ответчиков и их представителя об отложении разбирательства дела оставлено судом без удовлетворения, поскольку при объявлении перерыва в судебном заседании, дата следующего судебного заседания была согласована с ответчиком и представителем ответчиков, и исходя из принципа диспозитивности гражданского процесса стороны самостоятельно и по своему усмотрению распоряжаются предоставленными им процессуальными правами, в том числе правом на непосредственное участие в судебном разбирательстве,

С учетом положений ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав стороны по делу, оценивая добытые доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (часть 1).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (часть 3).

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (абзац 1 часть 1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (часть 2).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Из разъяснений, содержащихся в п. 86 постановления Пленума от 23.06.2015 N 25, при разрешении спора о мнимости сделки следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 6 Обзора судебной практики N 1 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021 г. указал, что для признания сделки мнимой на основании статьи 170 ГК РФ необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 14 января 2022 года Захарченко В.В. (продавец) и Кравцов С.В. (покупатель) заключили оспариваемый договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, оцененных в 1 500 000 руб. (1 000 000 руб. – нежилое помещение, 500 000 руб. - земельный участок).

В пункте 6 договора стороны подтвердили, что стоимость имущества в полном объеме уплачена до подписания договора, а в пункте 7 зафиксировали, что имущество передано покупателю без составления акта приема-передачи.

Переход права собственности на спорные объекты недвижимости от Захарченко В.В. к покупателю Кравцову С.В. зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРН.

После заключения сделки Захарченко В.В. продолжал пользоваться спорным недвижимым имуществом, осуществлял оплату коммунальных платежей, заключал от своего имени договоры с ресурсоснабжающими организациями, что нашло свое подтверждение в представленных суду договоре на техническое обслуживание, заключенного Захарченко В.В. с ООО «Гео-Газ-Сервис» 09.01.2023 года, квитанциях по оплате коммунальных платежей в период после заключения оспариваемого договора.

Указанные обстоятельства подтверждаются и показаниями свидетеля Петраковой Н.С., которая при допросе в судебном заседании показала, что в период времени с 2022 -2033 года собственником недвижимого имущества по адресу: <адрес>, является Захарченко В.В., который до настоящего времени содержит данное имущество и пользуется им как своим собственным. Иных лиц использующих данное недвижимое имущества она не видела.

Смысл заключения оспариваемого договора сторона истца объясняет следующим образом: Захарченко В.В. как собственник указанного недвижимого имущества имел задолженность перед кредиторами, и не имея возможности погашать задолженность, зная о необходимости возврата долга, совершил действия, направленные на отчуждение принадлежавшего ему недвижимого имущества.

В подтверждении указанных доводов суду представлены копии постановлений о возбуждении исполнительных производств в отношении истца.

Из сведений Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристик и зарегистрированных правах на объект недвижимости следует, что кадастровая стоимость нежилого помещения, Расположенного по адресу: <адрес> ( год постройки 1970 г.), составляет 4071440,50 руб.

Согласно представленной в материалы дела отчета № об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного 18 декабря 2023 года частнопрактикующим оценщиком Бобковой Ю.В., стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, на дату заключения договора купли-продажи 14 января 2022 года, составляет 5 121 000 руб. (нежилое здание- 4 614 000 руб., земельный участок 507 000 руб.).

Указанное свидетельствует о явной несоответствии цены объектов недвижимого имущества, указанного в договоре от 14 января 2022 года, его фактической стоимости.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1), в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

Отчуждение недвижимого имущества относится к таким случаям (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом регистрация перехода права собственности, являясь завершающим этапом переноса права собственности и актом признания его со стороны государства, не подменяет передачу имущества его приобретателю и не отменяет необходимости такой передачи (статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иной подход приводил бы к существенной правовой неопределенности в силу разъединения титула и фактического владения имуществом и возникновению рисков не только для сторон сделки, но и для любых третьих лиц, полагающихся на сведения публичного реестра, а также к недостоверности его самого.

Во избежание подобных ситуаций принудительная государственная регистрация права собственности в порядке пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется, например, только при условии исполнения обязательства продавца по передаче (вручению) имущества покупателю (пункт 61 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.08.2020 N 305-ЭС19-3996(6), статьи 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе. Основная обязанность по договору купли-продажи - передача недвижимости покупателю, являющаяся необходимой предпосылкой для регистрации перехода права собственности. Если такая передача не состоялась, и стороны договора не предусмотрели, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать имущество, а составили заведомо недостоверный передаточный акт и искусственно исключили из юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности, фактическую передачу имущества по договору купли-продажи, покупатель считается не приобретшим право собственности.

Таким образом, сделка по отчуждению недвижимости без фактической передачи имущества не влечет переход права собственности даже в случае его государственной регистрации.

Если же стороны изначально не собирались осуществлять передачу имущества, а оформили договор только для того, чтобы зарегистрировать смену собственника в ЕГРН, такая сделка признается ничтожной в силу мнимости (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Цель, которую при этом преследовали стороны, не имеет значения, поскольку для этой категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.07.2016 по делу N 305-ЭС16-2411).

Система действующего правового регулирования в области вещных прав не предусматривает возможности смены собственника недвижимости по одному лишь заявлению в регистрирующий орган без какого-либо из предусмотренных статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований (сделка, решение собрания, акт органа власти и т.п.) и это основание должно быть действительным, иначе правовой эффект не возникнет.

Мнимость (изначальное отсутствие намерения исполнять сделку) никаких иных правовых последствий, кроме тех, которые связаны с недействительностью сделки, не порождает (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом срок исковой давности в этом случае не течет, поскольку ничтожная сделка не исполнялась (пункт 101 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Заключив мнимую сделку 14.01.2022 года Кравцов С.В. являлся лишь титульным собственником указанного недвижимого имущества, а Захарченко В.В. его фактическим собственником, сохранив контроль за ним, поскольку продолжал им пользоваться, оплачивал коммунальные услуги, налоговые платежи. Доказательств передачи денежные средства в счет оплаты по договору купли-продажи Кравцовым С.В. не представлено, документов и ключей от здания он не имел; никаких актов приема передачи здания и земельного участка между сторонами не составлялось, то есть договор купли-продажи между Захарченко В.В. и ответчиком Кравцовым С.В. был совершен лишь для вида, без намерения создать соответствующие ему правовые последствия.

Коль скоро в рассматриваемом случае стороны оформили сделку, исполнять которую они не намеревались, то оспариваемый договор от 14.01.2022 года является мнимым.

Судом также установлено, что 01 августа 2023 года между Кравцовым Сергеем Васильевичем и Кононович Ириной Евгеньевной был заключен договор купли- продажи недвижимого имущества магазина (нежилое помещение), площадью 296,7 кв.м., кадастровый номер № и земельного участка площадью 480 км.м., кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес>.

Стоимость имущества была определена в договоре в 1 500 000 руб. (1 000 000 руб. – нежилое помещение, 500 000 руб. - земельный участок).

Актов приема передачи здания и земельного участка между сторонами не составлялось.

Право собственности на спорный объект было зарегистрировано на имя Кононович И.Е. в Едином государственной реестре недвижимости 09 августа 2023 года.

После заключения данного договора спорными объектами недвижимости продолжает пользоваться Захарченко В.В.

Истец просит истребовать спорную недвижимость из чужого незаконного владения по основаниям ст. ст. 301, 302 ГК РФ.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как разъяснено в пункте 32 Постановления Пленума N 10/22, применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

По смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли (пункт 39 постановления Пленума N 10/22).

Из этого следует, что порок воли собственника при совершении сделки, ставшей основанием выбытия имущества из его владения, является безусловным основанием для истребования данного имущества вне зависимости от добросовестности либо недобросовестности его действующего обладателя.

Из анализа положения ст. 301 - 302 ГК РФ в совокупности с обстоятельствами дела и разъяснениями, данными в п. п. 37, 38 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 20.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания ответчиков по делу добросовестными приобретателями.

В данном случае отсутствие воли Захарченко В.В. на отчуждение спорного недвижимого имущества и создание соответствующих правовых последствий при заключении с Кравцовым С.В. договора купли-продажи жилого помещения от 14.01.2022 нашло свое подтверждение.

В связи с чем, с учетом заявленного спора, недвижимое имущество в виде магазина (нежилое помещение), площадью 296,7 кв.м., кадастровый номер № и земельного участка площадью 480 км.м., кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес>, подлежит истребованию у Канонович И.Е. в собственность Захарченко В.В.

Доказательств обратного в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ суду не представлено, доводы истца ответчиками не опровергнуты.

С учетом изложенных обстоятельств, применительно к изложенным нормам права, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований Захарченко В.В.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил :

Исковые требования Захарченко Валерия Владимировича к Кравцову Сергею Васильевичу, Канонович Ирине Евгеньевне о признании договоров купли-продажи недействительными, истребовании недвижимого имущества у Кононович И.Е.– удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи нежимого здания, площадью 296,7 кв.м., кадастровый № и земельного участка площадью 480 км.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 14 января 2022 года между Захарченко Валерием Владимировичем и Кравцовым Сергеем Васильевичем.

Признать недействительным договор купли-продажи магазина (нежилое помещение), площадью 296,7 кв.м., кадастровый № и земельного участка площадью 480 км.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 01 августа 2023 года между Кравцовым Сергеем Васильевичем и Кононович Ириной Евгеньевной.

Истребовать от Кононович Ирины Евгеньевны недвижимое имущество - магазин (нежилое помещение), площадью 296,7 кв.м., кадастровый № и земельный участок площадью 480 км.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>.

Возвратить в собственность Захарченко Валерия Владимировича недвижимое имущество - магазин (нежилое помещение), площадью 296,7 кв.м., кадастровый № и земельный участок площадью 480 км.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>

Настоящее решение является основанием для внесения записи о прекращении права собственности Кононович Ирины Евгеньевны на недвижимое имущество - магазин (нежилое помещение), площадью 296,7 кв.м., кадастровый № и земельный участок площадью 480 км.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, произведенную в Едином государственном реестре недвижимости, и основанием для внесения записи о праве собственности на указанное имущество за Захарченко Валерием Владимировичем.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд, путем подачи апелляционной жалобы через Георгиевский городской суд в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме.

Судья                                                                                        В.П. Шевченко

Мотивированное решение изготовлено 28 декабря 2023 года)