Решение по делу № 33-338/2023 (33-4271/2022;) от 28.12.2022

Судья Панасенко Н.В. 33-338/2023

10RS0№-16

2-576/2022

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ К..

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

31 января 2023 г. (.....)

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики К.. в составе:

председательствующего судьи Глушенко Н.О.,

судей Тимошкиной Т.Н., Савина А.И.

при секретаре Павловой Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Зайцева В. В. на решение Прионежского районного суда Республики К.. от ХХ.ХХ.ХХ по иску Беккер А. А. к Зайцеву В. В. о взыскании суммы задатка, процентов, компенсации морального вреда, встречному иску Зайцева В. В. к Беккер Асе А. о признании договора незаключенным.

Заслушав доклад судьи Тимошкиной Т.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Беккер А.А. обратилась в суд с иском по тем основаниям, что ХХ.ХХ.ХХ между сторонами был подписан предварительный договор о заключении в срок до ХХ.ХХ.ХХ договора купли-продажи принадлежащего ответчику земельного участка с кадастровым номером (...) расположенного по адресу: Республика К.., (.....), и находящегося на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства – жилого дома, площадью 100 кв.м. Предварительным договором была предусмотрена стоимость продаваемого имущества в 3000000 руб. Также стороны договорились о том, что Зайцев В.В. из вышеуказанного земельного участка сформирует два земельных участка, один из которых, площадью 900 кв.м., будет продан истцу, в связи с чем дополнительным соглашением к договору будет установлено, что вновь образованный земельный участок выступит предметом основного договора купли-продажи. В обеспечение исполнения своих обязательств истец перечислила ответчику задаток 100000 руб. В декабре 2021г. Зайцев В.В. сообщил истцу об образовании земельного участка, площадью 900 кв.м, которому присвоен кадастровый №. Со стороны истца ответчику было направлено дополнительное соглашение к предварительному договору, однако ответчик его не подписал, земельный участок продал другому лицу. На основании изложенного, с учетом изменения исковых требований Беккер А.А. просила взыскать с Зайцева В.В. сумму задатка в двойном размере, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ХХ.ХХ.ХХ по ХХ.ХХ.ХХ, а также проценты, начиная с ХХ.ХХ.ХХ по дату фактического погашения задолженности, компенсацию морального вреда 50000 руб., расходы на оплату услуг представителя 50000 руб., расходы по уплате государственной пошлины 5423,39 руб.

Возражая по заявленным требованиям, Зайцев В.В. обратился в суд со встречным иском к Беккер А.А. о признании предварительного договора от ХХ.ХХ.ХХ незаключенным, поскольку сторонами не согласованы существенные условия (предмет, цена) при его подписании.

Решением суда исковые требования Беккер А.А. удовлетворены частично. Суд взыскал с Зайцева В.В. в пользу Беккер А.А. сумму задатка 200000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами 1191,78 руб., расходы на оплату услуг представителя 20000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины 4907,05 руб. Кроме того, с Зайцева В.В. в пользу Беккер А.А. взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, подлежащие начислению на сумму 200000 руб., начиная с ХХ.ХХ.ХХ и до дня возврата суммы задолженности 200000 руб. включительно. В удовлетворении остальной части иска, а также в удовлетворении встречного иска суд отказал.

С таким решением не согласен Зайцев В.В., в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новое решение об удовлетворении его исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что суд необоснованно не принял доводы, изложенные в его иске, в части того, что проект строящегося жилого дома сделки не согласован, жилой дом не был описан в той степени четкости, которая позволяла бы его идентифицировать как объект недвижимости. В п. 2.2 предварительного договора предусмотрена оплата иного земельного участка, площадью 900 кв.м. (в п.1.2 предусмотрена продажа земельного участка с кадастровым номером 10:20:0060116:59, площадью 1500 кв.м.), не определена отдельно стоимость каждого из двух объектов недвижимости, подлежащих продаже. Кроме того, указывает, что суд при вынесении решения не учел, что в предварительном договоре стороны оговорили размер возвращаемого задатка в случае незаключения основного договора по вине продавца, который составляет 100000 руб.

В возражениях на апелляционную жалобу Беккер А.А. полагает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Беккер А.А. – Пажлакова П.А., действующая по доверенности, поддержала возражения на жалобу, указав, что Зайцев В.В. является руководителем и учредителем ООО «(.....)», которое занимается, в том числе продажей объектов недвижимости, поэтому условия заключенного договора ему были понятны. Ответчик уклонился от продажи спорных объектов недвижимости, продал его своим знакомым, при этом спорный объект по-прежнему выставлен на продажу при содействии организации ответчика, только по более высокой цене. Содержание условий предварительного договора позволяет определить предмет основного договора купли-продажи. На момент осмотра земельного участка до заключения предварительного договора старого дома на нем уже не было, строился новый дом, который планировался к продаже.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Заслушав объяснение представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

В п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплен принцип свободы договора. Так, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с п.п. 1-4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В ст. 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из разъяснений в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» следует, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

В п. 26 того же Постановления Пленума Верховного Суда РФ разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ). Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ).

Из приведенных выше правовых норм и разъяснений следует, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить, предварительный договор может содержать условия, описывающие порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В ст. 381 ГК РФ указано, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ХХ.ХХ.ХХ между Беккер А.А. и Зайцевым В.В. заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи объектов недвижимости - дома и земельного участка. Предметом договора указан земельный участок с кадастровым номером (...), принадлежащий продавцу на праве собственности, расположенный по адресу: Республика К.., (.....), площадь 1500 кв.м, и строящийся на земельном участке жилой дом (фундамент, каркас, обшитый имитацией бруса, крыша с металлочерепицой, стеклопакеты, утепление 50 мм) площадью 100 кв.м и высотой полтора этажа по проекту, согласованному продавцом и покупателем.

В соответствии с п.2.1 договора цена основного договора составляет 3000000 руб. В п.2.2 договора указано, что оплата купли-продажи земельного участка 900 кв.м и законченного строительством жилого дома будет осуществляться на условиях и в порядке, которые определяют стороны при заключении основного договора.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что в качестве гарантии заключения в будущем основного договора стороны договорились о внесении покупателем задатка в сумме 100000 руб. Исходя из п.2.4 договора, задаток вносится покупателем до ХХ.ХХ.ХХ включительно с момента подписания договора путем внесения денежных средств на расчетный счет продавца. Если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю внесенный задаток в течение 3-х календарных дней с момента отказа от заключения договора.

В п.5.2 договора стороны указали, что в случае уточнения продавцом границ земельного участка, указанного в п.1.2 договора, вида его разрешенного использования, площади, постановки на регистрационный учет, присвоения кадастрового номера, который и будет являться предметом основного договора, стороны заключают дополнительное соглашение к договору.

ХХ.ХХ.ХХ Беккер А.А. перечислила на счет Зайцева В.В. 100 000 руб.

По данным Единого государственного реестра недвижимости на дату заключения предварительного договора содержалась информация о земельном участке с кадастровым номером (...), местоположение – Республика К.., (.....), площадь 1500 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, территориальная зона Ж. Жилая зона. На указанном земельном участке указано расположение объект недвижимости – здания с кадастровым номером (...), площадью 50,8 кв.м, год постройки 1977 (.....) снято с кадастрового учета ХХ.ХХ.ХХ, земельный участок снят с кадастрового учета ХХ.ХХ.ХХ.

ХХ.ХХ.ХХ на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером (...), местоположение – Республика К.., (.....), Деревянское сельское поселение, (.....), участок 35А, площадь 900 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, территориальная зона Ж. Жилая зона.

Данную информацию истец получила от ответчика, что следует из переписки сторон посредством электронной почты.

ХХ.ХХ.ХХ Беккер А.А. подготовила проект дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ, и предложила изложить п.1.2 предварительного договора в иной редакции, в соответствии с которой предметом договора является земельный участок с кадастровым номером (...) и строящийся на земельном участке дом (фундамент, каркас, обшитый имитацией бруса, крыша с металлочерепицой, стеклопакеты, утепление 50 мм) площадью 100 кв.м и высотой полтора этажа по проекту, согласованному продавцом и покупателем.

Дополнительное соглашение Зайцевым В.В. не подписано.

ХХ.ХХ.ХХ Беккер А.А. предложила Зайцеву В.В. заключить основной договор купли-продажи до ХХ.ХХ.ХХ. Основной договор купли-продажи не заключен, поскольку ХХ.ХХ.ХХ земельный участок 10:20:0060116:173 был продан Тюлюнову В.И.

Из материалов дела следует, что с ХХ.ХХ.ХХ право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за Тондрик О.Л.

До настоящего времени задаток истцу не возвращен.

Разрешая исковые требования сторон, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что полагать предварительный договор незаключенным оснований не имеется, так как условия договора о предмете и цене сторонами согласованы, и поскольку именно ответчик без уважительных причин уклонился от заключения основного договора купли-продажи, с Зайцева В.В. в пользу Беккер А.А. взысканы двойная сумма задатка в размере 200000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ХХ.ХХ.ХХ по день возврата суммы задатка.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, которые основаны на установленных по делу обстоятельствах, сделаны при верном применении норм материального права.

В обжалуемом решении суд первой инстанции правильно указал, что недостающие условия в предварительном договоре могут быть согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда. В предварительном договоре от ХХ.ХХ.ХХ истец и ответчик указали объект продажи объект незавершенного строительства и земельный участок, на котором расположен жилой дом. При этом из договора следует, что Зайцев В.В. совершит действия по разделу земельного участка с кадастровым номером (...) с образованием земельного участка, площадью 900 кв.м под жилой дом, который выступит предметом договора купли-продажи. В п.5.2 предварительного договора стороны согласовали порядок своих действий после раздела участка, указав на необходимость подписания дополнительного соглашения к договору. Анализ условий предварительного договора позволяет достоверно установить, что цена договора указана за земельный участок, площадью 900 кв.м., и строящийся на нем жилой дом (п.2.2 договора).

Кроме того, ответчик Зайцев В.В. приступил к выполнению соответствующих условия предварительного договора, на кадастровый учет был поставлен земельный участок с кадастровым номером (...), площадью 900 кв.м., о чем он уведомил истца. До того он принял в счет исполнения договора от ХХ.ХХ.ХХ задаток в размере 100000 руб.

Анализ условий предварительного договора позволяет достоверно и недвусмысленно определить алгоритм действий сторон такого договора в целях заключения основного договора купли-продажи. Зайцев В.В. добровольно принял на себя обязательства совершит действия по разделу земельного участка и в последующем передать в собственность истцу вновь сформированный земельный участок с находящимся на нем строящимся домом. При этом на дату заключения предварительного договора купли-продажи сведения об объекте недвижимости, расположенном на земельном участке, который предлагался Зайцевым В.В. к продаже вместе с земельным участком, не были внесены в ЕГРН, поэтому более точно строящийся дом не мог быть описан.

С учетом изложенного, доводы Зайцева В.В. о не заключении предварительного договора купли-продажи не могут быть учтены, так как по смыслу приведенных норм гражданского законодательства условие об определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить (соответствующая правовая позиция отражена в Определении ВС РФ от ХХ.ХХ.ХХ № (...)).

По сообщению истца, ответчик Зайцев В.В. является учредителем и руководителем организации, деятельность которой в том числе связана с совершением сделок с недвижимостью. Данное обстоятельство подтверждается данными из открытых источников. В этой связи позиция Зайцева В.В. как профессионального участника соответствующего рынка, ссылающегося на недопонимание предмета сделки с Беккер А.А., является ничем иным, как злоупотреблением правом. Имея намерение продать свои объекты по более выгодной цене, ответчик, не уведомив истца по первоначальному иску, совершил сделку по отчуждению с иным лицом, в срок до истечения срока для заключения основного договора с Беккер А.А., и на протяжении длительного времени Зайцев В.В. удерживает полученные по предварительному договору купли-продажи денежные средства.

Доводы о том, что предварительным договором не предусмотрен возврат задатка в двойном размере, также не принимается.

В соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом, законом в императивной форме установлена обязанность продавца вернуть задаток в двойном размере в случае, если сделка не состоялась по его вине. Условия договора не могут в таком случае регулировать размер возвращаемого задатка.

Обоснованным является решение и в части взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами на основании п. 1 ст. 395 ГК РФ, при этом в части установленного периода взыскания процентов решение истцом не обжалуется.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, основанным на правильном применении и толковании норм материального права. Оснований к отмене решения суда по доводам жалобы судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Прионежского районного суда Республики К.. от ХХ.ХХ.ХХ по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Зайцева В.В. – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня их вступления в законную силу в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи