Решение от 08.11.2021 по делу № 3а-619/2021 от 20.09.2021

Дело № 3а-619/2021

УИД 76OS0000-01-2021-000472-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль                                                 8 ноября 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Каменской Ирины Владимировны об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Каменская Ирина Владимировна обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 5 341 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации здания базы-склада, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 825 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что Каменская И.В. является арендатором указанного объекта недвижимости и плательщиком арендной платы, рассчитываемой на основании сведений о его кадастровой стоимости. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО «АСВ-Консалтинг» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 2 825 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 3 773 584,26 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Букарев С.А. административный иск поддержал.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области и заинтересованные лица Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области, администрация городского округа город Рыбинск Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направили, в письменном отзыве на административный иск его не признали в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо – соареднатор земельного участка Каменский Я.А. в судебное заседание не явился, своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представил суду.

Заслушав представителя административного истца Букарева С.А., допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Каменской И.В. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что Каменская И.В. является арендатором земельного участка площадью 5341 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации здания базы-склада, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года № 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Согласно пункту 2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации городского округа город Рыбинск от 17.07.2020 года N 1617, за основу при определении размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Из материалов дела следует, что Каменская И.В. является арендатором находящегося в муниципальной собственности земельного участка.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации, нормативных актов Ярославской области и городского округа город Рыбинск, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах суд полагает, что Каменская И.В. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого она является.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца вошел в перечень земельных участков категории земель населенных пунктов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н.

Согласно приложению 2 к приказу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составила 3 773 584,26 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 2 825 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО1 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитана оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировал цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

В возражениях на Отчет административный ответчик и заинтересованные лица Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области, администрация городского округа город Рыбинск Ярославской области указывают, что оценщик определил местоположение объекта-аналога №3 (<адрес>) в пределах города как район вокруг крупных автомагистралей города, в то время как здание, расположенное на данном объекте-аналоге, расположено на большом расстоянии от проспекта Октября и Полушкиной Рощи, следовательно, местоположение должно быть определено как «промзона» и применена соответствующая корректировка.

Оценщиком проанализированы изложенные в объявлениях о продаже данных объектов ценообразующие сведения о них.

Обоснование применяемой корректировки на местоположение к аналогу 3 в Отчете подробно приведено.

Так, из Отчета следует, что корректировка на местоположение определена оценщиком в соответствии с предложением Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2018 года; соответствующие обоснования примененной корректировки и подтверждение использованных сведений в Отчете приведены, что соответствует требованиям пунктов 22, 25 ФСО № 7, пунктам 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299. Отчет содержит карты местоположения объекта оценки и аналогов, которые проанализированы оценщиком. Результаты анализа отражены в Отчете, из которого следует, что объекты – аналоги находятся в районе крупных автомагистралей города.

Иная характеристика тех же доказательств специалистами административного ответчика и заинтересованных лиц федеральными стандартами оценки допускается. Однако, она не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку, характеристика ценообразующих факторов объекта оценки и аналогов относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объекта оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ценам аналогов и их величина.

В связи с этим, оснований не доверять выводам Отчета на основании возражений административного ответчика и заинтересованных лиц, выражающих несогласие с приведенной в Отчете характеристикой объекта оценки и аналогов, у суда не имеется.

В возражениях административного ответчика и заинтересованных лиц на Отчет приведены доводы о том, что на дату оценки существовали предложения о продаже земельных участков, которые являются аналогами оцениваемому объекту. Административный ответчик и заинтересованные лица полагают, что оценщиком необоснованно, в нарушение пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, данные аналоги не исследованы и не учтены в расчетах.

В судебном заседании оценщиком даны пояснения о том, что приведенные административным ответчиком и заинтересованными лицами данные не могли быть использованы в расчетах: земельный участок по адресу: г. Рыбинск, ул. Гэсовская, относится к другому сегменту рынка – для коммерческой застройки, в то время как объект оценки относится к индустриальным земельным участкам; земельный участок по адресу: <адрес> и земельный участок по адресу: <адрес> не попадают в исследованный оценщиком период, существенно отстоят от даты оценки, что снизило бы достоверность анализа.

Суд с обоснованностью данных возражений соглашается.

Кроме того, суд принимает во внимание, что в соответствии с пунктом 11 ФСО № 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.

Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает административный ответчик и заинтересованные лица, по итогам применения корректировок к их ценам оказало бы существенное влияние на результат оценки.

При таких обстоятельствах доводы административного ответчика и заинтересованных лиц являются несостоятельными.

Возражений относительно обоснованности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда нет.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административным ответчиком не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 2 825 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Каменской И.В. подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Каменской И.В. с настоящим административным иском в суд – 20 сентября 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░░░░ 2019 ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ 5 341 ░░.░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ - ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 2 825 000 (░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ – 17 ░░░░░░░░ 2021 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                           ░.░. ░░░░░░░░░░

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 19 ░░░░░░ 2021 ░░░░