Решение от 06.07.2022 по делу № 2-2490/2022 от 07.04.2022

УИД 38RS0№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 июля 2022 года                             ....

Иркутский районный суд .... в составе председательствующего судьи Борзиной К.Н., при секретаре судебного заседания ФИО2,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО3, представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к ООО "Специализированный застройщик "Строительная компания Профитстрой" о признании недействительным пункта договора долевого участия в строительстве, уменьшении цены договора, взыскании излишне уплаченных по договору денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

    Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО "Специализированный застройщик "Строительная компания Профитстрой", в котором в обоснование заявленных исковых требований указал, что **/**/**** между ФИО1 (далее - Истец) и ООО СЗ СК “ПРОФИТСТРОИ” (далее - Ответчик) заключен договор № долевого участия в строительстве (далее - Договор), по условиям которого застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный данным договором срок построить 10-этажный жилой дом корпус 2, расположенный по адресу: ...., и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать дольщику в собственность следующий объект строительства: жилое помещение - .... (строительный номер). 9 этаж, общей площадью - 36,8 кв.м, жилой площадью - 13,2 кв.м, площадь кухни - 10,4 кв.м, площадь сан.узла - 4,8 кв.м, площадь коридора - 4,6 кв.м, площадь балкона - 3,8 кв.м.

    В соответствии с п. 8.1 договора цена договора на момент его заключения составила 2 796 800 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра приведенной площади 76 000 руб. Указанная сумма уплачена истцом в полном объеме в надлежащие договором сроки. Между тем, истец полагает, что цена договора должна быть ниже заявленной ввиду того, что застройщик нарушил нормы материального права, не применив понижающий коэффициент при наличии балкона в объекте строительства.

    Согласно пункту 8.1 Договора стороны согласовали цену договора из расчета 76000 рублей за 1 кв.м. приведенной площади Объекта. Согласовывая перерасчет цены договора в пунктах 8.8, 8.9 Договора стороны установили порядок перерасчета также исходя из общей приведенной площади квартиры.

    С учетом вышеуказанных норм при расчете цены .... балкона должна составлять 1,1 кв.м (3,8 кв.м * 0,3). Таким образом, общая площадь квартиры с применением к площади балкона коэффициента 0,3 составит 34,1 кв.м (1,1 + 33 кв.м (13,2 кв.м + 10,4 кв.м + 4,8кв.м + 4,6 кв.м)), а цена объекта долевого участия, подлежащая уплате: 2 591 600 рублей (34,1 кв.м * 76 000 руб.). Соответственно, сумма излишне уплаченных истцом денежных средств составляет 205 200 рублей (2796800 руб. - 2591600 руб.).

    С целью урегулирования данного вопроса в досудебном порядке **/**/**** истцом в адрес ответчика направлена претензия о возврате излишне выплаченных денежных сумм. Претензия получена Ответчиком **/**/****, однако оставлена без удовлетворения. Акт приема-передачи квартиры истцом не подписан.

    Истец просит:

    Признать недействительным пункт 8.1 договора долевого участия в строительстве от **/**/**** № в части неприменения понижающего коэффициента для расчета стоимости балкона - 0,3.

    Уменьшить цену договора долевого участия в строительстве от **/**/**** № на 205 200 рублей.

    Взыскать с ответчика в пользу истца 205200 рублей, излишне уплаченных в счет договора долевого участия в строительстве от **/**/**** №.

    В судебном заседании истец ФИО1, представителя истца ФИО3 исковые требования поддержали, просили их удовлетворить в полном объеме.

    Представитель ответчика ООО "Специализированный застройщик "Строительная компания Профитстрой" в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в письменных возражениях. Дополнительно пояснил, что условия договора были согласованы сторонами, договор подписан. При этом, Застройщик может сам согласовать условия договора, цена договора при этом с может быть фиксированной.

Изучив письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

    Судом установлено, что **/**/**** между ФИО1 и ООО СЗ СК “ПРОФИТСТРОИ” заключен договор № долевого участия в строительстве, по условиям которого застройщик в предусмотренный договором срок обязуется своими силами построить Многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МК передать объект долевого строительства в собственность Участнику, а Участник обязуется уплатить цену Договора и принять Объект долевого строительства в порядке и сроки, определенные договором.

    Объектом долевого строительства является однокомнатная ...., общей площадью 36, 8 кв.м., расположенная в ..... (п. 1.2 Договора). Также из договора следует, что общая площадь квартиры составляет 36, 8 кв.м. Площадь комнат 13, 2 кв.м., кухня 10,4 кв.м., сан.узел 4,8 кв.м., коридор 4,6 кв.м., балкон 3,8 кв.м.

    П. 8.1 определена цена договора, которая составляет 2796800 рублей. Цена за 1 кв.м. приведённой площади составляет 76000 рублей.

        Истец в обоснование заявленных требований указывает, что ответчиком при расчете цены и площади балкона не был применен понижающий коэффициент к балконам, предусмотренный Приказом Минстроя России от **/**/**** N 854/пр в размере 0, 3.

         Суд соглашается с доводами истца в указанной части. Так, согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от **/**/**** N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Наряду с иными обязательными условиями, указанными в части 4 статьи 4 Федерального закона от **/**/**** N 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).

        Согласно части 9 названной статьи закона, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Аналогичные разъяснения даны судам в пунктах 2, 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от **/**/**** N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей".

Требования закона к порядку указания в договоре участия в долевом строительстве его цены установлены статьей 5 Федерального закона от **/**/**** N 214-ФЗ, согласно части 1 которой (в редакции закона, действовавшей на дату заключения договора участия в долевом строительстве N) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Данная редакция части 1 статьи 5 закона вступила в силу с **/**/****; разрешение на строительство многоквартирного дома получено ответчиком **/**/**** году, договор участия в долевом строительстве заключен **/**/****. С учетом части 2 статьи 27 Федерального закона от **/**/**** N 214-ФЗ указанные правила определения цены договора подлежат применению к спорным отношениям при разрешении настоящего дела.

Приказом Минстроя России от **/**/**** N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" установлено, что при определении общей приведенной площади жилого помещения для балкона применяется понижающий коэффициент 0,3.

Как следует из письма Минэкономразвития России от **/**/**** N .... "О рассмотрении обращения" (вопрос 2), приказ от **/**/**** N 854/пр принят в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от **/**/**** N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", устанавливающей правила определения "общей приведенной площади" жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Из содержания приведенных правовых норм и разъяснений следует, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающими коэффициентами, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.

При рассмотрении дела, стороной ответчика не оспаривалось, что при заключении договора долевого участия понижающий коэффициент при определении цена за балкон не учитывался.

    В связи с изложенным, суд полагает заявленные требования истца подлежащие удовлетворению в части уменьшения цены договора на сумму в размере 205200 рублей, и ее взыскания с ответчика, исходя из следующего расчета: 34,1 кв.м. (1,1 (3,8*03) + 33 кв.м. (13,2 кв.м. + 10,4 кв.м. + 4,8 кв.м. + 4,6 кв.м.), цена объекта долевого участия, подлежащая уплате: 2 591 600 рублей (34,1 кв.м.*76 000 руб.). Соответственно, сумма излишне уплаченных истцом денежных средств составляет 205 200 рублей (2796800 руб. - 2591600 руб.).

Принимая такое решение, суд руководствуется положениями части 1 статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", согласно которым условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Доводы ответчика о возможности согласования условий договора самостоятельно в указанной части, основаны на неверном толковании норм права, поскольку требования о применении понижающего коэффициента прямо предусмотрены статьей 5 Федерального закона от **/**/**** N 214-ФЗ.

    Разрешая заявленные требования истца о признании п. 8.1 Договора недействительным в части неприменения коэффициента, суд полагает, что оснований для удовлетворения не имеется, поскольку заявленное требование является избыточным, т.к. судом удовлетворены требования об уменьшении цены договора, чем восстановлены права истца.

В силу пункта 6 статьи 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от **/**/**** N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона).

Суд полагает, что оснований для взыскания штрафа не имеется в связи со следующим.

Как следует из Постановления Правительства РФ от **/**/**** N 479 (ред. от **/**/****) "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве" неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до **/**/**** включительно.

Учитывая, что истец в соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ освобожден от оплаты государственной пошлины при обращении в суд с иском, связанным с нарушением прав потребителей, суд приходит к выводу, что в соответствии с требованиями п.п.1,3 п.1 ст.333.19 НК РФ взысканию с ответчика в соответствующий бюджет подлежит госпошлина в размере 5252 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░1 ░ ░░░ "░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ "░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░" – ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ **/**/**** №, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░1 ░ ░░░ "░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ "░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░" ░░ ░░░░░ 205200 ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░ "░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ "░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░" (░░░ 3808145852) ░ ░░░░░░ ░░░1 ░░░░░ ░ ░░░░░░░ 205200 ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░ "░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ "░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░" ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 5252 ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░1 ░ ░░░ "░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ "░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░" ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ – ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ – **/**/****.

    ░░░░░:                              ░.░. ░░░░░░░