Решение по делу № 3а-64/2021 от 05.11.2020

№ 3а-64/2021

УИД 62OS0000-01-2020-000382-14                     г.Рязань

РЕШЕНИЕ

именем

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 февраля 2021 года Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Воейкова А.А.,

при секретаре – Кирдянове А.С.,

с участием представителя административного истца: ООО «Стройкапиталгрупп» - Васюговой М.В.,

представителя административного ответчика: Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и заинтересованного лица ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» – Бикуловой А.А.,

рассмотрев дело по административному исковому заявлению ООО «Стройкапиталгрупп» к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,

установил:

ООО «Стройкапиталгрупп» обратилось в суд 5 ноября 2020 года с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В обоснование своих требований указало, что постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 № 22-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области» утверждена кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года.

Административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

В силу указанного постановления кадастровая стоимость земельного участка составляет 56 500 106 рублей 79 коп.

Административный истец считает, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают его права и обязанности, поскольку в соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Административный истец полагает, что у него имеются правовые основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в связи с чем просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной в размере, определенном в отчете ИП ФИО4 № 241/20 от 26.10.2020 – 40 646 000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной в размере, установленном экспертом ФИО5 – 15 502 000 рублей.

Представитель административного ответчика – Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и заинтересованного лица - ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» заявленные требования не признала, просит в удовлетворении административного иска отказать. Полагает, что экспертом ФИО5 при проведении судебной экспертизы допущены существенные нарушения.

Представитель заинтересованного лица - филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Рязанской области в суд не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Представитель заинтересованного лиц - администрации г.Рязани в суд не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

В силу части 4 статьи 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей заинтересованных лиц.

Суд, исследовав материалы дела, считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что ООО «Стройкапиталгрупп» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

В силу постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 № 22-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость земельного участка составляет 56 500 106 рублей 79 коп.

На основании части 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В своем отзыве представитель Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области указал на несоответствие отчета, представленного административным истцом, требованиям действующего законодательства, в связи с чем судом назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года, проведение которой поручено эксперту ООО «Красные ворота» ФИО5

В соответствии с заключением эксперта ФИО5, с учетом его письменных пояснений, отчет ИП ФИО4 № 241/20 от 26.10.2020 об определении рыночной стоимости спорного земельного участка не подтверждает указанную в отчете рыночную стоимость; рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года составила 15 502 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд исходит из того, что данная экспертиза выполнена экспертом ФИО5, имеющим высшие техническое и юридическое образование, а также образование в области оценочной деятельности и обладающим правом на проведение подобного рода исследований. Материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (17 лет), был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В ходе проведения судебной экспертизы эксперт ФИО5 проверил отчет ИП ФИО4 № 241/20 от 26.10.2020 на соответствие федеральному законодательству об оценочной деятельности. Результаты проверки оформлены в соответствующих таблицах. Несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности эксперт обосновал со ссылкой на федеральные стандарты оценки, указав в экспертном заключении пункты ФСО, нарушенные оценщиком.

Так, эксперт ФИО5 установил, что отчет не соответствует федеральным стандартам оценки в части пунктов 5, 8и, 8ж, 12 ФСО № 3, пунктов 11, 11в, 11д, 22б ФСО № 7.

Данные нарушения влияют на стоимость объекта оценки. Кроме того, коэффициент вариации составил 41,57%, что свидетельствует о допущенных в расчетах ошибках, либо о неоднородности используемых аналогов.

С учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства, предъявляемых к содержанию отчета о рыночной стоимости объектов оценки, суд приходит к выводу о невозможности принятия в качестве допустимого доказательства отчета об оценке ИП ФИО4 № 241/20 от 26.10.2020.

Одновременно экспертом ФИО5 проведено исследование для определения рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно положениям Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10). Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 11).

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов (пункт 22).

В пункте 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 указано, что объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 6 марта 2002 года № 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков, в которых указано, что наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Данная позиция также отражена в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018)», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 26 декабря 2018 года.

Для определения рыночной стоимости земельного участка экспертом применен сравнительный подход.

Объект оценки - земельный участок с кадастровым номером №, расположен по адресу: <адрес>, площадью 17 124 +/-46 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для обслуживания административно-производственных зданий и сооружений, подъездных железнодорожных путей.

Спорный земельный участок относится к 6 сегменту рынка «Производственная деятельность» (п.9.2.2 Приказа Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»).

Из имеющихся предложений эксперт выбрал три аналога – наиболее сопоставимых с объектом оценки: по виду передаваемых имущественных прав – право собственности, по дате предложения – наиболее приближенной к дате оценки 01.01.2018, по типу окружающей застройки, по предлагаемому использованию, по местоположению. Обоснование выбора объектов аналогов приведено экспертом на стр.72-82 заключения.

Поскольку объекты аналоги отличаются от объекта оценки рядом характеристик, экспертом произведены корректировки на условия рынка, на расположение относительно автомагистралей, на размер.

Также эксперт ФИО5 обосновал отсутствие корректировок на наличие и состав коммуникаций, указав, что на основании пункта 20 Федерального стандарта оценки № 7 и пункта 7.11 «Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости» ООО «Российского общества оценщиков» объект оценки является условно-свободным от коммуникаций. Коммуникации у объектов аналогов отсутствуют, соответственно корректировка на наличие коммуникаций не применяется.

Суд не может согласиться с доводами административного ответчика о том, что объекты аналоги № 2 и № 3 не сопоставимы с объектом оценки. Из материалов дела следует, что оценщик при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости использовал общедоступную информацию из публичных источников.

Проанализировав условия продажи аналога № 2, отраженные на официальном сайте Росреестра, оценщик установил, что к продаже предложен только один объект – земельный участок, объект капитального строительства был продан отдельно.

Объект с кадастровым номером №, на который ссылается административный ответчик, представляет собой сооружение водопроводного хозяйства – водопроводная сеть «Приокский», находящийся в муниципальной собственности. При этом, данный земельный участок не расположен в зоне с особыми условиями использования территории. Ограничений, зарегистрированных в ЕГРН, не имеет. По сведениям МП «Водоканал города Рязани» названная водопроводная сеть строительству объектов недвижимости на указанном земельном участке не препятствует.

Суд считает, что это обстоятельство в отношении аналога №2 не говорит о том, что данный аналог стал относиться к иному сегменту рынка, и он не сопоставим с объектом оценки.

Довод административного ответчика о том, что объектом аналогом №3 является земельный участок с кадастровым номером №, а соответственно он не сопоставим с объектом оценки – несостоятелен, поскольку сравнительный анализ объекта аналога № 3 и земельного участка с кадастровым номером №, проделанный экспертом, однозначно указывает, что это разные земельные участки.

На основании анализа рынка предложений экспертом определены верхняя и нижняя границы диапазона для определения величины рыночной стоимости объекта оценки, которые составили от 13 000 000 рублей до 17 600 000 рублей. Рыночная стоимость спорного земельного участка, рассчитанная экспертом, соответствует данному диапазону.

Все доводы административного ответчика о несостоятельности экспертного исследования, проведенного ФИО5 – голословны и не влекут назначения повторной экспертизы.

Экспертом ФИО5 на вышеуказанные возражения даны подробные ответы, со ссылкой на федеральное законодательство об оценочной деятельности.

Составленное экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности. Выводы эксперта изложены ясно, четко и не допускают неоднозначного толкования.

Таким образом, эксперт проанализировал объекты аналоги на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки с их обоснованием на основании названных федеральных стандартов оценки и методических указаний.

С учетом указанных обстоятельств, экспертное исследование ФИО5 является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на 1 января 2018 года.

На основании изложенного, оценив представленные доказательства, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной рыночной стоимости в размере 15 502 000 рублей.

Руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд

решил:

    Удовлетворить административный иск ООО «Стройкапиталгрупп» к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 15 502 000 (Пятнадцать миллионов пятьсот две тысячи) рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления считать 5 ноября 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 4 марта 2021 года.

Судья