Решение от 15.08.2023 по делу № 33-12824/2023 от 12.07.2023

Дело № 33-12824/2023 (2-648/2023)

УИД: 66RS0001-01-2022-009680-07

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 15.08.2023

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего	Зайцевой В.А.
судей	Некрасовой А.С.
	Тяжовой Т.А.

при ведении протокола помощником судьи Безносовой Е.С. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Екатеринбурга к Глинястиковой Нелли Валерьевне о взыскании задолженности по арендной плате, пени, поступившее по апелляционной жалобе ответчика на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 18.04.2023.

Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., пояснения ответчика, судебная коллегия

установила:

истец обратился с иском к Глинястиковой Н.В. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 73 231 руб. 04 коп., задолженности по неустойке (пени) в размере 31 301 руб. 74 коп.

В обоснование иска указано, что между Администрацией г. Екатеринбурга и ЗАО «УралМедьСтрой» 12.09.2006 заключен договор аренды <№> земельного участка общей площадью 12303 кв.м с кадастровым номером: <№>, расположенного по <адрес> для строительства и дальнейшей эксплуатации многофункционального жилого комплекса с помещениями административно-общественного назначения и подземным паркингом. В результате преобразования из исходного земельного участка в 2014 году образован земельный участок с кадастровым номером: <№> площадью 4444 кв.м. Строительство административного здания с помещениями торгового назначения, подземно-наземной автостоянкой и встроенной трансформаторной подстанцией завершено в полном объеме, помещения во вновь построенном объекте недвижимости переданы застройщиком в собственность третьим лицам. Ответчику на праве собственности принадлежит помещение в вышеуказанном здании площадью 55,1 кв.м. До настоящего времени ответчиком не исполняется обязанность по оплате арендной платы.

Протокольным определением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 15.02.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ЗАО «УралМедьСтрой» и ООО «Специализированный застройщик «Проспект Девелопмент».

В судебном заседании суда первой инстанции ответчик возражала против заявленных требований, пояснила, что действительно является собственником нежилого помещения в административном здании, расположенном по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи, заключенного с ООО «Специализированный застройщик «Проспект Девелопмент». Полагала, что не может выступать правопреемником в указанном обязательстве, надлежащим ответчиком по делу является ЗАО «УралМедьСтрой».

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 18.04.2023 исковые требования удовлетворены частично. С Глинястиковой Н.В. в пользу Администрации г. Екатеринбурга взысканы задолженность по арендной плате за пользование земельным участком в размере 73231 руб. 04 коп., задолженность по неустойке (пени) в размере 8000 руб., в доход местного бюджета – государственная пошлина в размере 2666 руб. 96 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с решением, ответчик обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств. В обоснование жалобы указано, что судом первой инстанции не было установлено на каком праве находился земельный участок у ООО «Специализированный застройщик «Проспект Девелопмент», не проведен надлежащий расчет арендной платы, не установлено, в чьей собственности находится земельный участок и полномочия Администрации г. Екатеринбурга на обращение с соответствующими требованиями.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы, просила решение суда отменить.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены о дате и времени судебного заседания своевременно и надлежащим образом почтой 14.07.2023. Кроме того лица, участвующие в деле, извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Свердловского областного суда. С учетом изложенного, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Заслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

В силу положений статьи 309 и статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пунктов 1, 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации на лиц, использующих земельные участки, возложена обязанность своевременно производить платежи за землю.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 12.09.2006 между Администрацией г. Екатеринбурга и ЗАО «УралмедьСтрой» заключен договор аренды земельного участка <№> (в редакции дополнительного соглашения от 19.11.2007 №1), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером <№>, расположенный по <адрес>, площадью 12303 кв.м. для строительства и эксплуатации многофункционального жилого комплекса с помещениями административно-общественного назначения и подземным паркингом (л.д. 19-24).

Согласно пункту 2.2.4 договора, арендная плата вносится Арендатором отдельным платежным документом с указанием номера и даты Договора ежеквартально равными долями, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.

Согласно пункту 6.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 19.11.2007 №1), срок действия договора устанавливается с 04.08.2006 по 25.08.2012.

25.02.2019 между ООО «Специализированный застройщик «Проспект Девелопмент» (продавец) и Глинястиковой Н.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости <№>, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять нежилое помещение с кадастровым номером: <№>, общей площадью 55,1 кв.м, расположенное <адрес> (л.д. 52-57). Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке 06.03.2019 (л.д. 14).

Дополнительное соглашение к договору аренды с ответчиком не заключалось.

Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции верно руководствовался статьями 309, 310, 552, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым с момента возникновения права собственности на нежилое помещение ответчик приобрела права и обязанности по договору аренды земельного участка от 12.09.2006 <№> с момента приобретения помещений несколькими собственниками- с множественностью лиц на стороне арендатора.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах и нормах материального права, которым дана надлежащая оценка в соответствии с положениями статей 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик не является правопреемником по договору аренды земельного участка, судебная коллегия находит несостоятельными по следующим основаниям.

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

О применении к правоотношениям приобретателей недвижимости, возведенной на земельном участке, находящемся в аренде у застройщика такого правового подхода указано Верховным судом Российской Федерации в п. 8 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)".

Определяя размер задолженности, суд первой инстанции руководствовался расчетом истца и взыскал арендную плату за период с марта 2019 года по декабрь 2021 года в размере 73 231 руб. 04 коп. пропорционально доле ответчика, рассчитанной из площади принадлежащего ей помещения к площади здания от площади земельного участка, а также неустойку, сниженную судом по основаниям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, за период с 11.09.2020 по 31.12.2021 в размере 8 000 руб.

Судебная коллегия с выводами суда в части взыскания задолженности по арендной платы соглашается, поскольку они сделаны при верном применении норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Доводы жалобы о неверном расчете задолженности отклоняются как несостоятельные, размер арендной платы определен в соответствии с нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования «город Екатеринбург»: Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-П, Постановления Правительства Свердловской области от 20.02.2020 № 82-ПП. Судебная коллегия отмечает, что гражданское процессуальное законодательство в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по предоставлению доказательств в обоснование своих требований возлагает не только на истца, но и на ответчика, обязывая последнего предоставить доказательства в обоснование своих возражений (расчет задолженности). Проверяя правильность представленного истцом расчета, судебная коллегия, соглашается с ним, поскольку он согласуется с приведенными выше нормами материального права, условиями договора аренды земельного участка, установленными судом обстоятельствами уклонения ответчика от уплаты денежных средств.

Ссылка в жалобе на отсутствие у арендодателя прав на переданный в аренду земельный участок документально не была подтверждена и, более того, данное обстоятельство не свидетельствует о незаключенности договора аренды, принимая во внимание, что ответчик является собственником нежилого помещения в административном здании, расположенном на спорном земельном участке, обстоятельство использования участка в юридически значимый период не оспаривается, ответчик должна вносить арендную плату за пользование земельным участком.

Вопреки доводам жалобы, суд первой инстанции исследовал и дал оценку всем представленным доказательствам и доводам сторон в их совокупности и взаимной связи, что усматривается из материалов дела, в том числе проанализировал договор купли-продажи недвижимости от 25.02.2019, на который ссылался ответчик, установив, что указанные в нем обстоятельства опровергают доводы Глинястиковой Н.В. о том, что надлежащим ответчиком по делу является ООО «Специализированный застройщик «Проспект Девелопмент». Как следует из пояснений ответчика, данных в ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции, указанное нежилое помещение принадлежало продавцу на праве собственности, было построено им. Соответственно, доводы ответчика в данном случае основаны на ошибочном толковании норм материального права, в связи с чем не могут явиться основанием для отмены решения суда в указанной части.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательства и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 № 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанному критерию отнесена к компетенции суда и производится им по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из своего внутреннего убеждения.

Оценив обстоятельства дела, исходя из необходимости обеспечения баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного истцу в результате ненадлежащего исполнения обязательства по уплате арендных платежей, а также недопустимости использования неустойки как средства обогащения, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости снижения размера неустойки до 8000 руб.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют требованиям действующего законодательства, подтверждаются представленными истцом доказательствами, оснований для отсутствия взыскания пени судебная коллегия не усматривает.

В остальном доводы апелляционной жалобы, по сути, повторяют позицию ответчика, изложенную им в суде первой инстанции, выражают лишь субъективное мнение стороны по делу, не согласной с существом принятого решения, не содержат каких-либо новых убедительных доказательств, ставящих под сомнение правильность постановленного судом решения, и по существу направлены на переоценку представленных доказательств и установленных обстоятельств в отсутствие к тому оснований у суда апелляционной инстанции, в связи с чем, признаются коллегией несостоятельными.

Таким образом, при изложенной совокупности обстоятельств коллегия не усматривает нарушений судом первой инстанций норм материального и процессуального права, приведших к судебной ошибке, а потому принятое по делу решение суда отмене в апелляционном порядке не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 18.04.2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Глинястиковой Нелли Валерьевны - без удовлетворения.

Председательствующий Зайцева В.А.

Судьи Некрасова А.С.

Тяжова Т.А.